軟件新城背后的地產(chǎn)商：去房產(chǎn)化才能做好產(chǎn)業(yè)園

袁陽平 程星

每個(gè)工作日一大早，家住武漢光谷錦繡龍城小區(qū)的穆驊，驅(qū)車經(jīng)三環(huán)線用時(shí)不到25分鐘，便到了武漢花山軟件新城辦公樓。

“在軟件新城工作，四周都是低密度的辦公樓房，綠樹環(huán)繞，優(yōu)美的配套環(huán)境，讓人工作心情格外輕松?！蹦买懻f，有時(shí)開車上班來得早，吃完早餐還可在新城園區(qū)內(nèi)四周轉(zhuǎn)悠。

穆驊是武漢開目信息技術(shù)有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱”開目軟件”）總經(jīng)理助理。今年1月，開目軟件入駐武漢花山軟件新城。與它為鄰的，還有IBM、飛利浦、怡樂食、世界第三大傳媒集團(tuán)法國(guó)陽獅等15家世界500強(qiáng)企業(yè)。

開目軟件原在武漢光谷核心區(qū)辦公，公司為何放棄原核心區(qū)的辦公環(huán)境，遷入武漢花山軟件新城呢？

“純粹以軟件產(chǎn)業(yè)類企業(yè)為主的清晰定位，是吸引開目軟件愿意‘舍近求遠(yuǎn)’來此辦公的重要原因?！蹦买懻f，該軟件園區(qū)是湖北省軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)園區(qū)，周圍都是從事軟件開發(fā)類企業(yè)，這為開目軟件提供了技術(shù)交流與人才補(bǔ)充的機(jī)會(huì)。更重要的是，軟件園運(yùn)營(yíng)商了解軟件行業(yè)，且在全國(guó)運(yùn)營(yíng)過多個(gè)軟件園區(qū)，他們知道軟件企業(yè)發(fā)展過程中需要的服務(wù)。

作為武漢花山軟件新城投資方之一的億達(dá)中國(guó)董事局主席孫蔭環(huán)稱，一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成功，首先要規(guī)劃定位準(zhǔn)確，然后產(chǎn)業(yè)方向堅(jiān)定，招商要有產(chǎn)業(yè)門檻。招商之后，要竭盡全力提供企業(yè)發(fā)展所需的各種服務(wù)，而不是做甩手房東。

“官助民辦”產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式

武漢花山軟件新城，是億達(dá)集團(tuán)旗下大連軟件園股份有限公司與湖北省聯(lián)合發(fā)展投資集團(tuán)有限公司、武漢東湖高新集團(tuán)股份有限公司合作開發(fā)的新型生態(tài)科技創(chuàng)新區(qū)。

億達(dá)集團(tuán)曾與大連萬達(dá)并稱為“大連地產(chǎn)雙達(dá)”。截至2014年底，大連軟件園匯聚了700多家軟件和信息服務(wù)企業(yè)，其中世界500強(qiáng)企業(yè)48家，成為大連軟件和信息服務(wù)業(yè)的發(fā)展核心區(qū)。

武漢花山軟件新城發(fā)展有限公司總經(jīng)理梁勇告訴《支點(diǎn)》記者，由民營(yíng)企業(yè)運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)園，在國(guó)內(nèi)鳳毛麟角。從大連軟件園起步，億達(dá)集團(tuán)成功開辟了“官助民辦”的產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式。

所謂“官助民辦”，就是政府不投資，只提供規(guī)劃審批、政策支持、牽頭招商和基礎(chǔ)設(shè)施；園區(qū)所有的投資、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與管理按照市場(chǎng)規(guī)則，完全交由企業(yè)自行運(yùn)作。這一創(chuàng)新體制，充分發(fā)揮政府與市場(chǎng)的作用，極大調(diào)動(dòng)政府和企業(yè)的積極性，激發(fā)市場(chǎng)潛能。

早在2006年，億達(dá)中國(guó)將大連軟件園的“官助民辦”模式引進(jìn)到武漢，首個(gè)合作項(xiàng)目是光谷軟件園。

梁勇介紹，2006年，整個(gè)武漢市軟件與服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值只有500億元，產(chǎn)業(yè)聚集和升級(jí)尚未形成。億達(dá)集團(tuán)進(jìn)入武漢后，引進(jìn)了IBM、惠普、華為等重量級(jí)IT信息技術(shù)企業(yè)。

以華為為例，2007年，華為進(jìn)入武漢之初較為謹(jǐn)慎，公司起步僅租了兩層樓約3000平方米的辦公區(qū)。一年以后，隨著光谷軟件園整體建筑完工，華為在武漢辦公面積擴(kuò)大至3萬平方米。如今，華為在武漢成立研究所，整體搬遷至光谷未來科技城。

武漢花山軟件新城并非大連軟件園的翻版。梁勇表示，武漢花山軟件新城建設(shè)，不會(huì)照搬美國(guó)硅谷模式，也不會(huì)照搬大連軟件園等既有成功園區(qū)模式。而是將硅谷元素與武漢本土優(yōu)勢(shì)、需求相結(jié)合，為軟件新城發(fā)展所用。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2014年武漢市服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入已經(jīng)突破1000億元，今年將有望突破2000億元大關(guān)，拿下“中國(guó)軟件名城”稱號(hào)。

用內(nèi)在服務(wù)吸引人才

人才，是軟件企業(yè)成長(zhǎng)的關(guān)鍵要素。

為了在最小半徑內(nèi)實(shí)現(xiàn)工作與生活最大便捷化，武漢花山軟件新城提出“三高三低”規(guī)劃理念（即高品質(zhì)、高智能、高技術(shù)、低密度、低能耗、低碳化），同時(shí)還有機(jī)整合辦公樓及居住、商業(yè)、教育、娛樂、園林、交通等各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施，意在留住人才。

外在環(huán)境只是表象，內(nèi)在服務(wù)才是留住人才的關(guān)鍵。

左手帶著運(yùn)動(dòng)手環(huán)的穆驊告訴《支點(diǎn)》記者，在搬進(jìn)武漢花山軟件新城前，公司最擔(dān)心的是搬遷帶來的人才流失問題。為此，公司提前準(zhǔn)備了多套預(yù)案。好在，今年1月份入駐軟件園區(qū)以來，公司發(fā)現(xiàn)人才流失率并不高。

為留住人才，開目軟件給公司高管贈(zèng)送運(yùn)動(dòng)手環(huán)，“好身體是工作的前提，老板鼓勵(lì)員工每日?qǐng)?jiān)持走一萬步?！?/p>

為幫助企業(yè)吸引、留住人才，武漢花山軟件新城形成了一套快速有效的服務(wù)體系。

梁勇介紹，企業(yè)入駐前，公司與客戶一起完成公司選址、樓宇定制、專業(yè)裝修、工位配置、人員招聘等各項(xiàng)前期工作，為客戶提供“交鑰匙工程”；企業(yè)入駐后，公司持續(xù)提供“保姆式”服務(wù)，與客戶共同解決政策咨詢、企業(yè)注冊(cè)、手續(xù)代辦、專業(yè)培訓(xùn)、人力派遣、信息交流、物業(yè)維護(hù)等一系列服務(wù)保障。

開目軟件的引進(jìn)，就是“交鑰匙工程”成功之舉。

以企業(yè)人才招聘、培訓(xùn)為例，梁勇介紹，園區(qū)內(nèi)部分軟件企業(yè)規(guī)模小，不能形成規(guī)模效應(yīng)，與招聘類公司合作的議價(jià)能力低。為降低企業(yè)招聘成本，園區(qū)作為整體與招聘公司簽訂協(xié)議。同時(shí)，園區(qū)還舉辦各類招聘會(huì)，并積極走出去，吸引更多湖北籍優(yōu)秀軟件人才回來就業(yè)。

為解決武漢本地高校人才從學(xué)校到就業(yè)“最后一公里”的問題，園區(qū)還引進(jìn)了本地最大的軟件人才培訓(xùn)機(jī)構(gòu)——武漢厚溥公司，把企業(yè)用人需求前置到學(xué)歷教育的最后一年。

在外部人才引進(jìn)方面，梁勇認(rèn)為武漢城市營(yíng)銷不足，直接影響了軟件人才引進(jìn)。他說，今年初，北京兩家軟件公司的高管來武漢考察。從武漢火車站到園區(qū)只有約10分鐘路程，給高管們留下深刻印象。

不僅如此，若從天河機(jī)場(chǎng)來園區(qū)，全程也僅需40分鐘，從武漢中心城區(qū)來此約半小時(shí)車程。同時(shí)，和園區(qū)企業(yè)政務(wù)聯(lián)系最緊密的東湖高新區(qū)管委會(huì)，就在園區(qū)隔壁，出門10分鐘就能到達(dá)。

“他們不知道，武漢的交通已十分便利。這是他們時(shí)隔10年之后第二次來武漢。”梁勇說，如果國(guó)內(nèi)外軟件企業(yè)的高管對(duì)武漢都不了解，何談將業(yè)務(wù)向武漢延伸呢？

梁勇深刻感受到，武漢并不善于城市營(yíng)銷?！拔覀?cè)谕庹勴?xiàng)目，經(jīng)常是一個(gè)園區(qū)跟一個(gè)城市在競(jìng)爭(zhēng)。我們希望，武漢城市營(yíng)銷的力度還要加大?！?/p>

去房地產(chǎn)化思維

從吸引人才等方面做足服務(wù)，許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)下足了功夫。然而從全國(guó)看，為何逾20年來中國(guó)多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展得并不成功呢？

在孫蔭環(huán)看來，無非三點(diǎn)原因：一是產(chǎn)業(yè)定位規(guī)劃不科學(xué)，沒有結(jié)合城市所在的區(qū)位特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，盲目開發(fā)。二是產(chǎn)業(yè)方向不堅(jiān)定。有些園區(qū)為了追求入園企業(yè)數(shù)量，放棄當(dāng)初的產(chǎn)業(yè)定位，將污染的、高成本、高能耗的企業(yè)也招進(jìn)來。這樣就無法按照既定產(chǎn)業(yè)規(guī)劃形成產(chǎn)業(yè)聚集，把園區(qū)做雜了；三是地產(chǎn)思維嚴(yán)重，缺乏產(chǎn)業(yè)思維。很多園區(qū)固守房地產(chǎn)開發(fā)思維，以為蓋了樓賣掉、租掉就行了，服務(wù)跟不上，產(chǎn)業(yè)聚集也無從談起。

在梁勇不大的辦公室里，他告訴記者，在武漢花山軟件新城，園區(qū)配套建設(shè)面積與產(chǎn)業(yè)樓面積按1：1比例建設(shè)，這意在保持產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“純正性”。

“做商務(wù)園區(qū)不在于樓房蓋得有多好，也不是簡(jiǎn)單地租房子、收租子。一定要跳出房地產(chǎn)開發(fā)的思維，要懂產(chǎn)業(yè)，知道客戶需要什么?！绷河路Q，過去做產(chǎn)業(yè)園，很大程度上要依賴個(gè)別城市對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的先知先覺、先行先試。因?yàn)檫^去有很多賺快錢的方式，而產(chǎn)業(yè)從培育到形成聚集達(dá)到規(guī)模，需要一段相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)間。所以，很多城市寧肯多賣地蓋房子，拿快錢。

在孫蔭環(huán)看來，傳統(tǒng)開發(fā)商進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，首先要轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)思維，企業(yè)的任何動(dòng)作都應(yīng)該圍繞產(chǎn)業(yè)聚集和企業(yè)發(fā)展來進(jìn)行。如果仍然停留在賣寫字樓、租辦公室的思維層面上，園區(qū)很難成功。其次要關(guān)注客戶需求，讓企業(yè)和人才愿意留下來。有了人，產(chǎn)業(yè)才能發(fā)展，產(chǎn)業(yè)聚集了，人才愿意來，相輔相成。

梁勇在接受《支點(diǎn)》記者專訪時(shí)表示，過去10年中，中國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展，諸多產(chǎn)業(yè)園定位變味，穿著產(chǎn)業(yè)的外衣實(shí)則淪為房地產(chǎn)開發(fā)商。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)中，不少做過甩手掌柜的產(chǎn)業(yè)園區(qū)都難以為繼。

“去房地產(chǎn)化思維打造軟件產(chǎn)業(yè)園區(qū)，真正做到以產(chǎn)融城，為企業(yè)做好配套服務(wù)設(shè)施等，這是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的內(nèi)核?！绷河氯缡欠Q。

以億達(dá)為例，多年來一直在做產(chǎn)業(yè)園平臺(tái)服務(wù)，開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)園最終重點(diǎn)都落在服務(wù)上，具備全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)能力，并結(jié)合企業(yè)需求創(chuàng)新推出運(yùn)營(yíng)服務(wù)，以解決企業(yè)發(fā)展中遇到的包括選址、政策咨詢、投融資、人力資源派遣，以及培訓(xùn)、業(yè)務(wù)營(yíng)銷、職工活動(dòng)等各種問題。

“一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成功運(yùn)營(yíng)，可以帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和人口結(jié)構(gòu)的變化，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要平臺(tái)?！绷河抡J(rèn)為，“互聯(lián)網(wǎng)+”大潮，給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來了新的機(jī)遇。在新環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)只有不斷滿足入駐企業(yè)的需求，一切以客戶為中心，定制化、個(gè)性化服務(wù)解決不同企業(yè)在發(fā)展中遇到的不同問題，才能形成符合自身定位需求的產(chǎn)業(yè)聚集帶，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園區(qū)才能迎來“新一季”。（支點(diǎn)雜志2015年10月刊）