農(nóng)村土地相關(guān)知識（連載九）

（接上期）

29土地糾紛處理的原則有哪些

土地糾紛一般都是發(fā)生在農(nóng)村，并且對于沒有多少文化的農(nóng)民來說，發(fā)生糾紛時很容易理虧，那么在處理土地糾紛時，我們應(yīng)該遵循原則來進(jìn)行處理，這樣對農(nóng)民來說才算公平。

土地糾紛處理的原則

（一）一般土地糾紛案件必須依照《土地管理法》第十三條規(guī)定，先由當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T行政調(diào)處。當(dāng)事人對行政調(diào)處不服時，才能按規(guī)定依照司法程序解決。未經(jīng)行政調(diào)處的法院不予受理。

（二）土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議解決之前，任何一方面都不得改變土地現(xiàn)狀，不得破壞土地上的附屬物，不得影響生產(chǎn)和在有爭議的土地上興建建筑物和變更附著物。

（三）歷史上已經(jīng)達(dá)成有協(xié)議、協(xié)定，或已制定有鄉(xiāng)規(guī)民約的，而這些協(xié)議、協(xié)定鄉(xiāng)規(guī)民約并不違背國家法律、法令和黨的政策的，予以維護(hù)，不合理的部分可以進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

（四）對過去因無償占有或平調(diào)引起的糾紛應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行黨的政策，作具體分析。通過仔細(xì)的調(diào)查研究，廣泛聽取各方面的意見。區(qū)別黨在各個階段的方針、政策，根據(jù)具體情況做出合理的處理意見，切忌用簡單、武斷、一概而論等解決辦法。

（五）對過去因無償占有或平調(diào)而引起的糾紛應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行黨的政策精神和法律規(guī)定，保護(hù)原社隊或個人的應(yīng)有權(quán)益。

（六）土地所有權(quán)或使用權(quán)的爭議未解決前，如無法按照《土地管理法》第十三條第五款的規(guī)定維持現(xiàn)狀時，土地管理機(jī)關(guān)有權(quán)指定臨時使用單位使用，以保護(hù)爭議的土地，爭議雙方均須服從，不得借故破壞土地及其附屬物，不得煽動群眾鬧事，或以其他非法手段強(qiáng)行占地。

（七）處理土地糾紛必須堅持以事實為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩的實事求是原則，從實際出發(fā)，參照歷史變遷情況和現(xiàn)實使用情況，兼顧國家、集體、個人三方面的利益，合情、合理、合法地加以解決。

（八）處理土地糾紛必須堅持維護(hù)社會主義公有制，保護(hù)國家、集體的土地所有權(quán)，維護(hù)單位或公民個人的合法使用權(quán)。

（九）處理土地糾紛涉及各有關(guān)部門的，應(yīng)同有關(guān)部門共同協(xié)商，正確處理好部門之間的關(guān)系，進(jìn)一步共同管好用好土地。

30關(guān)于農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包糾紛中遇到的問題及法律適用

一、農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包糾紛的表現(xiàn)類型

農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包糾紛在山區(qū)表現(xiàn)尤烈。一是部分村民因從農(nóng)村遷移到城鎮(zhèn)，對在農(nóng)村自有的房屋及承包土地一并處理。即將房屋出賣給本村村民或其他農(nóng)民，將承包土地一并搭配。搭配的方式有：

①將土地?zé)o償轉(zhuǎn)包給購房人耕種;

②將土地隱形作價，轉(zhuǎn)包給購房人，即在合同中不寫明土地價格，只標(biāo)明房屋價格;

③將土地轉(zhuǎn)包給他人后約定每年給承包人給付一定糧食或現(xiàn)金。

二是居于高山、條件落后的村民向矮山、條件相對較好的村搬遷。搬遷原因就是購買了他人的房屋、轉(zhuǎn)包了土地。三是單獨轉(zhuǎn)包他人的土地。主要是因村民外出務(wù)工，土地閑置而被他人轉(zhuǎn)包。對在履行轉(zhuǎn)包合同中發(fā)生的糾紛，從實踐中看，在山區(qū)最主要的表現(xiàn)形式就是出賣房屋并搭配土地的情形。筆者以鎮(zhèn)巴縣為例，因出賣房屋并轉(zhuǎn)包土地后發(fā)生的糾紛幾乎在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)都存在，有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)比較突出，成為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的一種慣例或現(xiàn)象。

由于土地事關(guān)農(nóng)民的生存，對因轉(zhuǎn)包而失去土地耕種的農(nóng)民而言，無疑事關(guān)重大，既涉及民生又關(guān)乎社會穩(wěn)定。因此，對這類糾紛，人民法院受理后，在處理時必須慎重。

二、農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包糾紛發(fā)生的原因

從審判實踐看，農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包糾紛時有發(fā)生。分析其原因，主要有：一是外出務(wù)工人員及遷居外地或城鎮(zhèn)的農(nóng)民，因生計問題返鄉(xiāng)居住，從而發(fā)生收回轉(zhuǎn)包土地糾紛。如鎮(zhèn)巴縣涇洋鎮(zhèn)高橋村王某，因遷居城鎮(zhèn)，將其在高橋村的房屋以4萬元出賣給李某，同時將其承包地、山林轉(zhuǎn)包給李某，后王某因故又返回高橋村居住，便訴訟要求收回承包土地而引發(fā)糾紛;二是因轉(zhuǎn)包土地期限不明而要求收回轉(zhuǎn)包地而引發(fā)訴訟;三是因轉(zhuǎn)包地協(xié)議在履行中，因約定不明要求受讓方承擔(dān)轉(zhuǎn)包費等引發(fā)的訴訟。

三、農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包糾紛的處理及法律適用

1.農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包的概念。轉(zhuǎn)包是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包戶繼續(xù)履行原土地承包合同約定的權(quán)利和義務(wù)。接包方按轉(zhuǎn)包時約定的條件對轉(zhuǎn)包方負(fù)責(zé)。

2.土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)屬物權(quán)中的用益物權(quán)，其承包期限為：耕地三十年，林地為三十年至七十年，可以采取轉(zhuǎn)包等方式流轉(zhuǎn)。

3.土地轉(zhuǎn)包合同的要件。根據(jù)農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定，轉(zhuǎn)包合同的主要內(nèi)容是：雙方當(dāng)事人的姓名、住所;轉(zhuǎn)包土地的四至、座落、面積;轉(zhuǎn)包期限和日期;土地用途;轉(zhuǎn)包價格;轉(zhuǎn)包合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理;違約責(zé)任。

4.名為轉(zhuǎn)讓實為轉(zhuǎn)包土地糾紛的處理。農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓協(xié)議多不規(guī)范。對名為轉(zhuǎn)讓實為轉(zhuǎn)包性質(zhì)的土地糾紛，主要審查轉(zhuǎn)包協(xié)議內(nèi)容是否合法，如合同內(nèi)容合法，應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)包協(xié)議有效。如某村村民甲與乙簽訂轉(zhuǎn)讓承包地、荒山使用權(quán)的協(xié)議，協(xié)議主要約定：甲將承包土地2畝、荒山3畝交由乙方使用。從協(xié)議看，應(yīng)是轉(zhuǎn)包協(xié)議而非轉(zhuǎn)讓土地。轉(zhuǎn)讓與轉(zhuǎn)包土地性質(zhì)不同，法律后果也不同。轉(zhuǎn)讓土地須經(jīng)發(fā)包方同意，即村組同意，轉(zhuǎn)讓后承包方即喪失對土地的承包經(jīng)營權(quán)。而轉(zhuǎn)包土地并未喪失承包經(jīng)營權(quán)。因此，如轉(zhuǎn)包協(xié)議內(nèi)容真實、合法，應(yīng)認(rèn)定協(xié)議有效。若轉(zhuǎn)包方要求收回土地的，一般不予支持。

5.農(nóng)村房屋買賣中搭配土地糾紛的處理。這類糾紛在山區(qū)表現(xiàn)典型。如移民搬遷、遷居城鎮(zhèn)等引發(fā)在農(nóng)村的房屋買賣及搭配承包土地的問題，發(fā)生糾紛后如何處理？已成為人民法院民事審判工作的難題。表現(xiàn)在：一是合同效力的認(rèn)定;二是承包期限的認(rèn)定;三是對土地投入損失的認(rèn)定。舉一案例：張某與李某為同村農(nóng)民。張某因進(jìn)城居住，將其在某村的房屋作價5萬元出賣給李某，同時搭配張某的承包土地、山林。雙方簽有房屋買賣與土地轉(zhuǎn)包兩份協(xié)議。房屋和土地已交付。事隔三年后，張某因故返鄉(xiāng)居住，要求收回承包地，李某不同意，雙方為此發(fā)生斗毆。張某訴來法院。經(jīng)審查雙方簽訂的土地轉(zhuǎn)包協(xié)議，是雙方真實意思表示，但協(xié)議未約定土地使用期限，書面約定為長期使用，該案在合同效力及實體處理上認(rèn)識不一，有的認(rèn)為應(yīng)維持合同效力，理由是雙方簽訂的合同屬雙方真實意思表示，土地轉(zhuǎn)包合法，故應(yīng)駁回原告訴訟請求。有的認(rèn)為應(yīng)解除合同。理由是：合同中未約定明確轉(zhuǎn)包期限。實踐中有的在協(xié)議中寫明長期使用，有的寫明歸其使用，有的寫明永久使用，但均未約定具體轉(zhuǎn)包期限，對此如何處理？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第十七條的規(guī)定，當(dāng)事人對轉(zhuǎn)包期限沒有約定或者約定不明的，參照合同法第二百三十二條規(guī)定辦理。而《合同法》第二百三十二條規(guī)定，當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人?！逗贤ā返诹粭l規(guī)定，合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量價格或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以補(bǔ)充協(xié)議;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。當(dāng)事人對土地轉(zhuǎn)包期限沒有約定或約定為長期、永久的，應(yīng)視為不定期轉(zhuǎn)包，轉(zhuǎn)包方若提前收回承包地的，一般應(yīng)予支持。土地轉(zhuǎn)包與出租既有共同點也有區(qū)別，共同點在于都沒有喪失對土地的承包經(jīng)營權(quán)。區(qū)別點在于土地轉(zhuǎn)包有可能是無償?shù)模鲎馔恋厥怯袃數(shù)?，且出租期限與轉(zhuǎn)包期限法律規(guī)定不同。出租期限法律規(guī)定最高為二十年，轉(zhuǎn)包期限最高不能超過合同期下余部分期限，即最高不超過法律規(guī)定的三十年。

6.土地轉(zhuǎn)包協(xié)議中約定的轉(zhuǎn)包期限超過土地承包期的效力認(rèn)定及處理。當(dāng)事人雙方簽訂的土地轉(zhuǎn)包協(xié)議，若內(nèi)容合法且屬當(dāng)事人真實意思表示，可認(rèn)定合同有效。若約定的轉(zhuǎn)包期限超過法律規(guī)定或者超過下剩承包期的，應(yīng)認(rèn)定無效，其余期限應(yīng)當(dāng)有效。如甲將土地轉(zhuǎn)包給乙承包經(jīng)營，約定轉(zhuǎn)包期為三十年。后甲返鄉(xiāng)居住，訴訟要求收回承包地，法院經(jīng)審理認(rèn)為甲轉(zhuǎn)包給乙的土地承包期限只下剩27年，約定的三十年超過法律規(guī)定，對超過部分期限依法認(rèn)定無效，對其余部分維持雙方轉(zhuǎn)包協(xié)議。甲不服上訴，二審維持原判。

7.土地投入損失的認(rèn)定及處理。對提前解除的土地轉(zhuǎn)包合同或無效的土地轉(zhuǎn)包合同，若受讓方對土地進(jìn)行了整理、維修等對提高土地生產(chǎn)能力的投入，一般應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的證據(jù)情況及現(xiàn)場查看土地情況綜合認(rèn)定，并結(jié)合當(dāng)事人雙方簽訂合同時有無過錯而區(qū)分責(zé)任，可采取折價方式予以賠償。如甲方轉(zhuǎn)包給乙土地一塊，乙接受后即對土地進(jìn)行整理、維修，花去工時費、材料費三千余元，后甲起訴要求提前收回土地。乙反訴要求賠償土地投入損失三千余元。法院查明，雙方轉(zhuǎn)包期限未約定，故支持甲方訴訟請求，解除雙方轉(zhuǎn)包合同并判令甲賠償乙土地投入損失三千元，宣判后雙方服判息訴。

8.土地轉(zhuǎn)包糾紛的解決途徑及現(xiàn)狀。我國農(nóng)村土地承包法規(guī)定，因土地承包經(jīng)營發(fā)生糾紛的，雙方當(dāng)事人可以通過協(xié)商解決，也可以請求村委、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)解解決，當(dāng)事人不愿協(xié)商、調(diào)解或協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴?，F(xiàn)實中，基于維權(quán)成本考慮這類糾紛當(dāng)事人大多選擇村委、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)解處理。村委、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在調(diào)處這類糾紛時，對其中爭議較大達(dá)不成協(xié)議的，往往采取處理決定方式裁決，致使當(dāng)事人一方不服，直接向人民法院起訴，而大多不選擇仲裁方式解決。究其原因，主要是土地轉(zhuǎn)包糾紛，鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)處無果的，當(dāng)事人往往尋求律師或法律工作者提供法律幫助，而律師或法律工作者通常建議當(dāng)事人選擇訴訟，致使這類案件以訴訟方式進(jìn)入到法院，回避了仲裁處理程序。而農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)在處理土地轉(zhuǎn)包糾紛時有優(yōu)勢，即可以借助村委、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的力量及其本身優(yōu)勢，恰當(dāng)處理，依法仲裁，往往能起到定紛止?fàn)幍淖饔?。如訴訟到法院來，法院在處理這類案件時難度較大，難以調(diào)解結(jié)案，不易案結(jié)事了，甚至釀成涉法上訪案。因此，對這類糾紛，最好選擇鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)處、政府仲裁的途徑解決。（全文結(jié)束）