“鬼城現(xiàn)象”調(diào)查區(qū)域發(fā)展中那些斑斕的泡沫

渝南子

2015年，商業(yè)數(shù)據(jù)調(diào)研平臺“標準排名（中國）研究院”發(fā)布了“鬼城”指數(shù)排行榜，其中內(nèi)蒙古自治區(qū)的二連浩特、新疆維吾爾自治區(qū)的阿拉爾和北屯分別名列前三位。

所謂“鬼城指數(shù)”，是根據(jù)城區(qū)人口與城區(qū)面積的占比來計算一個城市成為空城的可能性。而所謂的“鬼城現(xiàn)象”，是指新城、新區(qū)的規(guī)劃面積遠遠超出人口的入住情況，從而導致城市空置率過高，甚至城市被廢棄的尷尬局面。

近年來，一些發(fā)展過快、開發(fā)無序的新城、新區(qū)成為媒體競相報道的焦點，尤其是內(nèi)蒙古鄂爾多斯的康巴什新區(qū)、天津的京津新城、昆明的呈貢新區(qū)和鄭州的鄭東新區(qū)等，均被國外媒體稱為“房地產(chǎn)泡沫”。對此，有國外網(wǎng)友調(diào)侃說：“中國只要開放這些‘鬼城’，就可以解決歐洲的難民危機……”

建設(shè)超前

最奢華的“鬼城”康巴什

2010年4月5日，美國《時代》周刊刊登了一篇名為《中國鄂爾多斯：一座現(xiàn)代“鬼城”》的文章。文中稱，鄂爾多斯的康巴什新區(qū)在一片荒地之上修建而成，不僅擁有劇院、藝術(shù)中心、博物館等奢華的公共設(shè)施，還有一片片別墅和中產(chǎn)階級的連排屋，但是該地區(qū)人煙稀少，空曠死寂，宛如一座“鬼城”。到了2012年，英國BBC也做出了類似的報道，稱鄂爾多斯是“中國最大的鬼城”，而康巴什就是“中國房地產(chǎn)泡沫的最佳展示品”。

據(jù)了解，康巴什占地約352平方公里，中心市區(qū)約有32平方公里，最初是為100萬人居住而打造的新區(qū)，但在?2010?年時，當?shù)氐某Ｗ∪丝趨s只有?2.86萬。走在康巴什寬闊的大街上，幾乎看不到人影，偶爾有人路過，也是悠閑的環(huán)衛(wèi)工人?？蛋褪驳?00位環(huán)衛(wèi)工人幾乎都是外地人，他們每人負責一條馬路上10個路燈之間的清潔衛(wèi)生，看似范圍很大，實則工作量很小，因為街上鮮有行人，垃圾自然也就很少。

除了環(huán)衛(wèi)工人，建筑工人、公務(wù)員、學生、商人等，多數(shù)也并非康巴什本地人。一名出租車司機說：“現(xiàn)在很多工地都停工了，建筑工人紛紛離開，又沒什么外地人來，常駐本地的人又幾乎都有車，生意越來越難做。”記者走訪了幾個工地，的確發(fā)現(xiàn)建筑吊塔等機械都

停止了運轉(zhuǎn)，只有寥寥幾個工人蹲在腳手架邊抽煙。在其中一處工地，留守人員告訴記者，原本這個工程有幾百個工人，后來投資方撤資，老板又不肯徹底放棄，所以就這么耗著，有些耗不下去的，就成了爛尾樓。而那些成片的空置樓房也只剩十幾個人留守，售樓中心更是形同虛設(shè)，門可羅雀。

其實，只要看看道路兩旁大門緊閉的商鋪就能感受到，外表看似奢華的康巴什非常蕭條。信步走過一條街，就能在墻上看到不少“店鋪出租”、“房屋轉(zhuǎn)讓”的海報。一位從北京來開店的鄧先生說：“我開的是私人會所，光是裝修就花了一、兩百萬。但是因為人少，直到現(xiàn)在店鋪都沒開起來，所有投資的本錢都打了水漂?！睋?jù)悉，鄧先生已將私人會所掛牌轉(zhuǎn)讓，可是三、四個月過去，依舊無人問津……

康巴什曾被譽為“中國最富裕的城市”。它擁有世界上最大的雕塑群、最大的廣場，還有亞洲最高的音樂噴泉、奢華如宮殿的博物館、大劇院……當夜晚的霓虹燈亮起，整個城市顯得富麗堂皇，豪華無比。但同時，康巴什又背負著“鬼城”的名號，市民連購買衣服、電器等，都不得不開車到20多公里外，才能找到營業(yè)的商場。這種超前建設(shè)帶來的“鬼城現(xiàn)象”，其實普遍存在于當今的中國。比如，號稱“亞洲最大別墅區(qū)”的天津市京津新城，曾獲得“城市規(guī)劃設(shè)計杰出獎”的鄭州市鄭東新區(qū)，新樓林立的昆明市呈貢新區(qū)，都因為人煙稀少、房屋成片空置而成為媒體評頭論足的“鬼城”。

經(jīng)濟泡沫

遍布世界的“鬼城”

上圖是鄂爾多斯中心商業(yè)廣場，由6 座高聳入云的商務(wù)樓組成。下圖是鄂爾多斯博物館，它的外形猶如一顆象征永恒的珠寶，將康巴什新區(qū)的奢華淋漓盡致地展現(xiàn)了出來。

“鬼城現(xiàn)象”不僅在中國頻現(xiàn)，西方國家也普遍存在。美國佛羅里達州的利哈伊埃克斯市，在2008年的金融危機后，大量住宅成為爛尾樓，人數(shù)本來就不多的業(yè)主也相繼離開，現(xiàn)在，整個城市就像荒無人煙的廢城。

還有烏克蘭的首都基輔，開發(fā)商將一片占地42公頃的土地建成奢華的高端生活區(qū)，但因為經(jīng)濟蕭條，只有?1/5?的住房售出，街道上既沒有商店，也沒有人影，所以人們將這個地方稱為“百萬富翁的鬼城”。

而在這些深受困擾的國家中，西班牙的“鬼城現(xiàn)象”無疑是最嚴重的。在西班牙首都馬德里的托雷多鎮(zhèn)，有一個叫塞塞尼亞的地區(qū)，政府本想在這里修建一個囊括一萬多套公寓的衛(wèi)星小城，預計可容納約3萬人，可是，當5000多套公寓修好后，幾乎沒有人入住，街道和閑置的空地漸漸雜草叢生，于是曾經(jīng)被譽為“馬德里的曼哈頓”的塞塞尼亞，就這樣成為了赫赫有名的“鬼城”。

單單是一個塞塞尼亞倒還罷了，更嚴峻的狀況是，這樣的“鬼城”已經(jīng)遍布西班牙全國。馬德里附近的小城，很多房產(chǎn)都空置了幾年，無人管理，即使墻壁剝落、門窗失竊也沒有人維修，為此，僅有的幾家住戶不得不養(yǎng)狗來防盜。距離馬德里半小時車程的耶比斯城就是這樣一座“鬼城”。當?shù)匾晃恢心昃用翊蟮箍嗨骸?00多排新房子矗立在山坡上，晚上就像一片墳地。我們想把房子賣了，但是一直沒有人肯接手。”

自2008年金融危機爆發(fā)以來，西班牙的房地產(chǎn)泡沫逐漸破裂。無力償還貸款的失業(yè)者中，不乏老師、畫家、公司職員等，房子被銀行查封后，他們便流離失所，只能偷偷潛入一些停工的工地，住進那些空置的房子，如果有警察來了，他們又會收拾行李，前去尋覓另一個安家之所。這部分人被稱為住在“鬼城”里的“寄居族”，據(jù)2012年的報道稱，西班牙已有近20萬個家庭被迫成為“寄居族”。新建的房產(chǎn)成為“鬼城”，而無力購買房子的民眾又在各個“鬼城”之間輾轉(zhuǎn)，如此的惡性循環(huán)迫使西班牙政府出臺了新的房地產(chǎn)政策。

西班牙政府嚴格控制了住宅投資，并從2013年開始，大力鼓勵海外投資者購房，并給予“購房送居住權(quán)”的優(yōu)惠政策。在馬德里東北部的“鬼城”巴爾德貝斯，一位名叫貝格尼亞的居民感慨說：“這里以前根本沒有入駐商家，我們買菜都只能網(wǎng)購，現(xiàn)在才陸續(xù)有中國商人來開了雜貨店，生活狀況便稍好一些了?！?/p>

合理規(guī)劃

盤活“鬼城”的根本辦法

2010 年，美國一家名為“商業(yè)內(nèi)幕”的網(wǎng)站稱鄭州市的鄭東新區(qū)是中國最大的“鬼城”。但到了2013 年，該地區(qū)已達到103 萬人口，外界的質(zhì)疑漸漸變少，甚至有不少媒體稱鄭東“鬼城”已“復活”。

日益嚴重的“鬼城現(xiàn)象”，給各國的經(jīng)濟和社會都帶來了巨大壓力。新區(qū)、新城的開發(fā)本是為了緩解用地緊張，疏散密度過高的人口，但是有些地方缺乏科學的規(guī)劃，也沒有考慮實際情況，只是一味地盲目建設(shè)，導致城市功能跟不上，市民也對這樣的新區(qū)不買賬。比如康巴什，鄂爾多斯市乃至整個內(nèi)蒙古自治區(qū)的人口本來就較少，建設(shè)這樣一座規(guī)模龐大的新區(qū)必然會導致“空城”的尷尬局面。再比如西班牙，很多開發(fā)商無法估量經(jīng)濟危機帶來的影響，仍我行我素持續(xù)投資房產(chǎn)，造成空房惡性積壓，人民又沒有經(jīng)濟能力買房，“鬼城”就這樣遍及了西班牙。

這樣的事例告訴我們，要解決“鬼城現(xiàn)象”，首先地方政府要嚴格控制賣地的規(guī)模和結(jié)構(gòu)，不能為了政績，聽任并跟隨開發(fā)商進行盲目的開發(fā)。其次，在建設(shè)新區(qū)之前，政府應(yīng)該引入第三方機構(gòu)對項目進行全面深入的調(diào)查，盡量依靠市場帶動城市化建設(shè)，而像“造城運動”這樣過度的行政干預，并不一定會帶來經(jīng)濟發(fā)展。再次，當出現(xiàn)了“鬼城”化趨勢時，不能立刻“棄城”，要給新區(qū)一定的緩沖時間，同時要將城市的配套設(shè)施跟上，將“創(chuàng)造商機”和“集人氣”同步進行。

逐漸擺脫“鬼城”名號的鄭東新區(qū)用事實說明，當出現(xiàn)“鬼城”化趨勢時，不能立刻否定一個城市的存在，而是要給其一個緩沖期。但是，無論能否真正盤活“鬼城”，所要解決的問題都遠遠多于城市建設(shè)之初。

康巴什為緩解“鬼城”危機，頒布了《康巴什新區(qū)扶持第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)惠政策》，對商戶進行各種獎勵和補貼，隨后，國家級煤制油基地等大項目也相繼落地，到2012年9月，該地的人口已增至10萬左右，不少市民表示，感覺整個城市熱鬧了很多?！耙郧百I一瓶水喝都要走一公里，現(xiàn)在商店明顯增多了。”世紀康城一期小區(qū)的一名保安說，“但是生活還是很不方便，比如我想配一把鑰匙，還得坐車去烏蘭木倫河對岸的伊金霍洛旗?！?/p>

如今，各界對康巴什的評價不盡相同，有的人認為它的發(fā)展?jié)摿φ诒患せ?，有的人則認為它仍然處于一片死寂中。無論能否真正盤活這座“鬼城”，所要解決的問題都遠遠多于當初建設(shè)新區(qū)的時候，所要耗費的精力也不能相提并論。所以，合理規(guī)劃、科學開發(fā)才是解決“鬼城現(xiàn)象”的根本辦法。