自住房，想說愛你不容易

趙維嘉

記者一個朋友最近想買房子，從五一小長假開始在北京各個樓盤轉(zhuǎn)，腿都快跑細(xì)了。由于預(yù)算有限，總價不超過200萬元，北京市區(qū)的房價把他嚇了一跳，只能把目標(biāo)鎖定在工作地附近新國展旁邊的幾個樓盤。畢竟，那里已經(jīng)是北京西北五六環(huán)之間，房價便宜一些。

陪他去新國展附近幾個樓盤轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，有精裝LOFT商住兩用房艾迪城、金地世家，也有自住型商品房新國展?jié)M庭芳，朋友在感嘆了LOFT精致生活的小資情調(diào)后，也為其50年產(chǎn)權(quán)、50%首付110萬和10年商業(yè)貸款著急。由于預(yù)算有限，作為自己的首次置業(yè)，還是放棄了選擇豪華精裝修的商品房。

來到自住房項(xiàng)目新國展?jié)M庭芳后，朋友一陣竊喜，2014年開盤的房子居然到現(xiàn)在還有房源，雖說只剩下一二層為數(shù)不多的幾套三居。先看看價格，每平米19326元，一套三居室的房子104平，總共下來差不多200萬。如果首付75萬，公積金貸款130萬，30年還清，月供6000多元。這樣相比看過的那兩個商品房，雖然單價面積差不多，但貸款和還款壓力卻可以輕松很多。

定了買自住房后，朋友就當(dāng)場在剩下的那幾套房里挑了一套二層的三居。交了定金，簽了協(xié)議，本以為這就順利當(dāng)上了“房奴”，哪知道沒過幾天，他打電話說，把房子退了。聽他講了原委，只能說：自住房，想說愛你不容易。

記者想起定房當(dāng)天之所以能夠選到自住房，而沒有像大多數(shù)人一樣搖號、選房，原因是前面棄購而剩下為數(shù)不多的幾套尾房，思來想去，前后比較，為了接受陽光普照，放棄了一套一層帶花園的兩居，選了一套二層的三居，雖然只有一個南向窗戶。可是朋友回家后發(fā)現(xiàn)，這個唯一的南向窗戶居然還是縮回去的，左右皆有嚴(yán)實(shí)的墻壁。在感嘆自住房的設(shè)計(jì)這么“不人性”的同時，朋友更無法忍受的是，開發(fā)商規(guī)定不能用國管公積金貸款，因此最終無奈選擇了退房。

首付貸款成問題

自住房到底怎么樣呢？我們先了解一下自住房的概念。自住房全稱是北京市自住型商品住房，由北京市住建委2013年推出，其價格要比周邊商品住房低30%左右，自住房購買面向全市符合限購條件的家庭，購買此類住房5年內(nèi)不得上市，5年后上市收益的30%上交財(cái)政。

朋友看的這個新國展?jié)M庭芳，19000元/平方米的單價著實(shí)誘人，而且離地鐵15號線花梨坎站不到15分鐘。為何前前后后有那么多的人選擇棄購？記者向住總?cè)A正的新國展?jié)M庭芳項(xiàng)目銷售人員做了詢問。得到的回答是，先前開發(fā)商把首付提高到了50%，而且該項(xiàng)目只接受商貸和市管公積金貸款，導(dǎo)致很多準(zhǔn)備了30%首付的人，最后因?yàn)椤板X不夠”而放棄。對于首付多少和以何種形式貸款，目前北京市住建委沒有規(guī)定，而是由開發(fā)商自行規(guī)定。

類似的情況并不僅僅存在于該項(xiàng)目。金隅嘉業(yè)的朝陽區(qū)高井自住房項(xiàng)目不接受混合貸款，因?yàn)榛旌腺J太麻煩，手續(xù)和時間都有問題。“通常情況下，混合貸的項(xiàng)目都要有半年左右的放貸期，這對于開發(fā)商來說將有巨大的資金壓力。”房地產(chǎn)融資和放貸業(yè)內(nèi)人士稱。

位置離市區(qū)偏遠(yuǎn)

北京城區(qū)內(nèi)已鮮有新樓盤，自住房這樣的低價位也注定了其位置多在順義、大興、昌平、房山等遠(yuǎn)郊區(qū)縣。當(dāng)代采育滿庭春樓盤極具代表性，該項(xiàng)目位于大興采育鎮(zhèn)，距離河北省廊坊市只有10公里，試問在中關(guān)村、望京、國貿(mào)上班的白領(lǐng)們怎么忍受這漫漫上班路。

搖了兩年都沒有搖到號的小徐兩口子，從最初東五環(huán)往西位于東壩的金隅匯景苑到近期的海淀·嘉郡，從來沒有在首輪中被搖中過，唯一一次到位于東五環(huán)與朝陽北路交叉地段的金隅匯星苑選房，剩下的還都是些邊邊角角，再加上他們在海淀中關(guān)村上班，因此最后還是放棄了。在小徐兩口子看來，大多自住房旁邊的配套設(shè)施還不完善，生活不方便會影響生活質(zhì)量，家人就醫(yī)、孩子上學(xué)都是大問題。

長久以來，自住房的戶型設(shè)計(jì)廣為人們詬病。剩余的自住型房源中，大多是樓層、朝向相對較差的戶型，或是設(shè)計(jì)不太好的戶型。“不將就”的應(yīng)該不只是愛情，還有房子。越來越多的開發(fā)商逐漸明白，自住房不是“皇帝的女兒不愁嫁”，如果因?yàn)閼粜驮O(shè)計(jì)和建設(shè)質(zhì)量問題賣不出去，他們只能自己兜著。

轉(zhuǎn)手出讓優(yōu)勢堪憂

對于自住的家庭來說，自住房的低價解決了不少實(shí)際問題，因此受到青睞。不過，很多國人買房除了自住，還希望它兼有投資的效果。

按照規(guī)定，自住型商品住房購房人在取得房屋所有權(quán)證后，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，同時也不能出租。5年后如要轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照屆時同地段商品住房價格和該自住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。購房人將自住房轉(zhuǎn)讓后，不得再次購買自住型商品住房。

另外，北京房價被“打壓”之后，自住房的價格優(yōu)勢也不再明顯。自住房的定價時點(diǎn)是地塊出讓時，按照這時同區(qū)域的均價折讓30%。從出讓地塊到選房，期間如果房價上漲，差價必然越來越大，但房價下降的話，“低價”就不那么明顯了。以金隅匯景苑為例，出讓地塊時東壩區(qū)域的房價基本都在3萬元/平米以上，但現(xiàn)在附近最便宜的二手房只要25000元/平米，價格優(yōu)勢已經(jīng)大打折扣。不過，既然是自住房，其基本目的還是自住。

但是，雖說自住房有如上種種不足，但因其價格普遍低于周邊的優(yōu)勢，還是成為大多數(shù)人買房的第一選擇。那么，開發(fā)商們，可不可以在依托政策的同時，給老百姓用點(diǎn)心造些好房子呢。