京郊樓市“高端化”隱憂

文 / 《新產(chǎn)經(jīng)》記者 王成剛 周 永

在北京郊區(qū)，各路高端樓盤紛紛登場，擬售價格不斷創(chuàng)出新高，而其中一些項目涉嫌違規(guī)，應(yīng)引起重視。

專家公寓變成“北辰.紅橡墅”別墅區(qū)

在乍似回暖的樓市熱潮中，北京豪宅產(chǎn)品表現(xiàn)搶眼。

在北京郊區(qū)，各路高端（高價）樓盤紛紛登場，擬售價格不斷創(chuàng)出新高。

北京市昌平區(qū)內(nèi)就有多個樓盤推出了“天價”房源，認(rèn)購起步價高達(dá)800萬元的別墅已令消費者瞠目，而養(yǎng)老地產(chǎn)推出的租賃式住宅，獲得租住權(quán)的則須一次性向開發(fā)商支付近百萬元押金，更是令人咋舌。

但對于從不缺少富人集聚的北京而言，看似天價房源背后，卻有著“不差錢”的現(xiàn)實需求。據(jù)了解，起步價800萬元的別墅樓盤為北京昌平小湯山鎮(zhèn)馬坊村“北辰·紅橡墅”地產(chǎn)，據(jù)項目現(xiàn)場銷售人員介紹，至今已銷售過半。而另一處只租不售且需支付百萬租住押金的樓盤，則為泰康人壽在昌平新城打造的高端養(yǎng)老地產(chǎn)——“泰康之家·燕園”項目，有報道稱，該項目開盤當(dāng)天已有50位租戶辦理簽約手續(xù)。

專家公寓變身別墅區(qū)

6月30日，《新產(chǎn)經(jīng)》記者在位于北京昌平小湯山鎮(zhèn)的北辰·紅橡墅售樓處了解到，該項目是由北京北辰實業(yè)股份有限公司投資，北京天成天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的一個純粹低密度別墅社區(qū)，容積率只有0.5，綠化面積高達(dá)40萬平方米，所開發(fā)的房產(chǎn)以聯(lián)排、雙拼為主，搭配少量獨棟，所有房產(chǎn)均采用地上兩層、地下一層的建筑形式。

據(jù)該售樓處工作人員介紹，北辰·紅橡墅位于昌平立湯路與溫榆河交界處，為70年大產(chǎn)權(quán)別墅區(qū)項目，于2014年7月6日開盤，預(yù)計今年底交房。目前在售房源為聯(lián)排365、369、436㎡，贈送30㎡露臺及70-100㎡花園，總價800萬起；雙拼505、515㎡，贈送30㎡露臺及200-300㎡花園，總價1400萬。工作人員還提醒記者，由于別墅屬市場上稀缺房產(chǎn)項目，現(xiàn)在房源已所剩不多，欲購從速。

有意思的是，北辰·紅橡墅作為一個容積率只有0.5的典型別墅地產(chǎn)項目，卻將國家明令禁止新建別墅地產(chǎn)的規(guī)定內(nèi)容印于該樓盤宣傳彩頁中，不是用于警示公眾，而是意在標(biāo)榜自身項目為絕版。

從宣傳彩頁中可以發(fā)現(xiàn)：“國土資源部與國家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)的《禁止用地項目目錄（2012年本）》中明確指出：禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目。而在《限制用地項目目錄（2012年本）》中則強(qiáng)調(diào)：住宅項目容積率不得低于以下標(biāo)準(zhǔn)為1.0（含1.0）?！比欢?，緊跟其后的一句內(nèi)容則是：“這意味著容積率0.5的紅橡墅已成為絕唱”。

北辰·紅橡墅作為開盤不足一年時間的別墅地產(chǎn)項目，又是如何在別墅禁令下實現(xiàn)拿地和開發(fā)的呢？

經(jīng)多條信息源交叉證實，北京天成天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對北辰·紅橡墅開發(fā)是沿循一個農(nóng)業(yè)科技住宅項目向前推進(jìn)。

記者從北京市規(guī)劃部門提供的相關(guān)材料中發(fā)現(xiàn)，2013年1月17日，北京市規(guī)劃委員會昌平分局以“2013規(guī)（昌）建字0006號”（建字第110114201300009號）文件，向北京天成天房地產(chǎn)開發(fā)公司書面下發(fā)了北京小湯山農(nóng)業(yè)高科技示范園住宅小區(qū)二期工程規(guī)劃許可證。此外，北京天成天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司早在2003年就已獲得北京小湯山農(nóng)業(yè)高科技示范園住宅小區(qū)（一期）用地規(guī)劃許可等審批手續(xù)。

與此同時，北京市發(fā)改委也向記者證實，北京天成天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司當(dāng)初是以小湯山鎮(zhèn)馬坊村農(nóng)業(yè)高科技示范園住宅小區(qū)專家公寓項目名義申請并獲得的立項審批。

一位不愿透露姓名的昌平區(qū)政府人士向《新產(chǎn)經(jīng)》記者表示，以農(nóng)業(yè)科技園住宅項目拿地的奧妙之處是，開發(fā)商以此付出的拿地成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于用于商業(yè)住宅征地所付出的代價。與此同時，借助農(nóng)業(yè)科技名義圈地，可享受到稅收、扶持資金等一系列優(yōu)惠政策?！安贿^，商品房住宅用地與農(nóng)業(yè)科研用地，屬性上有著本質(zhì)的不同，不能混為一談。如今，該地塊卻被拿來用作商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，個中原因值得反思。”該人士坦言。

實際上，北辰·紅橡墅完全是以農(nóng)業(yè)科技示范園住宅小區(qū)專家公寓名義實現(xiàn)立項、規(guī)劃、征地等審批。然而，一個普通住宅項目緣何又演變成別墅開發(fā)的呢？

北京天成天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人在電話里向記者表示，該別墅項目實際為低密度住宅項目——類獨棟，并非別墅地產(chǎn)。

泰康之家·燕園天價押金

與北辰·紅橡墅天價別墅相比，同樣在昌平地產(chǎn)界激起不小波瀾的還有“泰康之家·燕園”收取的百萬押金。

據(jù)了解，泰康之家·燕園地產(chǎn)項目是由泰康人壽投資建設(shè)的國際標(biāo)準(zhǔn)大型綜合養(yǎng)老社區(qū)，于今年6月正式對外開業(yè)運營。該社區(qū)住宅總建筑面積約31萬平方米，全部建成后擁有住宅3000套，單套戶型面積從64平方米至181平方米不等。近期投入試運行的一期住宅，完全采取只租不售方式統(tǒng)一由開發(fā)商運營，開園當(dāng)天已有50個租戶簽約。

據(jù)泰康之家·燕園售樓處工作人員介紹稱，該園位于北京市昌平新城核心區(qū)域，是泰康之家打造的首個旗艦醫(yī)養(yǎng)社區(qū)，也是泰康人壽用八年時間打造的CCRC持續(xù)關(guān)愛型社區(qū)，融合了保險、醫(yī)療、養(yǎng)老三大產(chǎn)業(yè)。

談到商業(yè)模式，泰康人壽董事長兼首席執(zhí)行官陳東升曾介紹稱，改革開放30多年以來，保險業(yè)發(fā)展有兩種模式，一種是走“金融寬帶”的模式，銀行、證券、保險，以資本運作為手段；還有一個模式是走專業(yè)化道路，以保險為核心，深耕壽險產(chǎn)業(yè)鏈。泰康發(fā)展醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，推動實體養(yǎng)老社區(qū)與泰康保險產(chǎn)品的結(jié)合，利用保險長線資金匹配長期投資，打造全生命產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)“長坡、寬道、厚雪，滾最大的雪球”，這一商業(yè)模式創(chuàng)新具有長期生命力。

不難發(fā)現(xiàn)，該項目一期住宅采取一次性長租模式，或正是為迎合陳東升所宣講的泰康創(chuàng)新型商業(yè)模式。

泰康之家·燕園有關(guān)營銷負(fù)責(zé)人向記者表示，入住泰康之家養(yǎng)老社區(qū)，需要通過兩種交費渠道實現(xiàn)。一種是要繳納入門費、樂泰財富卡和月費。另一種是租客需一次性購買不低于200萬元的保險產(chǎn)品（名為幸福有約），可免去入門費與購置樂泰財富卡等費用。

該負(fù)責(zé)人還告訴記者，具體交費辦理程序為：先是由租客繳納10萬元訂金（也稱排號費），享有2018年入住該社區(qū)權(quán)限；3個月內(nèi)，由租客選房之時再交10萬元補齊總計為20萬元的入門費；待租客入住前，須再購置最低面值為60萬元（根據(jù)租住戶型面積而定）的樂泰財富卡一張，并簽訂3年入住協(xié)議；入住期間分季度再向開發(fā)商繳納每月實際消費的各項費用（統(tǒng)稱月費）。隨后，該負(fù)責(zé)人介紹稱，以入住該社區(qū)最小戶型64平方米一居為例，在繳納20萬入門費、60萬元樂泰財富卡后，每月需再支付5000元/1人（7200元/2人）的月費。

這意味著簽約泰康之家·燕園的50位租客中，每位至少要付出數(shù)十萬甚至上百萬元“押金式”的門檻費。

不過，入門費與樂泰財富卡都是一筆一次性繳納且可退還的押金。繳納入門費方可獲得泰康之家養(yǎng)老社區(qū)的入住資格；繳納樂泰財富卡的費用，獲得樂泰財富卡會籍，鎖定“免房屋基本居住費用”的優(yōu)惠；月費包含房屋使用費、居家費用和餐費，均是需按月繳納的費用。

有分析人士認(rèn)為，泰康這一根植保險、跨界融合的商業(yè)模式得到了保險行業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注，為中國方興未艾的醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)提供了可資借鑒的范本。

不過，也有法律人士擔(dān)憂，泰康自詡的商業(yè)創(chuàng)新模式——只租不售（一次性收取租客近百萬元押金），被疑有變相非法集資與逃稅之嫌。無論是入門費還是購置樂泰卡，開發(fā)商在收取后向租客開具的無非是張收據(jù)而己，不用上稅的百萬收益在到期退還的有利說辭下，可任由支配使用。由此，借助入園名義向社會不特定人群收取高額押金的行為，從法律層面上看，難以回避集資嫌疑。

近日，《新產(chǎn)經(jīng)》記者趕到泰康人壽保險股份有限公司總部大樓內(nèi)的泰康之家（北京）投資公司，試圖了解上述項目的銷售模式等問題，但該公司有關(guān)負(fù)責(zé)人以需要書面采訪為由，婉拒了記者采訪。

“目前，泰康之家·燕園一期獨立生活區(qū)的365套住宅已經(jīng)全部預(yù)定完畢，其中200余套將在2018年底前入住。”該項目接待處銷售人員曾如是對記者說。

泰康之家燕園養(yǎng)老社區(qū)前景難料