如何提升房地產(chǎn)施工技術(shù)管理水平

■張志剛，張學(xué)鋒 ■洛陽文化投資管理有限公司，河南 洛陽 471000

房地產(chǎn)工程項目施工環(huán)節(jié)較多，涉及到的施工技術(shù)要點也較多，但是工程施工各個環(huán)節(jié)之間都是存在聯(lián)系性的，所以通過對不同施工環(huán)節(jié)的技術(shù)管理，實現(xiàn)對整個工程項目的質(zhì)量把控，而且在施工過程中，技術(shù)人員要做好施工記錄，對現(xiàn)場施工進(jìn)行指導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)問題要及時解決，確保工程施工質(zhì)量。

1 土建管理

隨著時代的發(fā)展，人們對于建筑工程的規(guī)模也開始擴(kuò)大，傳統(tǒng)土建管理模式已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代建筑需求，除了要注重工程項目的質(zhì)量，還要注重其功能建設(shè)，房地產(chǎn)商在工程項目完成后，還要經(jīng)過驗收、審查階段，要嚴(yán)格把控工程項目施工過程。

在對工程項目進(jìn)行施工時，首先要看工程項目的規(guī)模，根據(jù)工程項目規(guī)模的大小采取相應(yīng)的管理措施，要注重對科學(xué)發(fā)展觀原則和意識形態(tài)的體現(xiàn)。

1.1 項目合同

在傳統(tǒng)土建管理中經(jīng)常出現(xiàn)各種糾紛，這主要是由于沒有簽訂項目合同，項目合同主要針對工程項目承建，具有相應(yīng)的法律效力，能夠?qū)κ┕るp方進(jìn)行法律約束。同時不同的工程項目也需要選擇不同的項目合同，要根據(jù)工程項目的性質(zhì)進(jìn)行選擇，通過市場動態(tài)信息對工程項目進(jìn)行定價，然后簽訂項目合同，合同一旦簽訂，施工雙方就必須要嚴(yán)格按照施工合同履行，直到工程項目竣工驗收以后，合同才會失效。

1.2 購買材料

在工程項目費用支出中，購買建筑材料的費用占了一大部分，所以就要對建筑材料費用進(jìn)行嚴(yán)格把控，避免不必要的資金浪費。在滿足工程施工需求的基礎(chǔ)上，要對所有建筑材料進(jìn)行統(tǒng)計，然后統(tǒng)一購買，如果出現(xiàn)資金浪費，就會直接影響到投資方的流動資金短缺，這將會對工程項目施工造成停工的威脅。施工企業(yè)要事先做好建筑材料的規(guī)劃，要根據(jù)剩余材料情況進(jìn)行合理采購，同時還要有專業(yè)采購人員進(jìn)行購買，要及時記錄各項建材購買信息，加強各方面的管理。

2 土建項目的費用探討

2.1 質(zhì)量、時間、費用

在土建項目施工過程中，有三個因素至關(guān)重要，直接關(guān)系到工程項目的成敗，那就是質(zhì)量、時間、費用，施工單位必須要將三個因素有機(jī)結(jié)合起來，要對工程項目有一個施工期限，事先預(yù)算好施工費用，同時要保證工程項目的整體質(zhì)量。

(1)房地產(chǎn)項目最為重要的就是質(zhì)量保障，沒有良好的質(zhì)量那根本就沒有施工價值，所以施工過程中，施工人員必須要對整個施工環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把控，要依照施工設(shè)計圖紙進(jìn)行施工，遵守國家相關(guān)法律、法規(guī)，在有限資金的前提下保障按時完工，并且保證房地產(chǎn)項目質(zhì)量。

(2)房地產(chǎn)項目合同中都會有一個時間限制，如果工程項目無法在規(guī)定時間內(nèi)交付，那必須要承擔(dān)相應(yīng)的違約金，這將直接關(guān)系到施工企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，所在施工過程中，施工企業(yè)要做好施工計劃，考慮好施工過程中可能出現(xiàn)的所有影響因素，積極鼓勵施工人員在保證質(zhì)量的前提下，能加快施工進(jìn)度，在規(guī)定期限內(nèi)完成工程項目施工任務(wù)，這樣就可以使投資方的利益得到保障。

(3)在簽訂施工合同時，投資方都對工程項目有一個大致預(yù)算，施工單位必須要加強施工環(huán)節(jié)的管控，要確保施工費用不會超出，同時還不能偷工減料，要控制好施工質(zhì)量，使工程建設(shè)單位利益最大化。

2.2 土建施工的管理手段

(1)控制施工建材的質(zhì)量。眾所周知，施工過程中對于施工建材的質(zhì)量要嚴(yán)格把控，因為施工建材的質(zhì)量直接關(guān)系到工程項目整體質(zhì)量。所以在購買施工建材前，首先要進(jìn)行預(yù)算，要對施工建材的數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計，主管人員要明確建筑材料的質(zhì)量要求，同時要盡量選擇一些規(guī)模較大、信譽較好的供貨商，雙方商談建筑材料價值，在發(fā)貨前要進(jìn)行驗收，到工地以后也要進(jìn)行驗貨，只有確保建筑材料沒有質(zhì)量問題以后才可以進(jìn)入施工現(xiàn)場，施工單位要確保建筑材料質(zhì)量，合理利用建筑資金，爭取早日完成工程項目。

(2)控制施工建設(shè)時間。通常所說的施工建設(shè)時間與投資方和施工方都有很大關(guān)系，如果施工單位不能在規(guī)定期限內(nèi)交付工程，那么就會影響到投資方的各項部署，同時施工單位也要對投資方支付相應(yīng)的違約金。如果施工單位早日交付工程項目，那么久可以減少施工成本，可以將整個工程項目的經(jīng)濟(jì)效益最大化。

(3)控制施工建設(shè)中的投資。在工程項目施工過程中，資金投入是重要影響因素，工程項目施工各個環(huán)節(jié)都需要資金維持，例如施工安全投入、施工材料購買等都需要資金，所以施工管理人員應(yīng)該做好現(xiàn)場管理，嚴(yán)格把控資金的流行，要合理調(diào)配資源，在保證工程質(zhì)量的前提下，使經(jīng)濟(jì)效益最大化。

(4)簽證。在工程項目建設(shè)過程中經(jīng)常會有相關(guān)部門檢查各種經(jīng)濟(jì)簽證，所以施工單位要在施工前將這些問題提前解決，防止工程施工過程中遇到檢查而出現(xiàn)問題，而延誤工程進(jìn)度。施工單位在進(jìn)行施工時，要嚴(yán)格遵守國家相關(guān)法律法規(guī)，要客觀處理每件工程事件，如果出現(xiàn)工程事故，就必須要馬上停工，分析工程事故原因，找到事故根源，在事故原因查明后才可以再次施工，同時也要注重對施工費用的管控，防止費用超支現(xiàn)象出現(xiàn)。

3 房地產(chǎn)施工安全中的技術(shù)管理

在工程項目施工過程中難免出現(xiàn)安全事故，所以安全技術(shù)管理對于施工過程至關(guān)重要，常見的施工安全主要包括現(xiàn)場安全和人員安全。管理現(xiàn)場安全主要針對的是施工現(xiàn)場，要建立完善的安全施工管理制度，要對現(xiàn)場各個施工環(huán)節(jié)進(jìn)行安全防范，做好現(xiàn)場安全宣傳工作，加強施工人員的安全意識，要確保施工人員能遵守相關(guān)安全施工條例，時刻保持警惕性。其次是管理人員安全，這個方面主要分為技術(shù)安全與行為安全。技術(shù)安全主要是對現(xiàn)場施工技術(shù)人員的要求，要做好技術(shù)指導(dǎo)，監(jiān)督施工人員進(jìn)行施工，避免安全事故的發(fā)生。而行為安全則是指在安全施工前提下，還要確保人員在生活中的安全，管控人為因素，防止人為因素引發(fā)施工過程的不穩(wěn)定表現(xiàn)。所以說，施工安全技術(shù)管理的參與者是人，必須要充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，要避免不安全因素的出現(xiàn)，在確保工程質(zhì)量的前提下，加快工程項目施工進(jìn)度。

4 健全房地產(chǎn)施工質(zhì)量管理體系

4.1 要建立一個完善的質(zhì)量保障體系

在該體系中要明確工程項目的施工工期、施工費用、施工質(zhì)量，要對施工各個環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查，制定嚴(yán)格的管理制度，所有部門都要圍繞施工，要合理分配施工各個崗位，明確各個部門的管理職能和責(zé)任，要實行責(zé)任制，每個部門都要承擔(dān)起相應(yīng)的職責(zé)，努力要求房地產(chǎn)現(xiàn)場施工朝著標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展。

4.2 制定科學(xué)的控制計劃

計劃內(nèi)規(guī)定各個施工環(huán)節(jié)、施工單位、施工項目之間的關(guān)系，要努力做好協(xié)調(diào)工作。

4.3 制定質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)

派遣專人到施工現(xiàn)場收集信息，然后再由專人對這些信息深入分析，例如出現(xiàn)不合格建材時，必須要將信息傳輸給各個部門，要找出問題的根源，要加強與監(jiān)理部門的合作，努力將質(zhì)量問題控制在最小范圍內(nèi)，有效提高工程項目整體質(zhì)量。

［1］吳幼琴.對建筑工程施工技術(shù)管理的思考［J］.中小企業(yè)管理與科技(下旬刊)，2011(01).

［2］牟杰.淺析建筑工程施工技術(shù)管理［J］.中小企業(yè)管理與科技(上旬刊)，2012(03).

［3］崔偉岸.淺談如何在施工中有效提升建筑工程施工技術(shù)管理水平［J］.經(jīng)營管理者，2013(19).

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