高管出走 地產(chǎn)業(yè)跌宕走進(jìn)白銀時(shí)代

鄭智維

年薪少則數(shù)十萬(wàn)，多則過(guò)百萬(wàn)，出則豪車(chē)，入則豪宅，左右房?jī)r(jià)跌落，背靠高利潤(rùn)行業(yè)，高管職位光鮮亮麗……

這是外界對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)高管群體的典型印象。

就是這樣一群人，過(guò)去一兩年中紛紛選擇離職，幾乎在房地產(chǎn)行業(yè)掀起了一場(chǎng)高管離職潮。博勢(shì)智庫(kù)調(diào)查報(bào)告顯示，2014年1月1日至2015年3月31日期間，A股147家上市房地產(chǎn)企業(yè)共有191名高管離職。

房地產(chǎn)高管因何集中出走？一千個(gè)離職者，或許就會(huì)有一千個(gè)離開(kāi)的理由。但不容回避的是，在光鮮職位的背后，是房地產(chǎn)市場(chǎng)頹勢(shì)帶來(lái)的巨大沖擊——績(jī)效考核壓力大、薪資驟降等。

更深層次的原因是，傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式難以為繼，企業(yè)利潤(rùn)率下降，面臨轉(zhuǎn)型。而在整個(gè)行業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，一些不適應(yīng)新體制的高管們，可能就會(huì)被甩到業(yè)外。

離職率最高

3月份，以一篇題為《擁抱最美時(shí)光，尋找最初的夢(mèng)想——寫(xiě)在告別萬(wàn)科、即將創(chuàng)業(yè)之際》的深情長(zhǎng)文，萬(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶向外界宣布了自己離職和新的去向。

如今，他的身份是優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)。

除選擇高調(diào)創(chuàng)業(yè)外，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也是眾多離職者的理想去處。萬(wàn)科金牌董秘肖莉去年加盟成立僅3年的互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)“房多多”，就是其中的代表。

過(guò)去一年半時(shí)間里，眾多明星高管紛紛離開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)。博勢(shì)智庫(kù)梳理顯示，去年初至今年3月底，147家上市房企共有191名高管離職。

去年初至今年3月底，147家上市房企共有191名高管離職。

關(guān)于房企高管離職潮的調(diào)查，克而瑞信息集團(tuán)針對(duì)108家重點(diǎn)房企人事變動(dòng)也有一份數(shù)據(jù)。

2014年，該108家房企出現(xiàn)129次人事變動(dòng)，遠(yuǎn)高于2013年的69次人事變化，其中，辭任、辭職的高管人數(shù)為48人，涉及萬(wàn)科、龍湖、招商、碧桂園、佳兆業(yè)等大型房企，涉及職位有總經(jīng)理、副總裁、總裁、主席等。

從2013年下半年起，關(guān)于房企高管離職的新聞就屢見(jiàn)報(bào)端，2014年更被稱(chēng)為“高管離職年”。

《房企離職潮：不足一月60家上市房企80余高管出走》、《樓市裂變：80余房企高管“離職潮”洶涌來(lái)襲》……房企高管離職受到的關(guān)注，僅從這些新聞標(biāo)題就可見(jiàn)一斑。

對(duì)于這樣的數(shù)據(jù)，與媒體的反應(yīng)不同，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)楊樂(lè)渝并沒(méi)有表現(xiàn)出太多驚訝?！白鳛殡x職率最高的行業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)在正常年份的年離職率也超過(guò)30%?！彼f(shuō)。

在他看來(lái)，離職率與職業(yè)經(jīng)理人的用人機(jī)制有一定關(guān)系。

在傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)中，一般采用項(xiàng)目負(fù)責(zé)制，當(dāng)職業(yè)經(jīng)理人負(fù)責(zé)的項(xiàng)目結(jié)束后就會(huì)被調(diào)到其他項(xiàng)目?！叭绻麻_(kāi)工的項(xiàng)目較少，他們的去向勢(shì)必就會(huì)受影響。”

實(shí)際上，與高管相比，基層員工的離職率更高。

已經(jīng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域工作了20年的中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴《民生周刊》記者，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售一線(xiàn)，工作三五年已算是老資格了，多數(shù)員工會(huì)在一年內(nèi)選擇離職，相比之下，中高層的穩(wěn)定性要高一些。

生態(tài)變了？

據(jù)楊樂(lè)渝觀(guān)察，在國(guó)家鼓勵(lì)創(chuàng)新、全民創(chuàng)業(yè)的大趨勢(shì)下，加之“互聯(lián)網(wǎng)+”催生出大量商機(jī)，使得很多職業(yè)經(jīng)理人選擇離職創(chuàng)業(yè)。

與創(chuàng)業(yè)者通過(guò)主動(dòng)離職實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身不同，一些高管在離職潮中被迫離開(kāi)。博勢(shì)智庫(kù)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，大部分高管因個(gè)人原因或者工作變動(dòng)原因離職，但也有13.61%的高管因政策要求而變動(dòng)崗位。

有分析人士認(rèn)為，這次離職潮的出現(xiàn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣密切相關(guān)。

據(jù)克而瑞信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的《2014年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100排行榜》顯示，20家樣本公司中，僅有8家企業(yè)100%達(dá)成年度目標(biāo)，另外12家企業(yè)完成率基本在76%到90%之間，完成率最差的僅有76%。其中，華潤(rùn)置地、保利地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等幾家企業(yè)完成率在90%以上，而中駿置業(yè)、榮盛發(fā)展兩家公司完成率不足80%。

市場(chǎng)不景氣時(shí)，公司高管無(wú)疑會(huì)面臨巨大壓力。“很多公司都有相應(yīng)的處罰措施，任務(wù)量完成不了就可能面臨被減薪減傭，甚至被調(diào)整崗位或裁員。這種情形下，高管們難免跳到其他行業(yè)，這種離職更像是一種逃離。”黃韜分析說(shuō)。

“受市場(chǎng)因素影響，銷(xiāo)售崗位高管被動(dòng)離職者較多?！睏顦?lè)渝談道，市場(chǎng)不景氣導(dǎo)致沒(méi)有足夠多的產(chǎn)品可以銷(xiāo)售，從而銷(xiāo)售業(yè)績(jī)達(dá)不到目標(biāo)。上市公司以業(yè)績(jī)作為考核指標(biāo)，銷(xiāo)售總監(jiān)和分管銷(xiāo)售的副總經(jīng)理離職率很高，這恰恰反映出市場(chǎng)的變化。

除了市場(chǎng)不景氣外，楊樂(lè)渝談道，造成高管離職潮的深層次原因在于，房地產(chǎn)企業(yè)在加速轉(zhuǎn)型過(guò)程中帶來(lái)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)人才結(jié)構(gòu)的巨大變化。傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越多轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，更多轉(zhuǎn)向服務(wù)環(huán)節(jié)，而傳統(tǒng)的銷(xiāo)售、制造環(huán)節(jié)比重便會(huì)下降。由于轉(zhuǎn)型前后的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和模式完全不同，前者更注重速度，后者更強(qiáng)調(diào)服務(wù)質(zhì)量。轉(zhuǎn)型后的企業(yè)對(duì)人才的知識(shí)體系、思維體系和綜合素質(zhì)都發(fā)生了相應(yīng)轉(zhuǎn)變。

“生態(tài)變了，對(duì)人才的要求也變了?！睏顦?lè)渝說(shuō)，這種轉(zhuǎn)型勢(shì)必給高管們帶來(lái)全新的挑戰(zhàn)，這首先就表現(xiàn)為房企高管的集中離職潮。

“坐等收錢(qián)”已不可能

“拿地—蓋樓—坐等收錢(qián)”，這是傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式。在毛大慶看來(lái)，這種模式支撐企業(yè)發(fā)展的階段已經(jīng)終結(jié)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)已由“黃金時(shí)代”進(jìn)入了“白銀時(shí)代”。

經(jīng)歷了幾輪救市政策之后，最近幾個(gè)月，房市開(kāi)始逐漸走出去年以來(lái)的低迷期。黃韜透露，剛剛過(guò)去的5月，無(wú)論是成交量、成交價(jià)格，還是市場(chǎng)占有率都再創(chuàng)新高。

“三四線(xiàn)城市依然比較低落，但一線(xiàn)城市的銷(xiāo)售還是很理想的。黃金時(shí)代雖然終結(jié)了，但白銀時(shí)代也可以做20年，沒(méi)有必要過(guò)于悲觀(guān)?！秉S韜說(shuō)。

然而，從利潤(rùn)率數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始走下坡路早已是不爭(zhēng)的事實(shí)。對(duì)此，黃韜分析，前些年開(kāi)發(fā)商的純利潤(rùn)是20%到30%，現(xiàn)在只有10%左右，而最好的時(shí)候（20年前）開(kāi)發(fā)商能賺到50%的純利潤(rùn)。

未來(lái)，隨著剛需人群的縮減，勢(shì)必造成需求量下降，加之原有供給較多，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間越來(lái)越小。這種情形下，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始進(jìn)軍養(yǎng)老、文化旅游、產(chǎn)業(yè)園等服務(wù)行業(yè)。

毛大慶建言，在“白銀時(shí)代”，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)該更多著眼于，用互聯(lián)網(wǎng)思維下的大服務(wù)體系盤(pán)整存量資源，提升資產(chǎn)、資金、人才互動(dòng)效益，以此激發(fā)挖掘全社會(huì)智慧力向生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化。

“如果現(xiàn)在還將房地產(chǎn)理解成買(mǎi)地、賣(mài)地、建房、賣(mài)房，那這個(gè)行業(yè)就危險(xiǎn)了?！睏顦?lè)渝談道，應(yīng)將房地產(chǎn)看作一個(gè)平臺(tái)，這是未來(lái)的新型房地產(chǎn)。無(wú)論商業(yè)、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老、文娛等，還是人們的生活，都要建立在此基礎(chǔ)上。

目前，一些有創(chuàng)新意識(shí)的企業(yè)，已經(jīng)在新的領(lǐng)域做得風(fēng)生水起。除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外，他們開(kāi)始大力進(jìn)行金融投資、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、醫(yī)療、教育、文化藝術(shù)等多元化投資，嘗試新的模式，尋找房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的優(yōu)化路徑。

還有些房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始對(duì)組織體系進(jìn)行深刻變革。例如，推動(dòng)合伙人機(jī)制的落地。“合伙人模式要求職業(yè)經(jīng)理人對(duì)自己負(fù)責(zé)的項(xiàng)目跟投，有些高管不適應(yīng)，不認(rèn)可、不接受這種模式，現(xiàn)在離開(kāi)的也有。”楊樂(lè)渝說(shuō)。

跨界人才

企業(yè)利潤(rùn)率下降，勢(shì)必影響高管們的薪資水平。博勢(shì)智庫(kù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科和金地集團(tuán)四大標(biāo)桿房企中，除金地集團(tuán)的高管年薪與2013年基本持平外，其他3家房企高管2014年的薪酬都有所下降。

其中，萬(wàn)科高管平均薪酬降幅最大，達(dá)到39.23%;其次是招商地產(chǎn)，高管平均薪酬下降21.23%;保利地產(chǎn)高管的平均薪酬則下降了17.02%。萬(wàn)科董事會(huì)主席王石2014年的薪酬為1045.6萬(wàn)元，較2013年下降達(dá)34.24%。

壓力增加，薪酬降低，這樣的頹勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)的吸引力是否還有那么大？

“雖然一直有唱衰房地產(chǎn)行業(yè)的聲音，但整個(gè)行業(yè)并不至于被消滅?！秉S韜談道，以明星高管為代表的個(gè)人英雄時(shí)代已經(jīng)走向終結(jié)，現(xiàn)在是團(tuán)隊(duì)協(xié)作的時(shí)代。比起明星高管，現(xiàn)在的企業(yè)更需要一個(gè)優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)。

實(shí)際上，明星高管們集中離職的同時(shí)，有越來(lái)越多的新興力量加入。據(jù)楊樂(lè)渝觀(guān)察，與以往不同，房地產(chǎn)公司在招聘時(shí)會(huì)選擇一些看似和房地產(chǎn)不相關(guān)的人才，多數(shù)都是跨界的復(fù)合型人才。“人才需求變化，導(dǎo)致人才結(jié)構(gòu)的變化，這是很正常的人才機(jī)制調(diào)整?！?/p>