對新時期房地產(chǎn)工程造價的管理創(chuàng)新及模式探討

李鵬

【摘要】 近些年來，我國房地產(chǎn)市場火熱，已逐漸成為了我國市場經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。隨著日益發(fā)展的經(jīng)濟(jì)全球化，各行業(yè)之間的競爭變得更加激烈。為了提高市場競爭力，房地產(chǎn)行業(yè)致力于控制工程造價以顯示自身優(yōu)勢，并創(chuàng)新造價管理模式，以適應(yīng)市場發(fā)展。本文針對新時期房地產(chǎn)特征，研究房地產(chǎn)工程造價的管理創(chuàng)新及模式，彌補(bǔ)現(xiàn)有的管理方面上的不足和存在的問題，在保證房地產(chǎn)質(zhì)量的情況下，追求利潤最大化和效益最大化。

【關(guān)鍵詞】 新時期；房地產(chǎn)工程；工程造價；管理模式

1、引言

近些年，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，逐漸成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括了在該土地上的永久建筑物及其本身的權(quán)力，其特點(diǎn)是位置固定性和不可移動性。我國為防止房地產(chǎn)過熱，采取了步步為營、多招密集連發(fā)的策略去調(diào)控房地產(chǎn)，且銀行收緊房貸來抑制房價過快上漲。在這樣的時期條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求生存、求發(fā)展，必須勇于面對激烈的競爭，最大限度提高企業(yè)的投資效益回收，而降低工程造價是主要途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程造價的管理創(chuàng)新及模式，有效降低工程各階段的造價。

2、房地產(chǎn)工程造價管理創(chuàng)新的意義

工程造價管理也既是投資控制，是最基礎(chǔ)的管理工作，是房地產(chǎn)市場競爭的關(guān)鍵。我國房地產(chǎn)要在未來中不斷得到發(fā)展，并實(shí)現(xiàn)與國際之間的競爭，突出自身優(yōu)勢，則必須實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程造價管理創(chuàng)新，改變原有的工程造價管理體制和內(nèi)容，并對現(xiàn)有的管理模式進(jìn)行改革創(chuàng)新。從長遠(yuǎn)的前景來看，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程造價管理創(chuàng)新，不僅關(guān)系著房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也是整個社會經(jīng)濟(jì)是否能實(shí)現(xiàn)發(fā)展的影響因素之一。

工程造價管理控制貫穿于整個項(xiàng)目建設(shè)過程，為了確保項(xiàng)目管理目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)，必須隨時糾正建設(shè)過程中的偏差，主要做好投資決策階段、涉及階段、招標(biāo)階段、施工階段和竣工驗(yàn)收階段的管理創(chuàng)新。設(shè)置好工程造價各階段的控制目標(biāo)，促使各階段目標(biāo)之間相互制約、補(bǔ)充。

3、房地產(chǎn)工程造價的管理創(chuàng)新

3.1 房地產(chǎn)工程造價管理的決策階段創(chuàng)新

對工程進(jìn)行估價有利于制定投資計(jì)劃，并合理控制投資；有利于加強(qiáng)建設(shè)資金的籌集；有利于做出合理的房地產(chǎn)工程成本控制并分析投資效益。為實(shí)現(xiàn)投資估算的準(zhǔn)確性，房地產(chǎn)企業(yè)必須深入市場調(diào)研，準(zhǔn)確分析市場的前景、容量、經(jīng)濟(jì)效益等。準(zhǔn)確的估算作為投資限額，能夠控制初步設(shè)計(jì)階段的概算，并以此向銀行貸款。在經(jīng)濟(jì)工作中，不僅要反映設(shè)計(jì)內(nèi)容和建設(shè)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)狀況，而且要反映整個工程項(xiàng)目的建設(shè)投資。設(shè)計(jì)內(nèi)容的反映，要求設(shè)計(jì)人員體現(xiàn)其中的工程規(guī)模和項(xiàng)目內(nèi)容。選取的設(shè)計(jì)方案、施工工藝等，符合低碳環(huán)保意識，特別是一些低碳節(jié)能建筑材料的選取，并盡可能多的采取具有墻體節(jié)能技術(shù)、門窗節(jié)能技術(shù)等方案，降低能耗。

3.2 房地產(chǎn)工程造價管理的設(shè)計(jì)階段創(chuàng)新

房地產(chǎn)工程造價管理的設(shè)計(jì)階段是影響整個建筑工程投資的最大因素。實(shí)現(xiàn)有效的工程項(xiàng)目投資控制，最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)是控制工程前的設(shè)計(jì)階段。監(jiān)督工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、工程建設(shè)的限額控制情況等，提高設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)水平，確保投資總金額不超額度。通過分解工程投資和工程量到每個專業(yè)中，再進(jìn)一步分解到每個單位工程中，這種層層分解有利于有效控制和管理投資限額。設(shè)計(jì)階段不僅要進(jìn)行方案的比對選取，更好是在設(shè)計(jì)前就分析圖紙的合理性和可信性，并審核方案可實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效益。施工前再次進(jìn)行圖紙的詳細(xì)審核，并通過會審解決存在的問題，充分降低工程造價。

3.3 房地產(chǎn)工程造價管理的招投標(biāo)階段創(chuàng)新

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新性的設(shè)立建設(shè)工程施工合同審閱會簽制度，讓相關(guān)負(fù)責(zé)人對工程施工合同條款做到心中有數(shù)，并充分掌握建筑行業(yè)中各項(xiàng)規(guī)范條例和一般慣例。投標(biāo)中的包干工程，由中標(biāo)單位采購所需的設(shè)備、特殊材料等，規(guī)定明確列出采購的品牌、廠家、規(guī)格、品質(zhì)等，一些政策性調(diào)整也要明確指出是否包含在包干范圍之內(nèi)。實(shí)現(xiàn)合同管理過程必須做到系統(tǒng)性、全過程性和動態(tài)性。系統(tǒng)性指的是綜合管理一切涉及合同條款內(nèi)容的各部門。全過程性指的是全面管理合同的洽談、草擬、簽訂、生效開效、合同失效過程。動態(tài)性指的是在合同執(zhí)行過程中，注意更方面因素的變化，做好合同的及時修改、變更、補(bǔ)充工作，并及時中止或終止合同。

3.4 房地產(chǎn)工程造價管理的施工階段創(chuàng)新

房地產(chǎn)工程造價管理的施工階段是消耗人力、物力、財(cái)力最多的階段，特別是一些施工設(shè)備、材料、周期等的變化和國家政策的變化等都將導(dǎo)致較大的工程造價變化。在施工中，加強(qiáng)監(jiān)督管理工作，提高施工質(zhì)量，杜絕施工浪費(fèi)，發(fā)揮投資效益。創(chuàng)新性的設(shè)立工程簽證管理制度，明確每個員工的職責(zé)和權(quán)力、各部門的分配等，杜絕發(fā)生虛假簽證，保證簽證具有客觀、準(zhǔn)確的描述，有一定的質(zhì)量保證，且自發(fā)生起14日內(nèi)辦妥簽證。施工圖之外的現(xiàn)場簽證，必須包含施工時間、地點(diǎn)、事由、原始數(shù)據(jù)等，不能只是大致的工程量、工程造價記錄。根據(jù)合同規(guī)定及時處理簽證內(nèi)容，根據(jù)合同和標(biāo)書中的規(guī)定嚴(yán)格審核，不得隨意更改。在房地產(chǎn)工程施工過程中，審價人員、費(fèi)用控制人員要時常根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙，核實(shí)施工現(xiàn)場，并及時了解施工總承包商、工程監(jiān)理人員、施工人員，收集相關(guān)資料，時刻掌握施工動態(tài)。

4、房地產(chǎn)工程造價的管理模式創(chuàng)新

（1）創(chuàng)新管理體系

建立政府與企業(yè)管理相結(jié)合的管理體系，將管理進(jìn)一步明確化。通過政府的宏觀調(diào)控，加強(qiáng)企業(yè)管理監(jiān)督力度，指導(dǎo)企業(yè)發(fā)展方向。在建筑法基礎(chǔ)上建立建筑工程造價準(zhǔn)則，根據(jù)相關(guān)法律進(jìn)行企業(yè)發(fā)展管理，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)實(shí)踐問題的解決。

（2）創(chuàng)新房地產(chǎn)工程造價咨詢服務(wù)

建立大、中、小型咨詢公司，為不同大小項(xiàng)目的投資者和投資商提供更多、更全面的咨詢服務(wù)，并加強(qiáng)中小型咨詢服務(wù)公司的管理，進(jìn)一步完善企業(yè)制度管理，避免外界行政對公司管理造成影響。通過創(chuàng)新咨詢公司的內(nèi)部管理機(jī)制，確保咨詢服務(wù)更加的公正、公平，為投資者提供更客觀的服務(wù)。

（3）創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)的整體環(huán)境

拓展企業(yè)文化和樹立良好的創(chuàng)新意識，是促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的必要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)管理強(qiáng)度直接反應(yīng)在企業(yè)員工整體素質(zhì)和專業(yè)水平。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)員工的自身責(zé)任感，并定期展開專業(yè)化培訓(xùn)，有利于提高企業(yè)員工的專業(yè)水平，促進(jìn)其整體素質(zhì)發(fā)展。企業(yè)未來發(fā)展必須改革工程造價管理，加強(qiáng)企業(yè)員工的創(chuàng)新意識培養(yǎng)，在企業(yè)中投入更多的新鮮事物，并營造民主的學(xué)習(xí)環(huán)境，培養(yǎng)出更多具有創(chuàng)新思維的工程造價管理人員，從而強(qiáng)化房地產(chǎn)工程造價管理。

5、結(jié)語

我國房地產(chǎn)工程造價管理模式的多樣化和規(guī)范化發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)工程造價管理創(chuàng)新，必須立足于企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、市場發(fā)展水平、現(xiàn)代建筑特色等，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、采購、施工一體化管理模式，不斷提高建設(shè)單位的綜合服務(wù)能力，提高市場管理能力和競爭力。特別是經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展趨勢下，工程建設(shè)市場的大型化、復(fù)雜化發(fā)展，房地產(chǎn)工程必須實(shí)現(xiàn)工程造價的管理模式創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)工程各階段管理的規(guī)范化，提高投資效益。

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