新城市思維

高仕政

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)的開發(fā)模式的最大區(qū)別便在于其客戶不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶是政府或者企業(yè)，所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商追求的是經(jīng)濟(jì)跟社會(huì)資源價(jià)值的最大化，而不是企業(yè)價(jià)值的最大化。

2015年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)熱鬧非凡。

“互聯(lián)網(wǎng)+”正成為撬動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新支點(diǎn)，“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”政策開啟了“眾創(chuàng)時(shí)代”序幕，國家政策層面對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)頻頻“關(guān)照”，園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商“合縱連橫”謀劃轉(zhuǎn)型加速布局，傳統(tǒng)房企、實(shí)業(yè)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、外資基金等多重主體紛紛加碼產(chǎn)業(yè)園區(qū)，一路高歌猛進(jìn)。

然而，任何一個(gè)優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)沒有5到10年的時(shí)間與大量資金投入是根本不可能有成果的。而這在當(dāng)今講究發(fā)展速度的中國，的確需要極大的耐心。

時(shí)間回溯到2009年，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)第一次面臨困境時(shí)，人們開始發(fā)問：房地產(chǎn)形勢(shì)還行不行？結(jié)果眾所周知，救市政策一出，市場(chǎng)逆勢(shì)上揚(yáng)。

6年后，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積、銷售額都在下降的今天，故事還會(huì)重演嗎？房地產(chǎn)的出路究竟在哪里？

在國家產(chǎn)業(yè)政策轉(zhuǎn)型大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)最大的希望就是能夠跟產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合，順應(yīng)時(shí)代成為中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的承載者。這是房地產(chǎn)行業(yè)的必然選擇。

如今，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)迅速從1.0模式開始向2.0模式轉(zhuǎn)型，逐漸成為帶動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的引擎。園區(qū)建設(shè)由原來的工業(yè)園區(qū)向如今的科技園區(qū)、生態(tài)園區(qū)、智慧園區(qū)轉(zhuǎn)型。園區(qū)管理模式也由粗放式轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化發(fā)展階段。

目前，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展可謂如火如荼。已經(jīng)陸續(xù)涌現(xiàn)出了中關(guān)村、張江、蘇州工業(yè)園等漸趨成熟的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式。與此同時(shí)，很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)也在積極布局海外，加入更加激烈的全球競(jìng)爭(zhēng)。

各地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)繁榮的景象固然美好，但也不該忽視快速發(fā)展過程中暴露出的一些問題：開發(fā)過剩、發(fā)展水平良莠不齊、產(chǎn)業(yè)空心化、服務(wù)能力低、配套規(guī)劃不完善、缺乏整體規(guī)劃、智能化服務(wù)弱、園區(qū)建筑質(zhì)量差等。

而究其根本，這都源于開發(fā)企業(yè)的目標(biāo)偏差，目的地不同，路線自然不同。

事實(shí)上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)的開發(fā)模式的最大區(qū)別便在于其客戶不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶是政府或者企業(yè)，所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商追求的是經(jīng)濟(jì)跟社會(huì)資源價(jià)值的最大化，而不是企業(yè)價(jià)值的最大化。這便要求其應(yīng)該具有城市思維，以城市發(fā)展為導(dǎo)向，在與其他資源整合的基礎(chǔ)上，更注重產(chǎn)業(yè)環(huán)境的營造和軟環(huán)境的建設(shè)，以及對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的提升和助力。

如何提升園區(qū)產(chǎn)品核心價(jià)值，促進(jìn)園區(qū)的精細(xì)化、專業(yè)化、高品質(zhì)化發(fā)展應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的核心工作。而不是簡(jiǎn)單的蓋樓、賣樓。

其實(shí)，大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)是由政府與企業(yè)為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)而共同創(chuàng)立的特殊環(huán)境區(qū)位。因此，當(dāng)面對(duì)諸如交通擁堵、環(huán)境惡化、能源緊張等問題時(shí)，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極地協(xié)助政府面對(duì)這些挑戰(zhàn)。

這是最好的時(shí)代，也是最壞的時(shí)代。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能否經(jīng)受市場(chǎng)的洗禮，助力國家產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，滿足企業(yè)需要，走向更健康的可持續(xù)發(fā)展之路，關(guān)鍵就在于開發(fā)企業(yè)是否認(rèn)清自己要走的路。