未取得房屋所有權(quán)證轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的效力

張銳潔

一、案情簡介

2005年，王某作為買受人與北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂房屋買賣合同，由王某購買位于北京市朝陽區(qū)金蟬南里的房屋（以下簡稱訴爭房屋），王某當(dāng)時未取得房屋所有權(quán)證。

2007年，王某作為出賣人與買受人劉某簽訂房屋買賣協(xié)議。雙方約定：王某將訴爭房屋出賣給劉某，房價款62萬元，王某自取得房屋產(chǎn)權(quán)證明條件具備后不得拖延辦理，并自取得房屋產(chǎn)權(quán)證明后立即通知劉某辦理房屋過戶手續(xù)，如王某拖延辦理，則需按日向劉某支付違約金100元，合同簽訂后，劉某向王某支付了購房款62萬元，王某向劉某交付房屋，但雙方一直未辦理房屋過戶登記手續(xù)，此后劉某在該房屋居住至今。2008年8月，該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司先后兩次向訴爭房屋小區(qū)居民發(fā)出辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的通知，后又于2010年12月和2011年4月兩次發(fā)出《催辦房屋所有權(quán)證通知》。

劉某與王某就該房屋所有權(quán)歸屬引發(fā)糾紛。

二、雙方訴求

劉某訴稱：我與王某與2007年6月26日簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定王某將其位于北京市朝陽區(qū)金蟬南里某號樓某單元房屋裝讓給我，我向其支付房款62萬元，并約定房屋所有權(quán)證頒發(fā)之日雙方一同到房屋登記管理部門辦理過戶登記手續(xù)。協(xié)議簽署后，我向王某付清房款，王某向我交付了房屋鑰匙及房屋買賣合同，我居住該房屋至今。后房產(chǎn)證可辦理期間，我曾多次要求王某依約協(xié)助我去房屋登記管理部門辦理房屋所有權(quán)證及變更登記手續(xù)，但王某拒絕。因《房屋買賣協(xié)議》合法有效，雙方應(yīng)實際、全面履行，王某拒不協(xié)助我辦理房屋產(chǎn)權(quán)證以及過戶變更登記手續(xù)，損害了我的合法權(quán)益，故起訴要求王某繼續(xù)履行與我簽訂的《房屋買賣協(xié)議》，協(xié)助我辦理房屋所有權(quán)登記以及過戶變更登記手續(xù)，要求王某支付違約金6.4萬元。

王某答辯并反訴稱：訴爭房屋是我基于新農(nóng)村改造中所獲得的安置用房，不允許買賣，且我尚未取得所訴爭房屋的所有權(quán)，也不能進行買賣，故我不同意劉某的訴訟請求，并提出反訴，求解除雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》。

劉某就反訴辯稱：該小區(qū)多人進行了房屋買賣并辦理了過戶登記，雙方是自愿買賣，王某應(yīng)配合我辦理房屋所有權(quán)證。不同意王某的反訴請求。一審訴訟中，王某主張物業(yè)于2010年年初通知其辦理訴爭房屋房產(chǎn)證，但因其沒時間故至今未辦理。二審訴訟中，王某稱2008年收到辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的通知后因其不在家沒有辦理產(chǎn)權(quán)證。

三、爭議焦點

本案核心問題在于未取得房屋所有權(quán)證的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力。

第一，對《合同法》第132條第1款如何認識。

《合同法》第132條第1款規(guī)定：“出賣的標的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分?！标P(guān)于該條規(guī)定的規(guī)范性質(zhì)，有人認為是效力性強制性規(guī)定，有人認為是管理性強制性規(guī)定，有人認為是無強制性的倡導(dǎo)性規(guī)定。①

第二，法律是否禁止未取得房屋所有權(quán)證，即未取得房屋所有權(quán)證而進行轉(zhuǎn)讓房屋的行為是否有效。有觀點認為沒有取得房屋所有權(quán)證不得轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓行為無效；有觀點認為轉(zhuǎn)讓行為有效，但出賣人承擔(dān)履行不能之違約責(zé)任的風(fēng)險。前者立足保護市場秩序的價值，后者立足保護交易安全的價值。

四、裁判要旨

一審法院經(jīng)審理認為：劉某與王某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。王某以其尚未取得房產(chǎn)證及房屋屬安置用房為由，主張房屋不能買賣，并要求解除協(xié)議，缺乏法律依據(jù)，不予支持。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。王某應(yīng)按約定將訴爭房屋登記到其名下，再為劉某辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。因王某無故拖延辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，故應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但劉某主張的違約金數(shù)額過高，具體數(shù)額由法院酌定。

據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第44條②、第60條③、第107條④、第114條⑤之規(guī)定判決：一、劉某與王某繼續(xù)履行雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》，王某于判決生效后二十日內(nèi)辦理北京市朝陽區(qū)世紀華僑城B區(qū)某幢某單元某號房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并于取得房屋所有權(quán)之日起二十日內(nèi)協(xié)助劉某辦理上述房屋的過戶手續(xù)；二、王某于判決生效后十日內(nèi)給付劉某違約金一萬元；三、駁回劉某其他訴訟請求；四、駁回王某的反訴請求。

王某不服，上訴至二審法院，請求撤銷原判，駁回劉某的訴訟請求，支持其反訴請求，理由是：訴爭房屋是農(nóng)村改造建設(shè)中所獲得的用于自身安置用房，不允許買賣，買賣協(xié)議應(yīng)當(dāng)無效；原審法院判令上訴人支付違約金是錯誤的。劉某同意原判。

二審法院經(jīng)審理認為：依法成立的合同受法律保護。劉某與王某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。王某以其尚未取得房屋所有權(quán)證及房屋屬安置用房為由，主張房屋不能買賣，并要求解除協(xié)議，未能提供相關(guān)證據(jù)予以證明，故原審法院認為其主張缺乏法律依據(jù)，未支持王某的反訴請求，系正確的，本院予以支持。關(guān)于劉某的訴訟請求，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。故王某應(yīng)按約定將訴爭房屋登記到其名下，再為劉某辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。現(xiàn)王某無故拖延辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原審法院酌情確定的違約金數(shù)額，并無不當(dāng)，本院予以支持。

據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第170條第1款第（一）項之規(guī)定判決：駁回上訴，維持原判。

注釋：

①朱江.《房屋買賣合同卷》，法律出版社，第70頁。

②《中華人民共和國合同法》第44條：“依法成立的合同，自成立時生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！?/p>

③《中華人民共和國合同法》第60條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)；當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)?！?/p>

④《中華人民共和國合同法》第107條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”

⑤《中華人民共和國合同法》第114條：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。”