我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問題的經(jīng)濟(jì)法思考

摘 要：在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，與群眾生活息息相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。近些年，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上漲、供需失調(diào)、政策失靈等宏觀調(diào)控問題受到廣泛關(guān)注。針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的問題，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，但是房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度反而遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他各類物價(jià)指數(shù)的漲幅，房?jī)r(jià)調(diào)控再次成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)。我國(guó)作為法治大國(guó)，法律手段的介入就顯得十分必要。本文針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問題做了淺析，通過研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的基本概述、現(xiàn)狀背景、產(chǎn)生原因，進(jìn)一步探究經(jīng)濟(jì)法方面的法律思考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；宏觀調(diào)控；經(jīng)濟(jì)法

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的法律概述

所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)就是從事包括房產(chǎn)、土地的租賃、出售、買賣和抵押等交易活動(dòng)的領(lǐng)域或場(chǎng)所`。房產(chǎn)是指包括了辦公樓、工地和居民住宅等作為生產(chǎn)資料的房屋和個(gè)人消費(fèi)而存在的房屋。所以，非居住用房產(chǎn)是市場(chǎng)中生產(chǎn)要素的一部分，居住用房產(chǎn)則是生活資料市場(chǎng)的重要組成部分，兩者共同構(gòu)成了房產(chǎn)市場(chǎng)。

目前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以劃分為：一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱（土地出讓市場(chǎng)），是國(guó)家壟斷市場(chǎng)，它主要是指土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，國(guó)家作為土地所有者將土地使用權(quán)投入市場(chǎng)運(yùn)行，在我國(guó)土地歸國(guó)家和農(nóng)村集體所有，而城市用地則歸國(guó)家所有。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者之間進(jìn)行的房地產(chǎn)商品經(jīng)營(yíng)交易市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)。它主要是指房地產(chǎn)的再次交易行為。

宏觀調(diào)控，即宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，是指政府為實(shí)現(xiàn)社會(huì)總需求與社會(huì)總供給之間的平衡，保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)增長(zhǎng)，而對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)控制。是從宏觀調(diào)控政策的主要目標(biāo)（經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、物價(jià)穩(wěn)定、充分就業(yè)和國(guó)際收支平衡）和工具（財(cái)稅和貨幣手段）來闡述宏觀調(diào)控。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控的主要手段也是貨幣政策和稅收政策，另外還包括土地調(diào)控手段。宏觀調(diào)控作為國(guó)家調(diào)節(jié)的一種方式，是國(guó)家為克服市場(chǎng)缺陷中的“盲目性、被動(dòng)性和滯后性”而出現(xiàn)的，它主要通過 計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)、法律手段來影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的總供給與總需求的總量平衡，其目的是實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的“協(xié)調(diào)、穩(wěn)定和發(fā)展”。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的原因與現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)程度高、帶動(dòng)性較強(qiáng)，毫無疑問的成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中不可或缺的重要組成部分。近些年來，城市發(fā)展速度加快，人民生活水平日益提高。首先帶來的就是房地產(chǎn)市場(chǎng)突飛猛進(jìn)的發(fā)展。當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也直接或者間接的帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。有發(fā)展就會(huì)出現(xiàn)矛盾，矛盾的解決就是當(dāng)下要面對(duì)的問題。

1998到2001年，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)先后經(jīng)歷了發(fā)展的寬松期、趨緊期、調(diào)整期、加壓期四個(gè)階段。2003年房地產(chǎn)成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，2004年國(guó)家明確規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，2005年既要控制房地產(chǎn)的投資速度又要限制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，2006年實(shí)行了宏觀調(diào)控的多元化，2007年提出了保障居民基本住房的宏觀調(diào)控理念。2011年我國(guó)正式進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的緊張期。由于房?jī)r(jià)脫離市場(chǎng)價(jià)格的普遍上漲，市場(chǎng)失靈，形成了房?jī)r(jià)的“泡沫現(xiàn)象”，國(guó)家與市場(chǎng)的關(guān)系收到了前所未有的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不合理，開發(fā)不合理要求國(guó)家要從大局出發(fā)實(shí)行全面的、高效的宏觀調(diào)控政策。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)就是要求經(jīng)濟(jì)自由。市場(chǎng)是具有盲目性和自發(fā)性的，市場(chǎng)環(huán)境滿足不了房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，上游產(chǎn)品的價(jià)格上漲，地方政府在一段時(shí)間內(nèi)過分的去追求GDP增高，我國(guó)的“人多地少”，境外資金的大量涌入等弊端因素逐漸暴漏。房?jī)r(jià)調(diào)控難，難在十分旺盛的剛性需求，難在寬松的貨幣環(huán)境，難在供地制度和管理的缺陷，難在居民缺乏投資渠道，難在保障房短缺、管理不善。面對(duì)種種的問題，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控中就起了十分重要的作用。宏觀調(diào)控是以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為基礎(chǔ)的，國(guó)家就是“有形的手”去調(diào)控。國(guó)家干預(yù)需要經(jīng)濟(jì)手段和行政手段相結(jié)合，充分發(fā)揮“法的作用”。我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是契約經(jīng)濟(jì)，就是法制經(jīng)濟(jì)。在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境中，需要相關(guān)法律制度的維護(hù)，具有良好的法制規(guī)范環(huán)境是解決各種焦點(diǎn)問題的重中之重。

三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問題的法律完善

通過法律營(yíng)造公平的制度環(huán)境，各市場(chǎng)主體才能真正地規(guī)范自己的市場(chǎng)行為，而有了法律的規(guī)范和保障，市場(chǎng)才能發(fā)揮資源配置的基礎(chǔ)性作用。通過通篇文章的分析，不難看出，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問題的解決離不開法律的保駕護(hù)航。

首先，針對(duì)金融調(diào)控法方面宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，依存于金融業(yè)。完善中央銀行的法律制度，規(guī)范央行發(fā)行貨幣的行為，保持央行獨(dú)立性?！胺康禺a(chǎn)泡沫”的解決需要對(duì)貨幣的信貸問題進(jìn)行總量控制，除了銀行信貸的途徑外采取多元化的融資渠道，完善房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的資金法制規(guī)范。其次，針對(duì)土地法的宏觀調(diào)控。土地是最基本的生產(chǎn)資料，是房地產(chǎn)開發(fā)的基本出發(fā)點(diǎn)。隨著科技的發(fā)展，生產(chǎn)的社會(huì)化，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前進(jìn)，政府在宏觀調(diào)控中起到最積極地作用，土地的供給、價(jià)格、開發(fā)問題不容忽視。地方性政府是徒弟的唯一供給者，需要改變壟斷性的土地供給結(jié)構(gòu)，改革現(xiàn)有的土地出讓形式，嚴(yán)格土地管理。再次，財(cái)稅法的宏觀調(diào)控。稅收法定原則是誰發(fā)的基本原則，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，不僅要有立法也要有改革。規(guī)范房地產(chǎn)稅法立法，進(jìn)行分稅制改革，使得財(cái)政支出注重實(shí)質(zhì)上的公平，房地產(chǎn)的發(fā)展更加趨于國(guó)際化和全球化的稅制標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)“稅”的作用力。最后，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控不是一朝一夕的，還需要放不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法、反壟斷法的相互作用。政策的不科學(xué)、不合理讓我們不得不盡快找到替代品來替代它。因此，我們有必要也有可能通過經(jīng)濟(jì)法的各項(xiàng)制度來取代現(xiàn)有不合理的政策，減少政策存在的負(fù)面影響。在這個(gè)過程中，經(jīng)濟(jì)法的各項(xiàng)制度可以被運(yùn)用以及完善來發(fā)揮更大的作用。

也許，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的持續(xù)，就是房地產(chǎn)穩(wěn)定的風(fēng)向標(biāo)，法律的介入，就是風(fēng)向標(biāo)的穩(wěn)定器。因?yàn)?，一旦?dòng)搖了房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控亦或是最大的不穩(wěn)定，一旦停止了法律的支持，一切就無從下手。

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作者簡(jiǎn)介：

李雙（1990.3.27～）女，漢族，吉林財(cái)經(jīng)大學(xué) 法學(xué)碩士。