淺談房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理與運營管理的關(guān)系

張喜華

【摘 要】營運資金管理對于企業(yè)目標(biāo)價值的實現(xiàn)影響重大，提高營運資金管理，有效控制營運資金資本的運作，促進(jìn)企業(yè)開源節(jié)流，加強成本控制、提高營運資金收益，才能保證企業(yè)目標(biāo)價值的實現(xiàn)。本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理中存在的問題，提出了針對性有效的策略方案。

【關(guān)鍵詞】營運資金；財務(wù)管理；企業(yè)目標(biāo)

一、房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理與運營管理的關(guān)系

營運資金即總營運資本，指一個企業(yè)投放體現(xiàn)在流動資產(chǎn)上的資金，其表現(xiàn)形式包括：現(xiàn)金、其他貨幣資金、其他應(yīng)收款、應(yīng)收賬款、存貨等。營運資金管理是指統(tǒng)籌安排管理企業(yè)的資金運用和營運資金籌措，是企業(yè)財務(wù)管理的重要組成部分，對企業(yè)利潤考核目標(biāo)實現(xiàn)有著重大影響作用。

良好有效的營運資金管理已全過程貫穿企業(yè)運營管理全過程，企業(yè)運營管理控制的關(guān)鍵目標(biāo)包括質(zhì)量、成本、時間及柔性。行之有效的運營管理措施及策略，可以提高企業(yè)的營運資金管理水平，有效控制營運資金資本的運作，促進(jìn)企業(yè)開源節(jié)流，加強成本控制、提高營運資金收益，更而保證企業(yè)目標(biāo)價值的實現(xiàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)的營運資金管理更是具有其鮮明特色及代表性，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力和成長能力直接與營運資金的體現(xiàn)為正比例變動關(guān)系，所以加強存貨周轉(zhuǎn)，減少流動資產(chǎn)占用資金，加快資產(chǎn)變現(xiàn)速度，增加流動性，都可以增加企業(yè)的盈利能力，降低經(jīng)營風(fēng)險。

對于營運資金體現(xiàn)形式的總體規(guī)模大小及其內(nèi)部的結(jié)構(gòu)安排，也表明了企業(yè)管理者對于收益性、流動性和風(fēng)險的選擇。對房地產(chǎn)行業(yè)來說，營運資金更主要是流動資產(chǎn)相對較多，負(fù)債較大的特點，經(jīng)營風(fēng)險與財務(wù)風(fēng)險相應(yīng)較高。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理存在的問題表現(xiàn)及其原因

1.房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理容易出現(xiàn)的問題

對于房地產(chǎn)企業(yè)，營運資金管理出現(xiàn)問題，主要在以下幾個方面體現(xiàn)，相應(yīng)也給企業(yè)帶來不良影響：

（1）貨幣資金

貨幣資金賬面金額較大，占流動資產(chǎn)比重較高，且貨幣資金額隨機(jī)變化性比較大，工程進(jìn)度款的正常支付受到影響；銷售回款中在銀行暫扣的按揭保證金，未及時提交資料備案辦理解押手續(xù)，這部分不可動用資金在一定時期內(nèi)不能及時解除限制；可動用資金往往都是以活期形式單一方式存放在銀行，未靈活運用多種方式提高其資金收益。

（2）應(yīng)收賬款

主要是應(yīng)收賬款占用比重大，且應(yīng)收時期長，未定期催收促進(jìn)資金回籠，造成壞帳損失的可能性加大，同時營運資金回收困難，增加了機(jī)會成本。

（3）存貨

存貨是房地產(chǎn)企業(yè)占比重最大的資產(chǎn)。存貨分類主要有在建產(chǎn)品及待售庫存商品，銷售緩慢，待售庫存商品的營運資金占用過多，造成營運資金停滯，增加營運資金成本高，周轉(zhuǎn)遲緩。

（4）應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款

這些短期商業(yè)負(fù)債占流動負(fù)債比重不高，未多加利用這些容易取得、靈活性大、資金成本低（某些情況下還可能是免費的）的商業(yè)信用，無形中也浪費了一種無息的可以經(jīng)常性的籌資手段。

（5）銀行短期借款

未對短期借款的使用情況和金額大小進(jìn)行核實并有效管理，因營運資金管理不妥，資金問題未及時償還到期銀行債務(wù)。因為銀行短期借款的營運資金成本一般會高于短期融資債券及商業(yè)信用，可能會構(gòu)成短期借款內(nèi)憂外患，造成企業(yè)營運資金周轉(zhuǎn)困難，甚至財務(wù)危機(jī)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理中存在問題的原因

（1）管理者對營運資金的管理意識不強，營運資金的控制未規(guī)范有效

企業(yè)管理層過于集中管理權(quán)利，企業(yè)各部門之間不能有效溝通協(xié)調(diào)經(jīng)營信息，資金管理團(tuán)隊專業(yè)水平有待于提高等，也體現(xiàn)了管理者對營運資金的認(rèn)識不足或輕視。相應(yīng)企業(yè)的財務(wù)管理監(jiān)督機(jī)制也相對薄弱，降低了對營運資金管理控制有效性。如缺少對現(xiàn)金管理的必要管理制度，導(dǎo)致現(xiàn)金使用沒有規(guī)范性，管理混亂；為調(diào)節(jié)利潤而人為利用賒銷，分期收款等銷售方式，但沒有相應(yīng)合理配置現(xiàn)有的資金及業(yè)務(wù)資源，致使企業(yè)賬面應(yīng)收賬款巨大且長期掛帳，若催收不及時或拖欠嚴(yán)重不能收回，壞賬增加也未及時處理，相應(yīng)降低資金的周轉(zhuǎn)效率。

（2）營運資金預(yù)算體系不夠科學(xué)完善，財務(wù)管理團(tuán)隊的管理水平參差不齊

行之有效的營運資金管理體系，可以有效保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的有序進(jìn)行，也對企業(yè)各業(yè)務(wù)流程進(jìn)行監(jiān)督、控制、審計及考核提供有力依據(jù)。

制度執(zhí)行是通過人完成的，財務(wù)管理團(tuán)隊的管理水平及綜合素質(zhì)的高低，很大程度上影響企業(yè)對營運資金的管理有效性。制定科學(xué)的營運資金管理制度，對營運資金管理過程進(jìn)行動態(tài)地有效監(jiān)督、控制、分析，這對于企業(yè)財務(wù)管理團(tuán)隊的綜合素質(zhì)和專業(yè)能力都有很高的要求。

（3）營運資金結(jié)構(gòu)不夠合理有效

目前很多企業(yè)會很重視營運資金的安全，在努力降低流動資金的占用的同時，力保企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營運作的資金需求保證，但卻很容易忽視對營運資金結(jié)構(gòu)的管理。不合理的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)導(dǎo)致了不合理的營運資金結(jié)構(gòu)，不僅會造成企業(yè)流動資金匾乏，也相應(yīng)影響企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營，最終也無形降低了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤。所以，合理調(diào)整流動資產(chǎn)和流動負(fù)債的比例，通過資產(chǎn)資本化優(yōu)化選擇適合企業(yè)自身發(fā)展的營運資金結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)和保持企業(yè)的良好發(fā)展?fàn)顩r，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理的建議

站在企業(yè)運營管理角度，對營運資金的管理目標(biāo)要求：合理控制現(xiàn)金流量，保證正常營運資金需求，保持足夠的短期償債能力，讓企業(yè)的經(jīng)營安全、健康順利開展；提高營運資金利用效率，節(jié)約營運資金使用成本同時創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益；加強營運資金的管理能力，防范現(xiàn)金風(fēng)險于未然。

1.健立健全營運資金預(yù)算管理體系

樹立科學(xué)的企業(yè)營運資金管理新觀念，完善營運資金的預(yù)算管理體系，加強風(fēng)險意識，重視企業(yè)經(jīng)營預(yù)算，加強對資金流量的預(yù)算，重點控制現(xiàn)金流量，分析預(yù)測企業(yè)現(xiàn)金流量的變化，合理確定現(xiàn)金持有量，嚴(yán)格限制預(yù)算資金支出，跟進(jìn)監(jiān)控大額資金的運用。endprint

2.加強財務(wù)管理團(tuán)隊建設(shè)

制度是通過人來執(zhí)行實施的，加強財務(wù)管理團(tuán)隊建設(shè)，提高財務(wù)人員的專業(yè)水平技能，增強其財務(wù)分析能力，從而加強企業(yè)對營運資金的管理。更要注重財務(wù)管理人員的職業(yè)道德教育，也通過輪崗制度，防范財務(wù)人員舞弊徇私，有效保證會計信息的準(zhǔn)確性、營運資金管理的安全性，從而有利于實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3.合理優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，營運資金的事前預(yù)測管理

營運資金預(yù)測是對根據(jù)企業(yè)實際情況進(jìn)行合理預(yù)測現(xiàn)金流量需求，并對需求進(jìn)行科學(xué)的量化。預(yù)算使企業(yè)能預(yù)測風(fēng)險，及時得到營運資金的各種信息，及時采取措施，防范風(fēng)險，提高效益。同時，預(yù)算也可以協(xié)調(diào)企業(yè)各部門的工作，提高內(nèi)部協(xié)作的效率。

資金預(yù)算涉及公司全層級全業(yè)務(wù)，公司運營目標(biāo)計劃、部門進(jìn)度計劃的準(zhǔn)確性直接影響著營運資金預(yù)算：公司的長短期發(fā)展目標(biāo)、戰(zhàn)略方向?qū)I運部門的具體工作目標(biāo)起著指導(dǎo)作用，相應(yīng)落實制定各總量和明細(xì)的指標(biāo)計劃；各部門也根據(jù)目標(biāo)要求上報預(yù)算進(jìn)度計劃；營運資金部相應(yīng)匯總分析各部門的進(jìn)度預(yù)算計劃后，匯總分析公司營運資金整體及各階段的供求情況，統(tǒng)籌營運資金安排。

4.營運資金管理過程的事中監(jiān)督與控制

營運資金事中監(jiān)督與控制是通過實施跟蹤過程監(jiān)督，也是對下一定時期的資金預(yù)測，需要根據(jù)實時實際情況做更準(zhǔn)確更有效的調(diào)整，從而保證公司既定目標(biāo)的實現(xiàn)。

針對房地產(chǎn)行業(yè)，財務(wù)部門更應(yīng)關(guān)注以下幾個方面：

（1） 流動資產(chǎn)項目的管理

①貨幣資金的管理：提高貨幣資金的收益性。相對于房地產(chǎn)行業(yè)，一定時期內(nèi)賬面貨幣資金較多，并多以活期形式存放，可以根據(jù)企業(yè)的實際情況而靈活采取多種方式：如七天內(nèi)定期存款/通知存款、集團(tuán)內(nèi)部調(diào)劑往來、甚至也可以參與營銷策略，為客戶提供首付，增加銷售簽約達(dá)成。

②存貨的管理：增加銷售簽約銷量，減少企業(yè)庫存，提高企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率。銷售簽約成交量的多少直接決定企業(yè)銷售現(xiàn)金回款金額。銷售部門的業(yè)務(wù)的考核目標(biāo)是否合理，是否達(dá)成，是否需要根據(jù)宏觀市場環(huán)境綜合因素調(diào)整目標(biāo)計劃；營銷推廣方案是否如期進(jìn)行，是否能達(dá)到預(yù)期效果？影響客戶成交量因素有哪些及是否有應(yīng)對措施？

③應(yīng)收賬款的管理：房地產(chǎn)的應(yīng)收款主要是占了很大比重。針對這部分回款，首先是對按揭合作銀行的選擇考慮：按揭政策的優(yōu)惠包括按揭額度的多少、按揭利率是否優(yōu)惠、按揭審核程序是否嚴(yán)格、審核流程的時間長短、保證金比率的大小等。選擇有實力，體現(xiàn)健全，關(guān)系良好的銀行合作，實時維護(hù)銀行及客戶關(guān)系，及時掌握銀行按揭政策，按時跟進(jìn)按揭資料按要求完整提交，跟進(jìn)后續(xù)審批手續(xù)的完成，保證按揭金額及時放款，提高營動資金成本收益。銀行不可動用資金的及時解除：針對保證金的解除凍結(jié)，會同客服部跟進(jìn)客戶房產(chǎn)證的辦理及備案；針對銀行按揭已放款的不可動用凍結(jié)金額，會同銷售部遞交房產(chǎn)證辦理資料進(jìn)窗備案手續(xù)，實時解決備案資料不齊問題，縮短在銀行放款金額凍結(jié)時間。

（2）流動負(fù)債項目的管理

①商業(yè)信用管理：應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款是房地產(chǎn)企業(yè)通常能享受到的信用政策之一。在保證工程進(jìn)度工期的正常進(jìn)行的基礎(chǔ)上盡量利用商業(yè)信用。在適當(dāng)情況下（如臨時性資金需求、季節(jié)性資金需求等），可選擇就是將應(yīng)付賬款展延，首先須取得供貨方的支持。再慎重考慮以短期借款、長期借款或自有資金支持進(jìn)行結(jié)構(gòu)安排。

②銀行借款的管理：在以下方面具體實施：最佳資本結(jié)構(gòu)的確定，資本市場籌資的現(xiàn)金流入管理，銀行融資的現(xiàn)金流入管理，資本金投入、投資收益等的現(xiàn)金流入管理，信用管理對現(xiàn)金流入的影響。

5.營運資金管理的事后分析總結(jié)

分析總結(jié)的內(nèi)容主要：最佳現(xiàn)金持有量預(yù)測，企業(yè)經(jīng)營管理中的現(xiàn)金流量預(yù)算——年度、季度、月度、周等與實際運營結(jié)果的差異分析，通過對經(jīng)營活動也對投、融資活動營運現(xiàn)金流量的計算，分析企業(yè)償債能力、經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量中存在的問題。

在階級性計劃時間內(nèi)完成具體目標(biāo)后，不僅是針對性總結(jié)企業(yè)的考核指標(biāo)的完成情況，還是對分解在企業(yè)日常業(yè)務(wù)中管理執(zhí)行出現(xiàn)的問題進(jìn)行定量和定性的分析總結(jié)，有利于優(yōu)化方案措施，避免問題再發(fā)生。并且動態(tài)的分析總結(jié)貫穿于整個管理過程中，即時發(fā)現(xiàn)問題提出措施提高效率，進(jìn)而也改進(jìn)優(yōu)化下一步計劃方案。

總之，營運資金就是企業(yè)營運所需要的資金，能應(yīng)對和防范經(jīng)濟(jì)危機(jī)。以營運資金管理為主導(dǎo)核心，加強資金運用和資金籌措管理，充分利用商業(yè)信用和財務(wù)杠桿作用，解決資金短期周轉(zhuǎn)困難，同時保持適度的銀行借款，提高權(quán)益性資本報酬率。強化營運資金管理，加快現(xiàn)金、存貨和應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度，減少資金的不合理的浪費占用，最大限度地降低資金成本。在考慮風(fēng)險承受的前提下，以最小的投入獲得最大的產(chǎn)出。這就是營運營理的核心目標(biāo)，保證和提高企業(yè)的市場生存力、競爭力，從而實現(xiàn)企業(yè)的整體目標(biāo)價值。

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