中國房地產(chǎn)業(yè)走過“拐點”

譚保羅

房地產(chǎn)行業(yè)一直是政府穩(wěn)增長的重要工具，而如今，這個工具顯得越發(fā)乏力。但客觀地說，在沒有找到拉動經(jīng)濟的新動力之前，這個行業(yè)的地位依然不可撼動。然而現(xiàn)在除了一線城市之外，二三線樓市房價的松動已是既成事實。中國樓市正在走過“拐點”。

除了一線城市之外，二三線樓市房價的松動已是既成事實。在供給端，最新的統(tǒng)計顯示，房地產(chǎn)投資的同比增速已跌至4%以下，這個數(shù)據(jù)甚至不到以前的1/5。在需求端，持幣待購者越來越多，這種觀望情緒無疑是房價的長期利空?？梢哉f，中國樓市正在走過“拐點”。

此前，房地產(chǎn)行業(yè)一直是政府穩(wěn)增長的重要工具，而如今，這個工具顯得越發(fā)乏力。但客觀地說，在沒有找到拉動經(jīng)濟的新動力之前，這個行業(yè)的地位依然不可撼動。

實際上，近期的宏觀貨幣政策的放松和住房信貸的松綁，都在說明這個行業(yè)“穩(wěn)增長”的價值依舊存在，只是沒有以前那么大了。相比而言，“穩(wěn)價格”或許才是房地產(chǎn)“拐點”之后的政策重心。畢竟，對社會而言，這事關(guān)普通人的主要資產(chǎn)配置，對國家而言，這更事關(guān)銀行體系的穩(wěn)定。

改革還是房價？

深圳蛇口，這是中國改革開放的起點。在新一輪經(jīng)濟變動中，它或許又要充當(dāng)同樣的角色，只不過這次有點“特別”。

9月份，深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，蛇口的二手住宅成交均價為6.2412萬元/平方米，比年初漲了54%；前海片區(qū)的二手住宅成交均價為5.339萬元/平方米，比年初漲了55%。而同期，全市房價僅有40%的漲幅。

從地圖上看，前海和蛇口共同組成一個半島，往西直插珠江口，與香港隔洋相望。地理位置固然不錯，但房價的上漲，更多還是因為改革的概念。

2014年年底，前海和蛇口被同時納入了“廣東自貿(mào)區(qū)”中的“前海蛇口片區(qū)”范圍，這是年初至今當(dāng)?shù)胤績r飛漲的主要理由。不過，所謂“自貿(mào)區(qū)”其實已是第二輪概念了，特別是對于其中的前海片區(qū)來說。

2010年，國務(wù)院批復(fù)了“前海規(guī)劃”，前海開發(fā)啟動。按照計劃，深圳將在珠江東岸的前海地區(qū)，建立一個深港在服務(wù)業(yè)尤其是金融業(yè)方面的合作示范區(qū)，打造一個“東方曼哈頓”，使之成為深圳發(fā)展的“新一極”。

前海規(guī)劃獲批后，就在當(dāng)年，周邊片區(qū)的房價就上漲了20%左右。隨著人民幣跨境貸款等一系列國家“優(yōu)惠政策”在前海的推出，“東方曼哈頓”的前景似乎越來越明朗。于是，房地產(chǎn)的“前海速度”，很快就跑過了前海服務(wù)業(yè)發(fā)展的速度。

個人投資客劉濤就是趕上了這個速度的幸運兒。2011年，他在前海片區(qū)購買了兩套公寓，均價為1.9萬元/平方米。劉濤告訴《南風(fēng)窗》記者，當(dāng)時，很多溫州人對前海都只是觀望，認(rèn)為國家政策尚未跟進，而前海又非深圳市中心，投資價值存疑，所以房價不高。

但經(jīng)過“前海概念”和“自貿(mào)區(qū)概念”的兩輪推動，劉濤所購房產(chǎn)現(xiàn)在的均價已近7萬/平方米。前后差不多4年，兩套公寓的價格總共飆升了差不多800萬元，這讓劉濤自己都始料未及。

資產(chǎn)價格的飆升，讓劉濤失去了賺錢的壓力。他選擇從原來的廣告公司辭職，進入了一家相對清閑的事業(yè)單位工作，平時炒炒股，也看看深圳還有沒有可以炒的房。

享受“改革紅利”的并不只深圳樓市，在上海，自貿(mào)區(qū)概念同樣催生了房價的新一輪飆升。2013年9月，上海自貿(mào)區(qū)獲批，僅僅一個月后，周邊房價已大漲20%以上。如今，當(dāng)?shù)胤績r翻番早已不再新鮮。

顯然，房價的上漲已不是實際的“剛需”使然。新加坡輝立證券分析師陳耕對《南風(fēng)窗》記者分析，很多人把幾個獲批的自貿(mào)區(qū)看成是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的驅(qū)動力量，大量資金進入這些地方進行投資和投機。深圳和浦東的房價一直在漲，就是這個原因?！吧蠞q是資本反應(yīng)，不是消費品的供需關(guān)系決定的。”陳耕說。

上漲終歸有重點，利空的信號也在襲來。10月初，總部位于深圳的招商地產(chǎn)公布了一項蛇口物業(yè)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓計劃，總轉(zhuǎn)讓價約8.76億元。此前的8月，這家地產(chǎn)公司也曾公告，拍賣蛇口某小區(qū)物業(yè)共213套。

招商地產(chǎn)是中國地產(chǎn)界傳統(tǒng)的四大巨頭“招保萬金”中的一家。在前海和后來的自貿(mào)區(qū)開發(fā)過程中，深圳地產(chǎn)界不少人都認(rèn)為，招商地產(chǎn)可能是這場地價升值潮中最大贏家，因為它在蛇口“起家”，也在當(dāng)?shù)負(fù)碛凶疃嗟耐恋貎浜臀飿I(yè)資產(chǎn)。

對轉(zhuǎn)讓行為，該公司人士對外表示，在適當(dāng)?shù)臅r機將非核心資產(chǎn)出售，實現(xiàn)持有物業(yè)的市場價值，是一種正常的商業(yè)行為。

“漲價機制”受阻

長期以來，房價的“堅不可摧”在中國幾乎成為一個“常識”。之前，中央政府對樓市調(diào)控的“十調(diào)九空”更強化了這個印象。

但在深圳，房價上漲的勢頭已出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)苗頭。9月份，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從當(dāng)月二手房價指數(shù)來看，深圳城市“次中心”寶安和龍華的房價已開始下跌，其中寶安降幅為0.3%，而龍華降幅為1%，均為2014年9月以來首次負(fù)增幅。

一線城市之外，二三線城市的下跌更為明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，與2014年比較，今年9月，31省省會城市二手住宅價格指數(shù)已有17座城市下跌。如果除開其中的北京、上海和廣州等一線城市房價有所上漲外，這個數(shù)據(jù)意味著中國主要的省城城市二手房已多數(shù)開始下跌。

某種意義上講，二手房價格比新房更能夠體現(xiàn)房價的真正走勢，因為它很大程度代表了投資者的“高拋”意愿。當(dāng)房子不再是消費品而是投資品，那么它作為一種資產(chǎn)的價格，很大程度便是由人們對它的預(yù)期來決定的。既然資產(chǎn)價格到了最高點，那么在這個時候轉(zhuǎn)手最為劃算。

時下，賣房幾乎成為“多房階層”的一種共識。無論在一線城市，還是二三線城市，房地產(chǎn)中介的小伙子們總是西裝革履、腰板筆直，舉著廣告牌占據(jù)著上班族路過的要津。

買房熱背后的原因可能有兩個：一是新房供應(yīng)放緩，地產(chǎn)中介營收直線下跌，大家要吃飯，所以只能更多地撮合二手房的交易；第二，更多的物業(yè)投資者希望在高點變現(xiàn)也是一個重要因素，這個或許更重要。

陳耕認(rèn)為，目前中國經(jīng)濟其實已經(jīng)步入了通縮階段，社會上資產(chǎn)價格下跌的預(yù)期很強烈。因此，大家都希望持有現(xiàn)金，對那些“多房”的投資者來說，尤其如此。在其個人財富中，如果房地產(chǎn)的資產(chǎn)配置過多，這時賣掉一部分是正確的決策。

個人投資客劉濤也表示，明年年初，可能會出售一套物業(yè)。不過，他目前也陷入一種矛盾：一方面，認(rèn)為自己的房子在一線城市的新興地段，有改革的概念，估計價格很難降，甚至還會漲，所以要觀望；但另一方面，現(xiàn)在要賣房的人越來越多，不知道市場到底怎么走？如果不及時處置，哪怕“回調(diào)一點”，也會損失好幾十萬。

目前，劉濤所謂的“幾十萬”損失不過是可能收窄的浮盈，但他的情緒的確代表了一部分投資者心理矛盾。這種矛盾來源于中國地產(chǎn)業(yè)特殊的“價格機制”。

在中國樓市，對房地產(chǎn)價格影響的因素有很多，比如所處地段、城市人口膨脹背后的“剛需”、市場上流動性的多少等等。以上因素固然重要，但另一個因素卻往往被忽視，即這個市場的活躍程度同樣影響著房價。

市場活躍程度的背后，其實是房子作為一種資產(chǎn)的流動性前景。換言之，房子拿在手里，如果未來很容易賣掉，那么就值錢。如果拿在手里，這種資產(chǎn)未來很難賣掉，那么它就會貶值。在金融學(xué)上，這種房價的下跌是對資產(chǎn)購買者的流動性補償。

從中國樓市10多年的繁榮歷程來看，要維持市場的活躍，最簡單的辦法是“供需兩旺”。但目前，“供需兩旺”的局面正在改變。

在供應(yīng)面，開發(fā)投資增速已出現(xiàn)嚴(yán)重下跌。今年前8個月，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速已降至3.5%的歷史新低，這是投資增速連續(xù)20個月下滑。此前，同比增速超過20%才算正常。

清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授魏杰對《南風(fēng)窗》記者評論說，中國樓市目前庫存嚴(yán)重，這個行業(yè)的高投資增長無法持續(xù)，市場已飽和，“救市”根本不可行?！霸谝恍┏鞘校?0年不蓋房子都夠了，還有什么投資空間”？

在需求面，“剛需”本來就沒有那么足。從2014年開始，不論一手房，還是二手房，不論是一線城市，還是二線城市，成交量同比、環(huán)比的下跌都已成為普遍現(xiàn)象。實際上，這個局面只會讓人們的觀望情緒越來越濃，最終成為樓市在需求面的長期“利空”。

政府“救市”大轉(zhuǎn)變

除了經(jīng)濟基本面的微觀結(jié)構(gòu)悄然改變之外，中國所面臨的外部經(jīng)濟環(huán)境改變也是影響樓市走向重要變量。有人認(rèn)為，人民幣已進入貶值通道，這對樓市是利空。今年8月，人民幣在短時間內(nèi)急速貶值了4%。

人民幣匯率的變化，直接影響供需兩端。簡而言之，中國主要的知名民營地產(chǎn)公司都是港股上市公司，它們買地，要去香港發(fā)債籌資。地產(chǎn)公司還債時，需將人民幣兌換為美元。如果人民幣貶值，那么還債成本就會上升。實際上，監(jiān)管部門近期對地產(chǎn)公司放低了內(nèi)部市場的公司債融資門檻，客觀上也是解了行業(yè)的“燃眉之急”。

另外，本幣貶值引發(fā)熱錢外逃已是一個客觀規(guī)律。當(dāng)初進入樓市的海外資金會有較強的抽出沖動，這對樓市的影響不言而喻。

不過，對于中國房價的下跌，也不用過分擔(dān)心。一個價格穩(wěn)定的樓市，對中國經(jīng)濟乃至社會穩(wěn)定來說都極為重要。在這個意義上講，“有形的手”對樓市的走向最終必然不會放任自流。

中國人家庭資產(chǎn)主要都配置在樓市，這就要求政府不能“把樓市當(dāng)股市”。銀率網(wǎng)日前發(fā)布的一份報告顯示，中國有52.07%的家庭房產(chǎn)價值占家庭總資產(chǎn)一半以上，更有16.19%的家庭這一比例占八成以上。

如果房價大跌，這意味著中國中產(chǎn)階層家庭財富的嚴(yán)重大縮水，這顯然比股市暴跌的危害更大。此外，個人住房貸款也曾一度是銀行的優(yōu)質(zhì)貸款，但房價暴跌，便有導(dǎo)致斷供的可能，這種經(jīng)濟災(zāi)難性事件誰都不愿意讓它在中國真實地發(fā)生。

在這種背景下，“有形的手”對樓市態(tài)度其實已悄然轉(zhuǎn)變，政府做的事不外乎兩件，一是“保住價格”，二是“分散風(fēng)險”。在保價格方面，供需兩端都在著力。在需求方面，不斷降息、為首付比例松綁都已經(jīng)是“例盤菜”。

本輪調(diào)控，在需求方面，政府力度更超乎以前。今年1月，住建部在《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》中提到，“各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房?！边@其實等于政府通過直接購買來調(diào)控，這種做法從未有過。

在供給方面，監(jiān)管部門已放低了地產(chǎn)公司公司債融資門檻，公司債融資額飆升。在2014年央行“9·30新政”中，還有“繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求”的提法，這也是一個明確的支持信號。

以上調(diào)控措施都屬于傳統(tǒng)范疇，它們旨在通過金融信貸的手段推動“供需兩旺”的新局面。不過，新的措施更值得關(guān)注，它代表了政府態(tài)度的一種轉(zhuǎn)向。

在被視為本輪調(diào)控起點的“9·30新政”中，央行明確提出了兩個新的金融工具，一是住房抵押貸款支持證券（MBS），二是房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。這兩個金融工具，特別是第一個曾一度被視為美國次貸危機的“元兇”。

為何中國要引入？原因太簡單，即分散銀行體系的風(fēng)險。MBS可以簡單理解為，將個人住房貸款資產(chǎn)證券化，從銀行體系“賣到”資本市場，這樣就分散了銀行的風(fēng)險；同理，REITs則是將開發(fā)商的開發(fā)貸款“賣到”資本市場。兩者的接盤者都是基金、私募等專業(yè)機構(gòu)，它們的風(fēng)險偏好比銀行高，專業(yè)能力也更強，更適合“接盤”這一類資產(chǎn)。

“政府保價格，政府救市這樣的說法不準(zhǔn)確，但讓市場保持一定的活躍度是必需的”。陳耕認(rèn)為，在房地產(chǎn)之外，中國暫時還沒找到可以如此大幅度拉動GDP的行業(yè)，所以無法放棄這個行業(yè)。此外，中國新富階層在國內(nèi)的資產(chǎn)配置，最終選擇依然是房子。在這個意義上講，中國樓市的變局只能是漸進式的，而不是暴風(fēng)驟雨式的。

（文中劉濤為化名）