深圳房?jī)r(jià)暴漲之謎

李宇嘉

7月4日，為爭(zhēng)搶深圳龍崗坂田萬(wàn)科金色半山一套房產(chǎn)的控制權(quán)，買(mǎi)家曾某與賣(mài)方張某持續(xù)對(duì)峙。 此前，張某將房子賣(mài)給曾某，且已經(jīng)簽訂合同，但尚沒(méi)有完成過(guò)戶(hù)手續(xù)，這套房子的市場(chǎng)價(jià)格就漲了100萬(wàn)。于是，張某反悔，帶人撬開(kāi)門(mén)鎖上門(mén)收房。

這是近期深圳二手房產(chǎn)交易糾紛中的一個(gè)典型案例?！?·30新政”之后深圳房?jī)r(jià)暴漲，二手房賣(mài)家違約比比皆是。形容現(xiàn)在的深圳樓市，網(wǎng)上有一個(gè)帖子比較貼切，《現(xiàn)在還有比股市漲得更瘋狂的？有！深圳樓市！》。

深圳，這個(gè)被稱(chēng)為我國(guó)樓市“風(fēng)向標(biāo)”和“優(yōu)等生”的城市，其樓市近期熱得發(fā)燙：久違的“日光盤(pán)”又回來(lái)了，4000人暴雨中搶700套房子；二手房業(yè)主反價(jià)50萬(wàn)也被買(mǎi)家欣然接受，業(yè)主寧愿奉上雙倍定金也要違約，法院受理的違約官司增長(zhǎng)了10倍；2015年6月份新房均價(jià)首次突破3萬(wàn)元/平方米大關(guān)，同比上漲31%，二手住房?jī)r(jià)格在2015年上半年整體上漲20%，成交均價(jià)已經(jīng)接近4萬(wàn)元/平方米；熱點(diǎn)片區(qū)房?jī)r(jià)2015年上半年上漲40%以上，龍華、寶安中心區(qū)半年內(nèi)上演著“破三望四探五”的激情大戲；投資投機(jī)性購(gòu)房再次回潮，中介統(tǒng)計(jì)的熱點(diǎn)區(qū)域投資性購(gòu)房比率已經(jīng)達(dá)到了30%。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，今年上半年，“北上廣深”的新房成交面積同比分別增長(zhǎng)39%、49%、29%和121%，二手住房成交面積分別增長(zhǎng)90%、49%、67%和130%；在房?jī)r(jià)上漲方面，深圳已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)將其他城市甩出幾條街了。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，2014年以來(lái)，深圳新房、二手房的房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，連續(xù)8個(gè)月上漲，連續(xù)6個(gè)月領(lǐng)跑全國(guó)，同比連續(xù)兩個(gè)月上漲，且為全國(guó)唯一同比上漲城市。其中，5月份深圳房?jī)r(jià)環(huán)比6.7%（106.7）、同比7.7%（107.7）的漲幅，將北上廣遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩出了幾條街（5月份北上廣環(huán)比平均上漲1.8%、同比則全部下跌）。

百城房?jī)r(jià)也說(shuō)明了這一點(diǎn)，2015年上半年，“北上廣深”新房?jī)r(jià)格分別上漲11%、14%、0%和20%，深圳房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北上廣。根據(jù)近期上海易居房地產(chǎn)研究院獨(dú)家發(fā)布《全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排行榜》，深圳已經(jīng)取代北京和上海，以20.1的房?jī)r(jià)收入比（北京和上海分別為14.5和11.9）成為全國(guó)買(mǎi)房最難的城市。

那么，深圳樓市究竟怎么了？

土地吃緊

按照過(guò)去的研究慣性，研究人員往往從供求關(guān)系、政策松綁、貨幣寬松、預(yù)期改善等等角度去探究。但是，這些因素在北上廣也存在啊，為何單獨(dú)深圳房?jī)r(jià)漲成這樣？很多因素放在2011-2014年中的任何一年也成立，緣何偏偏上半年房?jī)r(jià)漲得如此之兇？

從供求角度考慮，2014年12月-2015年5月，深圳新房的供應(yīng)環(huán)比下降了10%，而北京和上海也分別下降了26%和5%；深圳新房月度供需比（批售面積/銷(xiāo)售面積）從“3·30”新政前的 1.78 下降到了 0.79，出現(xiàn)供不應(yīng)求，而北京、上海也分別從1.70和1.30下降到了0.93和0.92，同樣存在供不應(yīng)求；二手住房方面，深圳2014年12月至2015年4月的新增房源/新增客源比一直在0.75以上，只有5月才下降到0.52的火熱水平上。因此，短期住房供求可以佐證一部分漲價(jià)，但說(shuō)明不了“暴漲”，謎團(tuán)解開(kāi)要另辟蹊徑。

作為改革開(kāi)放的一小塊“試驗(yàn)田”，當(dāng)初也沒(méi)人料想到，深圳會(huì)從一個(gè)小漁村發(fā)展到擁有2000萬(wàn)人口的國(guó)際大都市。上世紀(jì)80年代批準(zhǔn)的深圳轄區(qū)面積非常小，僅為北京的1/8、上海的1/3、廣州的1/4。但外向型經(jīng)濟(jì)大規(guī)?！叭Φ卣紡S”，不到30年的時(shí)間，深圳近1990平方公里的空間已到了50%的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，在國(guó)際上是最高的，再下去就觸及生態(tài)紅線了。

根據(jù)官方數(shù)據(jù)，深圳到2020年的建設(shè)用地上限是976平方公里，現(xiàn)在已經(jīng)用到940平方公里了。因此，深圳不像北上廣一樣，存在廣闊的、可緩沖的外圍郊區(qū)或郊縣，可以通過(guò)發(fā)散式的城市規(guī)劃，讓外圍成為住房市場(chǎng)的主力，也能夠有效平滑房?jī)r(jià)。未來(lái)5年，深圳只有30平方公里新增建設(shè)用地，每年只有6平方公里。但即便6平方公里，住宅也要與產(chǎn)業(yè)“搶地”。

因此，住宅用地縮減就不奇怪了，這是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲的源頭。近年來(lái)，深圳商品住房用地“招拍掛”出讓規(guī)模持續(xù)縮減，推高了地價(jià)，制造了供求緊張的預(yù)期。2008-2012年，深圳居住用地平均每年新增供應(yīng)62萬(wàn)平方米；2013年，深圳僅出讓三宗住宅用地，出讓面積13.2萬(wàn)平方米，較2012年居住用地11宗和49萬(wàn)平方米，出讓面積縮減超過(guò)70%。

小產(chǎn)權(quán)房、人口年輕和限購(gòu)寬松

由于土地緊缺，作為最年輕的城市，卻在全國(guó)最早走上了城市更新的道路。2015年，深圳進(jìn)入銷(xiāo)售階段的102個(gè)新房中，55個(gè)為更新項(xiàng)目，占比58%。但是，城市更新周期長(zhǎng)、不確定性大、成本高，房?jī)r(jià)看漲讓更新成本越來(lái)越大、周期越來(lái)越長(zhǎng)。同時(shí)，更新減少了價(jià)格低廉住房的供應(yīng)，推升了租賃價(jià)格上漲（租金連續(xù)32個(gè)月上漲），倒逼房?jī)r(jià)上漲。

此外，2015年的佳兆業(yè)事件，盡管對(duì)短期供應(yīng)影響較小，但給市場(chǎng)傳達(dá)的信號(hào)就是，深圳城市更新供應(yīng)新房或?qū)⑹茏?、或?qū)⒗L(zhǎng)周期。此輪樓市景氣上升以來(lái)，經(jīng)過(guò)2014年四季度的“暖冬”和今年一季度的“小陽(yáng)春”，深圳新房市場(chǎng)很快就面臨“沒(méi)房賣(mài)”的境地，待售庫(kù)存最緊張時(shí)僅夠8個(gè)月銷(xiāo)售，遠(yuǎn)低于北上廣14個(gè)月左右的消化周期，當(dāng)前及未來(lái)供求緊張的預(yù)期，驅(qū)動(dòng)恐慌性購(gòu)房和房?jī)r(jià)飆升。

新增住房供應(yīng)無(wú)法滿(mǎn)足，只好依賴(lài)存量住房。北上廣存量住房的主體是“房改房”，也就是1998年房改時(shí)，政府機(jī)關(guān)、國(guó)有企事業(yè)、單位集資建設(shè)的福利房，經(jīng)過(guò)廉價(jià)贖買(mǎi)后轉(zhuǎn)變成的商品房。

但是，深圳建市時(shí)間短、國(guó)有企事業(yè)單位也少，房改房體量很小。而長(zhǎng)期外向型經(jīng)濟(jì)為主，讓深圳成為外來(lái)打工者的天下，常住非戶(hù)籍人口在1989年就開(kāi)始超過(guò)戶(hù)籍人口，造就了深圳存量房的主體是占據(jù)存量住房51%的“小產(chǎn)權(quán)房”。但是，商品房市場(chǎng)體量卻太小，僅占存量住房20%。按常住人口計(jì)算，深圳商品住宅戶(hù)均僅為0.4套，遠(yuǎn)低于全國(guó)戶(hù)均1.1套的水平。

不像北上廣的房改房，小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法發(fā)揮緩沖需求的“蓄水池”和“穩(wěn)定器”作用。當(dāng)外向型經(jīng)濟(jì)為主時(shí)，占總?cè)丝?0%以上的多為外來(lái)打工者，他們不需要商品住房，那時(shí)樓市還算穩(wěn)定。一旦擺脫外向型，由代工和貿(mào)易轉(zhuǎn)向制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)了，常住人口將由“候鳥(niǎo)”變?yōu)椤凹已唷?，住房需求也將大?guī)模釋放，商品住房體量太小而無(wú)法承載，這便是目前正在發(fā)生的事情。

人口年輕化是深圳另一大特點(diǎn)。深圳適齡購(gòu)房人群（25-44歲）占比達(dá)到50.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比北京的35.2%、上海的29.6%和廣州的39.9%要高。試想，人口如此年輕、支付能力又高、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占主導(dǎo)且充滿(mǎn)活力，商品住房供應(yīng)又少，房?jī)r(jià)不漲才怪。這就是為什么，美國(guó)房?jī)r(jià)最低的是汽車(chē)城市底特律、房?jī)r(jià)最高的是“硅谷”——加利福尼亞州圣何塞。

另外，盡管深圳仍然執(zhí)行限購(gòu)政策，但事實(shí)上在深圳落戶(hù)要比北京、上海落戶(hù)難度小很多。在深圳，一般本科畢業(yè)生就可以通過(guò)單位申請(qǐng)落戶(hù)，也就可以購(gòu)買(mǎi)兩套房子。而且，在深圳滿(mǎn)足購(gòu)房資格所需要的社保繳納和納稅年限都是比較短的，而廣州需要3年、北京需要5年、上海需要2年并“已婚”。

大眾創(chuàng)業(yè)下的資金推動(dòng)

事實(shí)上，上述幾個(gè)因素的分析，還不足以解釋今年上半年的房?jī)r(jià)暴。我們需要驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的“深圳特質(zhì)”。

特質(zhì)之一就是大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新政策激勵(lì)下的資金推動(dòng)。立城于外貿(mào)和“代工制造”的外向型模式，讓深圳成為國(guó)內(nèi)市場(chǎng)化程度最高的城市。千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)企業(yè)在從事著模具、配件、元器件的生產(chǎn)?！吧秸肌辈皇琴H義詞，而是日本式的“拆開(kāi)-學(xué)習(xí)-創(chuàng)新”的過(guò)程。更重要的是，多層次資本市場(chǎng)（創(chuàng)業(yè)板、中小板、私募和創(chuàng)投等）和草根金融在深圳發(fā)展非常迅速，加速推進(jìn)了市場(chǎng)推廣、技術(shù)研發(fā)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

2008年以后，借助積淀的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和互聯(lián)網(wǎng)迅速發(fā)展的契機(jī)，深圳從山寨之都轉(zhuǎn)向創(chuàng)業(yè)之都。狹小的空間內(nèi)集聚了2000萬(wàn)的人口、1000多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、185.8萬(wàn)戶(hù)商事主體（每10個(gè)人中就有一個(gè)老板）。在大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新的激勵(lì)下，加上多層次資本市場(chǎng)的支持，深圳迅速成為互聯(lián)網(wǎng)之都、創(chuàng)業(yè)之都（集中了2/3的私募）和中國(guó)的“硅谷”。2014年，深圳市新增中小企業(yè)19.6萬(wàn)家，上市備案企業(yè)達(dá)940家，中小板和創(chuàng)業(yè)板上市企業(yè)總量連續(xù)8年位居國(guó)內(nèi)大中城市首位，并迅速出現(xiàn)了一批富裕群體，他們是深圳近期購(gòu)房的主力。

互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展和大眾創(chuàng)業(yè)，具有創(chuàng)造和延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈、增加附加價(jià)值、擴(kuò)大就業(yè)的“星火燎原”效應(yīng)，讓深圳居民收入水平迅速增長(zhǎng)。目前，深圳創(chuàng)造了多個(gè)“第一”，人均GDP、人均可支配收入、人均存款等均在國(guó)內(nèi)排第一，GDP增速在一線城市中排名第一，這是推動(dòng)旺盛需求實(shí)現(xiàn)的主要原因。

股市的財(cái)富效應(yīng)

根據(jù)筆者對(duì)深圳在售樓盤(pán)的調(diào)研，2015年以來(lái)的購(gòu)買(mǎi)行為有四個(gè)特征：一是對(duì)于高房?jī)r(jià)有非常強(qiáng)的接受能力；二是操作手法上顯得非常果斷，出手毫不猶豫，甚至怕買(mǎi)不到；三是800萬(wàn)以上的高價(jià)住宅在4-5月份成交量平均上漲超過(guò)50%、套數(shù)占比達(dá)到20%；四是拿炒股的手法來(lái)買(mǎi)房，傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)公共配套供應(yīng)區(qū)域（福田、羅湖），并沒(méi)有在此輪樓市火熱中再次被眷顧，取而代之的是帶有概念的熱點(diǎn)片區(qū)。例如，自貿(mào)區(qū)、前海概念、華為科技城、福田后花園、中心北移等等。由此，唯一的解釋就是購(gòu)買(mǎi)力在短期迅速提升，而支撐短期購(gòu)買(mǎi)能力的，只有股市帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)。

目前，深圳本地開(kāi)戶(hù)的股東賬戶(hù)數(shù)已經(jīng)超過(guò)1200萬(wàn)，而2014年深圳常住人口僅1077萬(wàn)人，人均股票賬戶(hù)數(shù)全國(guó)第一。截至2015年一季度末，深圳新開(kāi)戶(hù)超過(guò)57萬(wàn)，占廣東省同期新開(kāi)戶(hù)的67%，也是此輪牛市全國(guó)新開(kāi)戶(hù)最多的城市。由此可以推斷，股市財(cái)富效應(yīng)導(dǎo)致城市短期購(gòu)買(mǎi)力于迅速提升，這是深圳此輪房?jī)r(jià)暴漲的主要原因，類(lèi)似于2007年那一波行情中深圳房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)，只不過(guò)這一輪股市的財(cái)富效應(yīng)更顯著。

人才也買(mǎi)不起房

房?jī)r(jià)上漲可以有100個(gè)理由，但最終還要看老百姓是否買(mǎi)得起。深圳某網(wǎng)站近期做了一項(xiàng)調(diào)查，受訪者中六成畢業(yè)超5年、超五成為本科及以上學(xué)歷，月薪在5000元到1萬(wàn)元的占41%、1萬(wàn)元以上的占27%，應(yīng)當(dāng)說(shuō)很有代表性了。按目前房?jī)r(jià)計(jì)算，一套89平方米的房子要花費(fèi)289萬(wàn)，首付三成要87萬(wàn)。即便是一個(gè)月薪1萬(wàn)的“深漂”，扣除吃飯、交通和房租等必要開(kāi)支約2500元之外，以剩余7500/月的收入，需要花9.6年才能給得起首付。但事實(shí)上，2014年深圳人社局發(fā)布的工資平均數(shù)僅4360元/月。這樣看，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)把“剛需”遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩出幾條街外了。

需求如此瘋狂，除了少數(shù)有錢(qián)人和換房者外，廣大無(wú)房者不外乎舉全家之力，盡量在房?jī)r(jià)“又上一個(gè)臺(tái)階”之前，趕上這趟車(chē)。否則的話，不僅收入相對(duì)房?jī)r(jià)又一次被甩遠(yuǎn)了，買(mǎi)房愿望又得往后推幾年了。問(wèn)題是，即便舉祖孫三代之力付了首付，月供至少在13000元左右/月，多少人支付得起呢？以代表深圳核心競(jìng)爭(zhēng)力的華為為例，其普通員工每月的收入也就在1萬(wàn)左右，而深圳月收入在這個(gè)水平上的IT工程師、技術(shù)人員一大把。如果他們買(mǎi)房都很難，其他創(chuàng)業(yè)者就更難了，這房?jī)r(jià)還能撐得住嗎？

大漲后必然回落

毫無(wú)疑問(wèn)，不管是概念式買(mǎi)房（拿炒股的方式來(lái)炒房），還是投資客大規(guī)模入市，還是房?jī)r(jià)任性上漲來(lái)看，深圳樓市已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫。6月份，盡管數(shù)據(jù)表現(xiàn)看，深圳房?jī)r(jià)還在上漲，但更多的是由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后而造成的。同時(shí)，產(chǎn)權(quán)登記中心工作量突然放大，每天“放號(hào)”數(shù)量有限，造成6月份的房?jī)r(jià)“被上漲”。事實(shí)上，從6月下旬開(kāi)始，實(shí)際成交量已經(jīng)開(kāi)始穩(wěn)定和緩慢下降，房?jī)r(jià)漲幅放緩。

銀行最先開(kāi)始關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)和泡沫。近期，四大銀行中有三家將首套房貸首付成數(shù)從三成提高到了四成。此外，各大銀行相繼提高了貸款利率，基準(zhǔn)利率下浮已經(jīng)沒(méi)有了，取而代之的是普遍上浮10%。同時(shí)，股市的財(cái)富效應(yīng)開(kāi)始衰退，因股市大跌而出售或退訂房源的報(bào)道見(jiàn)諸報(bào)端。以深圳全民炒股的現(xiàn)實(shí)來(lái)看，這絕非空穴來(lái)風(fēng)。

春江水暖鴨先知，最能反映市場(chǎng)變化的二手住房市場(chǎng)，已經(jīng)出現(xiàn)了調(diào)整的跡象。進(jìn)入7月份后，中介店鋪的客戶(hù)上門(mén)量，相比五六月份高峰期驟然減少，業(yè)主報(bào)價(jià)已現(xiàn)松動(dòng)，購(gòu)房者觀望情緒加重。7月第一周，先行指標(biāo)——中原地產(chǎn)業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)為63.6%，較上周大幅下降8.3個(gè)百分點(diǎn)。分片區(qū)來(lái)看，前期概念性炒作嚴(yán)重的區(qū)域，如南山南區(qū)、坂田、龍華、寶安南區(qū)等等，報(bào)價(jià)均出現(xiàn)下降。大漲后必然大跌，這在2003-2005年的上海樓市、2007-2008的深圳樓市、2013-2014的北京樓市都有先例，深圳這次也不會(huì)是例外。（作者供職于深圳市房地產(chǎn)研究中心）