中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)六大分化趨勢

金海年 張珺 黃琳珊 李瑩

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》資料庫

當(dāng)期，經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，經(jīng)濟(jì)下行壓力在一定時間內(nèi)會繼續(xù)加大，2015年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增速預(yù)期定在“7%左右”。我們認(rèn)為，“穩(wěn)增長”方針不變，這就需要寬松財政、貨幣政策，加大社會投資力度，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)、積極創(chuàng)新等諸多舉措?yún)f(xié)力。其中承載“衣食住行”四大需求之一的房地產(chǎn)行業(yè)，仍然是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。

當(dāng)前市場的六大分化

一是業(yè)態(tài)走勢的分化 住宅、辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)走勢不同。從不同的物業(yè)形態(tài)看，商品住宅已經(jīng)進(jìn)入白銀十年，處于穩(wěn)定增長期，但一線城市及重點二線城市仍有一定的發(fā)展空間。商業(yè)則逐步趨于飽和狀態(tài)，受電子商務(wù)沖擊明顯，但一些龍頭房企涉足的商業(yè)仍值得關(guān)注。辦公方面，一線城市辦公市場仍存發(fā)展空間，但二三線城市辦公市場前景不明朗。

二是區(qū)域的分化 包括不同區(qū)域城市的走勢分化和城市內(nèi)部不同城區(qū)的分化，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的繼續(xù)，一線城市的房地產(chǎn)仍然發(fā)展，而中小城市隨著人口向大城市的聚集流失，房地產(chǎn)需求將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，而大城市中核心商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)也令房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展，而遠(yuǎn)郊區(qū)則呈現(xiàn)不同的冷熱。2015年，房地產(chǎn)市場需求并不會出現(xiàn)實質(zhì)轉(zhuǎn)變，首先，一線城市雖仍受到限購政策約束，但依托于強(qiáng)大的人口吸納能力及經(jīng)濟(jì)水平，預(yù)計一線城市成交量價能夠保持穩(wěn)定或小有回升。其次，二線城市市場表現(xiàn)分化并且將進(jìn)一步加劇，像合肥、武漢、鄭州、南京等城市可能仍能保持平衡，但大連、寧波、沈陽、長春及西安等城市庫存壓力較大，面臨高企的庫存壓力，市場成交亦不容樂觀。最后，三四線城市整體庫存高企，前景不容樂觀，對于這些城市而言，以價換量仍很可能成為未來市場的主旋律。

三是主題的分化 隨著需求的見頂和供給的持續(xù)，房地產(chǎn)競爭將導(dǎo)致差異化的主題與商業(yè)模式的競爭，養(yǎng)老、綜合直至創(chuàng)新社區(qū)、創(chuàng)業(yè)區(qū)等更新的商業(yè)模式不斷產(chǎn)生，面向不同的人群和不同的需求場景。近年來，在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型及結(jié)構(gòu)調(diào)整帶動下，眾多房企看到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定而持續(xù)的收益前景及發(fā)展?jié)摿?，紛紛進(jìn)駐產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，但由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不同于普通的住宅及商業(yè)地產(chǎn)，其本身存在很大的復(fù)雜性，所以對于企業(yè)能力、產(chǎn)業(yè)鏈條、土地類型及盈利模式等等要求均比較專業(yè)。未來的房企都不能避免受到互聯(lián)網(wǎng)的滲透。結(jié)合房地產(chǎn)、金融并有機(jī)融入到“互聯(lián)網(wǎng)+”，將是房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展方向，如果不能順勢而為，在未來就很容易被邊緣化。

四是融資模式的分化 隨著房地產(chǎn)競爭的升級，融資模式也從原來銀行信貸、上市融資為主，轉(zhuǎn)向信貸、股票市場、REITs、私募和眾籌等互聯(lián)網(wǎng)金融等多層次的融資體系，國內(nèi)國際都將成為重要的融資來源，開發(fā)經(jīng)營都可成為回報方式。房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)多年高速發(fā)展后，目前面對深度挑戰(zhàn)，這為服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的金融產(chǎn)品帶來機(jī)會。房地產(chǎn)行業(yè)從舊模式，即“拿地+開發(fā)+銷售”的開發(fā)模式，將逐漸轉(zhuǎn)向以客戶端為主導(dǎo)，反過來引導(dǎo)房地產(chǎn)商業(yè)模式的改變。

五是新房和存量房的分化 中國的房地產(chǎn)已經(jīng)從原來的新房交易為主轉(zhuǎn)向存量房、二手房以及代理經(jīng)營為主的成熟市場模式，市場特點和規(guī)律也發(fā)生相應(yīng)的轉(zhuǎn)變。未來大中城市將成為二手房的主戰(zhàn)場。以歐美、日本這樣的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體為例，房地產(chǎn)市場步入成熟階段的表現(xiàn)為二手房市場成交占到七到八成的比重?？紤]到中國足夠龐大的商品房存量、較高的城鎮(zhèn)家庭住房自有率以及人口流動趨勢的加速，未來二手房市場的發(fā)展是大勢所趨。

六是市場供給與政府保障的分化 中國住宅的商品化和保障機(jī)制將逐步完善成型，面向低收入階層、中產(chǎn)階層和富裕階層都形成了相應(yīng)的房產(chǎn)供給體系。從歷史數(shù)據(jù)看，保障房占據(jù)了商品房五成左右，但由于保障房的位置偏遠(yuǎn)等劣勢，實際上對商品房的分流不大。用過去幾年的平均完成率測算，2015年將完成725萬套。一方面是商品房高庫存，一方面是保障房融資難，“商品房可轉(zhuǎn)安置房”的構(gòu)思應(yīng)運而生。高庫存與保障房的親密碰撞，擦出了火花，二者均能獲益，一方面房企能消化部分庫存，緩解壓力;另一方面，住房保障對象也能更早地住進(jìn)保障房，可謂一舉多得。目前這一舉措更大的意義還在于解決安置房問題，盤活部分現(xiàn)有樓盤，有利于減輕市場庫存壓力，特別是三四線高庫存城市壓力。

下半年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測

受經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，下半年資金面預(yù)計仍將相對寬松，再次降準(zhǔn)降息的可能性較大，但并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)的資金充裕，首先，放寬資金面的目的在于緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力，降低企業(yè)融資成本，支持實體經(jīng)濟(jì)資金需求。所以政府也會通過窗口指導(dǎo)使資金更多地流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。此外，股市遭遇“牛市”，隨著民眾對股市的預(yù)期向好，預(yù)計下半年股市對民間資金的分流程度將更加顯著。以上成為影響明年能夠最終流入房地產(chǎn)市場的資金量的可能不利因素，房地產(chǎn)行業(yè)的資金面仍是謹(jǐn)慎樂觀。

為了保障今年GDP 7%的穩(wěn)增長目標(biāo)，作為經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)行業(yè)是拉動經(jīng)濟(jì)增長極為重要的力量。在中央政府層面，國務(wù)院政府工作報告中首次提出要“支持改善性住房需求”。緊接著，央行、銀監(jiān)會、住建部、國土部、財政部五部委三波政策利好，先是國土部從供應(yīng)端控制，地方政府需因地制宜，有保有壓;其次是央行帶頭從需求端調(diào)整，下調(diào)了二套房的首付比例，其力度超出人們預(yù)期;最后是財政部從交易環(huán)節(jié)入手，調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征年限從5年改為2年。接著4月中旬，央行宣布再次降準(zhǔn)1個百分點，為“330新政”落地送來及時雨。地方政府層面，目前已有多個城市加大住房公積金購房支持力度，降低首套房、甚至二套房的首付標(biāo)準(zhǔn)，雖然松緊程度不一，但這些力度空前的政策調(diào)整短期內(nèi)將對房地產(chǎn)行業(yè)形成有效利好。對購房者而言購房成本均有大幅下降。綜合來看，短期內(nèi)樓市成交量上行態(tài)勢基本可以確定。

預(yù)計今年下半年，政策面仍保持寬松，但一線城市限購政策不會放松。主要由于一線城市人口眾多，剛性需求始終存在，投資投機(jī)性需求也較多，需求的無序集中釋放會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場重蹈覆轍，對房地產(chǎn)市場長期持續(xù)穩(wěn)定地健康發(fā)展相當(dāng)不利。一線城市樓市供求關(guān)系基本平衡，亦無其他二三線城市庫存高企的風(fēng)險壓力，土地也不是當(dāng)?shù)卣奈ㄒ回斦碓?，故而并無取消限購的必要和沖動。

在房地產(chǎn)投資方面，自2014年2月開始，商品房銷售增速進(jìn)入負(fù)值區(qū)間以來，房地產(chǎn)投資增速一路下滑。截至2015年3月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為8.5%，低于10%，為一年來的最低位?？紤]到商品房銷售對房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的滯后影響，我們認(rèn)為房地產(chǎn)投資增幅仍有繼續(xù)下滑的風(fēng)險，樂觀情況下，預(yù)計將在三季度見底。

（金海年系中國新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)50人論壇成員、諾亞控股有限公司首席研究官，張珺、黃琳珊、李瑩系諾亞控股有限公司研究與發(fā)展中心研究員）