小商品批發(fā)家庭換房養(yǎng)老兩不誤的規(guī)劃

文熙

今年38歲的張金保，一直在浙江義烏從事小商品批發(fā)工作，經(jīng)營(yíng)還算穩(wěn)定，2014年稅后收入達(dá)20萬(wàn)元。張先生目前未參加社保，他曾考慮過(guò)投保商業(yè)保險(xiǎn)，但因體重嚴(yán)重超標(biāo)，投保壽險(xiǎn)與醫(yī)療險(xiǎn)都必須加費(fèi)30%以上，因此未投保任何商業(yè)保險(xiǎn)。

太太黃女士，現(xiàn)年33歲，在一家民營(yíng)企業(yè)擔(dān)任中層管理者，稅后年收入達(dá)10萬(wàn)元，有“三險(xiǎn)一金”，其中住房公積金繳存比率個(gè)人與企業(yè)各5%。過(guò)去繳存的住房公積金都用來(lái)購(gòu)房與還房貸。剛投保了一份保額為20萬(wàn)元的重大疾病保險(xiǎn)，交費(fèi)期限20年，期滿可領(lǐng)回所交保費(fèi)。

張先生父親剛過(guò)世不久，留給張先生的母親價(jià)值30萬(wàn)元的房產(chǎn)。母親現(xiàn)年70歲，患有糖尿病。張先生需要盡快把母親接來(lái)同住，以后每年要承擔(dān)母親的生活與醫(yī)療費(fèi)用2萬(wàn)元。

張先生與黃女士育有一子，今年10歲，就讀小學(xué)。張先生希望盡快在一家醫(yī)院附近購(gòu)買(mǎi)一套四居室的大房，預(yù)算200萬(wàn)元。按照當(dāng)?shù)卣?，首套房貸款最高不超過(guò)七成，第二套房貸款最高不超過(guò)五成，房貸年利率為5.4%，貸款期限最長(zhǎng)20年。

家庭資產(chǎn)方面，有活期存款10萬(wàn)元，國(guó)債20萬(wàn)元，3年后到期，信托產(chǎn)品100萬(wàn)元，2年后到期，投入股市50萬(wàn)元，自用房產(chǎn)市值100萬(wàn)元，房貸余額40萬(wàn)元，自用汽車(chē)20萬(wàn)元。現(xiàn)金支出方面，其中日常生活年支出8萬(wàn)元，房貸本息年支出5萬(wàn)元，還有8年未還清，保費(fèi)年支出1萬(wàn)元。

張先生的投資風(fēng)險(xiǎn)承受能力中等，最高可忍受10%的本金損失。

規(guī)劃需求

1.購(gòu)買(mǎi)一套市值200萬(wàn)元的四居室。

2.為張先生設(shè)計(jì)一份保險(xiǎn)規(guī)劃方案，包含所要投保險(xiǎn)種和保額保費(fèi)。

3.家庭剩余資產(chǎn)的配置。

北京農(nóng)商銀行金融

理財(cái)師團(tuán)隊(duì)：

劉怡、史項(xiàng)超、邵宇、賈鑫金

張先生每年的保費(fèi)應(yīng)為20000元，但是張先生由于體重超標(biāo)，所以保費(fèi)加30%，每年保費(fèi)為26000元。

換房方案

背景說(shuō)明：按照政策及客戶實(shí)際情況可知，首套房貸款最高不超過(guò)七成，第二套房貸最高不超過(guò)五成，公積金貸款利率3.5%，房貸年利率為5.4%，貸款期限最長(zhǎng)20年，公積金貸款上限20萬(wàn)元。

張先生家庭具備一套自有房產(chǎn)，房產(chǎn)價(jià)值100萬(wàn)元，采用公積金貸款方式購(gòu)買(mǎi)，截至2014年年底，還有40萬(wàn)元貸款尚未償還。

方案一

將張先生目前已有房產(chǎn)變賣(mài)，扣除尚未償還的40萬(wàn)元的房貸，張先生可以獲得60萬(wàn)元。首付三成，房產(chǎn)首付60萬(wàn)元，剩余140萬(wàn)元采用按揭方式貸款，公積金貸款20萬(wàn)元，商業(yè)貸款120萬(wàn)元，貸款期限20年，公積金貸款每月償還1160元，商業(yè)貸款每月償還8187元，共計(jì)9347元。

方案二

選擇購(gòu)置第二套房，第二套住房首付款五成（首付款：100萬(wàn)元）。

由于張先生的100萬(wàn)元信托2年后到期，現(xiàn)在無(wú)法提前贖回，所以信托的100萬(wàn)元在購(gòu)買(mǎi)第二套住房時(shí)無(wú)法使用。張先生家現(xiàn)在能夠使用的包含現(xiàn)金、國(guó)債、股票、母親的房產(chǎn)?，F(xiàn)金10萬(wàn)元、國(guó)債20萬(wàn)元、股票50萬(wàn)元、房產(chǎn)30萬(wàn)元，共計(jì)110萬(wàn)元。

方案一與方案二比較：

第一，方案一采取換房方案，可以首付三成，享受20萬(wàn)元的公積金貸款的低利率，方案二由于屬于購(gòu)買(mǎi)第二套住房，首付款五成，不能夠享受公積金貸款的低利率。

第二，如果采用方案二，會(huì)造成國(guó)債到期之后的損失，也會(huì)導(dǎo)致股票預(yù)期收益的損失。

第三，采用方案二，會(huì)造成張先生家庭近期可支配投資資金大幅度減少，不能增加張先生家庭的投資收入。

綜上所述，我們認(rèn)為方案一比較符合張先生家庭的基本情況，所以，我們選取方案一的換房方案。

理財(cái)規(guī)劃

張先生的信托產(chǎn)品和國(guó)債都沒(méi)有到期，近期不能夠動(dòng)用，不能夠進(jìn)行投資。張先生父親過(guò)世，母親身體不好，需要近期搬來(lái)與張先生共同生活，張先生父親過(guò)世后，為張先生母親留下一套價(jià)值30萬(wàn)元的房產(chǎn)，按照義烏當(dāng)?shù)刈夥克?，如果出租的話，不一定能夠租出一個(gè)合理的價(jià)錢(qián)，所以采用變賣(mài)的方式較為合理。所以，張先生家庭可支配資產(chǎn)包含：30萬(wàn)元的房產(chǎn)，50萬(wàn)元的股票，現(xiàn)金與活期10萬(wàn)，共計(jì)90萬(wàn)元。

另外換房后，原5萬(wàn)元本息支出取消，新房每月房貸9347元，房貸年支出112164元，新增醫(yī)療費(fèi)支出2萬(wàn)元，張先生保費(fèi)支出26000元，年支出合計(jì)248164元，年結(jié)余51836元。

楊波

1997年加入保險(xiǎn)行業(yè)，從一名普通的保險(xiǎn)營(yíng)銷(xiāo)人員成長(zhǎng)為團(tuán)隊(duì)總監(jiān)。先后獲得中國(guó)理財(cái)規(guī)劃師協(xié)會(huì)認(rèn)證理財(cái)規(guī)劃師，中意理財(cái)規(guī)劃師（GCFP）資格認(rèn)證。

張先生現(xiàn)有投資渠道較多，收益較為均衡，風(fēng)險(xiǎn)在可承受范圍內(nèi)。建議國(guó)債20萬(wàn)元到期后轉(zhuǎn)為信托產(chǎn)品，以增加收益。

一、家庭現(xiàn)狀分析：

張先生作為家庭的頂梁柱，未來(lái)面臨子女教育、養(yǎng)老、健康以及風(fēng)險(xiǎn)保障、父母贍養(yǎng)及醫(yī)療費(fèi)等多重問(wèn)題，壓力巨大。另外，即將要購(gòu)置的200萬(wàn)元房產(chǎn)也對(duì)未來(lái)家庭財(cái)務(wù)狀況有較大影響。

二、綜合理財(cái)建議：

A.緊急備用金：

張先生夫婦收入都較為穩(wěn)定，為保證家庭生活不受影響，必須建立緊急備用金，額度為3～6個(gè)月家庭開(kāi)支，以一年80000元生活支出計(jì)算，需保留2萬(wàn)～4萬(wàn)的緊急備用金，可將該筆款項(xiàng)放在銀行活期賬戶，或購(gòu)買(mǎi)貨幣型基金。

B.購(gòu)房計(jì)劃：

考慮二套房首付最低50%，張先生需準(zhǔn)備100萬(wàn)的首付款，建議從現(xiàn)有股票投資中取出50萬(wàn)元，活期存款中取出6萬(wàn)～8萬(wàn)元，另外將父親留下的30萬(wàn)元房產(chǎn)變現(xiàn)，加上年度結(jié)余拿出10萬(wàn)元，累計(jì)100萬(wàn)作為購(gòu)房首付，貸款100萬(wàn)元，按照等額本息還款法，每月還款4200元左右，對(duì)家庭財(cái)富負(fù)擔(dān)無(wú)太大影響。另外，原來(lái)自住的100萬(wàn)房產(chǎn)可用于出租，租金用于償還新購(gòu)置房產(chǎn)的月供，緩解貸款壓力。

C.投資調(diào)整：

張先生現(xiàn)有投資渠道較多，收益較為均衡，風(fēng)險(xiǎn)在可承受范圍內(nèi)。建議國(guó)債20萬(wàn)元到期后轉(zhuǎn)為信托產(chǎn)品，以增加收益;另外從每年結(jié)余中取出5萬(wàn)～10萬(wàn)元用于股票和基金投資，其中基金占比建議60%，股票占比40%，股票投資建議購(gòu)買(mǎi)藍(lán)籌績(jī)優(yōu)股。

考慮到未來(lái)孩子教育金的需求，建議從年度結(jié)余中取出3萬(wàn)～5萬(wàn)元用于投資基金定投，用于孩子未來(lái)教育金儲(chǔ)備。

另外，每年提取5萬(wàn)元結(jié)余投入智富鎖萬(wàn)能賬戶，可以在張寶寶教育階段滿足其教育金需求，一旦張先生未來(lái)生意出現(xiàn)資金風(fēng)險(xiǎn)或需要臨時(shí)周轉(zhuǎn)，該筆資金也可及時(shí)變現(xiàn)解燃眉之急，該賬戶預(yù)計(jì)中等收益為每年4.5%。

最后，每年投入5萬(wàn)～6萬(wàn)元保費(fèi)用于應(yīng)對(duì)家庭重大風(fēng)險(xiǎn)，如重大疾病、意外等，具體詳見(jiàn)保險(xiǎn)計(jì)劃。

D.保險(xiǎn)規(guī)劃：

張先生是是經(jīng)濟(jì)支柱，沒(méi)有社保也沒(méi)有商業(yè)保險(xiǎn)，同時(shí)身體嚴(yán)重超重，存在健康風(fēng)險(xiǎn)，從事批發(fā)生意也有一定的意外風(fēng)險(xiǎn)，因此一旦發(fā)生意外或重大疾病，家庭生活將遭受?chē)?yán)重影響。建議通過(guò)商業(yè)保險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)重大疾病、全面醫(yī)療和意外保障。

保險(xiǎn)利益如下：

1.重大疾病保險(xiǎn)金：確診患50種重大疾病，給付50萬(wàn)元保險(xiǎn)金;確診有惡性腫瘤，給付80萬(wàn)元保險(xiǎn)金。

2.輕癥疾病保險(xiǎn)金：確診10種輕癥疾病，給付10萬(wàn)元保險(xiǎn)金。

3.意外保險(xiǎn)金：65歲之前意外身故給付101萬(wàn)保險(xiǎn)金;65歲之后意外身故給付51萬(wàn)保險(xiǎn)金。

4.住院津貼：因疾病或意外傷害經(jīng)醫(yī)院診斷必須住院治療，每天給付400元，最高給付180天;因疾病或意外傷害經(jīng)醫(yī)院診斷并已經(jīng)進(jìn)行約定的“重大手術(shù)及治療”的，按40000元/種進(jìn)行給付，最高給付720000萬(wàn)。

5.住院費(fèi)用及特定門(mén)診手術(shù)費(fèi)用保險(xiǎn)金：每次10000元，一年內(nèi)不限次數(shù)。

6.疾病身故保險(xiǎn)金：因疾病身故，給付身故保險(xiǎn)金50萬(wàn)元。

7.意外醫(yī)療保險(xiǎn)金：因意外發(fā)生醫(yī)療費(fèi)用，按照每年10000元進(jìn)行報(bào)銷(xiāo)。

REVIEWS點(diǎn)評(píng)

張金保的財(cái)務(wù)需求眾多，按照重要順序的程度可以一一按序解決。當(dāng)前，張先生的個(gè)人保險(xiǎn)方面是亟待解決的，或許購(gòu)買(mǎi)的保險(xiǎn)不一定需要理財(cái)師規(guī)劃的那么全面，但把個(gè)人意外和重大疾病需求解決后，再考慮換房等需求時(shí)，就可以根據(jù)手中資金情況，考慮要不要變現(xiàn)賣(mài)掉現(xiàn)有的住房或者直接購(gòu)買(mǎi)第二套房。