四口滬漂之家的投資開店規(guī)劃

文熙

24年前，吳水金和袁氏結(jié)為連理，生下一女萍，一子云。

20年后，即2011年，吳水金的兒子加入了滬漂，在上海寶山區(qū)的一家門窗鋁合金店學(xué)徒，包吃包住，每月不到3000元的工資，2014年漲到5000多元。學(xué)徒幾年后，云希望自己也開一家鋁合金店，便把父母也叫過來幫忙。

2014年，吳水金的女兒也從大學(xué)畢業(yè)了，并且順利在上海的一家企業(yè)找到工作，月薪4000元，一年后，工資漲到6000元，居住在單位宿舍樓。

2015年初，吳氏和袁氏也都從老家九江趕到了上海。袁氏在家政公司登記后，找到了一份月嫂工作，月薪4500元。至于吳氏，則籌劃著和兒子開一家自己的鋁合金店，專門給在上海的裝修家庭做門窗鋁合金。

工作幾年，云有存款15萬元，父母有存款35萬元，萍有存款3萬元。目前，兒子云和父母共同租住在寶山區(qū)的一套商鋪里，層高5.5米，樓下是門面店，40平米，樓上隔層是起居室，月租金6500元。一家四口的生活費(fèi)需3000元。

店鋪開張以來，恰逢9、10月的裝修旺季，接了十幾單生意，目前可以自負(fù)盈虧。按照目前的客流量預(yù)計(jì)，刨去店鋪?zhàn)饨鸪杀?，年?0萬元沒有問題。

看到生意還可以，云希望買下一家店鋪來開鋁合金店，畢竟如果租的話，每年店鋪?zhàn)饨鹕细?%不說，有可能還要搬來搬去，不利于穩(wěn)定客源。寶山區(qū)的二手店鋪轉(zhuǎn)讓，云和他父親相中一套48平米的旺鋪，需要102萬元。眼看資金不足，云希望有理財(cái)師幫忙規(guī)劃下，如何才能買下店鋪？

規(guī)劃需求

投資一套旺鋪，大概需102萬元。

張德收

凱石助理理財(cái)顧問。

一、家庭基本情況

該案例是一個(gè)滬漂的四口之家，丈夫吳水金，妻子袁氏，女兒吳萍，兒子吳云。其中吳水金及其子吳云為個(gè)體戶，在上海開了一家鋁合金店，年收入20萬元以上，為家庭收入的主要來源;妻子袁氏在上海一家家政公司工作，月薪4500元;女兒吳萍任職于上海的一家企業(yè)，月薪6000元。

吳云先生一家身體健康，收入穩(wěn)定，薄有資產(chǎn)。計(jì)劃在上海購買一套102萬元的商品房自用，這樣的話省去自營店的租金。年資金有結(jié)余，但有潛在的房貸和婚嫁支出方面的壓力。

二、家庭基本財(cái)務(wù)狀況

由于吳萍住在單位宿舍，且已到談婚論嫁的年齡，財(cái)務(wù)應(yīng)該自由，其個(gè)人工資由自己掌管，不與家庭支出相混淆，考慮到上述因素后，得出的實(shí)際年結(jié)余為218000元。

三、家庭財(cái)務(wù)分析

（1）夫妻收入差距很大，全家的收入均為勞動(dòng)性收入，比較單一，且一家人在上海沒有任何投資及其他資產(chǎn)配置，也沒有負(fù)債可言，考慮到一家人都沒有投資經(jīng)驗(yàn)和能力，風(fēng)險(xiǎn)承受能力也不高，建議吳云在買下商鋪之后可適量投資國債以及固定收益類的產(chǎn)品，防止資產(chǎn)貶值。

（2）一家四口的生活費(fèi)一個(gè)月共3000元，屬于非常低的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)了，即使未來貸款購買商品房，也有一定的空間適量提高消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（3）吳水金及袁氏兩人沒有養(yǎng)老金，除去兒子及女兒會(huì)在養(yǎng)老上給與一定資助外，自己也應(yīng)該考慮以購買養(yǎng)老保險(xiǎn)等方式作一定的準(zhǔn)備。

四、規(guī)劃需求

1.商鋪——吳云及其父親在經(jīng)過周全考慮之后，決定買下一套價(jià)值102萬元的商品房，這樣不僅省下店鋪即全家租住問題，也有利于生意發(fā)展。

方案一：在目前的收入水平下，吳云可以選擇在3年后，將積攢的所有資金用于一次性全額買房，一次性支付102萬，不過在目前房價(jià)漲勢背景下，彼時(shí)不一定有合適的房產(chǎn)供選擇。此方案并不建議吳云選擇。

方案二：考慮到吳云一家的現(xiàn)實(shí)情況，結(jié)合目前的購房政策，吳云可以首付五成，剩余五成選擇用五年期的年利率5.75%的商業(yè)貸款支付。51萬的首付款，吳云和父母需要在所有積蓄中拿出49萬元，剩余1萬元留作家庭日常支出，需要向吳萍借款2萬元。貸款部分，采用等額本息貸款方式。經(jīng)計(jì)算，每月需支付商業(yè)貸款約9800元，每年117600元。（具體貸款方案可咨詢銀行信貸部工作人員。）

2.婚嫁——考慮到吳萍工作已經(jīng)穩(wěn)定，且到了談婚論嫁的年齡，所以未來幾年有結(jié)婚的準(zhǔn)備。吳云也會(huì)在買下店鋪且生意穩(wěn)定后結(jié)婚。

吳萍計(jì)劃3年后結(jié)婚，一家人商量給出10萬～20萬元的婚嫁準(zhǔn)備金。

筆者此處假定這筆費(fèi)用折中15萬元，吳云一家可在每年的結(jié)余中拿出約5萬元投資固定收益類產(chǎn)品，3年后共計(jì)可得15萬元。

至于吳云的結(jié)婚需求，以上海目前的房價(jià)，短期內(nèi)在上海購買第二套房產(chǎn)沒有可能，所以建議吳云找一個(gè)家鄉(xiāng)姑娘結(jié)為夫妻，婚后共同在上海打拼。

3.保險(xiǎn)——吳萍和袁氏為企業(yè)員工，可能會(huì)有一些基本的保險(xiǎn)保障，而作為家庭收入主要來源的吳云及其父親沒有保險(xiǎn)保駕護(hù)航，所以當(dāng)下有為其二人購買保險(xiǎn)的必要。由于吳云先生及其父親為家庭收入的主要支持，且兩人做的工作大部分為體力勞動(dòng)，而袁氏和吳萍應(yīng)該有單位投保的基本保險(xiǎn)保障。作為家里的頂梁柱，建議吳云和吳水金投保平安保險(xiǎn)提供的住院醫(yī)療綜合意外險(xiǎn)，保費(fèi)在300元/年，最高保額100萬元。對(duì)于吳水金及袁氏的養(yǎng)老需求，建議投資平安保險(xiǎn)的“終愛一生養(yǎng)老保險(xiǎn)”，投資區(qū)間在8000～12000元。筆者此處假定為10000元/年。

4.緊急備用金——吳云一家家庭基本支出很低，后期建議只留下30000元存款作為緊急備用金。此外每年的結(jié)余閑置資金可用于定期存款，購買國債及其他穩(wěn)健的固定收益類理財(cái)產(chǎn)品，目前的無風(fēng)險(xiǎn)利率水平在3%～4%左右。

張力

中國光大銀行私人銀行（北京）中心財(cái)富顧問。

備注：工資收入=母親袁的年收入+女兒萍的年收入=5.4+7.2=12.6萬生活開支=0.3*12=3.6萬店鋪盈利為刨去店鋪?zhàn)饨鸪杀竞蟮膬衾麧?/p>

家庭財(cái)務(wù)分析

1.從云的家庭負(fù)債表和年度收支表可以看出，云的家庭擁有一定數(shù)額的存款，收入也比較穩(wěn)定，無負(fù)債且家庭生活開支很少，每年都有較多且穩(wěn)定的家庭收支結(jié)余，貸款購買商鋪的計(jì)劃具有可行性。

2.云的家庭資產(chǎn)缺乏規(guī)劃，沒有充分利用閑錢，沒有對(duì)資產(chǎn)做合理配置，也沒有對(duì)家庭成員的人身健康和財(cái)富安全做出任何保障安排。

購置店鋪規(guī)劃

為了充分保障家庭資金和經(jīng)營性資金的流動(dòng)性，建議云的家庭貸款購買店鋪，具體如下：

按照國家要求規(guī)定，商鋪類貸款首付比例不得低于商品總價(jià)的50%，貸款期限最長為10年。10年期央行貸款基準(zhǔn)利率為5.15%，一般銀行上浮20%，即年利率為6.18%。為購置店鋪，云的家庭應(yīng)當(dāng)選擇按揭類貸款;在還款方式上，采取等額本金的還款法，這樣的還款方式還款總額最少，且每月還款額隨著時(shí)間推移逐漸減少，較有利于云的家庭。

按照上述貸款購置二手店鋪計(jì)算，首付51萬元，交易手續(xù)費(fèi)5100元，印花稅510元，契稅3.06萬元，共54.6萬元。全部支付成交后，基本已無太多流動(dòng)資金。貸款方面，云的家庭貸款總額51萬元，月均還貸5700元，全年約還貸6.84萬元，占家庭年度收支結(jié)余29萬元的23.6%，家庭還款壓力適中。

然而貸款初期，云的家庭剩余可支配資產(chǎn)較少，建議將結(jié)余主要用于經(jīng)營和生活，配置流動(dòng)性較好、風(fēng)險(xiǎn)較低的理財(cái)產(chǎn)品;隨著家庭財(cái)富逐漸積累，建議其進(jìn)一步優(yōu)化投資配置。

未來財(cái)產(chǎn)投資規(guī)劃

1.建議拿出可支配財(cái)產(chǎn)的55%～60%作為經(jīng)營性流動(dòng)資產(chǎn)以及家庭日常備用金，不用時(shí)可購買銀行的現(xiàn)金管理類理財(cái)產(chǎn)品，能獲得不錯(cuò)的收益也可以隨時(shí)支取;

2.建議拿出可支配財(cái)產(chǎn)的20%～25%配置中長期穩(wěn)健型理財(cái)產(chǎn)品，尤其在當(dāng)下正處于央行降息周期的情況下，提前鎖定一個(gè)較高的理財(cái)收益對(duì)于云的家庭財(cái)富穩(wěn)步增長具有良好的效果;

3.建議拿出可支配財(cái)產(chǎn)的10%～15%配置權(quán)益類投資產(chǎn)品，如股票型基金、債券型基金和混合型基金等。在央行降息通道下，股市及債市均具備長期利好基礎(chǔ)，適當(dāng)配置該類產(chǎn)品有利于達(dá)到家庭財(cái)富快速增長的目標(biāo);

4.由于云家的收入來源主要依賴于鋁合金店的盈利情況，可能受到各種不確定性因素的影響，不具備穩(wěn)定性，因此建議其配置5%～10%的保險(xiǎn)產(chǎn)品，以保障云的家庭成員的人身健康和家庭財(cái)富的安全。

REVIEWS 點(diǎn)評(píng)

通過理財(cái)師對(duì)吳先生一家各方面的規(guī)劃，基本實(shí)現(xiàn)了吳先生的理財(cái)目標(biāo)以及其他一些潛在需求。在此，我們也建議吳先生1～2年后可根據(jù)當(dāng)時(shí)的家庭狀況調(diào)整規(guī)劃方案，以便在建立保障的基礎(chǔ)上提高生活質(zhì)量。