日照損失量化評估方法探析

□文/李巧如

（浙江財經(jīng)大學(xué) 浙江·杭州）

房屋建筑物的日照時長是人們在建造、購買房屋時尤為關(guān)注的問題，因為其影響著我們的日常生活、身心健康。但隨著經(jīng)濟的發(fā)展、城市化進程的不斷推進，房屋的密集程度不斷加大，日照妨害問題正日益凸顯，給人們的生活起居造成了不小的影響。再加上我國民眾的維權(quán)意識正不斷增強，日照侵害相關(guān)的法律訴訟不斷增多，以致迫切需要尋求一種方式合理量化日照損害程度。因此，本文就這一問題進行分析，希望能提供一種合理的評估方法量化日照損失。

一、與日照權(quán)相關(guān)的法律法規(guī)

《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”

《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（GB50180-93）》規(guī)定：“大城市住宅日照標(biāo)準(zhǔn)為大寒日≥2小時，冬至日≥1小時，老年人居住建筑不應(yīng)低于冬至日日照2小時的標(biāo)準(zhǔn)；在原設(shè)計建筑外增加任何設(shè)施不應(yīng)使相鄰住宅原有日照標(biāo)準(zhǔn)降低；舊區(qū)改造的項目內(nèi)新建住宅日照標(biāo)準(zhǔn)可酌情降低，但不應(yīng)低于大寒日日照1小時的標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

從這些法律條文中不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前我國的法律條款都未就日照權(quán)受侵害后如何進行賠償問題進行清晰明確的規(guī)定，再加上日照損失較難量化，以致目前我國日照權(quán)受侵害案件的賠償額普遍偏低，無法彌補給受害人造成的損失。另外，根據(jù)筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前我國關(guān)于日照損失評估如何確定問題的研究相當(dāng)缺乏，從評估角度對此問題進行研究的文獻更是寥寥無幾。

二、具體方法的應(yīng)用

筆者選用了市場比較法、列舉法和價值轉(zhuǎn)移法三種評估方法，分別從受害方和侵害方的角度對日照損害進行評估，具體評估思路如下：

（一）市場比較法在日照損失量化評估中的應(yīng)用。市場法是當(dāng)前評估業(yè)務(wù)中較常用的一種方法，它主要通過比照公開市場上相同或相類似資產(chǎn)的交易價格，再經(jīng)過一系列因素修正，最終得出評估對象價值的方法。在房地產(chǎn)的日照損失量化評估業(yè)務(wù)當(dāng)中，通常是以評估其損害程度為目的的，僅評估日照受損后的房地產(chǎn)價值無法得出受損額。因此，本文中所述的市場比較法，實際上是間接市場比較法，即通過兩次運用市場法來評估房地產(chǎn)遭受的損失。具體評估思路如下公式：

損失額=正常情況下的房地產(chǎn)估值P1－日照受損情況下的房地產(chǎn)估值P2

P1值的評估即通常意義上的用市場法評估房地產(chǎn)價值的問題。主要的評估步驟為：1、搜集交易實例；2、選取3個以上的可比實例；3、建立比較基準(zhǔn)；4、調(diào)整各可比實例的交易情況、市場狀況及房地產(chǎn)狀況等因素；5、求出評估值。此處評估的是正常情況下房地產(chǎn)的估值，因此在選取可比實例或調(diào)整因素時，不應(yīng)把日照損害這一因素考慮在內(nèi)。

然后，再分析如何評估日照受損情況下的房地產(chǎn)價值。可采用兩種方法：第一種為假若公開市場上能找到多例類似受損情況的房地產(chǎn)交易實例，便可參照P1值的評估方法評估出日照受損的房地產(chǎn)價值。這種評估方法容易理解、易于操作，但基于現(xiàn)實考慮，尋找此類可比實例的難度較大，不易實施；第二種為朝向修正系數(shù)法。假設(shè)被評估房屋朝南，因其西面加蓋建筑物導(dǎo)致日照時間變短（由原來的M小時，減為N小時），也就相當(dāng)于被評估房屋的朝向向東偏移。依照相關(guān)的法律法規(guī)可以得到朝南與朝東房屋之間的朝向修正系數(shù)a。然后利用前步驟所得的正常情況下房地產(chǎn)估值P1，可得：

日照受損情況下的房地產(chǎn)估值P2=P1×a×（M－N）/M

（二）列舉法在日照損失評估中的應(yīng)用。日照的重要性體現(xiàn)在日常生活的許多方面，因而日照損失產(chǎn)生的影響也是多方面的，主要包括：對身心健康的損害、居住環(huán)境變差（無法晾曬衣服等）；陽光遮擋導(dǎo)致的電費、采暖設(shè)施增加的費用；視覺污染等。當(dāng)日照權(quán)受侵害造成的主要損失能夠被列舉并且合理量化時，我們就可以采用列舉法來評估日照損失。該方法的計算公式為：

日照損失額＝直接損失＋間接損失

直接損失是指可以直接測量并準(zhǔn)確計算的損失，例如電費、采暖費用等直接的貨幣資金流出；間接損失主要是指對身心健康、居住環(huán)境、視覺效果等方面造成的損失，這些損失往往難以量化，甚至有時并不是立刻顯現(xiàn)的，而是長期的、緩慢的。

直接損失的計算——以電費為例：

間接損失是基于某些影響因素難以具體量化的特點，將其作為一個整體來考慮。即以直接損失為基數(shù)，再乘上一個百分比來確定，這個百分比最好是一個可供選擇的區(qū)間，這樣評估人員便可根據(jù)具體情況選取適當(dāng)?shù)陌俜直?，比如評估有老人、小孩、病患等特殊人群居住的房屋，就可以選取一個較高的百分比。

該方法在應(yīng)用時有幾個事項應(yīng)當(dāng)引起注意：（1）該方法評估的關(guān)鍵在于找到體現(xiàn)日照損失的所有方面并合理估計，上述所列的幾個影響因素只是筆者綜合現(xiàn)有文獻得出的幾個常見的方面，并不全面。因此，在實際操作中可運用德爾菲法更為全面的找出所有影響方面。此外，有些方面，比如精神損失等，雖然歸入間接損失，但由于其較難量化，有時也需借助專業(yè)人士的職業(yè)判斷來估計損害程度，合理確定百分比；（2）該方法通常用于評估已有人居住并在可預(yù)見的未來長期居住的房屋，也就是說，該評估并不是以出售該房地產(chǎn)為目的的，因此其評估的損失是指對居民日常生活起居造成的影響，房屋貶值損失不應(yīng)包括在內(nèi)。

（三）價值轉(zhuǎn)移法在日照損失評估中的應(yīng)用。前兩種方法都是從受害方的角度進行評估，價值轉(zhuǎn)移法則是以妨礙方為評估對象。此方法適用于受害方的日照損失給妨礙方帶來利益，且該利益相較于受害方的損失更容易估計的情況。具體評估思路如下：首先評估出妨礙方所增加的妨礙物給其自身帶來利益，然后將妨礙物給妨礙方帶來的利益按照一定百分比賠償給受害方。以妨礙方加蓋房屋建筑物為例，可用市場法、收益法或成本法計算出加蓋建筑物的價值V，再根據(jù)受害方的受害程度，確定一個合理的賠償比例a，最終得出評估值＝V×a。

需要注意的是，在評估妨礙方所得到的利益時，要全面考慮所有已經(jīng)存在和可能存在的利益。對于可能存在的利益，可以根據(jù)利益發(fā)生的可能性大小，乘以適當(dāng)?shù)臋?quán)重加以確定。另外，在確定賠償百分比的時候，要詳細了解受害方的受害情況之后再確定。通常情況下，妨礙方的利益收入遠大于受害人的受害程度，此時賠償比例是小于1的；但也不排除受害人的受害程度大于妨礙方所得的情況，此時賠償比例是大于1的，也就是說妨礙方得到的利益不足以彌補給他方造成的損失。

三、結(jié)束語

本文基于我國現(xiàn)存日照權(quán)侵害案件中日照損失賠償額普遍偏低這一現(xiàn)實情況，提出了間接市場比較法、列舉法、價值轉(zhuǎn)移法這三種評估方法，并說明了主要評估步驟、計算公式以及評估過程中需要注意的問題等。這三種方法都是以常規(guī)的評估方法和程序為基礎(chǔ)延伸而來的，其目的都是為了盡可能全面而準(zhǔn)確地量化日照損失，合理確定賠償數(shù)額。

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