房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中敏感性分析方法分析

■柯碧青 ■莆田市房地產(chǎn)管理中心，福建 莆田 351100

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，不確定性的分析是研究和估計(jì)相關(guān)決策方案事前難以控制的外部因素和影響，是眾多決策方法中最常見(jiàn)的一種。利用對(duì)一些不確定因素進(jìn)行分析，從而降低企業(yè)投產(chǎn)后由于得不到預(yù)期的利益而造成的虧損。而敏感性分析就是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)決策中經(jīng)常用到的一種不確分析方式，通過(guò)對(duì)幾個(gè)變化相對(duì)較大的特定因素進(jìn)行評(píng)估，并計(jì)算出這些因素會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成的影響，找出其中的敏感因素，將其作為重點(diǎn)來(lái)進(jìn)行控制，以降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

1 敏感分析方法

1.1 敏感性分析的定義

敏感性分析就是相關(guān)人員在很多不確定性因素中，找到嚴(yán)重影響到相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益的敏感性因素，以此為依據(jù)來(lái)對(duì)項(xiàng)目所能承受的風(fēng)險(xiǎn)范圍進(jìn)行判斷的一種不確定的分析方式。

1.2 敏感性分析方法的步驟

(1)對(duì)具體要進(jìn)行敏感分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行確定。敏感性分析一般是針對(duì)一個(gè)或者幾個(gè)效益的指標(biāo)，然后找出這些指標(biāo)所對(duì)應(yīng)的敏感性因素，具有很強(qiáng)的針對(duì)性，要求進(jìn)行分析時(shí)必須有一個(gè)定量的指標(biāo)，來(lái)對(duì)敏感性因素對(duì)項(xiàng)目效益指標(biāo)的影響程度進(jìn)行反映，其中較為常見(jiàn)的有:方案凈現(xiàn)值、投資的回收期以及內(nèi)部的收益效率等［1］。

(2)對(duì)不確定因素進(jìn)行選定。對(duì)不確定因素進(jìn)行選定，并對(duì)其變化的范圍進(jìn)行設(shè)定，具體應(yīng)該從以下兩個(gè)方面進(jìn)行考量:①在這些因素可能發(fā)生變化的范圍內(nèi)，對(duì)投資的效果會(huì)有較大的影響。②這些因素自身可能會(huì)發(fā)生較大的變化。

(3)計(jì)算出各項(xiàng)不確因素可能會(huì)給經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)帶來(lái)的影響程度。在計(jì)算出各項(xiàng)不確因素可能會(huì)給經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)帶來(lái)的影響程度的過(guò)程中，要假設(shè)這些不確定因素是不會(huì)發(fā)生變化的，然后利用敏感性分析或者圖表，將這些不確定因素的變動(dòng)情況和分指指標(biāo)所對(duì)應(yīng)的數(shù)量反映出來(lái)，以便對(duì)敏感性因素進(jìn)行確定。

(4)對(duì)敏感性因素進(jìn)行確定。在對(duì)敏感性因素進(jìn)行確定時(shí)，可以用以下兩種方分析:①相對(duì)的測(cè)定方法，就是對(duì)在同一幅度上的因素發(fā)生的變動(dòng)對(duì)分析指標(biāo)帶來(lái)的影響進(jìn)行比較，而對(duì)因素的敏感程度進(jìn)行判斷。②絕對(duì)的測(cè)定方法，就是對(duì)降低投資效果的方向進(jìn)行調(diào)整，分析其因素在相關(guān)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)是可取程度，如果相關(guān)的項(xiàng)目無(wú)法接受，那么這個(gè)因素就屬于敏感因素［2］。

(5)繪制相關(guān)的敏感分析圖，并對(duì)相關(guān)方案進(jìn)行分析。繪制出敏感性的分析圖表，將其中一個(gè)評(píng)價(jià)指評(píng)作為縱坐標(biāo)，將不確定因素的變化作為橫坐標(biāo)，對(duì)繪制出來(lái)的分析圖進(jìn)行分析，以對(duì)不確定因素進(jìn)行確定。相關(guān)人員再結(jié)合這些不確定因素發(fā)生的可能性，對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行測(cè)定，并采取相應(yīng)的預(yù)防控制措施。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析中敏感性分析方法的彈性應(yīng)用

2.1 敏感生分析的類型

(1)單因素的敏感性分析。單因素敏感性分析就是指每一次運(yùn)行中只有其中一個(gè)參數(shù)會(huì)發(fā)生變化，其余任何參數(shù)都不會(huì)發(fā)生變化的敏感性分析方式。

(2)多因素的敏感性分析。多因素敏感性分析就是指對(duì)各種可能出現(xiàn)不同變動(dòng)幅度的因素的多種組合，并對(duì)各種因素可能給相關(guān)項(xiàng)目帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效果影響程度進(jìn)行分析。

2.2 敏感性分析的指標(biāo)

(1)敏感度的系數(shù)。敏感度系數(shù)就是指項(xiàng)目的效益指標(biāo)變化發(fā)生的百分率和其不確定因素的變化百分率之間的比例。敏感度的系數(shù)越高，則證明該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益對(duì)其不確定因素的敏感度也就越高，這就提醒相關(guān)要員應(yīng)該對(duì)其不確定因素進(jìn)行重視，以免其給項(xiàng)目的效益造成較大程度的影響，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定的損失。

(2)臨界點(diǎn)。這里所說(shuō)的臨界點(diǎn)，就是指不確定因素所發(fā)生的極限性變化，也就是說(shuō)這個(gè)不確定因素讓項(xiàng)目財(cái)務(wù)的內(nèi)部收益率和基準(zhǔn)的收益率時(shí)之間的變化百分率是相等的。也可將臨界點(diǎn)看作是項(xiàng)目所允許的不確定因素朝一利方向發(fā)展變化的一個(gè)極限值，所設(shè)定的基準(zhǔn)收益率直接影響著臨界點(diǎn)的的高低。在一定程度的基準(zhǔn)收益率之下，臨界點(diǎn)越低，說(shuō)明該因素可能給項(xiàng)目效益指標(biāo)帶來(lái)的影響就越大，該項(xiàng)目對(duì)該不確定因素的敏感度也就越高［3］。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中敏感性分析中存在的問(wèn)題

當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)經(jīng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中敏感性分中所存在的問(wèn)題，大致有以下幾個(gè)方面:(1)在使用敏感性分析方法的過(guò)程里，敏感度的系數(shù)計(jì)算量比較，而且相對(duì)繁瑣，尤其是在現(xiàn)實(shí)情況中，一部分不確定因素有可能在同一時(shí)間發(fā)生變化，從而造成了龐大且繁瑣的計(jì)算量。(2)在傳統(tǒng)的敏感性分析方式中，某些不確定因素的敏感度系數(shù)，是評(píng)價(jià)指標(biāo)基本方案相對(duì)的變化率除以該不確定因素變化的機(jī)率所得到的，這種情況下算出來(lái)的計(jì)算結(jié)果，只是一種平均值，缺少一定的準(zhǔn)確性，無(wú)法給房地產(chǎn)項(xiàng)目中經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析提供必要的依據(jù)。(3)在計(jì)算的過(guò)程中，沒(méi)有對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)中相對(duì)的不確定因素進(jìn)么充分的考慮，沒(méi)有選用不確定因素變化中適當(dāng)?shù)牡姆戎祵?duì)其因素進(jìn)行敏感性分析。(4)在計(jì)算的過(guò)程中，選擇用了不確定因素中變化的相對(duì)幅度值，但在實(shí)際情況中，房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)還存著很多不確定性的因素，且這些不確定因素可能會(huì)出現(xiàn)的變化有無(wú)數(shù)種，面對(duì)這樣復(fù)雜的情況，只靠對(duì)幾種固定的變化幅度來(lái)對(duì)敏感度系數(shù)進(jìn)行計(jì)算，在說(shuō)服力和準(zhǔn)確上都有著很大的欠缺。

4 探索房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的敏感性分析方法

在經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)中彈性分析有著很重要的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義，能夠直接延伸到房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)敏感性分析的領(lǐng)域中，給相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)提供了改進(jìn)敏感性分析計(jì)算過(guò)程的有利條件，讓房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作效率和準(zhǔn)確度都有大幅度的提高。如某一個(gè)房地產(chǎn)公司有一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，可以先對(duì)該項(xiàng)目的投資額、折現(xiàn)率以及年收入假設(shè)成為該項(xiàng)目的主要敏感性因素。以此為依據(jù)，利用單因素敏感性分析方法試著對(duì)該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行相關(guān)的分析:①敏感性因素和分析指標(biāo)同樣是按照上文中的不確定性因素來(lái)進(jìn)行設(shè)定，不確定因素依舊是:年收入、投資額，而分析指標(biāo)也同樣是該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值［4］。②對(duì)該項(xiàng)目的敏感性指標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)的計(jì)算，先對(duì)決策基本方案中的NPV 進(jìn)行計(jì)算，之后對(duì)彈性分析方法進(jìn)行充分的運(yùn)用，來(lái)對(duì)其敏感度的系數(shù)進(jìn)行計(jì)算。③對(duì)該項(xiàng)目的臨界值進(jìn)行計(jì)算。④將敏感性分析的過(guò)程和結(jié)果以圖表的形式繪制出來(lái)。⑤結(jié)合圖表對(duì)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益及不確定因素對(duì)該項(xiàng)目效益的影響程度進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。這樣就可以在敏感性分析表中準(zhǔn)確的看出，該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值指標(biāo)對(duì)其年收入變化的敏感程度。

5 結(jié)束語(yǔ)

總之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，將敏感性分析法和經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)中的彈性分析法進(jìn)行有效的結(jié)合，可以在很大程度上對(duì)敏感性分析法中的計(jì)算過(guò)程進(jìn)行改進(jìn)，讓其計(jì)算的效率和準(zhǔn)確相對(duì)的提高，并能夠針對(duì)不同的指標(biāo)，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行連續(xù)性分析，在實(shí)際的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)起到了很大的作用。

［1］高為民.房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中敏感性分析方法探綜［J］.價(jià)值工程，2014，9(23):308.

［2］陳梓煒，李圓.多因素敏感性分析在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的應(yīng)用［J］.價(jià)值工程，2014，18(33):130 -131.

［3］解繼超，鄧曉盈，朱海濤.基于SVM 的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)決策風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及敏感性分析［J］.價(jià)值工程，2014，15(29):189 -190.

［4］蔣根謀，劉榮自.基于敏感性分析的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資多目標(biāo)決策［J］.商場(chǎng)現(xiàn)代化，2011，12(2):117 -118.