京西南諾德房價逆襲翻倍

劉德炳

2014年，嚴峻的市場形勢迫使房企各自尋找出路，商業(yè)地產(chǎn)成為兵家必爭之地，如今中國寫字樓市場是否已經(jīng)過剩，成了業(yè)內一個頗受爭議的話題。

近日，戴德梁行和中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會共同研究發(fā)布了“中國商務寫字樓指數(shù)”。報告認為，無論一線城市還是二線城市，在未來三年都面臨著寫字樓供大于求的局面。

北京在全國寫字樓市場排名中仍然位居第一位。盡管北京寫字樓市場有兩個新項目入市，空置率上漲1.2個百分點，其空置率依舊處于國內主要城市中的最低水平。隨著企業(yè)擴張和新興業(yè)務拓展的再度活躍，大型內資企業(yè)在寫字樓市場上依舊扮演著主要角色。

在2014年北京寫字樓價格上漲乏力的背景下，京西南板塊的地標性建筑諾德中心房價卻實現(xiàn)逆勢翻倍。

京西南板塊崛起

伴隨競爭加劇，業(yè)內普遍認同未來北京甲級寫字樓租金仍將小幅度下降。同時，由于北京核心區(qū)域寫字樓供給有限，未來需求將繼續(xù)呈去中心化趨勢，非核心區(qū)和熱點近郊區(qū)域寫字樓市場將迎來更多新機會，新興區(qū)域憑借較低的租金和新增供給，其商務氛圍將日漸成熟。豐臺科技園東三期的諾德項目在此番競爭中，優(yōu)勢更加突顯。

高緯環(huán)球認為，因開發(fā)商想在大規(guī)模供應到來之前盡快交付，在這種情況下有可能產(chǎn)生大量的遷址交易。高緯環(huán)球企業(yè)租賃顧問團隊中國區(qū)執(zhí)行董事司徒泰山表示：“租戶目前可能會暫不進行寫字樓遷址，他們會一直等到2016年新供應上市，以此滿足他們的長期租賃需求。在未來幾年將會出現(xiàn)向優(yōu)質樓宇轉移的趨勢，因為租戶為提升企業(yè)形象，將會搬離基礎設施不佳的舊樓宇?！?/p>

未來非中央商務區(qū)域將通過格外低廉的租金和有利的地理位置而占據(jù)競爭優(yōu)勢。因地制宜，重點開發(fā)，北京各重點郊區(qū)伴隨著區(qū)域功能特色定位已逐漸開始形成自己的產(chǎn)業(yè)集群和經(jīng)濟價值。

豐臺科技園的總部基地無疑在京西南地產(chǎn)板塊中，扮演了“領頭羊”的角色。

而來自市場機構盈石集團的預計，未來幾年，隨著北京軌道交通的高速發(fā)展和郊區(qū)基礎設施配套不斷加強，城市中心區(qū)人口將加快向郊區(qū)導入，有望在北京現(xiàn)有商圈的基礎上繼續(xù)發(fā)展新的增長極。另外，隨著新興商圈優(yōu)質商務園區(qū)和工業(yè)園區(qū)建成，優(yōu)質寫字樓陸續(xù)完工，更多高端制造業(yè)和高新技術企業(yè)的入駐將進一步提升商圈租戶品質。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，北京西南板塊一直缺乏高級寫字樓的供應。而臨近地鐵線路的產(chǎn)品更加屈指可數(shù)。

諾德產(chǎn)品此時的出現(xiàn)，對京西南高端商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起到了積極的帶動作用。

北京中鐵諾德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相關負責人對《中國經(jīng)濟周刊》表示，“在中國，商業(yè)地產(chǎn)的持久穩(wěn)定投資屬性開始逐漸顯現(xiàn)。尤其是住宅限購令之后，商業(yè)地產(chǎn)項目的不限購、不限貸吸引了眾多的投資客進入。隨著商業(yè)地產(chǎn)租賃市場的不斷升溫，投資客們也越來越意識到了商業(yè)地產(chǎn)持久穩(wěn)定的投資屬性。同時，隨著國家經(jīng)濟轉型的開始，更多的企業(yè)開始謀求來京發(fā)展，這也使得北京的寫字樓需求量持續(xù)上漲，使其成為了當今市場不動產(chǎn)投資的最愛?！?/p>

針對京西南區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀，北京中鐵諾德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相關負責人對《中國經(jīng)濟周刊》說，“諾德有很大的后發(fā)優(yōu)勢。相比已經(jīng)十分成熟的CBD、金融街等商圈而言，諾德中心所在的總部基地經(jīng)濟區(qū)還不夠成熟，區(qū)域相應的配套設施還有所欠缺。但是，這種相對滯后的發(fā)展，也具有很大的后發(fā)優(yōu)勢?！?/p>

該負責人表示，隨著南城地鐵交通的快速發(fā)展及首都第二機場的興建，豐臺科技園的總部基地經(jīng)濟區(qū)必將成為未來北京重要的商圈，諾德的商業(yè)地產(chǎn)項目定會有大的市場升值空間。

諾德房價逆襲翻倍

2014年，中國宏觀經(jīng)濟以及整體房地產(chǎn)市場發(fā)展都出現(xiàn)明顯降幅。國土資源部2015年2月2日發(fā)布的權威數(shù)據(jù)稱，2014年全國房地產(chǎn)用地共供應15.1萬公頃，同比下降了25.5%。在市場不樂觀的前提下，諾德中心房價卻依然實現(xiàn)翻倍。

自2011年至今，從最初的2萬多元/㎡的入市價到如今近4.5萬元/㎡，北京諾德中心項目可謂是一路走高，屢創(chuàng)區(qū)域價格新高。分析人士認為，諾德中心作為高端寫字樓不僅填補了京西南的產(chǎn)品空缺，也因其與地鐵9號線豐臺科技園站臨近而更加受到投資者的歡迎。

對于價格上漲的內因，萊坊董事孫文靜認為：“隨著北京優(yōu)質寫字樓租賃市場需求回暖，以及租金水平的日益穩(wěn)定，2014年至2018年之間全市將有大量新增寫字樓供應，僅2014年底和2015年就分別有近547800平方米和735100平方米的新增寫字樓面積竣工。由于北京城市建設規(guī)模的擴展以及基礎設施的逐步完善，一些非核心商圈的寫字樓區(qū)域將日益成為寫字樓開發(fā)和租戶遷址的選擇。無論在核心還是非核心區(qū)域市場，金融、信息和高科技及專業(yè)服務行業(yè)的租賃需求在不斷加強?！?/p>

價格上漲的外因，觀察家們認為，受政策導向和市場需求的影響，北京周邊新興區(qū)域的寫字樓供應量有望持續(xù)增加，公司可以在這些區(qū)域以較為低廉的價格獲得高質量的辦公空間，豐臺科技園、亦莊等重點新興區(qū)域寫字樓市場對黏度高的產(chǎn)業(yè)或對地理交通要求較小的新項目吸引力將逐漸增強。這些“城市化”的郊區(qū)目前能夠提供價格較為低廉的工作場所和多功能的城市基礎設施，從而為房地產(chǎn)發(fā)展提供了絕佳的機遇。

諾德中心三期效果圖

當前，北京南城無疑是當今寫字樓市場上的最大價值洼地，豐臺科技園的總部經(jīng)濟區(qū)以及麗澤商圈，盡管與北京其他相對成熟的商圈比較起來，還是有一定的差距，但也正是由于相對滯后的發(fā)展，給南城的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來了巨大的潛力。

2009年，北京市出臺的《促進城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃》中，計劃投入2900億元發(fā)展南城，同時伴隨北京第二機場規(guī)劃落地，南城的發(fā)展進入了快車道，南城必將迎來巨大的發(fā)展機遇，南城的房地產(chǎn)項目也將隨著區(qū)域內強勢發(fā)展，迎來價值快速提升的時期。

北京諾德中心項目相關負責人對《中國經(jīng)濟周刊》說，“諾德中心是京西南區(qū)域的地標綜合體項目，這里位于豐臺科技園東三期核心，是園區(qū)‘東進’戰(zhàn)略的起航之作，是區(qū)域規(guī)劃的活力商業(yè)帶以及活力商業(yè)中心的交會之處。正是這些優(yōu)勢讓北京諾德中心，持續(xù)熱銷，連續(xù)三年蟬聯(lián)北京寫字樓市場銷售冠軍。未來，隨著眾多高端企業(yè)的入駐，諾德中心憑借其超大的體量，高端的商務辦公氛圍，必將真正成為整個豐臺科技園乃至京南商務地產(chǎn)的標志?！?/p>

諾德三期即將入市

如今，北京諾德中心一、二期已基本售罄，并已有眾多重量級企業(yè)進駐。2015年，三期即將入市。北京諾德中心項目相關負責人說：“如今，隨著一、二期的全面成熟，使得區(qū)域價值更加升溫，對于企業(yè)的吸引力也將更大，成熟的區(qū)域、地標性的建筑、優(yōu)惠的政策，對于投資者以及企業(yè)的吸引力是巨大的。對投資者而言，成熟商務區(qū)域內的地標項目在租金以及出租率上都有著明顯的優(yōu)勢。從發(fā)展來看，北京諾德中心已經(jīng)給投資者帶來了穩(wěn)定的投資回報，給企業(yè)的形象帶來很大的提升。我相信，在區(qū)域優(yōu)勢日益凸顯的情勢下，諾德三期定會受到市場熱捧?！?/p>

2009年，北京市出臺的《促進城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃》，已給南城帶來了巨變，南城的商業(yè)地產(chǎn)項目也迎來了美好的春天。

借此，豐臺科技園加快推進“東進西擴”，大力發(fā)展總部經(jīng)濟區(qū)（東區(qū)），定位為北京西南地區(qū)新的城市副中心和復合型城市功能區(qū)，已成為北京市首個城市規(guī)劃設計導則的試點區(qū)域，努力打造功能復合、環(huán)境優(yōu)美、充滿活力的花園式高端總部經(jīng)濟區(qū)典范，打造“世界企業(yè)總部之都”。

北京中鐵諾德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相關負責人表示，“北京的南城房價會持續(xù)看漲。因為北京市已經(jīng)出臺政策大力發(fā)展南城，這是我們的發(fā)展機遇。諾德中心的前兩期產(chǎn)品成為北京市寫字樓市場的銷售冠軍，這是我們的發(fā)展基礎。新的諾德三期，會在產(chǎn)品設計、營銷方式等方面進行創(chuàng)新。新三期的規(guī)劃中會有寫字樓、商業(yè)等業(yè)態(tài)。我相信，有前兩期產(chǎn)品成功在前，三期項目的市場態(tài)勢不可估量?！?/p>