淺談房地產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題及完善

【摘要】隨著我國(guó)社會(huì)的進(jìn)步與發(fā)展，人們對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)越來(lái)越看重，房地產(chǎn)登記制度作為財(cái)產(chǎn)保護(hù)的一種有效形式，研究房地產(chǎn)登記制度有著十分重要的顯示意義。本文就房地產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題及完善進(jìn)行了相關(guān)的分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)等級(jí)制度；問(wèn)題；完善

0.引言

房地產(chǎn)作為一種不動(dòng)產(chǎn)，近年來(lái)，人們對(duì)這種不動(dòng)產(chǎn)的保護(hù)呼吁越來(lái)越高，然而就我國(guó)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展形勢(shì)而言，我國(guó)還沒(méi)有形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度，缺乏一個(gè)完整的登記體系，使得一些登記制度問(wèn)題無(wú)法得到合理的解釋?zhuān)绊懙怯浿贫鹊倪M(jìn)一步發(fā)展。房地產(chǎn)登記制度作為我國(guó)現(xiàn)代房地產(chǎn)保護(hù)的一種有效形式，為了更好地促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就必須堅(jiān)持用發(fā)展的觀點(diǎn)看待問(wèn)題，不斷完善我國(guó)房地產(chǎn)登記制度。

1.房地產(chǎn)登記制度的重要性

房地產(chǎn)登記，指的是經(jīng)申請(qǐng)人申請(qǐng)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房地產(chǎn)登記簿予以記載的行為，是將房地產(chǎn)權(quán)利現(xiàn)狀、權(quán)利變動(dòng)情況以及其他相關(guān)事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記簿上予以公示的行為，是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式。在房地產(chǎn)登記中，房地產(chǎn)登記制度作為現(xiàn)代物權(quán)法的一項(xiàng)重要制度，房地產(chǎn)只有依法登記后才會(huì)產(chǎn)生法律效力，未經(jīng)登記則不產(chǎn)生法律效力。近年來(lái)，我國(guó)社會(huì)因房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清而引起的社會(huì)矛盾日漸突出，不僅影響到了產(chǎn)權(quán)人的利益，同時(shí)也危害到我國(guó)現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展。房地產(chǎn)登記的根本目的就是保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。通過(guò)登記及時(shí)、準(zhǔn)確地將權(quán)利狀況記載在房地產(chǎn)登記簿上，發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或證明，將物權(quán)的事實(shí)對(duì)外公開(kāi)。凡經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記，權(quán)利人在房地產(chǎn)方面的權(quán)利，如房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)、房地產(chǎn)租賃和抵押權(quán)、地役權(quán)等，均受到國(guó)家法律的保護(hù)，任何組織或個(gè)人侵犯了房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，都要承擔(dān)法律責(zé)任。另外，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)商需要向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)了解開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)的土地和原有房屋的各種資料，如果房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有做好登記工作，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題就不能全面落實(shí)，進(jìn)而激發(fā)社會(huì)矛盾[1]。為此，只有做好房地產(chǎn)登記工作，完善房地產(chǎn)登記制度，才能更好地促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，做好房地產(chǎn)登記工作也是我國(guó)現(xiàn)代城市發(fā)展的內(nèi)在要求。

2.房地產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題

2.1房地產(chǎn)登記規(guī)則不統(tǒng)一

就我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)登記工作來(lái)看，存在著“多頭執(zhí)政”的局面。之所以會(huì)出現(xiàn)“多頭執(zhí)政”的局面其主要原因就在于房地產(chǎn)登記規(guī)則的不統(tǒng)一。首先，我國(guó)現(xiàn)階段對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的法律建設(shè)還不夠完善，沒(méi)有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法，房地產(chǎn)登記大都是根據(jù)《土地登記規(guī)則》、《土地管理法》來(lái)開(kāi)展工作，很容易造成多管、重管的現(xiàn)象。其次，我國(guó)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一。在我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)中，政府干預(yù)過(guò)大， 在統(tǒng)一行政部門(mén)中容易出現(xiàn)“分級(jí)登記”的情形，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

2.2登記查詢(xún)制度不規(guī)范

在房地產(chǎn)行業(yè)取得規(guī)模性發(fā)展的同時(shí)，也暴露出了一些問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前需要了解開(kāi)發(fā)區(qū)域的土地和原有房屋的各種資料，進(jìn)而為規(guī)劃建設(shè)提供保障。而目前，我國(guó)房地產(chǎn)登記查詢(xún)制度很不規(guī)范，當(dāng)開(kāi)發(fā)商在了解開(kāi)發(fā)區(qū)域相關(guān)房屋信息時(shí)，往往得不到確切的信息，對(duì)房屋信息的了解不全面就會(huì)因原住戶(hù)的安置問(wèn)題而發(fā)生社會(huì)矛盾，不利于我國(guó)現(xiàn)代社會(huì)的和諧發(fā)展[2]。另外，我國(guó)房地產(chǎn)登記信息的公開(kāi)查詢(xún)力度還不夠，雖然我國(guó)房地產(chǎn)登記制度中規(guī)定了房地產(chǎn)登記信息的公開(kāi)查詢(xún)制度，但是在我國(guó)許多地方還只是存在于形式上，根本沒(méi)有得到具體落實(shí)。

2.3缺乏補(bǔ)償機(jī)制

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)登記工作量也在不斷增加，近年來(lái)，我國(guó)社會(huì)因房地產(chǎn)登記出錯(cuò)的社會(huì)矛盾糾紛屢見(jiàn)不鮮，一旦登記出現(xiàn)錯(cuò)誤，而又沒(méi)有相應(yīng)的補(bǔ)償措施，就會(huì)給當(dāng)事人造成巨大損失，嚴(yán)重的還將激化社會(huì)矛盾，影響到我國(guó)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。

3.完善房地產(chǎn)登記制度的策略

3.1統(tǒng)一房地產(chǎn)登記規(guī)則

在這個(gè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境下，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐漸完善，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一部分，為了更好地促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，就必須統(tǒng)一房地產(chǎn)登記規(guī)則。首先，要將房地產(chǎn)登記功能逐漸從管理功能還原對(duì)私權(quán)的保護(hù)上，明確房地產(chǎn)登記的法律規(guī)范，為房地產(chǎn)登記工作提供法律保障。其次，要統(tǒng)一有關(guān)登記的法規(guī)，設(shè)立單一的登記管理部門(mén)，確立統(tǒng)一的程序規(guī)則，使不動(dòng)產(chǎn)的登記更加規(guī)范、便捷[3]。對(duì)農(nóng)村集體所有制土地上房屋也應(yīng)建立相應(yīng)的權(quán)屬登記制度，以適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。另外應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、租賃等方面明確登記行為與合同行為的關(guān)系，區(qū)分行政管理行為和民事行為的界限以及相互影響的深度，使房地產(chǎn)登記制度更加科學(xué)、立法技術(shù)上更加完善

3.2完善房地產(chǎn)查詢(xún)機(jī)制

房地產(chǎn)登記制度中，完善的房地產(chǎn)的信息的查詢(xún)機(jī)制有助于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，完善房地產(chǎn)查詢(xún)機(jī)制有著重大意義。我國(guó)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要全面做好房地產(chǎn)登記工作，加強(qiáng)房地產(chǎn)登記工作的監(jiān)督，防止房地產(chǎn)登記工作出現(xiàn)誤差。另外，我國(guó)在建立有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度以來(lái)，只是將登記程序作為一種相關(guān)登記管理機(jī)構(gòu)用來(lái)行使行政職能的一種辦法而不是出于公示的目的，從而造成登記行為與行政機(jī)構(gòu)行使職能相結(jié)合的弊端。為此，在房地產(chǎn)登記制度中要合理、適當(dāng)?shù)靥岣叻康禺a(chǎn)登記查詢(xún)信息的透明度[4]。房地產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定中登記的資料檔案應(yīng)作為公示的對(duì)象，既對(duì)申請(qǐng)法人提交申請(qǐng)報(bào)告材料明示于社會(huì)，又將登記信息范圍、對(duì)象、房地產(chǎn)利害關(guān)系人查詢(xún)的操作程序明示于大眾，從而達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)警示和保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人機(jī)第三人的合法權(quán)益。

3.3建立補(bǔ)償機(jī)制

在房地產(chǎn)登記工作中，受許多非主觀因素的影響，房地產(chǎn)登記工作會(huì)出現(xiàn)一些差錯(cuò)，針對(duì)這些不可避免的差錯(cuò)，在房地產(chǎn)登記制度中，建立合理的補(bǔ)償機(jī)制非常重要，通過(guò)補(bǔ)償機(jī)制來(lái)對(duì)受害權(quán)益人進(jìn)行補(bǔ)償，進(jìn)而化解權(quán)益人心理中的不滿[5]。以法律為手段，建立起一種以責(zé)任分?jǐn)偮鋵?shí)為基本原則的房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償制度。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是此一項(xiàng)工作圍繞的核心，由于在一般情況下，權(quán)屬劃分與認(rèn)定過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)過(guò)錯(cuò)，分析過(guò)程的原因，如果出于登記機(jī)構(gòu)則應(yīng)由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)這一部分賠償責(zé)任，并明示造成過(guò)錯(cuò)的原因。

4.結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)登記制度作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的一種重要手段，房產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是為了更好地落實(shí)物權(quán)法規(guī)定，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。為了更好地促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的利益，就必須結(jié)合我國(guó)現(xiàn)階段的發(fā)展形勢(shì)，不斷完善房地產(chǎn)登記制度，統(tǒng)一房地產(chǎn)登記規(guī)則，建立有效地房地產(chǎn)查詢(xún)機(jī)制和補(bǔ)償機(jī)制，進(jìn)而為我國(guó)現(xiàn)代社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。

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作者簡(jiǎn)介：陳東（1981.6生），男，重慶市涪陵區(qū)人，工作單位：涪陵區(qū)國(guó)土資源局，職務(wù)：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師、測(cè)繪工程師，研究方向：土地管理土地、出讓、地政地籍、儲(chǔ)備土地、土地測(cè)繪等。