燕郊土地爭奪戰(zhàn)

郭芳

一河之隔的通州成為北京行政副中心，讓火爆了10年的燕郊房地產(chǎn)市場再次興奮起來。CFP

暴力籠罩下的燕郊待拆村莊

12月初，潮白河?xùn)|岸，河北省三河市燕郊鎮(zhèn)田辛莊凄寒、寂寥。這個(gè)1000多人的小村莊家家大門緊鎖，難覓人蹤。

大約一個(gè)月之前，11月8日至9日，田辛莊接連兩天發(fā)生3起極為惡劣的持刀砍人血案，致8名村民受傷，重傷者至今仍在醫(yī)院接受治療。

從被上傳至網(wǎng)絡(luò)的砍人視頻看，歹徒的兇殘令人震驚。其中一個(gè)監(jiān)控視頻顯示，20多人手持長刀、鐵鍬、鐵棍等兇器沖進(jìn)村民院內(nèi)踹門、打砸、砍人，后乘車離去。

“像極了鬼子進(jìn)村，數(shù)十人沖進(jìn)村里敲開村民家門，不問緣由，見人就砍?！?田辛莊村民李潮勇如今仍心有余悸，他告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，3起血案之后，處于“暴力恐怖”籠罩之下的田辛莊村民們紛紛離開村莊或投靠親戚或在外租房暫住，僅留下老人在家照看牲畜。

村民們懷疑兇案的發(fā)生與該村將要進(jìn)行的拆遷改造有關(guān)。

隔著潮白河，田辛莊的對岸是北京市通州區(qū)潞城鎮(zhèn)。通州成為北京市的行政副中心，北京市政府的部分行政部門將搬遷到潞城鎮(zhèn)。因著地理上的優(yōu)勢，田辛莊被認(rèn)為是燕郊最好的地塊，因此成為了地產(chǎn)商炙手可熱的爭奪對象。

村民李潮勇告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，案發(fā)之前，開發(fā)商連續(xù)3天到村里談拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，談不攏，第4天，數(shù)十名歹徒便拿著長刀坐著開發(fā)商公司的車進(jìn)村砍人。

據(jù)燕郊警方初步查明，涉案人員所乘車輛為三河眾誠易達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“眾誠易達(dá)”）名下。

案件發(fā)生后，燕郊警方成立專案組介入，并以“涉嫌尋釁滋事”立案調(diào)查。據(jù)警方通報(bào)稱，目前已到案25人，7人被網(wǎng)上追逃。

但村民們對此表示了質(zhì)疑。李潮勇說，“從監(jiān)控錄像顯示，3起案件至少有超過40人參與行兇，警方通報(bào)的參與人數(shù)明顯少于實(shí)際的參與人數(shù)，而且，多位真正的砍人兇手及背后的主導(dǎo)者并未歸案。”

其中一位傷者的家屬陳亦達(dá)告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，“在監(jiān)控錄像顯示非常清晰的情況下，案發(fā)后兩天，警方居然沒能抓到一個(gè)人。在媒體報(bào)道之后，第三天，突然有10多人投案自首，這些涉案人員多為眾誠易達(dá)的保安。”

三河市（縣級(jí)）警方發(fā)布的官方消息稱，三河市委、市政府對該案高度重視，立即成立了由副市長、公安局長任組長的案件調(diào)查組。鑒于案件影響重大，廊坊市（地級(jí)）公安局也安排警力指導(dǎo)偵辦工作。

起底開發(fā)商眾誠易達(dá)

在田辛莊的村口，一處臨時(shí)建筑正在施工。

村民告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，那是眾誠易達(dá)的“拆遷指揮部”，今年8月左右進(jìn)駐，案件發(fā)生后，仍在繼續(xù)擴(kuò)建。

據(jù)三河市官方發(fā)布的消息，田辛莊雖已具備村街改造條件，但目前三河市城中村改造管理辦法正在研究制定中，該村的村街改造工作尚未啟動(dòng)。

眾誠易達(dá)的“拆遷指揮部”在村街改造工作尚未啟動(dòng)的情況下進(jìn)駐了田辛莊，找村民商談拆遷價(jià)格、丈量房屋尺寸，最終因商談不攏而以暴力威脅。

暴力的背后是土地的暴利。

據(jù)相關(guān)方面預(yù)測，兩年后即將迎來的那場聲勢浩大的北京市行政部門搬遷，或?qū)⒅卤本┦袇^(qū)上百萬人口轉(zhuǎn)移至通州及周邊地區(qū)。

潮白河?xùn)|岸的燕郊房價(jià)也跟著水漲船高。目前，燕郊房子的均價(jià)已經(jīng)到了15000元/平方米，而在半年以前，均價(jià)剛過萬元。

在燕郊南部新城，與田辛莊僅一路之隔的港中旅新樓盤目前均價(jià)已達(dá)16000元/平米左右。

2013年，港中旅通過招拍掛程序取得該片土地的單價(jià)為680萬元/畝。而田辛莊村民告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，眾誠易達(dá)給予他們的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是1500元/平方米，折合每畝價(jià)格為100萬元。據(jù)他們估算，此次征地所涉土地約為300余畝，相比港中旅680萬元/畝的價(jià)格，兩者相差約18億元。

“尚且不說地產(chǎn)開發(fā)之后的利潤，如果他們以100萬元/畝征收成功，僅土地獲得的溢價(jià)即為天文數(shù)字?！贝迕窭畛庇抡f，“但如果按這個(gè)價(jià)格拆遷，我們所得的賠償將無法在燕郊買到足夠居住的房子?！?/p>

雙方?jīng)]能談成，之后血案發(fā)生。

眾誠易達(dá)雖非燕郊最大的房地產(chǎn)商，但因開發(fā)了燕郊最大的商業(yè)綜合體鑫樂匯廣場而聞名當(dāng)?shù)?。值得一提的是，其?shí)際控制人劉曉川的另一身份為燕郊小莊村村委會(huì)主任。

據(jù)多位村民介紹，劉曉川的背景經(jīng)歷較為復(fù)雜。10年前，曾因賭博罪入獄。

據(jù)三河市人民法院的刑事判決書顯示，2005年劉曉川以營利為目的，在三河市煤礦附近場地開設(shè)“百家樂”賭場，供他人聚眾進(jìn)行賭博，構(gòu)成賭博罪，被判處拘役5個(gè)月。

劉曉川真正發(fā)家是在其出獄之后。他在擔(dān)任燕郊小莊村村委會(huì)主任期間，經(jīng)歷了小莊村的拆遷，之后作為主要股東之一成立了眾誠易達(dá)投資房地產(chǎn)，開發(fā)了燕郊的地標(biāo)性建筑鑫樂匯廣場，迅速完成了財(cái)富積累，躋身于億萬富翁之列，其主要投資涉及房地產(chǎn)、酒店娛樂、建筑質(zhì)量檢測等行業(yè)。

但據(jù)知情者透露，劉曉川嗜賭的惡習(xí)難改，近兩年在澳門豪賭欠下了巨款，因而導(dǎo)致財(cái)務(wù)惡化。

然而，這一說法無法得到證實(shí)。不過據(jù)媒體報(bào)道，劉曉川旗下公司的多項(xiàng)資產(chǎn)已經(jīng)被抵押貸款，包括涌川投資有限公司以土地作抵押貸款4.12億元;眾誠易達(dá)商貿(mào)公司以房產(chǎn)作抵押貸款3000萬元;眾誠易達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司貸款4200萬元;燕鑫建設(shè)工程質(zhì)量檢測有限公司貸款3000萬元。

上述知情人士稱，這只是劉曉川其中的一部分抵押貸款，眾誠易達(dá)急于拿下田辛莊亦是為了緩解財(cái)務(wù)壓力。

地方寡頭壟斷的燕郊地產(chǎn)

在過去的10年里，北京高歌猛進(jìn)的房價(jià)以及較為嚴(yán)苛的限購令使一批“北漂”涌入了房價(jià)更為低廉、居住政策相對寬松的北京東邊的燕郊。而小鎮(zhèn)燕郊的人口也從3萬暴漲至60多萬。70萬人的涌入滋生了火熱的燕郊地產(chǎn)市場， 10年間，燕郊房子的均價(jià)從1500元/平方米增長至15000元/平方米以上。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，燕郊已有大大小小100多個(gè)樓盤。僅潮白河邊的燕順路兩側(cè)，就密密麻麻地分布了30多個(gè)住宅小區(qū)，容納近30萬人。

這些年，地產(chǎn)市場的繁榮，使燕郊本地誕生了20多家大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)，也培育了相當(dāng)數(shù)量的本地富豪。出獄之后的劉曉川成立了眾誠易達(dá)，也趕上了這一波源自地產(chǎn)的財(cái)富潮。然而，在這些房地產(chǎn)企業(yè)中，絕大多數(shù)的企業(yè)都像眾誠易達(dá)那樣僅開發(fā)了一兩個(gè)項(xiàng)目，而規(guī)模較大的當(dāng)數(shù)福成、匯福、燕達(dá)、興達(dá)4家，堪稱燕郊地產(chǎn)的“四大家族”。其中，前兩大巨頭是當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，在燕郊地產(chǎn)起步的2003年轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市。

“燕郊的房地產(chǎn)市場基本上由以這四大房企為中心的本土房地產(chǎn)企業(yè)長期占據(jù)絕對主力地位，大量的土地儲(chǔ)備均掌握在他們手中。”燕郊地產(chǎn)界的一位業(yè)內(nèi)人士接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪說，盡管燕郊的房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮，但長期以來卻形成了較為封閉的本土市場，外地房企很難躋身其中，整個(gè)燕郊也罕見全國一線的房地產(chǎn)開發(fā)商?！氨M管那些全國一線房企具備相當(dāng)?shù)膶?shí)力和競爭力，但他們卻很難在拿地上與本土企業(yè)競爭，僅從這一點(diǎn)，足見燕郊地產(chǎn)市場的不成熟和不規(guī)范?！?/p>

2013年進(jìn)入燕郊拿地的央企港中旅被視為真正意義上第一家進(jìn)入燕郊的大開發(fā)商，據(jù)悉，其也是極少數(shù)通過掛牌方式獲得土地的房企。

據(jù)上述燕郊地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹說，過去這些年，燕郊房地產(chǎn)企業(yè)獲得開發(fā)用地的主要途徑包括：一是燕郊各村莊的城中村改造項(xiàng)目;二是通過變更土地規(guī)劃，即將工業(yè)用地和綜合性用地等通過變更規(guī)劃改為建設(shè)用地。

“福成的上上城理想城即來自城中村的改造項(xiàng)目，2011年拆遷，2014年動(dòng)工建設(shè)。而匯福悅榕灣樓盤則由匯福國際健康中心項(xiàng)目演變而成，原來的土地性質(zhì)為50年產(chǎn)權(quán)綜合性用地，2013年通過用地變更，部分變?yōu)?0年產(chǎn)權(quán)的商品房用地?！边@位業(yè)內(nèi)人士說，在燕郊，許多工業(yè)用地、文教用地、衛(wèi)生用地、科技用地、養(yǎng)老用地等在閑置數(shù)年之后，土地性質(zhì)被變更，最終都變成了商品房。

據(jù)媒體公開報(bào)道，匯福國際健康中心項(xiàng)目的土地性質(zhì)變更后，匯福地產(chǎn)通過招投標(biāo)形式獲得6塊土地，并于2014年正式動(dòng)工建設(shè)。而從2002年至2015年8月，三河市國土資源局以各種方式共出讓46815.97畝土地，其中19353.96畝為工業(yè)和倉儲(chǔ)用地，商住建設(shè)用地性質(zhì)大約為14960.9畝。其中，整個(gè)商住用地的八成以上通過招標(biāo)方式交易。而像港中旅那樣通過掛牌方式獲得土地的房企鳳毛麟角。

上述業(yè)內(nèi)人士稱，招標(biāo)的問題在于可人為設(shè)定條件將部分競爭對手排除在外。

事實(shí)上，不只是外地企業(yè)被排除在競爭之外，燕郊本地房企之間對土地資源的爭奪也非常激烈。據(jù)當(dāng)?shù)囟辔蝗耸客嘎?，燕郊四大房企中，某兩家房企的老板就因土地而公開反目。至今網(wǎng)絡(luò)上仍流傳著一封據(jù)稱是一位老板揭發(fā)另一位老板“先后以科技用地、工業(yè)用地為名征用國有土地達(dá)1650畝，荒廢閑置多年后，部分變更為商品房用地”的舉報(bào)信。

倒在地產(chǎn)利益誘惑下的貪官

過去這些年，燕郊地產(chǎn)的野蠻、混亂和無序客觀存在。其中土地使用規(guī)劃、土地交易以及拆遷征地中不規(guī)范甚至非法的操作大量存在。這使當(dāng)?shù)貍€(gè)別政府官員和本地開發(fā)商之間形成了穩(wěn)固、閉合的利益同盟，一方面形成相對封閉的市場將外地房企排除在競爭之外，另一方面也成為了腐敗的重災(zāi)區(qū)。

如今，在中央重拳反腐的高壓態(tài)勢下，燕郊這種由政府官員和開發(fā)企業(yè)之間組成的利益聯(lián)盟正在被打破。

2014年，河北省紀(jì)委通報(bào)的3位貪腐億元以上的官員中，就包括三河市委原書記李剛。2014年7月落馬的李剛曾在2004年至2011年長達(dá)7年的時(shí)間里，先后擔(dān)任三河市市長、市委書記。

而恰好在他主政三河市期間，燕郊的房地產(chǎn)業(yè)迎來了繁榮時(shí)期。據(jù)知情人士透露，李剛的主要問題涉及燕郊本土的多位地產(chǎn)商，他們向其行賄的數(shù)額均在千萬以上?！霸谒鍪轮?，燕郊多位地產(chǎn)商也被叫去問話，但最后都沒事。據(jù)地產(chǎn)商們稱，如果不給李剛送錢將很難順利拿下地，他們因此不能不給。”

李剛被宣布落馬后不久，河北省政府曾派專門調(diào)查組調(diào)查三河市土地問題，之后多名三河市官員被調(diào)查。其中，2015年5月，三河市原副市長劉寶來被“雙規(guī)”。

燕郊令人吃驚的“小官巨貪”均與土地相關(guān)，且性質(zhì)較為惡劣，均為主動(dòng)“索要”。10月30日，廊坊市紀(jì)委通報(bào)查處的典型案例中，燕郊鎮(zhèn)諸葛店村村委會(huì)主任楊賀，在諸葛店村拆遷改造過程中向開發(fā)商索要巨額財(cái)物，涉案金額高達(dá)3600余萬元;高樓鎮(zhèn)雙營村黨支部書記翟景林，在雙營村土地流轉(zhuǎn)過程中，向投資公司索要財(cái)物，侵占村集體土地流轉(zhuǎn)資金，涉案金額1080余萬元。

雖然田辛莊的村街改造工作尚未啟動(dòng)，但地產(chǎn)商的“拆遷指揮部”已經(jīng)進(jìn)駐，找村民商談拆遷價(jià)格、丈量房屋尺寸，最終因商談不攏而以暴力威脅。

2015年4月，燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)住房和規(guī)劃建設(shè)局原局長郭光東因受賄274萬元、349萬余元財(cái)產(chǎn)來源不明，被以受賄罪和巨額財(cái)產(chǎn)來源不明罪判處有期徒刑13年。？

法院對其認(rèn)定的貪腐犯罪事實(shí)包括：燕郊某住宅小區(qū)項(xiàng)目的規(guī)劃遲遲得不到批復(fù)，兩次行賄共30萬后終獲通過;金橋嘉苑小區(qū)一期住宅被查出建筑面積與規(guī)劃不符，行賄20萬后二期住宅建設(shè)得以順利進(jìn)行。

某地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人在法庭上稱，郭光東暗示要給他送禮。

除了燕郊個(gè)別政府官員與開發(fā)企業(yè)組成的官商同盟不斷被打破，燕郊地產(chǎn)市場也正在迎來最為嚴(yán)苛的整頓。

2015年7月，國務(wù)院副總理、京津冀協(xié)同發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組組長張高麗在京津冀協(xié)同發(fā)展工作推動(dòng)會(huì)議上指出，要全面落實(shí)好《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》，對重點(diǎn)地區(qū)要統(tǒng)一規(guī)劃，強(qiáng)化土地供應(yīng)管控，嚴(yán)格城鎮(zhèn)開發(fā)邊界，防止在北京周邊地區(qū)盲目搞房地產(chǎn)和炒作房價(jià)。

顯然，燕郊已經(jīng)不只是河北的燕郊，它還是距離北京最近的周邊地區(qū)以及房價(jià)暴漲、地產(chǎn)市場混亂的典型，因此面臨了前所未有的整頓壓力。

11月18日，三河市召開了嚴(yán)厲打擊違法用地暨清理處置閑置土地專項(xiàng)整治行動(dòng)工作會(huì)議。三河市委書記韓占山在會(huì)上表示，“當(dāng)前，上級(jí)要求的嚴(yán)格程度前所未有，我市形勢的嚴(yán)峻程度前所未有?！彼?，在11月底前違法占用耕地面積比例降到15%以下，83宗閑置土地年內(nèi)全部完成清理，其中國家土地督察北京局（編者注：國土資源部派駐機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)京津冀、內(nèi)蒙、山西）督察發(fā)現(xiàn)的32宗閑置土地在11月底前完成清理。

這是一條必須完成的硬杠杠。

（應(yīng)采訪對象要求，李潮勇、陳亦達(dá)為化名）