房地產(chǎn)信托投資基金運作功效及其啟示

趙安明

摘 要：本文通過分析我國房地產(chǎn)信托投資基金的產(chǎn)生背景、運作當中所面臨的優(yōu)勢和劣勢，從中找出我國房地產(chǎn)信托投資基金這一融資形式建立的難點和問題，并為我國房地產(chǎn)信托投資基金未來的運作提出了可供參考的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托投資基金；現(xiàn)狀；問題；對策

1 我國房地產(chǎn)信托投資基金的背景條件

隨著我國社會主義經(jīng)濟制度改革的深入，我國市場經(jīng)濟的步伐已經(jīng)帶動了我國整體經(jīng)濟的發(fā)展。以銀行、券商、基金等行業(yè)的金融業(yè)發(fā)展，給我國實體經(jīng)濟的發(fā)展帶來了不小的壓力。面對我國資本市場的快速成長，使得我國資本市場泡沫化程度越來越嚴重，從而導致了其他行業(yè)的發(fā)展受到了國家經(jīng)濟政策的影響。

我國政府為了控制資本市場泡沫所帶來的通貨膨脹現(xiàn)象發(fā)生，對我國經(jīng)濟實施了新一輪的宏觀調(diào)控政策，這一調(diào)控政策首先從實體經(jīng)濟入手，進而控制我國金融業(yè)，以銀行緊縮、提高貸款利率等方式限制市場內(nèi)部資金的流動總額，從而實現(xiàn)對現(xiàn)有資本市場泡沫的控制。但是，這些有益于限制市場盲目增長的宏觀經(jīng)濟方式也給我國實體經(jīng)濟和資本市場帶來了不利的影響，特別是對我國房地產(chǎn)行業(yè)。

房地產(chǎn)行業(yè)眾所周知是一個回收期長、資金用量大、轉(zhuǎn)化力差、融資渠道單一的行業(yè)，面對國家宏觀調(diào)控政策的影響，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到了嚴重的資金限制。由于大多數(shù)房地產(chǎn)融資的渠道都是采用債務融資的方式，從銀行借到大量資金，實現(xiàn)其日常的經(jīng)營運作。那么，在新的時代背景下，如何實現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，減少泡沫型房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國市場經(jīng)濟進程的負面影響，提高實體經(jīng)濟的發(fā)展水平就變成一個非常亟待解決的實際問題。

2 我國房地產(chǎn)信托投資基金的現(xiàn)狀分析

2.1 房地產(chǎn)信托投資基金的產(chǎn)生及重要性

房地產(chǎn)信托投資基金是一種新的融資方式，在我國當前市場經(jīng)濟模式下，一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)比較傾向采用這種融資渠道來獲取資金。作者認為此種方式豐富了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，改變了單一化銀行借貸給房地產(chǎn)企業(yè)乃至銀行所帶來的風險，在今后的資本市場發(fā)展中，此種方式將成為我國房地產(chǎn)行業(yè)的最主要的融資形式。

房地產(chǎn)信托投資基金的產(chǎn)生主要是由于08年金融危機的影響，金融危機給世界的經(jīng)濟發(fā)展蒙上了一層厚厚的陰影。面臨世界范圍內(nèi)通貨膨脹嚴重的現(xiàn)象，改變資本市場發(fā)展結(jié)構(gòu)成為了一個主要的研究議題。房地產(chǎn)企業(yè)是一種綜合性的企業(yè)，其不僅涉及到了房地產(chǎn)銷售、建筑安裝行業(yè)，與此同時也涉及到了材料加工、房地產(chǎn)建設(shè)、土地轉(zhuǎn)讓等眾多行業(yè)。我國思想文化和固有的道德價值觀念也讓我國房地產(chǎn)行業(yè)具有了與世界其他國家房地產(chǎn)行業(yè)不同的特征?！褒R家、治國、平天下”，家就是社會主義現(xiàn)代化中國房地產(chǎn)行業(yè)的寫照。因此，房地產(chǎn)行業(yè)對于我國來說其既是關(guān)系到民生、民策的行業(yè)，又是關(guān)乎到我國社會進步、社會人民生活和諧的關(guān)鍵因素。

2.2 房地產(chǎn)信托投資基金的正面影響

2008年金融危機由于資金供應不足，讓大多數(shù)房地產(chǎn)公司破產(chǎn)或被兼并。這一現(xiàn)狀一方面整合了我國房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)質(zhì)資源，另一方面也對我國房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展帶來了巨大的引領(lǐng)作用。房地產(chǎn)信托投資基金也從此產(chǎn)生。房地產(chǎn)企業(yè)面臨銀行借貸能力不足的現(xiàn)狀，不得不去尋求新的市場。國內(nèi)一手房、二手房銷售市場嚴重受挫，使得大量房屋滯留無法正常銷售，對資金的回收帶來了巨大的阻力，為了應對這種現(xiàn)象，世界房地產(chǎn)公司積極請柬政府制定了相關(guān)保障政策，通過采用以購為租的方式，將大量的一手房、二手房通過分期租給消費者、投資者的方式帶來其資金的逐步回流，從而解決的現(xiàn)實的困難。這種采用租賃、轉(zhuǎn)手換購的方式就是房地產(chǎn)信托投資基金的資金來源途徑。

我國政府在2008年后積極推出了相關(guān)政策來支持房地產(chǎn)信托投資基金擁有公司的試點企業(yè)建設(shè)，從而給予了這種新型投資渠道成長空間。并且，這種信托投資方式很快成為了市場眾多投資者的熱門投資產(chǎn)品。在中國乃至世界，房屋這種固定資產(chǎn)雖然伴隨時間的過往會產(chǎn)生折舊，產(chǎn)生其賬面價值的逐漸減少，但是由于世界經(jīng)濟的快速發(fā)展，貨幣也在不斷的貶值，從整體情況來看投資房地產(chǎn)商品將會帶來資金的極大保值以及后續(xù)的增值。

我國政府也在積極的推行這種新型投資方式。房地產(chǎn)信托投資基金是一種介于基金和信托行業(yè)的綜合產(chǎn)品，其是具有極強的資金整合平臺，是一個能夠帶來投資者資金穩(wěn)步、低風險增長的保值產(chǎn)品。我國在優(yōu)秀房地產(chǎn)、大型房地產(chǎn)公司已經(jīng)開始建設(shè)試點公司，并且開始推行以保障性為主的有關(guān)社會主義社會發(fā)展、社會和諧有關(guān)民生、民策、民計的房地產(chǎn)信托投資基金的房地產(chǎn)信托投資基金試點的建設(shè)。從另一方面來看，在世界各國不斷創(chuàng)新的背景下，我國對房地產(chǎn)信托投資基金試點的積極建設(shè)，也能夠保證我國國內(nèi)資金為我國自身的建設(shè)和發(fā)展帶來貢獻，而不是產(chǎn)生資金外流給國外資本市場帶來增長。因此，我國房地產(chǎn)信托投資基金擁有很好的宏觀政策優(yōu)勢。中國是一個大國，擁有巨大的人力資源、物質(zhì)資源、文化資源，我國民眾精于生活、懂得理財，因此，房地產(chǎn)信托投資基金在我國的發(fā)展將具有巨大的市場背景。在最近幾年我國民間對房地產(chǎn)信托投資基金的投資數(shù)額不斷增長就可以驗證這一事實。

2.3 房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展中存在的問題

我國房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展擁有有利的政治、經(jīng)濟宏觀因素，而且也擁有我國資源的優(yōu)勢，但是對于我國房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展仍然具有一些問題是需要亟待解決的。

（1）房地產(chǎn)信托投資基金形式與其他金融業(yè)投資形式重合。我國房地產(chǎn)信托投資基金所從事的行業(yè)與我國基金行業(yè)和信托行業(yè)都有著緊密的聯(lián)系，其存在方式實則是在分割我國基金、信托行業(yè)的市場，吸收了這些市場當中大量的資金。另外，隨著我國近年來資本市場不斷的創(chuàng)新，越來越多的銀行、金融公司開始投入到這一投資者平臺的建立當中。商業(yè)銀行的個人理財業(yè)務，金融企業(yè)私募股權(quán)基金等資金吸收形式雖然產(chǎn)生時日不多，但是已經(jīng)成為了人們耳熟能詳?shù)男乱淮顿Y產(chǎn)品，這些產(chǎn)品都具有較低的投資風險和較高的投資回報率。因此，我國房地產(chǎn)信托投資基金在面臨這種眾多資金引力市場的競爭當中，其所擁有的發(fā)展空間就受到了很大的限制。在這一空間當中，來自基金、證券、銀行乃至保險行業(yè)的產(chǎn)品給我國房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展帶來嚴重的阻礙。因此，為了克服產(chǎn)品差異化程度低、效仿速度快的市場劣勢，就必須走一條新的、適應我國當前經(jīng)濟發(fā)展、市場競爭狀況的房地產(chǎn)信托投資基金創(chuàng)新道路。

（2）由于我國房地產(chǎn)信托投資基金整體發(fā)展時間較晚，缺乏相關(guān)實戰(zhàn)經(jīng)驗。當前我國房地產(chǎn)信托投資基金以及世界范圍內(nèi)的房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展都是受到了2008年金融危機的影響才急速發(fā)展的。因此，對于房地產(chǎn)信托投資基金這種新型融資渠道來說，其擁有的經(jīng)驗借鑒是少之又少的。市場的嚴重競爭、產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴重、未來政策是否依舊傾向這種融資方式等等未知因素都給房地產(chǎn)信托投資基金這種新型融資形式帶來了更大的風險。如何克服風險，利用風險當中伴隨的機遇，就需要房地產(chǎn)信托投資基金行業(yè)對其產(chǎn)品、政策、戰(zhàn)略等進行深入的研究和分析，為這一行業(yè)未來的發(fā)展不斷開拓市場，增加這一行業(yè)未來的成長潛力，鞏固這一行業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)。

3 我國房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展方向

我國房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展就當前我國經(jīng)濟政策和資源來看是擁有非常大的潛力的，但是未來是否能夠朝著正確方向發(fā)展，就需要我們對其未來發(fā)展方向提出一些有利的建議和對策。

3.1 推行戰(zhàn)略管理模式

房地產(chǎn)信托投資基金的未來發(fā)展擁有很大的不確定性，因此要應對未來所帶來的風險就應當建立起公司的戰(zhàn)略管理制度，并且要能夠保證其有效的實施。我國房地產(chǎn)企業(yè)擁有的周轉(zhuǎn)資金數(shù)額巨大，這與很多行業(yè)乃至政府機構(gòu)有著密切的聯(lián)系，如果其資金鏈斷裂將會導致面臨破產(chǎn)風險，將會給一個地區(qū)經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的影響。為了很好的把握房地產(chǎn)信托投資基金未來的成長、發(fā)展方式，就應當通過采用戰(zhàn)略管理的方式明確其發(fā)展的目標、計劃，并且通過建立有效的信息平臺來匯總每期基金發(fā)行的收益比率、業(yè)務問題等重要的經(jīng)驗，為企業(yè)未來進行房地產(chǎn)信托投資基金的投資、融資時給予有利的參考價值。

3.2 培養(yǎng)優(yōu)秀人才隊伍

對于房地產(chǎn)信托投資基金這一新型行業(yè)，為了能夠迅速鞏固其在市場當中的有利地位，若需要和相關(guān)、相似行業(yè)進行有力的競爭就必須提升這一行業(yè)對投資者所帶來的價值。由于處于初創(chuàng)期的行業(yè)，一切因素都需要人才去解決、去籌劃。因此，我國房地產(chǎn)信托投資基金行業(yè)必須建立起自身的人才培養(yǎng)、建設(shè)梯隊，為這一行業(yè)的未來發(fā)展出謀劃策，奠定堅實的人才基礎(chǔ)。為了做好優(yōu)秀人才隊伍的建設(shè)，需要我們做以下努力：一方面需要我國政府的努力，由于房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)乎我國民事、民策、民計的行業(yè)，其能夠?qū)崿F(xiàn)多行業(yè)的相互融合、互相促進，并且由于其業(yè)務涉及面廣給我國稅收帶來了大量的資金。因此，我國政府應當通過規(guī)范這一行業(yè)法律、法規(guī)制度來保障其健康的成長，可以通過建立相關(guān)水平、職稱的考試制度來培養(yǎng)人才進入這一行業(yè)工作。另一方面，作為綜合信托、基金的房地產(chǎn)信托投資基金形式應當努力吸收這些行業(yè)的人才，為其發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

綜上所述，房地產(chǎn)信托投資基金是我國房地產(chǎn)企業(yè)當前以及未來融資的重要渠道之一，也是我國房地產(chǎn)企業(yè)未來快速發(fā)展的重要資金來源，同時也是其未來成長高度的重要基礎(chǔ)。因此，為了促進我國資本市場結(jié)構(gòu)的多樣化發(fā)展，為了減少我國房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟形勢，將實體經(jīng)濟與資本經(jīng)濟相互結(jié)合的房地產(chǎn)信托投資基金將是我國未來經(jīng)濟建設(shè)的重中之重。

參考文獻

1.顏永廷： 我國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展趨勢，《金融與經(jīng)濟》，2008 年第4 期。

2.魯玲玲、周堅：房地產(chǎn)信托與房地產(chǎn)投資信托基金，《技術(shù)經(jīng)濟與管理研究》，2007 年第 4 期。