基于EVA的萬科價值評估

云南省昆明市云南師范大學商學院　邊瑞　吳東榮　曹巍魏

基于EVA的萬科價值評估

云南省昆明市云南師范大學商學院邊瑞吳東榮曹巍魏

摘要:現(xiàn)代企業(yè)開展財務管理的目標就是實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的國民經(jīng)濟之中的地位相當重要，因此對房地產(chǎn)企業(yè)的價值評估進行探討是相當有必要的。然而如何進行評估與衡量企業(yè)的價值一直都是一個相當重要的課題。在很長的一段時間之內(nèi)對企業(yè)的內(nèi)在價值進行評價的過程之中都是采用的傳統(tǒng)的會計利潤指標，例如凈利潤、凈資產(chǎn)等等。然而隨著我國資本市場的不斷發(fā)展傳統(tǒng)方法已經(jīng)難以滿足要求。在文中則是以萬科企業(yè)為例，在介紹了EVA的內(nèi)涵以及理論的基礎(chǔ)之上，對萬科進行了EVA評價。

關(guān)鍵詞:EVA企業(yè)價值萬科

一、引言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)中新興企業(yè)的增加，整個房地產(chǎn)市場的環(huán)境都得到了有效的規(guī)范，與此同時融資門檻也快速提高，這些都使得房地產(chǎn)市場上的優(yōu)勝劣汰速度變得很快速，在這種情況之下房地產(chǎn)企業(yè)需要通過增加自身的價值來強化競爭力。傳統(tǒng)的財務指標因為不注重權(quán)益資本成本，所以就很難體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)當前的實際情況，特別是房地產(chǎn)企業(yè)的價值創(chuàng)造能力以及實際經(jīng)營的業(yè)績都得不到體現(xiàn)。EVA（經(jīng)濟增加值Economic Value Added的縮寫）從投入產(chǎn)出的角度對債務成本、權(quán)益資本成本進行了綜合考慮，并盡可能的對影響會計信息真實性的各種因素進行有效的消除，這樣就能夠反映出企業(yè)的真實價值與實際收益。

二、EVA簡述

經(jīng)濟增加值（EVA，Economic Value Added）在20世紀90年代被正式接受。提出EVA的是美國滕思特財務咨詢公司。EVA的核心理念就是：股東的財富應該是企業(yè)在納完稅之后所獲得的的凈經(jīng)營利潤（NOPTA）對所投入的資本的成本進行了補償之后剩下的余額，而這部分余額就是股東所能夠獲得的價值，也即是EVA。其中所投入的資本的成本等于企業(yè)所投入的所有資本總額（CE）與加權(quán)平均資本成本（WACC）相乘。由此可以得到EVA的具體計算公式，如式1：

EVA= NOPTA-CE×WACC（式1）基于EVA的萬科價值評估

從式1中我們能夠發(fā)現(xiàn)，要對企業(yè)的EVA進行計算，必須要清楚三個信息：需要先計算出企業(yè)的NOPTA，也即是計算企業(yè)在通過其經(jīng)營獲得之后所獲得的納稅之后剩下的凈經(jīng)營利潤；獲得企業(yè)在其經(jīng)營活動的過程中投入資本的總額CE；算出企業(yè)的WACC，也即是計算加權(quán)平均資本成本。需要知道的是這些數(shù)據(jù)從財務報表之中都不能夠直接獲得，需要基于企業(yè)的財務報表對其中的部分項目進行適當?shù)恼{(diào)整，并逐步的對權(quán)責會計和經(jīng)濟增加值（EVA）思想與理念上的差異，只有這樣才可以獲得真實的企業(yè)價值。

三、萬科基本情況介紹

萬科股份有限公司（下文之中簡稱為萬科）在1984年5月時成立，萬科在1988年的時候正式進入到房地產(chǎn)領(lǐng)域之中，發(fā)展到1991年時，萬科公司在深圳證券交易所上市。萬科發(fā)展到1993年時將大眾住宅業(yè)務作為其主要的核心業(yè)務進行發(fā)展。萬科其所經(jīng)營的主要商品就是各種商品住宅。萬科在多年的經(jīng)營中形成了數(shù)量相當可觀的忠誠客戶，這些忠誠客戶是萬科經(jīng)營住宅業(yè)務所積累下來的最為寶貴的財富。在住宅產(chǎn)業(yè)化上，萬科已經(jīng)實現(xiàn)了設計的標準化，并且成為了整個行業(yè)中的領(lǐng)頭羊。并且在多年的發(fā)展中萬科已經(jīng)樹立起了相當好的信用，其信用不管是在業(yè)內(nèi)還是在跨行業(yè)之中都相當好，這讓其在進行融資的過程中減少了很多的困難。

四、對萬科企業(yè)的價值評估

(一)對萬科歷史EVA的計算

在本文中選取2010到2012年來作為歷史期，以此來對萬科EVA進行計算。其中的數(shù)據(jù)均來自于萬科財務報表。

1、稅后凈營業(yè)利潤

企業(yè)的稅后經(jīng)營業(yè)利潤與很多因素都有關(guān)，例如息前稅后的凈利潤、少數(shù)股東的損益、遞延稅款貸方余額的增加（或者是借方余額的減少）等等。因為在2011年到2013年的這三年時間之內(nèi)在凈利潤之中就已經(jīng)包含了少數(shù)股東的利益，所以在計算的過程中不需要減少少數(shù)股東的損益。具體的計算過程如表1：

表1　歷史稅后凈營業(yè)利潤表單位：元

2、資本總額計算

在對資本總額的計算過程之中，實際資本總額=少數(shù)股東的權(quán)益+普通股的權(quán)益+各種準備金+遞延稅項貸方余額+長期借款+短期借款+一年之內(nèi)到期的長期借款-金融資產(chǎn)-在建工程。根據(jù)該資本總額的計算最后計算出萬科在2011年到2013年這三年中的歷史資本總額，如表2：

表2　歷史資本總額單位：元

3、計算加權(quán)平均資本成本

加權(quán)平均資本成本最后的計算結(jié)果：2011年時加權(quán)平均資本成本為10.77%，2012年時為8.81%，2013年時為11.16%。在萬科中，股權(quán)資本所占比重較大，債務資本所占比重相對較低。因此可以通過EVA來對萬科的企業(yè)價值進行有效的評估。

4、對EVA的計算

根據(jù)EVA的計算公式可以得到，2011時EVA為559289636.93元，2012年為1598038011.54元，2013年為2485967362.78元。從2011到2013年EVA都為正值，這代表萬科在創(chuàng)造價值。在2012年時，企業(yè)的營業(yè)利潤比2011年有明顯的提升，這表明了萬科對資本營運以及成本的管理都進行了改進。因為資本總額的增加，所以2012年的EVA也出現(xiàn)了較為明顯的增加。到2013年時，因為萬科內(nèi)部經(jīng)營管理的改善，EVA比2012年有較為顯著的提升。

(二)對萬科未來EVA的預測

對于EVA的值的確定，需要注重三個方面的因素：企業(yè)在納稅之后所獲得的凈營業(yè)利潤、企業(yè)的期初資本總額、企業(yè)的加權(quán)平均資本。從萬科的歷史數(shù)據(jù)來看，從其2011年到2013年間，其稅后經(jīng)營業(yè)利潤以及期初資本總額都呈現(xiàn)出了增長的趨勢，同時其EVA值也在逐步的增長。需要明白的是，就加權(quán)資本成本來看會受到當時的貸款利率以及股票市場波動的影響，因此會存在有較強的不確定性，這對預測EVA存在這一定的影響，因此在進行預測時需要先對稅后經(jīng)營業(yè)利潤以及期初資本總額進行預測，而對于加權(quán)平均資本則應該是采用平均值來進行計算。這樣有助于提高預測值的準確性

(三)對萬科價值評估結(jié)果的評價與分析

2012年萬科A股一年的漲跌幅度為18.29%。雖然進入到2012年以來萬科A的股票價格存在有波動，但是其總體趨勢是上升的。這反映出了市場上對于萬科價值認識的不正確。存在這種情況是因為人們對于我國房地產(chǎn)市場的走向并沒有能夠形成一個正確的認識，特別是對于萬科的經(jīng)營戰(zhàn)略的認識導不清晰導致了外界不能夠正確的評價萬科。從股價上來看，萬科的經(jīng)營業(yè)績都沒有得到真實的體現(xiàn)，因此不能夠單從股價上來判斷企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。

(四)提高萬科企業(yè)價值的途徑分析

1、改善資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度

從萬科的經(jīng)營情況來看，其當前需要迫切進行解決的一個問題就是提高自身的資產(chǎn)運營效率。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講要改善資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的速度，就必須注重對存貨周轉(zhuǎn)速度的改善。對于房地產(chǎn)商來講，他們相當注重存貨周轉(zhuǎn)率。之所以相當關(guān)注，因為從存貨周轉(zhuǎn)率中可以對房產(chǎn)企業(yè)的具體工作細節(jié)的真實情況進行反映，同時良好的存貨周轉(zhuǎn)率也有助于改善企業(yè)的獲利能力以及償債能力。

2、對成本費用進行良好控制

要降低成本就需要加強成本優(yōu)化工作。首先，需要對開發(fā)過程中的每一個流程進行不斷地檢視，同時通過企業(yè)自身內(nèi)部的橫向?qū)Ρ?，和行業(yè)內(nèi)與自身實力、規(guī)模以及品牌相似的企業(yè)進行成本對比，這樣就能夠產(chǎn)生出對成本進行優(yōu)化的動力。其次，注重發(fā)揮出集中采購所具有的作者用，通過集中采購能夠產(chǎn)生出規(guī)模優(yōu)勢，這就能夠有效的降低采購成本。最后，從管理上下功夫，優(yōu)化管理活動，利用費用預算來進行硬性的約束，同時建立起合理的家督機制，而對于營銷則必須從市場、客戶以及廣告三個方面來進行優(yōu)化，通過有效的手段減少管理費用與銷售費用。

3、進一步完善績效考核體系

企業(yè)需要對管理層績效考核體系進行不斷的改進。在傳統(tǒng)的業(yè)績考核體系之中，企業(yè)中的管理層只有關(guān)注各種眼前的利益，不斷擴大企業(yè)的規(guī)模，減少市場開拓成本。[4]這樣的績效考核體系會導致管理者的短視，同時也難以將財務決策和增加股東的財富價值進行有機聯(lián)系起來，也不重對研發(fā)支出的投入、企業(yè)盈利呢你以及管理水平的改善等等，導致企業(yè)的EVA值得不到增加，股東的財富也沒有得到增加。正因為如此，需要對企業(yè)的績效考核體系進行完善。

五、結(jié)束語

對于如今的房地產(chǎn)企業(yè)來講，需要對資金的使用成本進行更多的重視。利用EVA來對企業(yè)的價值進行衡量的過程就充分的考慮到了資金的使用成本，并且還考慮了債務資本成本，同時還考慮到了股權(quán)資本，所以可以有效的反映出企業(yè)的真實價值以及實際收益情況，在這個過程中就將股東以和企業(yè)之間的聯(lián)系進行了充分的體現(xiàn)。所以EVA的評價更加準確，更能夠促進企業(yè)的發(fā)展。因此，本文中將企業(yè)價值與EVA進行聯(lián)系，并以萬科企業(yè)為例計算了萬科的EVA，以此來闡述利用EVA價值評價企業(yè)。

參考文獻:

[1]劉鳳委，李琦.市場競爭、EVA評價與企業(yè)過度投資[J]．會計研究，2013（02）：54-62

[2]池國華,王志,楊金．EVA考核提升了企業(yè)價值嗎?——來自中國國有上市公司的經(jīng)驗證據(jù)[J].會計研究，2013（11）：60-66

[3]王玉紅,郎文穎.基于EVA的業(yè)績評價模式在施工企業(yè)中的應用研究[J].建筑經(jīng)濟，2014（04）：23-27

[4]趙小剛.企業(yè)集團內(nèi)部審計三維立體運行機制構(gòu)想——基于EVA與COSO-ERM視角[J].中國內(nèi)部審計，2014（06）：37-40