“消費(fèi)”時代，讀懂房地產(chǎn)行業(yè)的真正“大拐點”

郭文婧）

李克強(qiáng)總理在2015年的政府工作報告，多次提及房地產(chǎn)領(lǐng)域，如“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，“把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”，以及將推進(jìn)信貸資產(chǎn)證券化以及住房公積金等領(lǐng)域改革。尤其是，今年的報告未使用“調(diào)控”等相關(guān)表述，一改近年來“房價回歸合理”這類的用詞，重提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，引起公眾熱議。對此，代表委員們在較勁，不少代表委員建議取消限購，而北京市常務(wù)副市長李士祥則表示，北京市住房限購不會取消，是永恒的；專家學(xué)者、市場人士的看法，總體上是以利好來看待，甚至有人認(rèn)為是“天大利好”，是與2008年“基調(diào)似曾相識”的全面支持，但也有代表委員“善意”提醒，穩(wěn)定住房消費(fèi)不等于維穩(wěn)高房價。那么，對2015年全國房地產(chǎn)市場走勢，我們究竟該進(jìn)行怎樣的判斷呢？

回到工作報告大背景解析政策文本

李克強(qiáng)總理的整場報告，提到最多的詞是“發(fā)展”，134次；其次是“改革”，86次，第三是“經(jīng)濟(jì)”，85次，第四是“建設(shè)”，75次。這很容易理解，因為總理在部署2015年工作時，就開宗明義，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“發(fā)展是硬道理，是解決一切問題的基礎(chǔ)和關(guān)鍵”，而我們面臨的形勢卻是，“我國經(jīng)濟(jì)下行壓力還在加大，發(fā)展中深層次矛盾凸顯，今年面臨的困難可能比去年還要大”。在此總體背景中，政府工作報告總共提到“住房”16次，集中體現(xiàn)在四個地方：

其一，在回顧2014年工作的總結(jié)中強(qiáng)調(diào)：“群眾對醫(yī)療、養(yǎng)老、住房、交通、教育、收入分配、食品安全、社會治安等還有不少不滿意的地方?！比罕妼Α白》俊辈粷M意的地方是非常多的，但就商品房市場而言，在總體供大于求的局面下，最不滿意的地方，毫無疑問就是價格了，大漲，沒房的人更不滿，大降，買了房的人也很不滿。

其二，在談“把改革開放扎實推向縱深”時強(qiáng)調(diào)：“繼續(xù)推進(jìn)科技、教育、文化、醫(yī)藥衛(wèi)生、養(yǎng)老保險、事業(yè)單位、住房公積金等領(lǐng)域改革?！焙翢o疑問，住房公積金可通過支持住房消費(fèi)、提升則富效應(yīng)和部分替代預(yù)防性儲蓄以提振消費(fèi)?！蹲》抗e金管理條例》的修訂工作已經(jīng)提上議事日程，增值收益歸屬、使用范圍、管理方式等可能會有大的改革。改革之后，支持住房消費(fèi)的功能毫無疑問會更充分，畢竟在2014年io月29目的國務(wù)院常務(wù)會議上，總理就要求“放寬提取公積金支付房租條件”，但提振的消費(fèi)絕不僅僅是住房消費(fèi)。

其三，在談“協(xié)調(diào)推動經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長和結(jié)構(gòu)優(yōu)化”時強(qiáng)調(diào)：“加快培育消費(fèi)增長點…一促進(jìn)養(yǎng)老家政健康消費(fèi)，壯大信息消費(fèi)，提升旅游休閑消費(fèi)，推動綠色消費(fèi)，穩(wěn)定住房消費(fèi)，擴(kuò)大教育文化體育消費(fèi)”。相比于其它方面充滿“正能量”的用詞，唯獨(dú)住房消費(fèi)使用的是“穩(wěn)定”這個中性詞。在6個方面的并列中，在“培育增長點”之下，理解“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，可能更多地就需要從“結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的角度出發(fā)了，更需要打開住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)之外的想象空間，如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，甚至是互聯(lián)網(wǎng)化的高科技綠色地

其四，也是最集中的一段，就是在談“加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度”時，除了列出相關(guān)指標(biāo)性任務(wù)外，強(qiáng)調(diào)“住房保障逐步實行實物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。對居住特別困難的低保家庭，給予住房救助。堅持分類指導(dǎo)，因地施策，落實地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

置于整個工作報告中，基于房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的特殊地位，可謂總體利好。實際上，這種利好2014年以來，已經(jīng)通過松綁限購、放松房貸、2014年9月央行新政、降息降準(zhǔn)得到了體現(xiàn)，但我們注意到，這些利好卻沒有官方承認(rèn)是在救市，而是強(qiáng)調(diào)回歸市場化。2015年，繼續(xù)的政策利好，也是顯而易見的，但思路將繼續(xù)圍繞“讓市場在資源配置中起決定性作用”的不搞“強(qiáng)刺激”的“克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”，房市的最大公約數(shù)就是“穩(wěn)定”。但“堅持分類指導(dǎo)”，一方面，意味著住房消費(fèi)的有些領(lǐng)域，將基本完全市場化；另一方面，也意味著樓市將繼續(xù)分化，即使一些地方政府將“把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”的政策發(fā)揮到最大化，一些三、四線城市的房市，也未必會向上穩(wěn)定，向下穩(wěn)定也是不能排除的。

核心是正確理解“住房消費(fèi)”

針對總理工作報告中的“住房消費(fèi)”，中國社科院金融研究所研究員易憲容則提出了問題：住房消費(fèi)是絕大多數(shù)居民消費(fèi)最為重要的內(nèi)容，但在現(xiàn)行的國家統(tǒng)計局的報表中，中國住房從來就不是消費(fèi)，而是投資，如果這樣，中國居民住房消費(fèi)如何來穩(wěn)定？確實如此，根據(jù)國家統(tǒng)計局的規(guī)定，住房消費(fèi)是指，當(dāng)住房用于居民居住時，租住的，其租金計入承租人的消費(fèi)支出；自住的，比照相應(yīng)市場價格，以虛擬房租形式計入房屋所有人的最終消費(fèi)。也就是說，住房消費(fèi)僅是指居民所支付的房租，這實際上導(dǎo)致了兩個問題，其一，由于我國住房供應(yīng)的復(fù)雜現(xiàn)實，房屋租賃市場還不發(fā)達(dá)，會導(dǎo)致房租的真實數(shù)據(jù)難以統(tǒng)計，或者統(tǒng)計數(shù)據(jù)失真；其二，導(dǎo)致購買房子是投資而不是最終消費(fèi)，我國的房地產(chǎn)市場長期異化為投資市場。

按照國際慣例，能源、汽車貸款、休閑娛樂、寵物、運(yùn)動器材、俱樂部會員卡、私人交通等，都是計入CPI權(quán)數(shù)的。比如美國，住房消費(fèi)就占CPI權(quán)數(shù)的30%左右，具體又包括房租、外出居住支出、房屋保險、自有住房的虛擬租金四項。而我國的CPI編制，這還帶有計劃經(jīng)濟(jì)鮮明的遺跡，教育消費(fèi)、醫(yī)療保健消費(fèi)、住房消費(fèi)等基本還沒有完全反映其中。在2015的政府工作報告中，并沒有將房地產(chǎn)問題單獨(dú)論述，而是與其它5大消費(fèi)并列，融入了“把改革開放扎實推向縱深”、“協(xié)調(diào)推動經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長和結(jié)構(gòu)優(yōu)化”、“加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度”之中，這可能就需要我們摒棄傳統(tǒng)觀念，以國際慣例的思維來對待“住房消費(fèi)”這個概念，對待“穩(wěn)定”這一政策的價值訴求。

首先，房屋是一種耐用品，且具有升值可能性，買賣房子在國際上均計入投資范疇而不是消費(fèi)范疇。所以，我們得承認(rèn)，盡管住房交易對住房消費(fèi)的貢獻(xiàn)顯而易見，但“住房消費(fèi)”終究不等于“住房交易”。也就是說，穩(wěn)定住房消費(fèi)，政府也會注重住房的合理消費(fèi)結(jié)構(gòu)，并不等于一味追求住房交易，更不會一味鼓勵投資投機(jī)型購房。因此，后續(xù)相關(guān)政策的取向，也極可能圍繞消費(fèi)進(jìn)行，而不是圍繞交易進(jìn)行，房地產(chǎn)市場“崩盤論”盡管可休矣，但房地產(chǎn)商期待的“強(qiáng)刺激”可能未必如期而至，“穩(wěn)定住房消費(fèi)”真的并不等于“維穩(wěn)高房價”。

市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，這實際上意味著在“讓市場在資源配置中起決定性作用”的思維框架中，我國的房地產(chǎn)市場將面臨著性質(zhì)轉(zhuǎn)型，即房地產(chǎn)市場正在由過去投機(jī)投資為主導(dǎo)的住房市場，向消費(fèi)為主導(dǎo)的住房市場轉(zhuǎn)型，將逐步成為一個改善全體居民居住條件的市場。只有這樣，主要依靠經(jīng)濟(jì)和法律杠桿讓房地產(chǎn)市場按市場規(guī)律調(diào)整，才能真正實現(xiàn)“平穩(wěn)健康發(fā)展”的目標(biāo)，否則，就只能繼續(xù)依靠行政手段，試圖達(dá)到“持續(xù)健康發(fā)展”的目標(biāo)。

房企應(yīng)在“大拐點”前著眼長遠(yuǎn)

房地產(chǎn)市場的主題變?yōu)椤跋M(fèi)”，體現(xiàn)了政府工作報告對房地產(chǎn)態(tài)度真正的“大拐點”，也就意味著房地產(chǎn)的“軟著陸”不遠(yuǎn)了。房地產(chǎn)什么時候“軟著陸”，這又與我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的“軟著陸”息息相關(guān)。但在雙“軟著陸”的“新常態(tài)”下，最后只有20%的開發(fā)商會活下來，并非是危言聳聽，這也是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果。

我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的“軟著陸”，在總理的政府工作報告中，已經(jīng)通過“互聯(lián)網(wǎng)+”、“創(chuàng)客”、“雙引擎”、“中國制造2025”等新詞傳遞了施政新思路。但這需要一個過程，盡管用經(jīng)濟(jì)減速換結(jié)構(gòu)調(diào)整空間，對經(jīng)濟(jì)下行的容忍度加大，將2015年的GDP增長目標(biāo)降到了7%， 但考慮到“穩(wěn)增長也是為了保就業(yè)”，以及房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，對穩(wěn)增長的拉動力，在信貸、財政、稅收等層面出臺也惠及到房地產(chǎn)市場的政策性“微刺激”，概率是較大的。一些地方政府，在“分類指導(dǎo)”、“因地施策”、“支持居民自住和改善性住房需求”的旗號之下，出臺“強(qiáng)刺激”的救市政策，也是有可能的。

然而，從3月1日起正式開始施行的《不動產(chǎn)登記暫行條例》，也將為房地產(chǎn)市場的“軟著陸”打下堅實基礎(chǔ)。按照規(guī)劃，不動產(chǎn)登記2017年就會全面運(yùn)行，到2018年完成，登記機(jī)構(gòu)、簿冊、依據(jù)和信息平臺將實現(xiàn)全國“四統(tǒng)一”。那么，從不動產(chǎn)統(tǒng)一登記到房地產(chǎn)稅出臺有多遠(yuǎn)？全國政協(xié)委員、則政部副部長朱光耀在兩會期間接受媒體采訪時表示，目前由全國人大牽頭、則政部配合的房地產(chǎn)稅立法工作正在研究過程中。因為在這一次的人大會上，新聞發(fā)言人傅瑩已經(jīng)明確表示，“總的目標(biāo)是要在2020年之前，全面落實稅收法定原則”。鑒于房產(chǎn)稅的重要性，以及不動產(chǎn)統(tǒng)一登記全面實施的進(jìn)度，房產(chǎn)稅的出臺也就極可能會在2020年前后。如果經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級順利的話，伴隨“中國制造2025”也一定會出臺。房產(chǎn)稅的出臺，我國的房地產(chǎn)市場也就將真正進(jìn)入“新常態(tài)”，回歸消費(fèi)為主導(dǎo)的住房市場，走上健康發(fā)展的軌道。

盡管房產(chǎn)稅目前的影響仍然停留在人們的心理層面，但受此影響，從2014年12月開始，部分城市的二手房源就有了較大幅度的增加。拋開反腐之下官員拋售房產(chǎn)不論，資本定會在期間掀起風(fēng)浪以出貨潛逃，特別是那些熱點、一線城市，那些人口流入的城市，房價出現(xiàn)階段性上漲、甚至是暴漲的局面，可能性并不能完全排除。但即使如此，對房企來說，也只是轉(zhuǎn)型升級難能可貴的機(jī)遇期，而不能沉湎于昨日的美夢。如果房企能夠圍繞“消費(fèi)”苦練內(nèi)功，升級產(chǎn)業(yè)模式、競爭模式、盈利模式等，強(qiáng)化品質(zhì)與品牌，以新思維搞房地產(chǎn)，俘獲消費(fèi)者的心，就極可能迎接又一個春天，找到屬于自己的黃金時代；但如果房企仍然只想賺快錢，不保證現(xiàn)金流，盲目拿地擴(kuò)張，就難以適應(yīng)樓市新常態(tài)，死得很慘，也許就是宿命了。