上海股民樓市尋找避風(fēng)港

勞佳迪

2015年6月19日，上海浦東新區(qū)區(qū)房地產(chǎn)交易中心人頭攢動(dòng)，購(gòu)房熱情高漲。中午11點(diǎn)37分，購(gòu)房者沒有吃午飯，依舊在排隊(duì)領(lǐng)號(hào)。 IC

公交車上，寒暄會(huì)以“儂炒不炒股”作為開場(chǎng)白，一句“儂怎么看大盤”迅速拉近陌生人之間的距離……上世紀(jì)90年代一部電影《股瘋》，早已將上海人形象定格在全民炒股的市井百態(tài)，本輪啟動(dòng)的牛市中，他們也理所當(dāng)然地扮演著股海弄潮兒。

有媒體報(bào)道稱，去年上海地區(qū)貢獻(xiàn)了股市多達(dá)16%的成交額，今年一季度更是人均賺得15萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)跑全國(guó)。

而最愛炒股的上海人似乎也擁有最纖細(xì)的嗅覺神經(jīng)。6月以來，隨著股市起伏不定的波動(dòng)節(jié)奏，不少上海股民開始悄悄轉(zhuǎn)換投資思路，將資產(chǎn)配置的“雞蛋”從股市取出，“落袋為安”成了交流心得時(shí)的高頻詞。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解，已經(jīng)蟄伏數(shù)年的樓市如今正在逐漸重回投資視野。多位業(yè)內(nèi)人士接受記者采訪時(shí)都表示，前期從股市套現(xiàn)的股民很可能也是最近支撐上海樓市升溫的生力軍。

不過，多位人士也分析，盡管2008—2014年間，滬指從6100點(diǎn)跌到1900點(diǎn)的同時(shí)，上海新建商品房銷售均價(jià)從8195元/平方米漲到16415元/平方米，但此時(shí)斷論樓市、股市再度坐上“蹺蹺板”卻也為時(shí)尚早。

部分投資者“雞蛋”換籃子

“把股市的錢撤出來買房子，這種例子我身邊起碼有三個(gè)?！泵咸祺朐诟哞F上接聽了記者電話，這個(gè)雪球上小有名氣的老股民正出發(fā)前往浙江考察商鋪，“我一個(gè)朋友從4月底就開始陸陸續(xù)續(xù)資金‘搬家’，已經(jīng)撤了50%左右，上周剛在嘉定區(qū)安亭買了一套460萬元的聯(lián)體別墅?！?/p>

孟天麟自嘲因?yàn)閯?dòng)作遲了一拍“丟了一筆巨款”，雖然也已經(jīng)提前布局，還是在端午前一周的股市強(qiáng)震中吃到了兩個(gè)“跌停板”，“接下來股市是向下探底還是繼續(xù)摸高大概能有一百種分析，我自己的思路是遍地黃金的日子可能結(jié)束了，后市操作難度會(huì)加大，不如乘著樓市剛剛重啟分散一下風(fēng)險(xiǎn)。”

在上海一家銀行工作的羅霖“股齡”超過10年，卻曾經(jīng)是樓市里的失意者。2009年初，因?yàn)檎`判全球金融危機(jī)后的樓市形勢(shì)，他將位于浦東花木的一套住宅脫手，后來眼睜睜看著房?jī)r(jià)從130萬元漲破400萬元。

“這筆損失還是這幾年從股市里撈回來的?！绷_霖告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，他將130萬元房款作為本金投入股市，現(xiàn)在的市值也已經(jīng)超過400萬元，“尤其是去年四季度以來，一路翻了兩倍，上個(gè)月我開始減倉，倉位降到了30%左右，這些錢還是打算把房子買回來。”

近期同樣將“雞蛋”換到“樓市”籃子里的，還有陸小青一家。她和先生是上海典型的精英階層，兩人年收入大約50萬元，女兒臨界入學(xué)年齡?！翱紤]到學(xué)區(qū)因素，其實(shí)從去年就計(jì)劃著想再買一套房，后來看到股市這么火爆，就先加倉股市了。”上周盡管接連暴雨，陸小青還是一連考察了十幾處樓盤，目前已經(jīng)相中位于新天地板塊的學(xué)區(qū)房，交了定金，“股市不能太貪心了，前期已經(jīng)賺到錢，還是套現(xiàn)為安?！?/p>

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪過程中了解到，6月15日—19日當(dāng)周，滬指經(jīng)歷7年來最大單周跌幅，大多數(shù)股民出現(xiàn)虧損，對(duì)后市的不確定性是不少股民選擇退避的主要原因。

資產(chǎn)配置偏向中高端市場(chǎng)

根據(jù)中國(guó)證券結(jié)算有限公司股票投資開戶每周統(tǒng)計(jì)顯示，從5月底至6月19日，開戶數(shù)逐漸遞減，從每周開戶164.44萬下降到6月15日至6月19日的99.19萬，股市持續(xù)退燒，另一廂是樓市的漸漸加溫。

據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，端午節(jié)間上海樓市共有10個(gè)項(xiàng)目開盤或加推，預(yù)計(jì)推出1553套房源?！拔覀円沧⒁獾匠霈F(xiàn)了很多股民套現(xiàn)買房的行為，每一輪牛市過后都會(huì)有這樣的情況，股市畢竟是一個(gè)虛擬市場(chǎng)，樓市是實(shí)實(shí)在在的市場(chǎng)。”地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)克而瑞研究中心總經(jīng)理陳嘯天對(duì)記者表示。

德佑地產(chǎn)研究部總監(jiān)陸騎麟則告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，目前確有不少前期4、5月份股市賺到錢的股民資金轉(zhuǎn)向投入樓市，導(dǎo)致中介手上的中高端房源最近十分緊俏。

根據(jù)中原地產(chǎn)為記者提供的數(shù)據(jù)顯示， 6月份的上海新房成交總面積將達(dá)到110萬平方米，雖然相比4月的124萬平方米、5月的142萬平方米，6月成交情況略有下降，但改善型住房一枝獨(dú)秀。

“6月新房成交整體有所下降，但改善型住房力量不小?！敝性禺a(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析，改善型住房需求在上海6月樓市里起到了后期發(fā)力的作用，“6月每平米均價(jià)基本上是3.3萬元，上周達(dá)到了3.5萬元，根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，改善型住房需求還在不斷釋放中?！?/p>

家住浦東仁恒濱江院的業(yè)主陳藍(lán)告訴記者，最近每周末都會(huì)看到大批購(gòu)房者前來看房，一套掛牌830萬元的三房還引發(fā)了30多名業(yè)主集體搶房，多次加價(jià)后，半個(gè)月前最終由一名購(gòu)房者以880萬元成交，“成交后，最近還一直有中介給我打電話加價(jià)，說可以賣到900萬元”。

李予西也經(jīng)歷了搶房風(fēng)潮。父母準(zhǔn)備為其購(gòu)置位于上海閘北區(qū)的一套中高端定位的住房，早在5月初樓盤未開時(shí)便與銷售人員溝通好，會(huì)在開盤前通知支付意向金，但就在上周電話咨詢時(shí)，李予西才發(fā)現(xiàn)樓盤已經(jīng)基本售罄，只剩下一樓和頂樓的零星房源。

前期股市財(cái)富效應(yīng)顯現(xiàn)

“最近我們手中成交了不少總價(jià)1000萬～2000萬元的高端住房，其中就有一些上海金融界精英，確實(shí)趁著牛市賺得盆滿缽滿，轉(zhuǎn)身購(gòu)買改善型住房?！标戲T麟對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示。記者了解到，由于購(gòu)房存在長(zhǎng)周期和延時(shí)性，目前上海購(gòu)房者中有不少是在4、5月份的股市獲利者。

記者還注意到，在全新盤方面，以融創(chuàng)外灘188、復(fù)興瓏御為首的豪宅集中推新，高端住宅及剛需房源全新加推，契合“端午小長(zhǎng)假”營(yíng)銷周期，速度入市蓄客。6月20日，端午節(jié)小長(zhǎng)假的第一天，綠地位于上海張江高科的商業(yè)綜合體項(xiàng)目M-Town開盤僅2小時(shí)，首批240套房源便告售罄;同一天，青浦萬達(dá)茂樓盤開盤即熱銷，現(xiàn)階段商鋪已基本銷售完畢;而在節(jié)前的6月19日，高端住宅復(fù)興瓏御開盤短短兩個(gè)小時(shí)內(nèi)，近80%的房源就已經(jīng)認(rèn)籌完畢。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍接受記者采訪時(shí)預(yù)計(jì)，下半年上海房?jī)r(jià)還會(huì)有4%的漲幅，所以想要資產(chǎn)換配置的投資者幾乎跑步入市，“房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入‘漲價(jià)通道’的市場(chǎng)預(yù)期，以及樓盤銷售前兩至三個(gè)月的蓄客期，現(xiàn)在一套房子會(huì)簽多個(gè)意向，也造成購(gòu)房者一定的心理壓力，導(dǎo)致加快將資金配置轉(zhuǎn)移至樓市?！?/p>

中高端和改善型住房的走俏背后，難掩上海股民的身影。以精明著稱的上海人早在100年前就接觸到了最原始的股票，上海金融信息的暢通也讓上海人更熱衷于投資，然而前一階段持續(xù)的牛市和如今股市的上下震動(dòng)也讓他們有了資金轉(zhuǎn)向的理由。

相比之下，低端市場(chǎng)卻似乎受到股市強(qiáng)震的池魚之殃。陸騎麟對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》透露了一些他所接觸到的案例：“有些剛性需求的購(gòu)房者前期將房款放到股市，趁著股市大好賺些錢想多買幾個(gè)平方，但也有客戶股市不利虧損，只能拖延首付付款期，還有些客戶已經(jīng)看好了中意的房源，意向金已經(jīng)付了，股市虧損影響了整個(gè)購(gòu)房計(jì)劃?！?/p>

“出股入樓” 后市存分歧

不過，對(duì)于“出股入樓”的投資方式，不同觀點(diǎn)也存在激烈碰撞。克而瑞研究中心總經(jīng)理陳嘯天對(duì)記者分析，最近投資者的樓市資金配置欲望明顯增強(qiáng)顯得很有必要，“從股市獲利了，不能仍然把錢放在股市里，有可能會(huì)回到‘解放前’，相比股市的震蕩波動(dòng)幅度，樓市波動(dòng)還是比較平緩的，所以股市賺到錢之后再拿到樓市里變現(xiàn)，這種對(duì)資產(chǎn)的重新配置我認(rèn)為很合理。”

對(duì)于資金從股市轉(zhuǎn)向樓市，陸騎麟也認(rèn)為這是一個(gè)合理的轉(zhuǎn)向，“目前樓市和股市一樣都是一個(gè)上漲的趨勢(shì)，風(fēng)險(xiǎn)比股市小很多，對(duì)于不擅長(zhǎng)炒股的股民，將資金配置到樓市是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。”

宋會(huì)雍則持有不同觀點(diǎn)，“從投資的角度來講，樓市和股市相比發(fā)展還是偏慢，基本上投資者不太會(huì)把純投資的資金放到樓市，他們有更多的渠道可以放置，包括社會(huì)融資都比樓市投資渠道好，從投資的角度看，上海樓市現(xiàn)在是不是足夠穩(wěn)定也未可知，對(duì)于上海樓市未來走向的前景，還是要持審慎態(tài)度?！?/p>

“上海的房產(chǎn)投資一般選擇在新開發(fā)區(qū)域和地鐵旁邊，一般而言，房產(chǎn)投資占購(gòu)房比例在5%左右，現(xiàn)在仍然是這個(gè)比例，沒有明顯變化，所以還沒有充分證據(jù)表明上海股民‘大部隊(duì)’已經(jīng)從股市轉(zhuǎn)向樓市投資?！彼螘?huì)雍對(duì)記者坦言。

陸騎麟也對(duì)記者表示，樓市和股市之間確有聯(lián)系但并不必然，“目前樓市是否是避風(fēng)港也要看具體的趨勢(shì)，而股市還可能繼續(xù)繁榮，可能會(huì)有些投資者傾向從股市轉(zhuǎn)移到樓市，但是也不可能現(xiàn)在全都轉(zhuǎn)移出來，但不論現(xiàn)在有沒有轉(zhuǎn)向樓市，最終股市資金都會(huì)流向樓市，因?yàn)檠巯履芪脒@么多資金的也只有樓市?！?/p>

央行調(diào)查：不到兩成居民覺得房?jī)r(jià)即將上漲

6月19日，央行發(fā)布報(bào)告顯示，2015年第二季度，在對(duì)全國(guó)50個(gè)城市進(jìn)行了2萬戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，51.5%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“高，難以接受”，較上季下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，44.9%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“可以接受”，3.6%的居民認(rèn)為“令人滿意”。

對(duì)下個(gè)季度房?jī)r(jià)，18.2%的居民預(yù)期“上漲”，53.9%的居民預(yù)期“基本不變”，14.6%的居民預(yù)期“下降”，13.4%的居民“看不準(zhǔn)”。未來3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購(gòu)買住房的居民占比為14.7%，較上個(gè)季度提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。