關于房屋面積測量誤差的分析

廖紅飛

一、引言

隨著我國經濟水平的不斷提升和國家住宅制度的深入人心，普通百姓購買住宅已經不是難事，但同時出現(xiàn)的房屋面積的測量問題也越來越提上日程。房屋面積的正確測量不僅體現(xiàn)公平正義的市場原則，而且還關系著大眾的直接利益，如果解決方法不夠妥當，則會導致一系列的社會問題。在本文中，筆者在自身多年實踐經驗的基礎上，結合近幾年的案例，對住房面積之所以會出現(xiàn)偏差做出了自己的理解，并提出了解決辦法，希望為此類問題的合理解決盡一份力量。

二、當前房屋面積測量誤差產生的原因

1.房屋施工時導致的誤差

1.1因房地產開發(fā)商產生的誤差。1.1.1房地產開發(fā)商擅自改變房屋設計導致面積發(fā)生變化。在目前實行的房屋建設規(guī)范中規(guī)定，擁有許可證等相關證件的房地產開發(fā)商要按照國家標準進行施工建設，如果在施工過程中遇到需要變通的地方，則應該先向規(guī)劃管理部門報告，經允許后方可更改。但是，有些房地產開發(fā)商為了追求自身利益，不顧規(guī)范要求，在原來面積的基礎上盡可能地開辟新的面積，例如添加陽臺或者搭建雨棚等，這些改變甚至是在開發(fā)商將房屋售出以后才進行的，等到業(yè)主來收房時，則要求業(yè)主另外加款。但是，因為在房屋已經出售給業(yè)主后，在法律上房屋已經屬于業(yè)主所有，開發(fā)商沒有權利再對房屋進行改造，并用此來追加款項。針對這種情況，業(yè)主應該尋求法律保護，來維護自己的利益。

1.1.2因施工誤差造成面積變化。在對房屋面積進行預測時，測繪部門是通過查看平面圖來操作的，即使將粉刷墻體的厚度以及保溫材料的厚度計算在內，但也只是表現(xiàn)在理論上。在實際操作中，由于施工方技術水平和其他方面的差別，房屋在實際面積上會受到影響，比如墻體粉刷厚度沒有達到勻稱等。在房屋建設完成后，測繪部門對面積進行的測量數(shù)據(jù)就與預先計算的不一致。通常情況下，只要這兩個數(shù)據(jù)的差值在理論范圍之內，即1000m2的房屋，差值不能超過3.625m2，這樣的話，就能依舊按照原先合同的規(guī)定來進行，但是如果差值超過了規(guī)定范圍，就屬于施工質量的問題了。

2.不同的測量規(guī)范導致的誤差

2.1不同行業(yè)的測量規(guī)范不同而產生的誤差。對于房屋的面積，各個行業(yè)內都有屬于自己的一套測量標準，不同行業(yè)在對同一所房屋測量出來的結果是不盡相同的，甚至會有很大的出入。比如，對于陽臺面積的測量，房地產開發(fā)商內部規(guī)定如果是不封閉陽臺面積只按一半計算，但如果是全封閉陽臺，則要按整個面積來計算。但是建筑行業(yè)里則規(guī)定，陽臺部分封閉還是不封閉，都只按一半面積來計算。還有，對于柱雨棚面積的測量，房地產開發(fā)商規(guī)定柱雨棚不在房屋面積測量范圍之內，但是規(guī)劃部門則將其作為一半面積來計算。而且，有些業(yè)主自身也是從事相關建筑方面工作的人員，他們自己也有一套計算房屋面積的辦法，因此，自然會與開發(fā)商等提供的數(shù)據(jù)產生沖突。在當下對于房屋面積的法律效應是由房屋管理部門證明的，因此，在對房屋面積測量標注進行統(tǒng)一以前，都應該遵照房屋管理部門的數(shù)據(jù)為準。所以，在房屋面積糾紛問題的處理上，司法部門往往采用房屋管理部門出具的面積數(shù)據(jù)作為最終的依據(jù)。

3.房產測繪部門口徑不一導致的誤差

3.1房地測繪部門的口徑不統(tǒng)一產生的誤差。這方面原因成為了導致房屋面積出現(xiàn)偏差最主要的原因。目前，上海的房產測繪部門依據(jù)的相關標準是《上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤規(guī)則》。但是，依據(jù)同樣的標準來測量，對規(guī)范的理解程度或者正確與否，對房屋面積的最終結果也會造成很大的差異性。仍以陽臺為計算對象，根據(jù)準則的規(guī)定，“未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積”，沒有進一步地對陽臺是封閉狀或不封閉狀作出具體而明確的規(guī)定，因此，如果陽臺是不封閉或者半封閉狀態(tài)，那么有的測繪機構就會將其作為露臺來處理，不把其面積計算在內。這就為差異的出現(xiàn)進行了鋪墊。另外，在對一些造型比較特殊的房屋計算面積時，不同的機構由于自身測量方法的不同也會得出不同的結論。例如，對于聯(lián)體別墅的測量，有的部門采取公寓式房屋面積的計算方法，將墻的一半劃為公用面積，但有的部門則沒有劃為公用面積。雖然這兩種方法，在理論層面上都沒有重大失誤，但是結果仍舊不一致。因此，筆者提倡對于這種造成聯(lián)體別墅面積差異較大的標準應該盡快得到統(tǒng)一。

三、解決房屋面積測量誤差的途徑

1.加強對房屋建造中的管理控制

作為國家的規(guī)劃管理部門，在房地產開發(fā)商提交開發(fā)規(guī)劃后，要進行認真推敲、細致考察，審批通過后還要繼續(xù)監(jiān)督管理開發(fā)商的施工過程。如果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有違規(guī)操作的現(xiàn)象，應按照規(guī)定對其進行嚴厲懲處。開發(fā)商也要注重自己的商業(yè)信譽和口碑，注重自身的品牌形象，招募技術過硬的施工單位，提升工程質量，避免出現(xiàn)大的誤差。

2.統(tǒng)一行業(yè)標準

在目前的實際操作中，大部分行業(yè)都采取“建筑面積”這一說法作為評定工作量和有關數(shù)據(jù)的計量指標，因此，我們就可以將這個概念推廣到更大范圍里使用，將其作為測量的統(tǒng)一標準，把預算、規(guī)劃和房產的測量都置于一個共同平臺來計算，通過這種方式，不僅提高了效率，還節(jié)省了開支。

3.測量規(guī)范的完善

我國于2003年頒布施行了《房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤規(guī)則》，對于面積計算的現(xiàn)實困難做了預計，但是隨著時代的發(fā)展，特別是近幾年國外設計部門進軍中國市場，為中國建筑帶來了諸如英國、意大利等歐洲國家的建筑風格，他們的建筑不同于中式，在視覺上追求立體和復雜，因此，對于某些不規(guī)則的建筑部分，原來的面積計算方法則顯得捉襟見肘。因此，我國應該盡快組織專家學者對市場作大量的走訪調查，對原有的規(guī)范做出合理的改進和完善。對于復雜房屋建筑建立合乎實際的操作規(guī)范;對規(guī)范中說法較為模棱兩可的方面做出具體而明確的說明;將不再符合今天市場實際的規(guī)定給予更正。另外，還要對各個行業(yè)進行培訓，使其在對規(guī)范的理解上不至于有過大偏差，同時加強各個部門之間測量方式的交流，對于存在的分歧進行討論和分析，以促進測繪行業(yè)整體技術水平的提高和行業(yè)的規(guī)范化管理。

四、小結

隨著物質生活的提升，人們能夠有充足的資金去購買自己的住宅，但是隨著房地產的開發(fā)，住房面積的計算成為當下較為關注的重要方面，由于沒有一個統(tǒng)一的測量標準，各個行業(yè)內部都有一套自己的測量辦法，因此房屋面積的測量結果相差各異，不盡相同。對此，筆者從加強房屋建設的管理、統(tǒng)一行業(yè)標準和完善測量規(guī)范三方面來提出了自己的建議。