我給房地產(chǎn)調(diào)控提個(gè)政策建議：摒棄高速增長(zhǎng)周期的慣性思維

邵挺

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要組成部分，盡管現(xiàn)在不再提“支柱產(chǎn)業(yè)”，但在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中扮演的角色和份量仍然非常重要。從2013年下半年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)就逐步進(jìn)入大調(diào)整時(shí)期，趨勢(shì)性回落態(tài)勢(shì)明顯。2014年，開發(fā)投資增幅逐月下降，全年降到10.5%，是1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來的歷史最低點(diǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2000—2013年間25%的平均增幅。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)受全球金融危機(jī)沖擊最大的2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅還達(dá)到了16.2%。進(jìn)入2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力還在持續(xù)，1—2月份的開發(fā)投資等主要指標(biāo)繼續(xù)下滑。

宏觀調(diào)控既是科學(xué)，也是藝術(shù)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言更是如此。2015年是考驗(yàn)中央政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控能力的關(guān)鍵一年，要實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)總量、防風(fēng)險(xiǎn)和調(diào)結(jié)構(gòu)”等多重目標(biāo)，需要決策者極高的調(diào)控藝術(shù)。調(diào)控的首要目標(biāo)是穩(wěn)定住房消費(fèi)，沒有住房消費(fèi)的穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)馬上顯現(xiàn)，調(diào)結(jié)構(gòu)也只是一句空話。

本輪調(diào)控的重點(diǎn)

是要“釋放改善性需求”

1998年以來的幾輪房地產(chǎn)調(diào)控有個(gè)共同點(diǎn)，就是采取“非黑即白”的二分法調(diào)控，要么全面打壓、要么全面刺激，沒有認(rèn)識(shí)到或者基本不重視“在剛性需求和投機(jī)性需求”之間還存在一類“改善性需求”。前幾輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，事實(shí)上跟當(dāng)時(shí)的調(diào)控政策有相當(dāng)大的關(guān)系。2015年3月底開始啟動(dòng)的這一輪調(diào)控，跟前幾輪完全不同的是，選擇了“釋放改善性需求”作為穩(wěn)定住房市場(chǎng)的突破口。無論是3月30日央行、住建部和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的“完善個(gè)人住房信貸政策”，財(cái)政部下發(fā)的“調(diào)整住房營(yíng)業(yè)稅政策”，還是3月27日國(guó)土部和住建部下發(fā)的“完善住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策”，都把政策靶心對(duì)準(zhǔn)了“改善性需求”。

為什么這一輪調(diào)控政策的重點(diǎn)要放在“釋放改善性需求”呢？理由就是決策層認(rèn)為“能夠較好滿足房地產(chǎn)調(diào)控‘穩(wěn)總量、防風(fēng)險(xiǎn)和調(diào)結(jié)構(gòu)’等多重目標(biāo)”?？傮w上看，這是一個(gè)短期、中期和遠(yuǎn)期目標(biāo)相結(jié)合的調(diào)控手段。短期看，住房市場(chǎng)下行壓力加大，對(duì)2015年穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo)提出了很大挑戰(zhàn)，從前兩個(gè)月趨勢(shì)看，如果不施加適度刺激，2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅預(yù)計(jì)將回落到8%以下。這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)“不可承受之重”，要想達(dá)到7%的經(jīng)濟(jì)增速幾乎不可能。

刺激需求在所難免。但又不能像前幾輪全面刺激一樣，把投資投機(jī)性需求都給吹了起來。這就涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的中期目標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)位特征非常明顯，大中小城市面臨的問題差異性極大，不能等而視之。未來就是要同時(shí)防范“兩類風(fēng)險(xiǎn)”。一類是特大城市“價(jià)格過高”的泡沫化風(fēng)險(xiǎn)。像北上廣深等特大城市，不管從房?jī)r(jià)收入比還是房?jī)r(jià)租金比的指標(biāo)看，平均房?jī)r(jià)已經(jīng)超過了國(guó)際上其他大都市，如果再加上房屋質(zhì)量、環(huán)境、公共服務(wù)等外溢效應(yīng)，我國(guó)特大城市的房?jī)r(jià)確實(shí)過高。如果這一輪還是刺激投機(jī)性需求，造成房?jī)r(jià)再次飆升，那就離泡沫的破滅也不遠(yuǎn)了。另一類是中小城市由于“供給嚴(yán)重過?！?，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌引起“雪崩效應(yīng)”。筆者曾在2013年9月份做過測(cè)算，有95%左右的中小城市房屋庫(kù)存平均去化周期在10個(gè)月以上。如果包括2013年下半年以來的新開工和施工面積，到2015年又基本形成了供應(yīng)能力，過剩狀況只會(huì)進(jìn)一步加劇。

從遠(yuǎn)期目標(biāo)看，我國(guó)城市化率至少還有15～20個(gè)百分點(diǎn)的提升空間，在城市化進(jìn)程中住房需求是剛性的。另外，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也進(jìn)入了一個(gè)質(zhì)量升級(jí)的階段，目前在城市里約有一半的住房都是在2000年前建造的，其中還有10%左右是1980年前建造的，這些住房都面臨“改造升級(jí)”的需求，住戶也都有很強(qiáng)的改善性需求。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，在城市化率達(dá)到70%、房地產(chǎn)市場(chǎng)總量需求達(dá)到穩(wěn)定之后，“以舊換新”、“以小換大”的改善性需求就會(huì)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要需求。

總體來說，筆者認(rèn)為這一輪以“釋放改善性需求”為主導(dǎo)的調(diào)控政策，是在現(xiàn)階段下所能找到的最佳突破口，能夠較好兼顧短期、中期和遠(yuǎn)期的目標(biāo)。至于下一步是否會(huì)施加更加寬松的住房政策，這要看這一輪政策實(shí)施后的效果如何。但可以肯定的是，守住風(fēng)險(xiǎn)底線是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的紅線，定向調(diào)控的底線仍然是抑制特大城市的投機(jī)性需求。中小城市由于事實(shí)上已經(jīng)處在降價(jià)邊緣或者早已進(jìn)入降價(jià)通道，個(gè)別城市的限購(gòu)政策也早已取消，政策重點(diǎn)就是通過“就地城鎮(zhèn)化”和“有序吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口城鎮(zhèn)化”，逐步消化庫(kù)存，盡量讓市場(chǎng)調(diào)整平緩些。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短、中、長(zhǎng)期的不同建議

最后，從政策建議的角度，筆者不認(rèn)為3月底五部委發(fā)的三個(gè)文件都覆蓋了房地產(chǎn)調(diào)控的所有方面。前瞻地看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有制度性和體制性的扭曲因素在里面，這不是靠政策調(diào)整就能校正的。另外，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過多年高速發(fā)展，供需結(jié)構(gòu)發(fā)生了劇烈的變化，已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)發(fā)展新階段，要客觀認(rèn)識(shí)在這個(gè)新階段中的新特征，摒棄高速增長(zhǎng)周期中的慣性思維。這里，筆者也試圖給出短期、中期和長(zhǎng)期促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議。

短期來看，仍然要以自住型和改善性需求的釋放為主。一是完善“認(rèn)貸不認(rèn)房”的住房政策體系。據(jù)筆者在各地調(diào)研的不完全統(tǒng)計(jì)，在各城市“以小換大”、“以舊換新”等“置換性需求”大概占住房需求的20%。過去住房金融、稅收等政策，都是依據(jù)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的原則而定，不利于改善性需求的充分釋放。除了3月30日央行等三部門出臺(tái)的規(guī)定外，還可以進(jìn)一步明確“如果以置換性住房為目標(biāo)，購(gòu)買第二套房的所有政策視同一套房”。比如，已有一套住房的居民想換房，需要先買好新房再賣掉舊房，按照現(xiàn)在規(guī)定，這屬于購(gòu)買二套房，參照二套房的首付比例、貸款利率以及稅收政策。對(duì)這類改善性需求，完全可以參考一套房的政策。二是交易環(huán)節(jié)的各類稅負(fù)要進(jìn)一步下降，鼓勵(lì)居民換房，活躍二級(jí)交易市場(chǎng)。建議實(shí)行“交易稅負(fù)對(duì)持有住房套數(shù)的逆向調(diào)節(jié)機(jī)制”，就是你持有住房套數(shù)越多，再去購(gòu)買住房，就要繳稅率等級(jí)更高的交易稅。但如果你出售住房，就可以降低你的稅率等級(jí)。這就鼓勵(lì)大城市中的投資投機(jī)客把過剩房子供應(yīng)出來，增加住房有效供應(yīng)量。

中期是完全打通保障房和商品房的政策障礙。“十二五”期間，我國(guó)新建保障性安居工程3600萬套的目標(biāo)順利完成，預(yù)計(jì)實(shí)際量將達(dá)到3800萬套左右。從總量上講，我國(guó)保障性住房可以總體滿足城鎮(zhèn)保障群體的住房需求，“大規(guī)模建設(shè)時(shí)期”已經(jīng)過去。2015年李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告里首次提到，“住房保障逐步實(shí)行保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”。從筆者各地調(diào)研情況看，在現(xiàn)階段全國(guó)尤其是中小城市住房需求不足的情況下，打通保障房和商品房這兩大市場(chǎng)很有必要，既減輕政府保障房建設(shè)資金缺口，又能通過把一部分商品房轉(zhuǎn)化為保障房，不管是出售還是出租，都是在減輕開發(fā)企業(yè)資金壓力、緩解商品房庫(kù)存壓力。

遠(yuǎn)期就是借助《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》出臺(tái)的“東風(fēng)”，建立并完善房地產(chǎn)稅征收體系。到目前為止，我國(guó)還沒有建立起大中城市的房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，住房調(diào)控部門不能掌握全國(guó)住房資源的持有和分布情況，后者都由地方自行掌握，不愿將住房信息上交給中央。按照既定目標(biāo)和進(jìn)度，應(yīng)該在明后年就會(huì)完成房地產(chǎn)稅的立法工作，但房地產(chǎn)稅征收是一項(xiàng)復(fù)雜工程，在價(jià)值評(píng)估、稅率制定等方面需要試點(diǎn)和探索。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)稅作為地方主體稅種，主要起到理順中央和地方稅收體系的作用，本身并不是專門為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)而建立的。從實(shí)踐看，所有爆發(fā)住房危機(jī)的經(jīng)濟(jì)體，都有嚴(yán)格完備的房地產(chǎn)稅收體系，但后者不能阻止危機(jī)的爆發(fā)。因此，要客觀認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)稅收體系對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和作用，它只能是影響住房市場(chǎng)的其中一個(gè)調(diào)控工具，盡管是必不可少的，但卻不能對(duì)此寄予過高期望。