從舊房改造談人民利益

甘迪 黃景陽(yáng) 蔣潔

【摘要】隨著我國(guó)舊房改造進(jìn)程的加快，顯現(xiàn)出來(lái)的問(wèn)題也不斷增多，從使用者角度看問(wèn)題，將原住居民的權(quán)益放在首位作為論文的出發(fā)點(diǎn)，總結(jié)當(dāng)今舊房改造中政府、開(kāi)發(fā)商、用戶三者之間利益的關(guān)系，闡述不同情況下對(duì)居民權(quán)益的影響，并給出合理意見(jiàn)。

【關(guān)鍵詞】舊房改造；政府；人民；權(quán)益

一、從原則談起

舊房改造是指因國(guó)家建設(shè)、城市改造、市容整頓或環(huán)境保護(hù)所需要，經(jīng)政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)，由建設(shè)單位或個(gè)人對(duì)現(xiàn)有建設(shè)用地上的舊房屋或危房進(jìn)行拆除，對(duì)房屋所有人和承租人進(jìn)行一系列的安置、補(bǔ)償活動(dòng)，為了更健康、有序的進(jìn)行舊房改造工程，必須遵守以下原則。

（1）城市規(guī)劃原則

舊房改造必須符合城市規(guī)劃，滿足城市近期和遠(yuǎn)期的建設(shè)目標(biāo)，順應(yīng)城市建設(shè)模式及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，順應(yīng)統(tǒng)一布局、合理利用的理念，綜合城市經(jīng)濟(jì)、文化、公共利益等各項(xiàng)領(lǐng)域協(xié)調(diào)有序的進(jìn)行。其中主要針對(duì)新城區(qū)建設(shè)中阻礙開(kāi)發(fā)的地段，以及阻擋新道路規(guī)劃的舊城區(qū)。

（2）公平交易原則

公平是合同的訂立之本，拆遷人與被拆遷人是民事合同的主體，由于被拆遷者即原住居民往往在實(shí)施的過(guò)程中屬于被動(dòng)地位，而政府處于主導(dǎo)地位，一定程度上讓被拆遷者在合同的訂立過(guò)程中處于劣勢(shì)，使得政府或開(kāi)發(fā)商在強(qiáng)大的利益誘惑下侵占了原居民的基本權(quán)益。因此舊房改造必須建立在法律完善、制度規(guī)范的體系當(dāng)中，讓公平、公正、公開(kāi)的原則得到保證，讓消費(fèi)者的基本權(quán)益不受到破壞。

（3）社會(huì)效益原則

拆遷工作的實(shí)施與否，必須結(jié)合未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)以及當(dāng)?shù)鼐用裥枰獊?lái)衡量，要將舊房改造工程看做民生工程，最大程度上的滿足使用者改善居住條件的需求，而不是開(kāi)發(fā)商為了最求利潤(rùn)而采取的拆遷措施，只有將社會(huì)效益放在第一位，才能讓舊房改造工作更順利的進(jìn)行。

二、人民的權(quán)益

舊房改造工程不僅是民生工程，它能從更深的層面中反映出政府對(duì)城市的治理理念，以及對(duì)城市居民生命安全、財(cái)產(chǎn)安全的重視。如果一項(xiàng)舊房改造項(xiàng)目得到人民的支持，不僅能讓居民在最短的時(shí)間內(nèi)改善居住條件，贏得使用者的口碑，也給城市未來(lái)建設(shè)者提供模范參考，促進(jìn)今后的城市改善工程健康發(fā)展。

1、政府手中的人民權(quán)益

（1）土地出讓中的獲利

發(fā)展民生工作本是政府推動(dòng)拆遷工作的一個(gè)良好出發(fā)點(diǎn)，但是利用城市土地的高價(jià)出讓，以此獲得開(kāi)發(fā)商的高額回報(bào)成為了政府隱藏在背后的一個(gè)誘因。眼看是政府和開(kāi)發(fā)商之間的聯(lián)系，與被拆遷者的利益無(wú)關(guān)，但政府在收取高價(jià)土地出讓金時(shí)，開(kāi)發(fā)商的利益自然受到損失，致使不得不從被拆遷者和未來(lái)消費(fèi)者身上剝奪部分利益。政府得到高額回報(bào)的背后是實(shí)際使用者利益的付出，原本只需交付一定的建設(shè)成本就能換取的新房現(xiàn)在要付出更多，甚至接近于商品房的出售價(jià)格，讓原住居民完全喪失了舊房改造的興趣。因此政府在舊房改造期間的經(jīng)濟(jì)立場(chǎng)間接決定著居民權(quán)益的得失，政府只有衡量好經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益之間的關(guān)系，才能做出真正意義上的民生工程。

（2）對(duì)政績(jī)一味的最求

追求政績(jī)是政府在舊房改造上的另一種顯性利益，中央為了解決舊城區(qū)居民的居住問(wèn)題，房改房政策的逐步出臺(tái)以及相關(guān)法律的逐漸完善，使得每年都根據(jù)不同的地域布置相應(yīng)的硬性改造指標(biāo)，中央政策的轉(zhuǎn)變將地方政府對(duì)政績(jī)的激情鼓動(dòng)得空前高漲，政府工作人員不管是出于對(duì)民生工程的建設(shè)、改善居民居住條件還是出于自身政治前途的著想，都迫切需要完成中央布置下來(lái)的工作任務(wù)。急于求成的做法無(wú)不外乎會(huì)讓人民利益受到侵害，“干打雷、不下雨”的形象工程也不足為奇，不管城市規(guī)劃是否允許，不顧人民生活是否需要，不理原住居民是否同意，都一一開(kāi)展“拆遷改造”的思想工作，在項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備階段沒(méi)有分析好項(xiàng)目的合理性，致使許多工程半路夭折，讓開(kāi)發(fā)商和居民前期的付出得不到回報(bào)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商將利益的損失轉(zhuǎn)移到普通居民身上，最終買單的還是消費(fèi)者。

（3）歸屬權(quán)的爭(zhēng)議

一個(gè)項(xiàng)目改造建設(shè)必將與原來(lái)的建筑形式有所不同，在當(dāng)今的政策中大多將原舊小區(qū)的多層或中高層建筑拆除，在原地址上新建高層住宅，使占地面積更小，用地范圍更顯經(jīng)濟(jì)合理性。由于后期建設(shè)的住宅大多為二十到三十層，其中一至三層為商鋪的高層住宅，這種綜合形式的設(shè)計(jì)可以增加后期的銷售利潤(rùn)，提高開(kāi)發(fā)商的投資效益。但由于我國(guó)法律規(guī)范的缺失，導(dǎo)致商鋪的歸屬權(quán)問(wèn)題成為爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，政府和開(kāi)發(fā)商之間常?；ゲ蛔尣?，看似與消費(fèi)者無(wú)關(guān)，但其實(shí)歸屬權(quán)的爭(zhēng)議會(huì)間接影響到居民利益，如果政府將所有權(quán)納入囊中，即只需“零”投入就白白獲取了十幾個(gè)中小型商鋪，無(wú)疑會(huì)遭到開(kāi)發(fā)商的反對(duì)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商將付出商鋪的建設(shè)成本而無(wú)法獲得回報(bào)，最終為了維持后期的利潤(rùn)，只能將商鋪虧損的資金讓原住居民或后期購(gòu)房者買單，從而變本使得房?jī)r(jià)升高；如果開(kāi)發(fā)商將歸屬權(quán)納為己有，商鋪后期的租金將帶來(lái)可觀的收益，消費(fèi)者自然就不用支付高額的成本費(fèi)用。把商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)變?yōu)殚_(kāi)發(fā)商投資的副產(chǎn)品，有利于推進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)行，但政府其中利益的損失值得考慮。

2、開(kāi)發(fā)商手中的人民權(quán)益

（1）投資理念

在舊房改造的建設(shè)工程中，最大的收益者應(yīng)該屬于人民，但是開(kāi)發(fā)商的利益不容忽視，盡可能的通過(guò)降低土地出讓金和拆遷戶的補(bǔ)償費(fèi)用以及抬高后期銷售價(jià)格都能讓開(kāi)發(fā)商從中獲取暴利。如果開(kāi)發(fā)商僅僅是為了賺錢而去參與舊房改造項(xiàng)目的競(jìng)標(biāo)，消費(fèi)者的權(quán)益往往或多或少受到影響，開(kāi)發(fā)商的投資理念影響著建設(shè)成本的高低，在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程總，一味的壓縮前期補(bǔ)償費(fèi)用和抬高后期出售價(jià)格只會(huì)慢慢侵蝕消費(fèi)者權(quán)益，甚至激怒消費(fèi)者，破壞其政府推行舊房改造的初衷，開(kāi)發(fā)商只有在社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益之間做出衡量，將成本與利益控制在合理的范圍內(nèi)，才能將在保證基本社會(huì)效益的情況下創(chuàng)造更大的利潤(rùn)。

（2）車庫(kù)的使用權(quán)？所有權(quán)？

汽車在當(dāng)今已然成為家家戶戶的必需品，每套房搭配一個(gè)車位已經(jīng)不足為奇，但車庫(kù)權(quán)益的劃分至今還未有明確的規(guī)范，如果只擁有車庫(kù)的使用權(quán)，即在居住期間擁有對(duì)車庫(kù)的使用權(quán)利而沒(méi)有處分權(quán)利，成為了消費(fèi)者爭(zhēng)議焦點(diǎn)的所在。在我國(guó)，住宅往往是地位、財(cái)富、權(quán)利的象征，在這種觀念的影響下，人民對(duì)車庫(kù)權(quán)益的看法自然會(huì)受到一定影響。

三、新的想法

1、政府的監(jiān)管機(jī)制

舊房改造本是政府主導(dǎo)的民生工程，因此從源頭抓起，制定有效的管理機(jī)制，能讓項(xiàng)目的進(jìn)展更為順利。從原住使用者角度出發(fā)規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程實(shí)施監(jiān)控，制定相應(yīng)的評(píng)價(jià)系統(tǒng)，用建設(shè)前、建設(shè)中、建成后的顧客評(píng)價(jià)來(lái)評(píng)判項(xiàng)目的成敗，提升政府對(duì)真正社會(huì)效益的關(guān)注度，以消除“面子工程”。

2、對(duì)開(kāi)發(fā)商合理的引導(dǎo)

政府在制定舊房改造政策的同時(shí)，不應(yīng)僅為居民的權(quán)益著想，還應(yīng)將開(kāi)發(fā)商的利益考慮在內(nèi)。“誰(shuí)都不會(huì)做不賺錢的買賣”，將開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)規(guī)范化、合理化，可以嘗試把舊房改造樓房與新建商品房的核準(zhǔn)權(quán)進(jìn)行捆綁，即只有在舊小區(qū)完成一定套數(shù)的改造工程后才能新建商品房，將舊房改造通過(guò)市場(chǎng)化進(jìn)行推廣。一方面能通過(guò)招投標(biāo)篩選更為優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商，保護(hù)居民權(quán)益；另一方面可以限制商品房開(kāi)發(fā)的速度，一定程度上遏制房?jī)r(jià)的上漲。在開(kāi)發(fā)新城區(qū)的同時(shí)將舊城區(qū)進(jìn)行改造翻新，使城市的規(guī)劃建設(shè)更具科學(xué)性，能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康有序的發(fā)展。

舊房改造政策的完善需要國(guó)家、社會(huì)、人民的不斷推動(dòng)，參建各方各方只有不斷提高自我監(jiān)督意識(shí)，提高社會(huì)責(zé)任感，讓居民的權(quán)益得到基本的保證，才能使中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷改進(jìn)、完善。

參考文獻(xiàn)：

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