應(yīng)對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛不妨明晰權(quán)責(zé)再落座

據(jù)2014年司法統(tǒng)計(jì)顯示，隨著農(nóng)村土地價(jià)值和農(nóng)副產(chǎn)品價(jià)格的不斷提高和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、集約化趨勢(shì)的不斷增強(qiáng)，土地流轉(zhuǎn)的范圍與面積一直持續(xù)擴(kuò)大。與此同時(shí)，土地流轉(zhuǎn)糾紛也呈大幅上升之勢(shì)，年增長(zhǎng)幅度甚至超過(guò)了35%。而究其原因，大多都是源于流轉(zhuǎn)各方在認(rèn)識(shí)上的偏差。也就是說(shuō)，要避免糾紛，不妨明晰權(quán)責(zé)再落座。

協(xié)議不明：是土地征收還是土地流轉(zhuǎn)

【案例】早在2000年，李卷蘭因土地收益低還要繳納農(nóng)業(yè)稅而不肯耕種。為避免土地被荒蕪，村委會(huì)與李卷蘭簽訂了一份“土地征收協(xié)議”，約定李卷蘭將五畝土地的使用權(quán)交歸村委會(huì)，村委會(huì)先一次性向李卷蘭支付2000元補(bǔ)償款，日后費(fèi)用另行協(xié)商。隨后，村委會(huì)將該土地出租。時(shí)至2014年5月，李卷蘭見(jiàn)村委會(huì)每年租金收入達(dá)2萬(wàn)元，遂感到不平衡并提起仲裁、訴訟，要求確認(rèn)其對(duì)五畝土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，且全部租賃收益歸其所有。而村委會(huì)堅(jiān)持認(rèn)為李卷蘭的土地早已被征收，其主張自然不能成立。

【點(diǎn)評(píng)】一方面，村委會(huì)與李卷蘭所簽協(xié)議雖名為“征收”，但實(shí)則為流轉(zhuǎn)。因?yàn)橥恋卣魇帐侵竾?guó)家為了公共利益需要，依照法律規(guī)定程序和權(quán)限將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，并依法給予被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和被征地農(nóng)民合理補(bǔ)償和妥善安置的法律行為。而村委會(huì)既不是土地征收的主體，其行為也非為了公共利益，更不是將李卷蘭的承包地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地。即雙方之間仍屬土地流轉(zhuǎn)關(guān)系。另一方面，村委會(huì)作為受讓方，在承擔(dān)流轉(zhuǎn)土地風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，自然也應(yīng)當(dāng)享有流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)收益，故盡管其租賃收益較高，卻與李卷蘭無(wú)關(guān)。但因村委會(huì)未向李卷蘭支付流轉(zhuǎn)費(fèi)用，且雙方對(duì)費(fèi)用支付標(biāo)準(zhǔn)約定不明，故村委會(huì)應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)?shù)赝恋亓鬓D(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)支付。

沒(méi)有約定：也應(yīng)當(dāng)支付土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用

【案例】2001年初，尹小香等7戶農(nóng)戶將自己承包經(jīng)營(yíng)的共計(jì)十三畝土地“串”在一起，交給劉金明耕種，并言明大家應(yīng)負(fù)擔(dān)的農(nóng)業(yè)稅都由劉金明繳納，但沒(méi)有簽訂書(shū)面協(xié)議。2003年國(guó)家免除征收農(nóng)業(yè)稅費(fèi)后，劉金明仍繼續(xù)耕種，且沒(méi)有支付給尹小香等人任何費(fèi)用。2014年5月，因就收回土地和支付土地租金事宜協(xié)商無(wú)果，尹小香等遂于7月份提起訴訟，要求劉金明返還土地、支付此前租金。法院經(jīng)審理，依法判決劉金明返還承包地，并根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定的土地流轉(zhuǎn)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格，向尹小香等支付土地流轉(zhuǎn)費(fèi)。

【點(diǎn)評(píng)】《農(nóng)村土地承包法》第三十七條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同?！币∠愕戎皇桥c劉金明達(dá)成口頭約定，而沒(méi)有簽訂書(shū)面協(xié)議，明顯是對(duì)上述規(guī)定的違反。而引起本案訟爭(zhēng)，恰恰主要是由此所造成。正因?yàn)楸舜藳](méi)有確定流轉(zhuǎn)期限、流轉(zhuǎn)費(fèi)用，決定了尹小香等可以隨時(shí)解除協(xié)議并要求支付流轉(zhuǎn)費(fèi)用。至于流轉(zhuǎn)費(fèi)用的給付標(biāo)準(zhǔn)，則必須依據(jù)民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則，按《合同法》第六十二條第（二）項(xiàng)確定，即：“價(jià)款或者報(bào)酬不明確的，按照訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，按照規(guī)定履行?！?/p>

擅自轉(zhuǎn)租：被判解除合同并賠償損失

【案例】2013年元月，邱福蓮與曾美金簽訂了一份《承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同》，約定邱福蓮將其承包經(jīng)營(yíng)的10畝土地流轉(zhuǎn)給曾美金用于種植業(yè)，期限為15年，每畝流轉(zhuǎn)費(fèi)為1000元/年，并特別提及不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。2014年8月，因曾美金覺(jué)得既然土地給了自己，自己便享有一切權(quán)利，便將土地轉(zhuǎn)租給肖某。肖某為在土地上建造工廠而搭建彩鋼板房，用渣土鋪設(shè)道路、通道。因制止未果，邱福蓮遂提起訴訟要求解除合同、返還土地并賠償恢復(fù)土地原狀所需的費(fèi)用。法院經(jīng)審理，支持了邱福蓮的訴訟請(qǐng)求。

【點(diǎn)評(píng)】一方面，曾美金的行為當(dāng)屬違約。在合同已經(jīng)明確約定“不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，且《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第十三條規(guī)定：“受讓方將承包方以轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的土地實(shí)行再流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)取得原承包方的同意?！钡那闆r下，曾美金擅自轉(zhuǎn)租并聽(tīng)任肖某改變土地用地性質(zhì)的行為，明顯既屬違約也屬違法。另一方面，邱福蓮有權(quán)解除合同并索要賠償。因?yàn)椤逗贤ā返诰攀臈l第（四）項(xiàng)規(guī)定，“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”可以解除合同。第一百零七條則指出：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！?/p>