產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：“風(fēng)口”與“浪尖”

于洋

作為一個相對為行業(yè)所認(rèn)可的模式，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為推動社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、助力區(qū)域成長的不可忽視的力量。但要知道，地產(chǎn)企業(yè)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的“聯(lián)姻”絕非易事。

下一個十年，如果你錯過了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，你將錯過一個時代。

在傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域開始陷入進(jìn)退維谷的僵局時，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，無疑為未來的行業(yè)發(fā)展方向探出了一條路來。

作為以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，是一種將地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市功能三方面的發(fā)展有機(jī)結(jié)合、相互促進(jìn)的新模式。

因其與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整這一國家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略相吻合，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)最激動人心的轉(zhuǎn)型方向之一，成為房企眼中的新“藍(lán)?！?。

地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、城市

何謂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？

簡單說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是升級換代版的工業(yè)地產(chǎn)。上世紀(jì)70年代末，深圳蛇口工業(yè)園的建立正式拉開了國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的序幕。隨著改革開發(fā)進(jìn)程的加速，工業(yè)地產(chǎn)開始延伸、擴(kuò)展、細(xì)化成為各種各樣的產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也應(yīng)運而生。

區(qū)別于以往的工業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一種將地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、城市三方面的發(fā)展有機(jī)結(jié)合、相互促進(jìn)的商業(yè)模式，在提升城市的產(chǎn)業(yè)價值和產(chǎn)業(yè)能力、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級、聚集人口與資本、調(diào)整城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等方面具有獨特功能。

事實上，不管是在城鎮(zhèn)化過程中，還是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，產(chǎn)業(yè)園都是經(jīng)濟(jì)抓手。

“在全國大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的今天，從宏觀政策的角度來看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將成為地產(chǎn)業(yè)一個新的發(fā)展趨勢。它可以使得人才、信息、技術(shù)、資金、產(chǎn)品等各種生產(chǎn)要素集聚，在土地、資源、能源消耗相對集約的情況下，釋放更大的能量和價值。”在青島產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士王紹旭看來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以地產(chǎn)為載體，以產(chǎn)業(yè)為依托，整合自然資源、社會資源和經(jīng)濟(jì)資源等，打造產(chǎn)、學(xué)、研為一體的產(chǎn)業(yè)集群。

“進(jìn)入這個行業(yè)前，覺得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是‘廠房+地產(chǎn)的概念。后來慢慢了解發(fā)現(xiàn)遠(yuǎn)不止如此。有產(chǎn)業(yè)、有人還得有生活綜合體，這才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)所追求的?！蓖踅B旭指出，眼下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大多是商、住、產(chǎn)相結(jié)合的綜合模式。一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目內(nèi)往往涵蓋住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)，以及其它人們?nèi)粘９ぷ魃畹母鞣N服務(wù)配套?！奥槿鸽m小五臟俱全，一個成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目儼然一座宜居、宜業(yè)的小城市?！?/p>

產(chǎn)城融合的發(fā)展模式顯然是城市發(fā)展喜聞樂見的，特別對于城市的新興區(qū)域而言。通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，讓各種創(chuàng)新成長型企業(yè)聚集，進(jìn)而形成聚合效應(yīng)，同時通過政策性引導(dǎo)讓創(chuàng)新成長型企業(yè)健康、快速地發(fā)展起來。

而產(chǎn)業(yè)園區(qū)中企業(yè)的成長自會為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造源源不斷的稅收，提供更多的就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)給政府帶來非常大的好處。與住宅和商業(yè)地產(chǎn)不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以推動整個區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級，而產(chǎn)業(yè)升級又會反哺區(qū)域價值，區(qū)域價值提升又會帶來人流與商流。如此循環(huán)往復(fù)，地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展可想而知?！蓖踅B旭說。

而在青島海本投資咨詢有限公司總經(jīng)理高仕政看來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展更是關(guān)系著一座城市的未來。“毫不夸張地說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成功與否，決定著一座城市產(chǎn)業(yè)升級的成敗?！?/p>

如上所述，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間與其蘊含的潛力不言而喻。

并非坦途

然而，地產(chǎn)企業(yè)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的“聯(lián)姻”并非一片坦途。據(jù)了解，國內(nèi)各地不少產(chǎn)業(yè)園區(qū)在高調(diào)起步后卻難以為繼。

“對于眾多開發(fā)企業(yè)而言，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的‘硬件打造并非難事。如何做好‘軟件服務(wù)才是關(guān)鍵?！蓖踅B旭表示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有前期投入大、回收期較長、專業(yè)化程度較高等特點，因此對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式也提出了不同要求。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的打造是一個較為漫長的過程，考驗著房企資金實力的同時，更考驗著企業(yè)的運營能力。

企業(yè)為什么入駐你的產(chǎn)業(yè)園區(qū)？你能給企業(yè)的發(fā)展帶來什么？這是每一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都需要回答的問題。

辦公環(huán)境優(yōu)雅、車位充足、政府扶持、稅收減免，這是出現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目銷售人員口中頻率最高的詞匯?？墒聦嵣希瑢τ谝粋€產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，政策以及資金的扶持并非是企業(yè)選擇入駐的關(guān)鍵因素，更重要的是園區(qū)要為企業(yè)配備長期發(fā)展的動力源泉，而這也恰恰是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營的價值所在。

無論是武漢光谷產(chǎn)業(yè)園還是深圳天安數(shù)碼城，其獲得成功的奧義大抵如此。不是將企業(yè)定義為單純的建造商，而是將重點放在后期的運營和服務(wù)。

“與當(dāng)?shù)卣餐蛟靺^(qū)域的中小企業(yè)孵化器，聯(lián)合政府在產(chǎn)業(yè)園區(qū)中設(shè)置小企業(yè)辦公的政務(wù)大廳。同時，針對企業(yè)在發(fā)展中遇到的資金問題、法律問題、企業(yè)培訓(xùn)等問題引進(jìn)了相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)?！蓖踅B旭舉例說，對于眾多成長中的企業(yè)而言，資金需求是擺在首位的。因此，在資金方面，產(chǎn)業(yè)園內(nèi)引進(jìn)風(fēng)投，扶持初創(chuàng)型企業(yè)以及中小成長型企業(yè)的發(fā)展等，為入駐企業(yè)提供全方位的幫助。

另外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)還將為企業(yè)提供公寓、餐飲、商業(yè)、文化、休閑等一站式服務(wù)，企業(yè)足不出園，就能完成所有生活及社會活動，極大方便和豐富員工的生活。

簡單說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展，應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合體，未來的模式是地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、金融三駕馬車缺一不可。

青島，風(fēng)口與浪尖

和住宅一樣，哪個城市有利潤、有空間、有潛力，就會吸引大批企業(yè)選擇進(jìn)入，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)亦不能例外，這是市場化的必然結(jié)果。

隨著“大青島”城市發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)，青島的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)格外紅火，大量的企業(yè)開始落戶到青島尋求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

“近幾年，青島的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可謂是遍地開花。從2012年開始，國內(nèi)知名的產(chǎn)業(yè)運營商紛紛落子青島，經(jīng)歷了兩年的開發(fā)與醞釀，2015年，青島迎來了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目入市的高潮?！蓖踅B旭說，“受制于體量的要求，大部分的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目集中在城市外圍與新興區(qū)域?！?/p>

比如城陽區(qū)的首創(chuàng)國際空港城、天安數(shù)碼城以及招商LAVIE公社，西海岸新區(qū)的武漢光谷產(chǎn)業(yè)園，藍(lán)色硅谷核心區(qū)的偉東微軟云社區(qū)，紅島經(jīng)濟(jì)新區(qū)的清華科創(chuàng)慧谷、北科建青島藍(lán)色生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、招商局網(wǎng)谷以及MAX商務(wù)紅灣等項目。

然而，短時間內(nèi)大批量上馬的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，雖然說帶來了小陽春的眼球效應(yīng)，但是卻埋下不少隱患，諸如良莠不齊，千園一樣等，使得投資價值變低，甚至有淪為空殼的危險。

顯然，這是政府與開發(fā)企業(yè)都不愿意看到的。正所謂，“術(shù)業(yè)有專攻”。這些占地面積動輒上千畝的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目大多有著清晰的市場定位與獨具特色的“招牌”。這一點從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的名字上便可見一斑。

但是，投射到市場中，這種差異化的程度有多高，市場能否消化眾多的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目？情況并不樂觀。

“短期內(nèi)，供應(yīng)過剩的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場存在著不小的壓力?！蓖踅B旭認(rèn)為，很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目都集中在新興區(qū)域，難免出現(xiàn)招商同質(zhì)的現(xiàn)象。另外，周邊配套并不完善，沒有形成居住生活圈。交通出行成本的增加也在一定程度上阻礙了企業(yè)的入駐選擇。

一位廣告公司的老板無奈地說，“員工一聽要到郊區(qū)上班，都要辭職。首先，那里無法滿足員工的居住生活、休閑娛樂的要求。其次，交通出行成本的增加也影響著員工的選擇。對于廣告行業(yè)人士來說，加班是習(xí)以為常的事情，這便導(dǎo)致企業(yè)無法選擇發(fā)班車解決問題。因此，只能作罷?！?/p>

“新興區(qū)域要想形成產(chǎn)業(yè)新城，仍需要一定時間來突破這些瓶頸?！蓖踅B旭說。

除了開發(fā)過剩的現(xiàn)象之外，青島產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模式以及人力資源不足等問題讓業(yè)界對于青島的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景相當(dāng)擔(dān)憂。

眼下不少園區(qū)在開發(fā)的同時都配備了大規(guī)模的住宅、商業(yè)等配套設(shè)施。一方面這是產(chǎn)城一體化所需，而另一方面則是開發(fā)企業(yè)希望通過項目銷售來緩解資金壓力。

“當(dāng)前，青島產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模式也大多處于較為原始的‘以商住反哺產(chǎn)業(yè)的階段。”在高仕政看來，開發(fā)企業(yè)如此為之，也頗有幾分無奈。世界上產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最好的區(qū)域便是美國硅谷，而它之所以獲得成功，與其區(qū)域周邊高校林立是分不開的。產(chǎn)學(xué)結(jié)合是關(guān)鍵，產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要高校依托，如此才便于企業(yè)“融智”，從而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的持續(xù)發(fā)展。

反觀青島，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還不足以支撐這些超級大盤，城市交通、大專院校、人才產(chǎn)出量等城市配套尚不完善。顯然，青島的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要走的路還很長。這需要政府的規(guī)劃與引導(dǎo)，同時也需要企業(yè)的專注與用心。

追求者眾，讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一下子沖入最強(qiáng)的“風(fēng)口”，按照雷軍的“飛豬理論”，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可謂“錢途”無量。但需要注意的是，有“風(fēng)口”也有“浪尖”，在風(fēng)口的時候能飛，在浪尖的時候也能被沖到海底。