物業(yè)管理企業(yè)供暖成本與管控分析

李榮華

【摘要】隨著人們經(jīng)濟水平的提高，對居住環(huán)境的要求越來越高。供暖問題是影響物業(yè)企業(yè)管理的重要因素，只有切實做好供暖成本的管理和管控才能更好的為人們提供良好的居住環(huán)境，促進物業(yè)企業(yè)工作的正常進行。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；供暖；成本；管控

供暖成本和管控工作是物業(yè)管理企業(yè)工作的重要內(nèi)容，關(guān)系到物業(yè)企業(yè)整體工作能力的體現(xiàn)。供暖問題作為關(guān)乎國計民生的大事，物業(yè)管理企業(yè)必須要切實做好成本的管控。本文通過分析物業(yè)管理企業(yè)供暖成本的特點，并就物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管理的現(xiàn)狀，給予提高物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管控水平的對策，以促進物業(yè)管理企業(yè)的整體水平進入一個全新的高度。

一、物業(yè)管理企業(yè)供暖成本相關(guān)特點

物業(yè)管理企業(yè)供暖工作具有空間分散、時間連續(xù)、服務(wù)多樣化等特點。物業(yè)管理企業(yè)供暖工作的空間分散，指的是服務(wù)的對象是或者新物業(yè)小區(qū)。時間連續(xù)是指物業(yè)管理企業(yè)要對管轄區(qū)域內(nèi)的建筑物提供連續(xù)不間斷的供暖服務(wù)，保證業(yè)主始終處于理想的溫度環(huán)境當中。服務(wù)多樣化說的是物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容多種多樣，既要提供供暖能源上的管理，還要將所需的各種資源合理優(yōu)化整合。供暖成本在不斷地供暖服務(wù)中形成了一定的特點，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）成本構(gòu)成要素復(fù)雜

由于物業(yè)管理企業(yè)的供暖服務(wù)的多樣化，就造成物業(yè)管理企業(yè)供暖成本的相對復(fù)雜。按照供暖成本的構(gòu)成來看，可以將其分為能源成本、管理成本、資源成本等多個方面。能源成本是進行供暖服務(wù)的決定因素，為供暖過程的順利實施提供必要的煤炭、水、電等能源支持。管理成本則是對供暖服務(wù)過程中所需要的管道進行維修、保養(yǎng)、管理的所有成本。是對小區(qū)房屋的。資源成本是供暖整個過程中一切人力、物力、財力開支的總稱。

（二）供暖成本的不斷加大

隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，人們對居住環(huán)境的要求越來越高，因此對供暖的要求也逐漸重視。也就意味著物業(yè)管理企業(yè)所提供供暖服務(wù)的范圍更加廣泛，因此供暖成本在地域上的分布更廣。市場經(jīng)濟使物業(yè)管理企業(yè)一味追求經(jīng)濟利益，通過不斷的搶占市場而擴大供暖服務(wù)的范圍，所以說物業(yè)管理供暖成本也隨著供暖面積的不斷變廣而加大。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施配備對供暖成本影響大

根據(jù)不同的建筑物和物業(yè)小區(qū)的特點采取的供暖服務(wù)不同，因此會使物業(yè)管理企業(yè)的供暖成本有所不同。例如近幾年新建的樓房，相對來說供暖管道等基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，因此供暖成本相對比較低。但是對于很多老舊的建筑物來說，供暖管道等裝置老化損壞，嚴重影響了供暖工作的順利開展，使供暖的維修等成本增加，可見基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對供暖成本影響較大。

二、物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管理的現(xiàn)狀

（一）成本管理落后性

在現(xiàn)實的物業(yè)管理企業(yè)供暖過程中，供暖成本管理大多數(shù)都是從物業(yè)接管驗收以后才開始的，成本管理具有一定的滯后性。按照正常的成本管理流程來說，物業(yè)管理供暖成本很大程度上取決于企業(yè)本身的特點，物業(yè)管理規(guī)模、物業(yè)設(shè)計結(jié)構(gòu)、物業(yè)建筑材料等多方面，這些因素在很大程度上影響著物業(yè)管理供暖成本的高低。

（二）成本管理制度的不健全

物業(yè)管理企業(yè)供暖工作內(nèi)容很多，其中供暖成本管理是其主要的工作內(nèi)容。但是在實際的工作過程中，物業(yè)供暖相關(guān)職能部門缺乏對供暖成本制度的認識，被動的執(zhí)行命令而缺乏管理成本的主觀能動性。同時，員工的工作績效并未與工作內(nèi)容掛鉤，因此員工的工作積極性不大，會很大程度上阻礙成本管理的發(fā)展。

（三）成本管理理論不成熟

在成本管理人員的眼中，普遍認為成本的管理是一味的降低成本的過程，而成本降低需要通過裁員、節(jié)約開支等方式來實現(xiàn)。但是伴隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，不能適用現(xiàn)代社會經(jīng)濟的發(fā)展形勢，更是束縛了企業(yè)自身的改革和創(chuàng)新。在很多方面，成本管理理論的不成熟使得管理者對物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管理的認識遠遠不夠，只是片面注重服務(wù)與管理過程的節(jié)約，而非從降低管理成本的源頭出發(fā)去根治問題，所以說物業(yè)管理企業(yè)的供暖成本一直居高不下。

三、更好實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管控的對策

（一）運用系統(tǒng)理念加以分析

要想實現(xiàn)供暖成本的有效控制，就必須運用系統(tǒng)科學的方式加以綜合分析，結(jié)合不同供暖服務(wù)對象的情況具體運用。通過科學系統(tǒng)不斷分析，保證供暖以最低的成本實現(xiàn)最大化的供暖效果。比如說鍋爐功率、設(shè)備成本、煤炭質(zhì)量等多方面，都需要具體分析，追求物業(yè)管理企業(yè)的供暖成本最小化的目的。

（二）降低采購成本

由于工業(yè)生產(chǎn)的逐年增加，能源、資源面臨著匱乏的現(xiàn)象，這對物業(yè)管理企業(yè)的供暖來說是個不小的挑戰(zhàn)。能源價格的升高使得供暖資源采購成本增加，并且市場之間的競爭會更加激烈，物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭逐漸轉(zhuǎn)化為成本優(yōu)勢之間的競爭。在進行能源采購時要貨比三家，選擇性價比最高的資源進行采購。另外，可以利用煤炭等能源的銷售淡旺季規(guī)律進行反季節(jié)采購，最大程度的降低采購成本，獲得經(jīng)濟效益。

（三）規(guī)范操作流程

供暖工作內(nèi)容復(fù)雜，需要進行流程的規(guī)范，力求在最少的工作流程內(nèi)實現(xiàn)工作效率的最大化。因此需要引進現(xiàn)代統(tǒng)籌規(guī)劃的理論來指導供暖成本的安排，要要各個部門能各司其職、盡職盡責，共同促進工作效率的整體提高。

（四）運用科學的管理方法

現(xiàn)代高科技技術(shù)的的開發(fā)和應(yīng)用，可以為供暖工作提供更多的技術(shù)支持，通過合理的安排維護、維修等工作，優(yōu)化整個供暖的各個流程內(nèi)容。同時配合以成本預(yù)測、成本分析、成本評估現(xiàn)代軟件的應(yīng)用，最大程度的降低成本支出。除此之外，要不斷提高從業(yè)人員的職業(yè)技能和素質(zhì)，建立起訓練有素的團隊，是決定供暖成本控制工作的關(guān)鍵。

結(jié)束語

綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)的供暖成本和管控工作是日常工作的重要內(nèi)容，需要采取各種措施來保證其正常運行，為人們創(chuàng)造一個更好的供暖環(huán)境。盡管在成本管理和管控中遇到很多問題，但是還是要切實結(jié)合不同建筑物的特點進行系統(tǒng)分析，最終推動物業(yè)管理企業(yè)的供暖工作向前邁進。

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