同性戀人分房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)贈(zèng)與巧分辨

文/林文彪

同性戀人分房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)贈(zèng)與巧分辨

文/林文彪

王某、張某系以共同生活為目的的同性朋友關(guān)系。2011年6月20日，王某出資購(gòu)買(mǎi)北京市東城區(qū)某小區(qū)房屋1套，房?jī)r(jià)款為170萬(wàn)元，2011年7月27日，王某領(lǐng)取了該房屋的所有權(quán)證。購(gòu)房后，王某、張某共同在此居住。2011年12月2日，王某作為售房人，與張某作為購(gòu)房人簽訂了《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《房屋共有協(xié)議》，成交價(jià)格為232 050元，張某出資10萬(wàn)元（在本次買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中并未實(shí)際出資），王某將上述房產(chǎn)的50%產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)給張某，并于同日辦理了產(chǎn)權(quán)手續(xù)（相關(guān)稅費(fèi)均由王某支付），雙方領(lǐng)取了各自享有的50%《房屋所有權(quán)證》。2012年5月，王某、張某因生活瑣事產(chǎn)生分歧，張某搬離了訴爭(zhēng)房屋。后張某起訴要求對(duì)訴爭(zhēng)房屋予以分割。

一審中，王某表示雙方簽訂的《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《房屋共有協(xié)議》對(duì)于王某顯失公平、背離等價(jià)有償原則，張某利用其與王某之間的特殊身份關(guān)系，致使王某草率決定與之簽訂所謂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。對(duì)此，張某予以否認(rèn)，表示王某基于雙方的關(guān)系，為了表達(dá)對(duì)張某的感情，才將訴爭(zhēng)房屋低價(jià)出售給張某。二審中，雙方均認(rèn)可就訴爭(zhēng)房屋50%產(chǎn)權(quán)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易的事實(shí)，亦均認(rèn)可選擇在2011年12月2日辦理過(guò)戶(hù)是系為了少交相關(guān)稅費(fèi)。一審法院認(rèn)為，王某雖在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中支付了全部稅費(fèi)，但并不能因此認(rèn)定上述合同的簽訂顯失公平。故法院對(duì)王某的訴訟請(qǐng)求不予支持。

二審法院認(rèn)為，該《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中約定的價(jià)格顯屬過(guò)低，明顯偏離了該訴爭(zhēng)房屋的合理市場(chǎng)價(jià)值，簽約雙方的權(quán)利與義務(wù)有違公平、等價(jià)有償原則，故雙方之間的交易構(gòu)成顯失公平。王某的上訴請(qǐng)求合理有據(jù)，應(yīng)予支持。

對(duì)于本案的解決，原告、被告及雙方律師各持己見(jiàn)，存在多種觀(guān)點(diǎn)：

第一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為本案系“假買(mǎi)賣(mài)真贈(zèng)與”。本案中雖然合同約定的房款20余萬(wàn)遠(yuǎn)低于市價(jià)，合同價(jià)與市價(jià)之間確實(shí)存在較大差距，但是，由于雙方之間存在同性戀人關(guān)系，王某系以合同的方式將其所購(gòu)房產(chǎn)的一半產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與張某，雙方亦辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，王某已不能行使贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)過(guò)戶(hù)前的任意撤銷(xiāo)權(quán)。雙方也不存在法定撤銷(xiāo)權(quán)的情形，故并不能支持王某合同顯失公平的主張。

第二種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為本案系“半賣(mài)半贈(zèng)”，本案中王某將房產(chǎn)系“半賣(mài)半送”給了張某，贈(zèng)與行為已經(jīng)發(fā)生。

第三種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為王某與張某之間系同性戀人關(guān)系，擺酒席，家長(zhǎng)認(rèn)可，此種親密的同性朋友之間的關(guān)系“可以參照”適用最高法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄈ罚ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)《婚姻法解釋三》）第6條之規(guī)定，即“婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前撤銷(xiāo)贈(zèng)與，另一方請(qǐng)求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第186條的規(guī)定處理”。也就是說(shuō)不能再撤銷(xiāo)了，這也有利于對(duì)同性戀人關(guān)系的保護(hù)。

第四種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公平、等價(jià)有償?shù)脑瓌t。合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。訴爭(zhēng)房屋原系王某于2011年6月出資170萬(wàn)元單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)。后王某與張某就訴爭(zhēng)房屋的50%份額產(chǎn)權(quán)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易達(dá)成一致，且為了少交稅費(fèi)，雙方共同選擇于2011年12月2日辦理過(guò)戶(hù)，簽訂了《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》和《房屋共有協(xié)議》。張某對(duì)王某單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋的具體情形知曉，對(duì)王某所支付的對(duì)價(jià)也有明確的認(rèn)知，但張某在簽訂合同、完成過(guò)戶(hù)登記后并未實(shí)際支付款項(xiàng)。故本案應(yīng)當(dāng)以合同顯失公平為由撤銷(xiāo)兩人之間的《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》和《房屋共有協(xié)議》。

【法官點(diǎn)評(píng)】從主客觀(guān)要件出發(fā)保持法院價(jià)值判斷的中立性

本案的審理焦點(diǎn)在于：第一，如何認(rèn)定王某與張某所簽《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的性質(zhì)？是交易還是贈(zèng)與？第二，本案能否適用贈(zèng)與撤銷(xiāo)權(quán)或合同顯失公平無(wú)效的規(guī)定？

一、關(guān)于如何認(rèn)定合同性質(zhì)的問(wèn)題。

筆者認(rèn)為，當(dāng)事人有自由處分財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，可以贈(zèng)與給異性也可以贈(zèng)與給同性，性別并不是贈(zèng)與合同成立的阻礙。本案中若王某與張某簽訂了明確的書(shū)面贈(zèng)與協(xié)議，也就不會(huì)存在爭(zhēng)議。但本案中王某與張某并未有明確的贈(zèng)與意思表示，雙方簽訂的系《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，法院不能按所謂的“常識(shí)”將該合同推定為“假買(mǎi)賣(mài)真贈(zèng)與”，也不能認(rèn)定為“附義務(wù)贈(zèng)與”或“半贈(zèng)與半買(mǎi)賣(mài)”。

應(yīng)嚴(yán)格按照字面解釋原則，將王某與張某所簽訂的《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》理解為買(mǎi)賣(mài)合同：合同基礎(chǔ)在于雙方特殊的同性朋友關(guān)系，合同對(duì)價(jià)系約定的20余萬(wàn)元，合同標(biāo)的系訴爭(zhēng)房產(chǎn)。

（一）贈(zèng)與合同與其它合同的本質(zhì)區(qū)別在于無(wú)償性，同時(shí)，為防止當(dāng)事人的意思表示瑕疵，重大財(cái)產(chǎn)的贈(zèng)與一般要有書(shū)面形式，而本案中的《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并不符合贈(zèng)與的構(gòu)成要件。法院不宜強(qiáng)行突破“買(mǎi)賣(mài)合同”的表象而直接認(rèn)為該案系常見(jiàn)的“假買(mǎi)賣(mài)真贈(zèng)與”。而且，本案中兩方當(dāng)事人都認(rèn)可《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》系“房屋買(mǎi)賣(mài)”而非“房屋贈(zèng)與”。

在此，有必要與其它案件審理中常見(jiàn)的“假買(mǎi)賣(mài)真贈(zèng)與”作一個(gè)區(qū)分?！凹儋I(mǎi)賣(mài)真贈(zèng)與”主要存在如下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）此類(lèi)案件的當(dāng)事人之間大多存在夫妻、父母子女等婚姻家庭關(guān)系。本案中，雖然當(dāng)事人之間認(rèn)可存在同性戀人關(guān)系，但該關(guān)系并未被現(xiàn)行法律上升為婚姻家庭關(guān)系，并不存在“假買(mǎi)賣(mài)真贈(zèng)與”的前提。（2）此類(lèi)案件一般沒(méi)有真實(shí)的金錢(qián)支付，從“真假意思表示”的角度來(lái)看，符合贈(zèng)與合同的無(wú)償性要求。本案中，王某與張某簽訂完總房款為20余萬(wàn)元的《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》后，張某向王某父親的賬戶(hù)內(nèi)打入10萬(wàn)元，這就不符合贈(zèng)與合同“無(wú)償性”的本質(zhì)要求。（3）對(duì)于重大的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與，一般都要求當(dāng)事人有相對(duì)明確的意思表示，而“假買(mǎi)賣(mài)真贈(zèng)與”的處理原則是一種對(duì)當(dāng)事人贈(zèng)與意思表示的推定，其適用有嚴(yán)格限制，并不能過(guò)于寬泛。

（二）本案亦不能認(rèn)定“半贈(zèng)與半買(mǎi)賣(mài)”的混合贈(zèng)與形式，此種提法有違一般邏輯規(guī)律及法律穩(wěn)定性要求，不為主流意見(jiàn)所支持。

（三）本案當(dāng)事人不可以“參照適用”或“類(lèi)推適用”《婚姻法解釋三》第6條，認(rèn)定兩人系以“類(lèi)似夫妻關(guān)系”所產(chǎn)生的贈(zèng)與。本案法律關(guān)系中，主體系王某與張某，客體系訴爭(zhēng)房屋，引起法律關(guān)系發(fā)生變化的法律事實(shí)系基于雙方之間有過(guò)一段親密的特殊朋友關(guān)系而以較低于市價(jià)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同?？赡軓纳鐣?huì)學(xué)、心理學(xué)等學(xué)科對(duì)于同性戀人之間的關(guān)系有較為不同的立場(chǎng)，但是，以現(xiàn)有的婚姻法律體系來(lái)分析，兩人所自稱(chēng)的同性戀人并未上升為法律認(rèn)可的“婚姻關(guān)系”。如果法院隨意擴(kuò)大法律規(guī)定的適用，任意運(yùn)用民法中“法無(wú)明文規(guī)定不禁止”與“類(lèi)推適用”兩原則，將有可能陷入倫理道德?tīng)?zhēng)議中，有失法院的中立性與客觀(guān)性。因此，在社會(huì)思潮及立法未發(fā)生重大變化之前，將兩人的關(guān)系定義為一種較為特殊的同性朋友關(guān)系較為穩(wěn)妥。

二、關(guān)于合同是否顯失公平，合同是否無(wú)效的問(wèn)題。

筆者認(rèn)為，關(guān)鍵還在于如何看待兩人簽訂合同時(shí)的主觀(guān)狀態(tài)。因?yàn)?，?0余萬(wàn)合同價(jià)與市場(chǎng)價(jià)之間的巨大差異來(lái)看，確實(shí)存在有失公平之處，有違等價(jià)有償原則，但這僅是顯失公平成立的客觀(guān)要件。對(duì)于顯失公平還應(yīng)當(dāng)考慮雙方交易時(shí)的主觀(guān)狀態(tài)。而對(duì)于主觀(guān)狀態(tài)的判斷向來(lái)不能由法官臆斷，亦只能從現(xiàn)有的證據(jù)出發(fā)按常人的標(biāo)準(zhǔn)推斷出來(lái)的“法律事實(shí)”，并不一定能完全達(dá)到“客觀(guān)事實(shí)”。

而從現(xiàn)有證據(jù)來(lái)看，合同簽訂時(shí)張某存在利用對(duì)王某的情感優(yōu)勢(shì)的可能，促使了合同以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)成交過(guò)戶(hù)。在本案中，從兩人來(lái)往短信、庭審筆錄、衣著言談等看，兩人中張某系充任“妻子”角色，充任“賢妻良母”，王某系充任“丈夫”角色，肩負(fù)著“養(yǎng)家糊口”之責(zé)。在當(dāng)前，社會(huì)上對(duì)于同性戀人之間的結(jié)合還是存有一定的偏見(jiàn)，而為了長(zhǎng)期的同性共同生活，“丈夫”王某存在表示其誠(chéng)意，以求拴住“妻子”張某“愛(ài)心”的動(dòng)機(jī)，情感有所依賴(lài)，對(duì)張某雖不至“百依百順”也要“有諾必應(yīng)”。同時(shí)，雙方簽訂《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》與《房屋共有協(xié)議》的時(shí)間適逢存量房屋計(jì)稅指導(dǎo)價(jià)于2011年12月10日要大漲的前夕，當(dāng)時(shí)本市出現(xiàn)了一波簽約潮，其目的就是以較低的計(jì)稅價(jià)格成交存量房屋，節(jié)約交易成本，時(shí)間較為緊迫。在此大背景下，雙方簽訂了以王某為出賣(mài)方，以王某與張某為共同買(mǎi)受人的合同，對(duì)價(jià)20余萬(wàn)，張某存在利用情感優(yōu)勢(shì)承諾以情相托草率簽訂合同的可能。

有一點(diǎn)必須強(qiáng)調(diào)的是，對(duì)于顯失公平這一法律制度的理解與運(yùn)用不能僅僅局限于套用其構(gòu)成要件，更重要的在于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)價(jià)值。而法律制度的重要價(jià)值在于維護(hù)社會(huì)安全與秩序，平衡利益沖突。對(duì)于同性戀人之間的婚姻問(wèn)題及財(cái)產(chǎn)分配問(wèn)題，現(xiàn)有法律法規(guī)并未加以規(guī)定。同性戀合法化問(wèn)題系一個(gè)世界性難題，涉及道德、倫理等諸多問(wèn)題，支持與反對(duì)莫衷一是，法院在這個(gè)過(guò)程中嚴(yán)格解釋法律保持價(jià)值無(wú)涉或許不失為較好的選擇。如果貿(mào)然將本案中的《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》認(rèn)定為“假買(mǎi)賣(mài)真贈(zèng)與”，有可能引發(fā)一系列的道德風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)社會(huì)傳統(tǒng)秩序與安全所帶來(lái)的可能是弊大于利。

責(zé)任編輯/鄭潔