大型房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本最優(yōu)化控制

■龐金維 ■天津市建設(shè)發(fā)展總公司，天津市 300140

從市場競爭自由度上來看，大型房地產(chǎn)計是市場經(jīng)濟體制的必然產(chǎn)物，是體系下對工程造價核實的自然要求。大型房地產(chǎn)劃分出兩條脈絡(luò):一是實體耗材量的費用;二是虛體消耗量的費用，即為措施費的部分。通過對兩條清脈絡(luò)的提取，使得參與投標的施工單位能夠在競爭中清晰地表現(xiàn)出其相應(yīng)的技術(shù)實力。企業(yè)自主定價的空間也得到擴充，打破了定額計價體系對于企業(yè)自主性的限制與束縛。

1 工程計量清單理論

(1)工程計量清單概念。從通俗的意義上解讀，大型房地產(chǎn)計價就是施工企業(yè)在參與建設(shè)工程投標的過程中，逐項填寫由招標單位在設(shè)計院設(shè)計的施工圖紙上，同時均衡招標文件內(nèi)容要求，根據(jù)現(xiàn)行國際通用的工程量計算規(guī)則準則，向參與投標的單位提供的實體工程量項目和技術(shù)措施項目的數(shù)量清單的單價。組織投標的招標單位，根據(jù)投標人提供的報價，在市場競爭機制的作用下，最終確定合適合理的中標價格，選定相應(yīng)的中標單位。當中標通知書發(fā)放后，中標時給出的單價經(jīng)過雙方合同的確人，就具有重大意義，成為項目竣工決算的依據(jù)，也是工程付款的一個界限。

(2)工程量的計算。工程實物量的計算是在工程量清單編制的基礎(chǔ)上，運用工程量計算規(guī)則所得出的結(jié)果。其中，工程量計算規(guī)則是對清單項目工程量的一種計算法則。根據(jù)國際通用慣例，清單項目的工程量是將綜合實體工程量作為其核算標準的，并以此來完成后期的凈值核算。投標施工單位在報價體系中，需要充分考慮在單價中包含施工過程的各種材料和工時的損耗，以及相應(yīng)的工程量的增加。

(3)大型房地產(chǎn)計算流程。工程實物量的計算是在大型房地產(chǎn)編制的基礎(chǔ)上，運用工程量計算規(guī)則所得出的結(jié)果。其中，工程量計算規(guī)則是對清單項目工程量的一種計算法則。根據(jù)國際通用慣例，清單項目的工程量是將綜合實體工程量作為其核算標準的，并以此來完成后期的凈值核算。投標施工單位在報價體系中，需要充分考慮在單價中包含施工過程的各種材料和工時的損耗，以及相應(yīng)的工程量的增加。以某項目電氣工程為例，制定大型房地產(chǎn)計價計算匯總表，如下［1］:大型房地產(chǎn)的計算流程是:第一步，計算大型房地產(chǎn);第二步，編制綜合單價;第三步，將清單各分項的工程量與綜合單價求乘積，得到分項工程造價;第四步，匯總累加分項造價，最終形成單位工程造價。相比之下，大型房地產(chǎn)的計算流程簡便輕巧，對于評標和報價的拆分對比更具實用性，更適宜在工程招標中使用。在流程上，所有參與投標的單位在造價過程里執(zhí)行招標人發(fā)放的招標文件中統(tǒng)一大型房地產(chǎn)進行計價核算，此外，實體項目和非實體項目分開來進行計價確認。實體性項目采用相同的工程量，由投標施工企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身運營的實際情況及綜合實力自主填報單價。對于非實體項目部分，由投標的施工企業(yè)各自獨立確定，這樣具備更強的自主性和靈活性。

2 工程計量清單對房地產(chǎn)開發(fā)最優(yōu)化控制的作用

(1)規(guī)范造價招投標管理。在傳統(tǒng)的預(yù)算定額計價模式中，標底在整個招投標活動中占有極其重要的作用。其準確及其絕密性是招標至評標整個過程的基石?，F(xiàn)行采用大型房地產(chǎn)計價模式，標底只是起到一定的控制或最高限價的作用，削弱了標底的絕對控制地位。大型房地產(chǎn)計價模式的投標原則就是加權(quán)平均，合理低價。讓參與投標的施工企業(yè)根據(jù)自身情況來確定一個合理的臨界點，既保持自身能夠獲得相應(yīng)的利潤空間，同時又可以憑借最低價格來中標。此外，由于大型房地產(chǎn)的統(tǒng)一提供，簡化了投標報價的核算過程，節(jié)省了招投標人相應(yīng)時間成本，減少了不必要的重復(fù)勞動，提高了工作效率。采用大型房地產(chǎn)計價模式后，投標單位只對自身提交的工程成本和具體單價等承諾，而對工程量的變更或核算誤差等不負責(zé)任。因此這部分引起的風(fēng)險將轉(zhuǎn)移至招標人，降低施工企業(yè)的運營風(fēng)險。這種分配機制符合風(fēng)險管理與“責(zé)權(quán)利“關(guān)系對等原則。在工程造價體系中，清單計價管理要取得成效，與完善的“責(zé)權(quán)利”三角架構(gòu)不可分割。通過責(zé)任、權(quán)利，及利益相配套的分配管理體制來規(guī)范和約束整個項目投保報價的進程。

(2)優(yōu)化工程造價核算體系。工程項目最優(yōu)化控制可由價格控制系統(tǒng)、工程信息系統(tǒng)和造價監(jiān)管系統(tǒng)合并組成。在具體的實踐過程中，大型房地產(chǎn)計價實現(xiàn)工程造價的動態(tài)化管理，優(yōu)化了工程造價體系。通過利用計算機建立對工程造價信息進行搜集、傳輸、整理、保存、維護和使用的系統(tǒng)，代替人工處理繁瑣日常業(yè)務(wù)，能為管理人員提供及時有效的信息，使企業(yè)始終處于擁有最新資料的狀態(tài)，為企業(yè)決策人提供及時有效的參考資料。工程量清單計價以綜合單價為其單價形式，它既包含了完成規(guī)定的計量單位項目所需的人工費、材料費、機械費、管理費、預(yù)期利潤，同時還包括合同中所涉及的顯現(xiàn)的或潛藏的所有責(zé)任及風(fēng)險，以此我們可以看出其價格組成具有完整性，具備與市場價格相近的可比性［2］。

(3)降低工程造價施工成本。在具體的報價工程中，大型房地產(chǎn)計價貌似采用綜合單價形式，優(yōu)化了工程體系，只加強了企業(yè)對成本的管理。企業(yè)通過制定切實可行優(yōu)化節(jié)約的施工方案，其中進度計劃安排、機械使用方案、物料周轉(zhuǎn)使用方案、臨設(shè)方案、平面布置方案等，具有較大的成本降低空間［3］。在實際工程施工管理中，企業(yè)通過加強以上部分的管理、控制，可以最大限度地降低成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，有助于獲得持續(xù)競爭實力。大型房地產(chǎn)的工程量的計算就相對簡單輕松很多。它通常只計算工程凈用量，即依照國家統(tǒng)一制定執(zhí)行的工程造價計算準則，通過對設(shè)計圖紙的核算，得出的工程凈用量。在整個計價過程中，它不包含施工過程中的操作損耗量和采取技術(shù)措施的增加量，這樣有利于所有參與投標的施工企業(yè)能夠在一致性的固定工程量基礎(chǔ)上進行自主報價，減少相應(yīng)的工程量計算誤差帶來的核算失準，同時也為各家投標人節(jié)約了時間成本。大型房地產(chǎn)計價采用的是依據(jù)市場信息更具自由度和靈活性的市場計價模式。在這個計價過程中，企業(yè)具備了更強的自主性和靈活度，根據(jù)企業(yè)的實情進行自由定價，由市場來調(diào)控，采取“量價分離”的計價體系。

3 結(jié)語

總之，隨著國際貿(mào)易往來的越發(fā)頻繁，市場競爭的不斷加劇，整個建筑工程的施工管理和投標體系也更具競爭性。此刻的大型房地產(chǎn)計價模式也因此進入了一個新型的戰(zhàn)略管理時代。這就要求對計價體系進行更新和完善，確定合理的計價目標，采用科學(xué)的計價程序，通過這些變革來適應(yīng)市場的新型發(fā)展需求，創(chuàng)建多元化的格局。盡管，大型房地產(chǎn)計價形式很簡單，只是依照招標文件列出工程量的清單表，但在具體的計價過程里卻是一個全方位的系統(tǒng)工程，這在房地產(chǎn)開發(fā)最優(yōu)化控制體系中發(fā)揮重要作用。

［1］陳遲.淺談大型房地產(chǎn)計價的特點.科學(xué)之友［J］.2012(6):16 -18.

［2］梁文捷.論大型房地產(chǎn)計價的特點及其現(xiàn)實意義.建筑監(jiān)督檢測與造價［J］.2010(3):7 -8.

［3］李玉英.淺談大型房地產(chǎn)計價的特點與應(yīng)用［J］.工程建設(shè)與管理2011(12):44 -47.