杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況分析及建議

王麗華

【摘要】習(xí)近平總書(shū)記指出，我國(guó)住房發(fā)展總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的逐步建立，住房保障和市場(chǎng)供應(yīng)“兩輪驅(qū)動(dòng)”模式不斷完善，中低價(jià)位商品住房供應(yīng)更加充足，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望繼續(xù)保持健康有序發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；市場(chǎng)；分析

一、2013年杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況

1.新建商品住房供應(yīng)

2013年市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品住房91170套，面積1062.5萬(wàn)平方米，同比分別增加25.0%、25.9%，面積超前五年平均水平的45.2%。2013年市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品住房中，80-90方戶型的套數(shù)占比為53.3%，120-144方戶型的套數(shù)占比為20.7%。余杭區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售量占四成以上。從2013年市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品住房套數(shù)的區(qū)域分布看，主城區(qū)占比為44.4%，余杭區(qū)占比為43.1%，蕭山區(qū)占比為12.5%。主城區(qū)中，江干區(qū)和拱墅區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售量占比相對(duì)較高。

2.新建商品住房成交

2013年市區(qū)商品住房成交70746套，成交面積791.2萬(wàn)平方米，同比分別增加0.7%、3.6%。2013年2月受春節(jié)假日因素影響，成交量處于冰凍狀態(tài)，3、4月在“國(guó)五條”的影響下成交放量，其余月份市場(chǎng)整體較為平穩(wěn)。從2013年杭州市區(qū)商品住房成交面積分析，90方以下戶型成交套數(shù)占比為60.9%，同比增加0.5個(gè)百分點(diǎn)；90-144方戶型的成交套數(shù)占比為27.8%，同比減少0.9個(gè)百分點(diǎn)；144方以上戶型的成交套數(shù)占比為11.3%，同比增加0.4個(gè)百分點(diǎn)。從2013年市區(qū)商品住房成交套數(shù)區(qū)域分布看，余杭區(qū)成交29194套，占總成交量的42.5%；蕭山區(qū)成交9403套，占總成交量的16.5%；主城區(qū)中江干區(qū)成交量最大，成交7684套，占總成交量的11.1%。本地人購(gòu)房比例下降。2013年主城區(qū)購(gòu)房人群中，本地人占58.1%，相比2012年減少4.5個(gè)百分點(diǎn)。

3.新建商品住房?jī)r(jià)格

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)情況看，環(huán)比平穩(wěn)，1-10月增幅保持在0.8%-1.4%之間，11、12月環(huán)比漲幅明顯放緩，12月環(huán)比漲幅僅為0.1%，列70個(gè)大中城市第65位；2013年月度同比漲幅呈上升趨勢(shì)，12月出現(xiàn)回落，同比漲幅為11.5%，在70個(gè)大中城市中列第13位。2013年市區(qū)商品住房成交均價(jià)為16698.5元/平方米，同比上升12.7%。其中，12月杭州市區(qū)商品住房成交均價(jià)為16677.7元/平方米，同比2012年下降0.8%。從商品住房?jī)r(jià)格走勢(shì)看，價(jià)格自4月份創(chuàng)年內(nèi)新高后呈現(xiàn)逐步回落的態(tài)勢(shì)。

4.新建商品住房庫(kù)存

截至2013年12月31日，市區(qū)可售商品住房76689套，面積999.1萬(wàn)平方米，同比分別增加32.6%、31.3%。2013年以來(lái)，商品住房可售房源一直呈逐步上升趨勢(shì)，屢創(chuàng)新高，按2013年的銷(xiāo)售速度，年底庫(kù)存的消化周期為13個(gè)月。從庫(kù)存可售商品住房的面積分析，120方以上戶型套數(shù)占比為48%，其中144方以上戶型套數(shù)占比為22.8%。余杭區(qū)庫(kù)存占4成以上。

5.二手住房市場(chǎng)

2013年市區(qū)二手住房成交43280套，成交面積392.5萬(wàn)平方米，成交金額619億元，同比分別增加60.9%、65.7%、72.4%。2013年2月受春節(jié)假日因素影響成交萎縮，3月受“國(guó)五條”影響月成交量創(chuàng)歷史新高，其他月份市場(chǎng)較為平穩(wěn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的二手住宅價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)情況看，杭州同比環(huán)比平穩(wěn)，其中12月同比上漲2.9%，列70個(gè)大中城市第56位。2013年市區(qū)二手住房成交均價(jià)15771.5元/平方米，同比上漲4.0%。本地人二手住房購(gòu)房占比小幅下降。2013年主城區(qū)二手住房購(gòu)房人群中，本地人占73.1%，同比減少3個(gè)百分點(diǎn)。二手住房本地人購(gòu)房比例比商品住房高15個(gè)百分點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題

1.土地成交持續(xù)活躍。2013年杭州市區(qū)住宅用地全年平均溢價(jià)率高達(dá)30%，2014年1月以來(lái)土地市場(chǎng)延續(xù)2013年走勢(shì)，多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地較為理性。1月7日，雅戈?duì)柾说赜删叭鹨詷敲鎯r(jià)15381元/平方米競(jìng)得，較雅戈?duì)?010年的拿地均價(jià)17937元/平方米，下跌了14.3%。1月9日共出讓3宗住宅用地，平均溢價(jià)率為10.6%。1月22日，杭師大地塊由融信以樓面價(jià)25785元/平方米（另配建1.6萬(wàn)平方米保障房）競(jìng)得，溢價(jià)率35%，濱江中興單元地塊由龍湖以樓面價(jià)10223元/平方米競(jìng)得，溢價(jià)率27.19%。

2.外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)在杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的份額進(jìn)一步提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房企銷(xiāo)售前15強(qiáng)中14家企業(yè)已進(jìn)入杭州市場(chǎng)。2013年外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)在杭州市區(qū)住宅用地拿地總量共計(jì)72宗，總面積379.7萬(wàn)平方米，總可建面積1013.1萬(wàn)平方米，總成交額777.5億元，占比分別為63.7%、70.9%、71.9%、77.1%。市區(qū)簽約套數(shù)前10名中有7個(gè)樓盤(pán)為外來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)，7個(gè)樓盤(pán)占前10總套數(shù)的68.4%。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期明顯縮短。為有效降低企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，減少政策風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期普遍縮短，外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尤為明顯，如龍湖春江彼岸從拿地到預(yù)售時(shí)間間隔為8.6個(gè)月，中海西溪華府為6.5個(gè)月，景瑞御華府僅為5個(gè)月。

4.杭州商品住房供求比和庫(kù)存總量均超北上廣等一線城市。根據(jù)住房建設(shè)部重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)數(shù)據(jù)和監(jiān)測(cè)報(bào)告上報(bào)系統(tǒng)數(shù)據(jù)，從2013年商品住房供求比（批準(zhǔn)預(yù)售面積/銷(xiāo)售面積）計(jì)算，杭州為1.34，高于北京、上海等城市（北京0.91，上海0.99，廣州0.99，南京0.96）。從2013年12月底可售商品住房面積看，杭州為999.1萬(wàn)平方米，高于北京、上海等城市（北京765.2萬(wàn)平方米，上海960萬(wàn)平方米，廣州778萬(wàn)平方米，南京434.8萬(wàn)平方米）。按2013年末商品住房去化周期看，杭州為13個(gè)月，高于北京、上海等城市（北京7.2個(gè)月，上海10個(gè)月，廣州8.8個(gè)月，南京5.5個(gè)月）。

三、對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的意見(jiàn)和建議

1.完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落。嚴(yán)格貫徹中央調(diào)控政策精神，結(jié)合杭州實(shí)際，完善住房供應(yīng)體系，健全市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和分析，積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜變化，及時(shí)發(fā)布權(quán)威信息，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

2.提高預(yù)售門(mén)檻，加強(qiáng)預(yù)售資金管理，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。利用目前市區(qū)商品住房庫(kù)存充足的有利時(shí)機(jī)，盡快出臺(tái)提高商品房預(yù)售門(mén)檻的政策，將杭州商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)提高到主體結(jié)頂，一方面與上海等國(guó)內(nèi)其他城市接軌，另一方面可有效防范項(xiàng)目“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)化商品房預(yù)售資金管理，完善監(jiān)管制度，進(jìn)一步明確金融機(jī)構(gòu)、監(jiān)理單位的日常監(jiān)管責(zé)任，確保預(yù)售資金用于工程建設(shè)。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信用管理，建立多部門(mén)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，及時(shí)查處房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為。強(qiáng)化商品房預(yù)售許可管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)。加快二手房真實(shí)房源核查系統(tǒng)建設(shè)，促進(jìn)二手房市場(chǎng)更加公開(kāi)、透明。結(jié)合保障房貨幣補(bǔ)貼政策，進(jìn)一步培育和規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)。

4.進(jìn)一步做好住房保障工作。進(jìn)一步完善住房保障政策體系，及時(shí)研究經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展趨勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，試點(diǎn)實(shí)施公租房貨幣補(bǔ)貼政策，實(shí)現(xiàn)廉租房和公租房全面并軌。進(jìn)一步完善住房保障管理體系，加快推進(jìn)全市住房保障分配監(jiān)管信息綜合系統(tǒng)建設(shè)，規(guī)范準(zhǔn)入、使用、退出等過(guò)程管理，深化租賃型保障房社會(huì)化管理機(jī)制。