農(nóng)村土地相關知識（連載五）

（接上期）

14 土地承包及其程序

土地承包是指采取農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒淮等農(nóng)村土地，可以采取招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。農(nóng)村土地承包后土地的所有權性質(zhì)不變，承包地不得買賣。

《農(nóng)村土地承包法》第十九條規(guī)定，土地承包應當按照以下程序進行：

（1）本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議選舉產(chǎn)生的承包工作小組。

（2）承包工作小組依照法律、法規(guī)的規(guī)定擬訂并公布承包方案。

（3）依法召開本集體經(jīng)濟成員的村民會議，討論通過承包方案。

（4）公開組織實施承包方案。

我國《農(nóng)村土地法》第20條根據(jù)我國農(nóng)村土地家庭承包的實際情況對不同用途的土地的承包期及其上限做出規(guī)定：“耕地的承包期為30年。草地的承包期為30 年至50年。林地的承包期為30年至70年。特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。”這一法律規(guī)定做出這種區(qū)分，主要是依據(jù)不同性質(zhì)土地的投資收益期限的差別，更有利于保護土地承包經(jīng)營權。

15 辦理土地使用證所需資料

土地使用證

我國土地是屬于國有的，開發(fā)商在拿地的時候，拿到了土地的使用權，而不像是房子一樣拿到了產(chǎn)權就有了所有權以及抵押權，典當權等，如果產(chǎn)權能辦理下來，土地使用證應該也是沒有問題的，有了使用證，至少保證在使用年限內(nèi)，國家在拆遷的時候會給補償。如果沒有土地使用證將來拆遷的時候，使用年限有沒有到期那就很難得到保障。

辦理國有土地使用證（一級市場）

所需資料：

（1）企業(yè)工商執(zhí)照（復印件）；

（2）法人機構代碼證（復印件）；

（3）法定代表人身份證（復印件）；

（4）規(guī)劃許可證與規(guī)劃紅線圖；

（5）企業(yè)的入園協(xié)議（復印件）；

（6）出讓宗地界址圖；

（7）宗地界址圖；

（8）招、拍、掛的資料和成交確認書；

（9）國有土地使用權出讓合同；

（10）土地使用權出讓金繳訖憑證（帶原件現(xiàn)場查驗后復?。?；

（11）契稅繳訖憑證；

（12）土地審批單；

（13）土地征用的證明材料。

16 土地使用權出租要注意什么問題

一、土地使用權出租要注意什么？

（1）出租人必須按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)和利用土地。

（2）出租人應將地上建筑物、其他附著物隨同土地使用權同時租賃。

（3）出租人和承租人應當簽訂土地使用權租賃合同。

（4）承租人必須繼續(xù)履行土地使用權出讓合同的規(guī)定。

（5）出租人應當辦理登記。

二、土地使用權出租的法律特征：

用于出租的地塊必須符合有關法律規(guī)定的條件，土地使用權出租必須設定在法律允許的地塊上，如出讓、轉讓土地使用權等有償方式取得的土地使用權，符合條件的可以出租，劃撥取得的土地使用權不得擅自出租。

1.出讓土地使用權的出租條件出租的條件是出租人對土地的開發(fā)必須達到法律規(guī)定的或土地使用權出讓合同約定的標準。

2.劃撥土地使用權的出租條件劃撥土地使用權一般不得出租，符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地行政主管部門和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以出租：

（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人。

（2）領有國有土地使用證。

（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權證明。

（4）簽訂土地使用權出讓合同。

土地使用權出租應當簽訂租賃合同

土地使用權出租雙方當事人只是就使用土地達成協(xié)議。

土地使用者出租土地使用權須依法申請

土地使用者需要出租土地使用權的，必須持有國有土證以及地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權證明等合法證件，向所的市、縣人民政府土地行政主管部門提出書面申請。

地上建筑物、其他附著物隨之出租

出租土地使用權，其地上建筑物、其他附著物隨之出租；出租地上建筑物、其他附著物使用權，其使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之出租。

17 農(nóng)村土地出租期限是多久

一、農(nóng)村土地出租期限：

農(nóng)村土地承包法第20條規(guī)定，耕地的租賃期為30年。草地的租賃期為30年至50年。林地的租賃期為30年至70年；特殊林木的林地租賃期，經(jīng)國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。

（一）耕地的租賃期

據(jù)統(tǒng)計，我國耕地總面積約為14億畝，人均1畝多一點。實行家庭承包經(jīng)營的耕地占耕地總面積的97%左右。我國農(nóng)村實行土地承包經(jīng)營制度的土地主要是耕地。我國法律和有關政策對承包期限都有明確規(guī)定。如土地管理法規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地承包經(jīng)營期限為三十年。有關政策也指出，土地承包再延長三十年不變，營造林地和“四荒”地等開發(fā)性生產(chǎn)的承包期可以更長?，F(xiàn)實中，截至2000年，全國已有98%左右的村組開展了延包工作。在開展延包工作的地方，承包期達到三十年的耕地面積占92%，如果扣除沿海發(fā)達地區(qū)、城鎮(zhèn)郊區(qū)實行招標承包的責任田以及各地預留的機動地，實行家庭承包的耕地承包期達到三十年的占95%以上。土地承包期限的長短，應考慮到我國農(nóng)村的實際情況，根據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特點，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢以及當前的農(nóng)業(yè)承包經(jīng)營政策等因素確定。期限太短，不利于土地承包經(jīng)營權的穩(wěn)定和農(nóng)業(yè)的發(fā)展；期限太長，則不利于對土地利用方式的適當調(diào)整以及有關利益的協(xié)調(diào)。規(guī)定耕地的承包期為三十年，符合有關法律的規(guī)定和目前農(nóng)村的實際做法，同有關政策也是一致的。

（二）草地、林地的租賃期

我國草原承包面積31.2億畝，占可利用草原面積的76.9%。集體林地70%已承包到戶，集體林地占全國林業(yè)用地面積38.5億畝的59%。對于草地、林地的承包期限，我國法律和有關政策未明確規(guī)定。國家政策曾原則規(guī)定，營造林地和“四荒”地等開發(fā)性生產(chǎn)的承包期可以更長。在實踐中，一些地方對草原實行五十年的承包期，林地的承包期一般為三十年至五十年。

同耕地相比，草地和林地有其特殊性。以林地為例：首先，林地一般生長著多年生的喬木、竹類、灌木等，而耕地主要是用于種植農(nóng)作物，一般是一年一季或者兩季，甚至三季。其次，林業(yè)生產(chǎn)投資大，林木生長期、收益期長，風險大。第三，我國對林木實行限額采伐制度，承包方的生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品的權利受到較多限制。鑒于草地和林地的特殊性，農(nóng)村土地承包法根據(jù)國家有關政策精神和農(nóng)村土地承包的實際做法，規(guī)定草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年，特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。

（三）需要說明兩點：

（1）鑒于全國絕大多數(shù)地方第二輪租賃已結束，有的地方第二輪延包的年限比本法規(guī)定的租賃期限長的實際情況，為了穩(wěn)定既存的農(nóng)村土地承包關系，防止因本法的實施引發(fā)重新承包土地，造成不必要的混亂，對法律實施前已經(jīng)按照國家有關農(nóng)村土地承包的規(guī)定承包，包括承包期限長于法律規(guī)定的，法律實施后繼續(xù)有效，不得重新承包土地。

（2）其他方式承包的承包期，由當事人雙方協(xié)商確定。

二、農(nóng)村土地承包注意事項：

承包期內(nèi)，發(fā)包方可以收回承包地嗎？

不能。農(nóng)村土地承包法第26條規(guī)定，承包期內(nèi)，發(fā)包方不得收回承包地。

承包期內(nèi)，承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應當按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營權或者允許其依法進行土地承包經(jīng)營權流轉。

承包期內(nèi)，承包方全家遷入設區(qū)的市，轉為非農(nóng)業(yè)戶口的，應當將承包的耕地和草地交回發(fā)包方。承包方不交回的，發(fā)包方可以收回承包的耕地和草地。

18 農(nóng)村土地出租合同范本

農(nóng)村土地出租不同于城鎮(zhèn)土地出租，因為土地性質(zhì)、用途不同，所以土地出租合同也不盡相同。

農(nóng)村土地租賃合同

出租方： （以下簡稱“甲方”）

承租方： （以下簡稱“乙方”）

為保護土地租賃合同雙方當事人的合法利益，規(guī)范土地管理和承租方經(jīng)營行為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國合同法》及相關法律、法規(guī)和政策規(guī)定，經(jīng)公開協(xié)商討論同意，甲乙雙方本著平等、自愿、公平、有償?shù)脑瓌t，簽訂本合同，共同信守。

第一條 租賃位置和面積

甲方租賃給乙方的土地位于山東省東營市河口區(qū) 村，總面積約 平方米，四至界限方位如下：

東起： ，

西至： ，

北至： ，

南至： 。

具體面積、位置以合同附圖為準。

附圖已經(jīng)甲乙雙方簽字確認。

第二條 土地用途和承包形式

土地用途：動物養(yǎng)殖。

承包形式：個人承包經(jīng)營。

第三條 租賃期限

租賃期限為20年，自2013年 月 日起至2033年 月 日止，租賃期限內(nèi)土地經(jīng)營使用權屬乙方，所有權屬甲方。土地租賃期限內(nèi)如遇國家政策性調(diào)整，另行議定。如需續(xù)租，甲乙雙方應重新商定續(xù)租事宜。

第四條 租賃費用和支付方式

該土地的租賃費用為人民幣 元（大寫： ），分 次支付，首次 元由乙方于2013年 月 日前向甲方支付。支付方式為現(xiàn)金支付，其余租賃費用由乙方于上一費用到期日前 日內(nèi)向甲方支付，支付方式為現(xiàn)金支付。

第五條 甲乙雙方的權利和義務

（一）甲方的權利和義務

1.甲方對所租土地擁有所有權，并使乙方取得土地承包經(jīng)營權。

2.甲方有權對乙方租用的土地使用進行監(jiān)督，保證土地按照合同約定的用途合理利用。

3.甲方有權收回乙方不按合同約定使用的土地。

4.甲方有權制止乙方實施的嚴重損害土地資源和其它資產(chǎn)的行為。

5.甲方有權依據(jù)合同的約定向乙方收取租租賃費用，在合同有效期內(nèi)，甲方不得提高租賃費用。

6.甲方有權在租賃期限屆滿時提出新的租賃標準，選擇確定新的承租方。

7.甲方應保證乙方生產(chǎn)生活用水、用電正常，向乙方收取的水電費用價格不應高于本村村民用水用電的價格，并保證在村內(nèi)無償使用通往承租地的道路。

8.甲方不得在租用期間內(nèi)以任何理由干涉乙方企業(yè)合法的經(jīng)營管理自主權，包括在該地上的所有收入、支出和建筑物、植被設施的使用等。

9.甲方不得在合同履行期內(nèi)重復發(fā)包該地塊， 在租賃期限內(nèi)，如因承包范圍出現(xiàn)土地糾紛，由甲方負責解決，若致使乙方遭受經(jīng)濟損失，由甲方按國家相關規(guī)定進行賠償。甲方必須確保乙方在承包期內(nèi)不受任何干擾。

10.為乙方提供所在地村民的其他同等待遇。

（二）乙方的權利和義務

1.乙方有權依法按照合同約定的用途和期限，合法利用和經(jīng)營所承包的土地。

2.乙方對其所承包的土地有獨立自主經(jīng)營權和收益權，任何單位和個人不得干涉，所發(fā)生的一切債權債務由乙方獨自享有和承擔，與甲方無關。

3.乙方有權在其所承包的土地上建設與合同約定用途有關的生產(chǎn)、生活設施，甲方及其甲方所在村不收任何費用。

4.乙方有權在租賃期內(nèi)對所租賃的土地進行基本改造，對改造形成的資產(chǎn)如電網(wǎng)、水利設施等由乙方全部投入建設的，在租賃合同到期后享有處置權。

5.租賃期滿后，同等條件下，乙方對原租賃的土地有繼續(xù)租賃的優(yōu)先權。

6.乙方應按本合同的約定按期足額向甲方支付租賃費用，并有權拒絕交納除合同規(guī)定租賃費用外的任何其他非國家規(guī)定之費用。

7.乙方的生產(chǎn)經(jīng)營活動不得污染乙方所在村的水源，不得產(chǎn)生影響村民生活的其他污染。

8.乙方應保護自然資源，合理利用土地。

第六條 合同的轉包

在本合同有效期內(nèi)，乙方在不違反國家法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的前提下，可以自主采取轉包、轉讓、出租等方式實現(xiàn)土地承包經(jīng)營權流轉。土地承包經(jīng)營權流轉取得的收入全部歸乙方享有，甲方不得對此主張任何權利。本合同轉包后，甲方與乙方之間仍應按原承包合同的約定行使權利和承擔義務；乙方與第三方按轉包合同的約定行使權利和承擔義務。本合同轉包后，因甲方的原因致使轉包合同不能履行，給轉包后的承包方造成損失的，甲方應承擔相應的責任。

第七條 合同的變更和解除

1.本合同一經(jīng)簽訂，即具有法律約束力，任何單位和個人不得隨意變更或解除。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致簽訂書面協(xié)議方可變更或解除本合同。

2.因不可抗力的因素，造成甲乙雙方無法履行合同，或是合同確有必要變更或解除的，可以經(jīng)雙方協(xié)商后，按照法律程序變更或解除合同，由此造成的經(jīng)濟損失雙方自行承擔或雙方協(xié)商解決。

3.如甲方重復發(fā)包該地塊或擅自斷電、斷水、斷路，致使乙方無法經(jīng)營時，乙方有權解除本合同，其違約責任由甲方承擔。

4.如乙方不按時足額支付租賃費用且經(jīng)甲方催告仍不支付時，甲方有權解除本合同，其違約責任由乙方承擔。

第八條 違約責任

1.在合同履行期內(nèi)，任何一方違反本合同以上之約定，即視為違約。

2.因甲方違約導致合同解除，甲方須向乙方支付違約金 萬元，并退還乙方所付的全額承包費用；因乙方違約導致合同解除，甲方不予退還乙方的承包費，并且解除此合同。因雙方當事人過錯導致合同解除，應當分別承擔相應的違約責任。

第九條 合同糾紛的解決辦法

在合同履行過程中，如發(fā)生爭議，由爭議雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可以向上級主管部門申請調(diào)解或直接向當?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。

第十條 合同的生效

本合同經(jīng)甲乙雙方簽章后生效。

第十一條 其它事項

1.本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

2.本合同一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份。

（以下無正文）

甲方（簽蓋）： 乙方（簽蓋）：

簽訂時間： 年 月 日 簽訂時間： 年 月 日

19 土地承包經(jīng)營權互換的相關知識

土地承包經(jīng)營權互換是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的農(nóng)戶之間為方便耕種和管理的需要，對各自承包的土地進行的交換。它是農(nóng)戶在自愿的基礎上，相互間對承包經(jīng)營權進行的調(diào)換，是土地承包經(jīng)營權流轉的法定形式之一。

一、互換的性質(zhì)及特點

《農(nóng)村土地承包法》第四十條規(guī)定：“承包方之間為方便耕種或者各自需要，可以對屬于同一集體經(jīng)濟組織的土地的土地承包經(jīng)營權進行互換?！被Q在廣大農(nóng)村普遍存在，是一種小規(guī)模的土地承包經(jīng)營權流轉方式。它實際上是承包人將自己的土地承包經(jīng)營權交換給他人行使，自己行使從他人處換來的土地承包經(jīng)營權的行為?；Q后的雙方均取得對方的土地承包經(jīng)營權，喪失自己的原土地承包經(jīng)營權。由此可看出，互換土地承包經(jīng)營權在性質(zhì)上是一種互易合同，雙方農(nóng)戶達成互換合同后，還應與發(fā)包人變更原土地承包合同?；Q表面上看是地塊的調(diào)換，實質(zhì)上是帶有物權讓渡性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權的互換。權利交換后，原有的發(fā)包方與承包方的關系，變?yōu)榘l(fā)包方與互換后的承包方的關系，雙方的權利義務同時作出相應的調(diào)整；從互換是相互之間經(jīng)營權的轉讓這一點上看，它與土地承包經(jīng)營權流轉的另一種法定方式——轉讓較為相似。只不過，轉讓是土地承包經(jīng)營權與價款的交換，而互換則直接表現(xiàn)為相互間地塊的交換，無需交付價款。另外，依照《農(nóng)村土地承包法》第四十一條的規(guī)定，轉讓要“經(jīng)發(fā)包方同意”，而互換則沒有這樣的限制。該法之所以這樣區(qū)別規(guī)定，主要是因為，互換只是相互間調(diào)換了耕種的地塊，并未使農(nóng)戶失去土地承包經(jīng)營權和基本生活保障，自然也不會對農(nóng)村社會穩(wěn)定造成負面影響。因而，無需經(jīng)發(fā)包方同意。

二、互換的原則及要求

依照《農(nóng)村土地承包法》第三十二條、三十七條、三十八條及四十條的規(guī)定，互換土地承包經(jīng)營權的雙方應當遵循以下原則：平等協(xié)商、自愿、有償；不得改變土地所有權的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途；流轉的期限不得超過承包期的剩余期限；受讓人須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力；在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權。

除恪守上述原則外，互換雙方還必須注意以下幾點：互換以兩個通過家庭承包方式取得有效土地承包經(jīng)營權為前提；互換的雙方僅限于本集體經(jīng)濟組織的農(nóng)戶；互換土地是出于相互之間的耕種方便或者各自管理的需要；土地承包經(jīng)營權可以等價互換，也可以不等價互換，在不等價互換情況下，可用金錢補足差價；互換土地的雙方當事人之間應當訂立書面合同；采用互換方式流轉土地承包經(jīng)營權的，應報發(fā)包方備案；互換土地一般應向縣級以上地方人民政府申請登記，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

20 非法轉讓土地使用權的三種形式與相應法律責任

非法轉讓土地使用權是不被法律允許的，如果有人觸犯了非法轉讓土地使用權罪，則要承擔相應的法律責任。下面，就讓我們一起看看非法轉讓土地使用權的三種形式與相應法律責任有哪些。

非法轉讓土地使用權依據(jù)其非法轉讓的土地權利類型不同，主要包括非法轉讓國有劃撥土地使用權，非法轉讓國有出讓土地使用權（包括非法轉讓國有作價出資或入股土地使用權、非法轉讓國有承租土地使用權）、非法轉讓農(nóng)民集體土地使用權等三種形式。

（1）非法轉讓國有劃撥土地使用權。以劃撥方式取得的土地使用權不得轉讓的情況包括：轉讓房地產(chǎn)時，未按照國務院的規(guī)定報有批準權的人民政府批準的；不符合《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規(guī)定的條件，并經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門批準，擅自進行轉讓的。

（2）非法轉讓國有出讓土地使用權。以出讓方式取得的土地使用權不得轉讓的情況包括：未按照出讓合同的約定支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書的；司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；依法收回土地使用權的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；未按照土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的；土地權屬有爭議的；未依法登記，領取權屬證書的；有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的禁止轉讓的其他情形。

（3）非法轉讓農(nóng)民集體土地使用權。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。

非法轉讓土地使用權的法律責任主要有三種：

一是行政處罰。根據(jù)《土地管理法》第七十三條的規(guī)定，對買賣或者以其他形式非法轉讓土地行為，要沒收非法轉讓土地的違法所得，擅自將農(nóng)用地改為建設用地的，視土地利用總體規(guī)劃情況，限期拆除或沒收在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處非法所得50%以下罰款；根據(jù)《土地管理法》第八十一條的規(guī)定，擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權轉讓用于非農(nóng)業(yè)建設的，要責令限期改正，沒收非法所得，并處罰款；根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十六條的規(guī)定，非法轉讓以出讓方式取得的土地使用權的，沒收違法所得，可以并處罰款；根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十七條的規(guī)定，非法轉讓已劃撥方式取得的使用權的，責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款；根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十六條的規(guī)定，非法轉讓劃撥土地使用權的，沒收非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。

二是黨紀政紀責任。首先，非法轉讓土地的責任人如果屬于公務員或者其他行政監(jiān)察對象，依法應給予行政處分。根據(jù)15號令的規(guī)定，行政機關及其公務員買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，對有關責任人員給予警告、記過或者記大過處分；情節(jié)較重的，給予降級或者撤職處分；情節(jié)嚴重的，給予開除處分。另外，違法行為當事人為中共黨員的，還可依據(jù)《中國共產(chǎn)黨紀律處分條例》第一百零九條的規(guī)定作出處理。

三是刑事責任。根據(jù)《刑法》第二百二十八條規(guī)定，以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節(jié)嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額5%以上20%以下罰金；情節(jié)特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉讓、倒賣土地使用權價額5%以上20%以下罰金。

非法轉讓土地行為達到一定情節(jié)構成非法轉讓、倒賣土地使用權罪，司法解釋規(guī)定了情節(jié)嚴重的五種情形：一是非法轉讓、倒賣基本農(nóng)田5畝以上；二是非法轉讓、倒賣一般耕地10畝以上；三是非法轉讓、倒賣其他土地20畝以上；四是非法獲利50萬元以上；五是非法轉讓、倒賣土地接近上述數(shù)量標準并具有其他惡劣情節(jié)的。

鏈接1

《刑法》第二百二十八條、第三百四十二條、第四百一十條

鏈接2

最高人民法院關于審理破壞土地資源刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2000〕14號）相關規(guī)定：

第一條 以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉讓、倒賣土地使用權，具有下列情形之一的，屬于非法轉讓、倒賣土地使用權“情節(jié)嚴重”，依照刑法第二百二十八條的規(guī)定，以非法轉讓、倒賣土地使用權罪定罪處罰：

（一）非法轉讓、倒賣基本農(nóng)田五畝以上的；

（二）非法轉讓、倒賣基本農(nóng)田以外的耕地十畝以上的；

（三）非法轉讓、倒賣其他土地二十畝以上的；

（四）非法獲利五十萬元以上的；

（五）非法轉讓、倒賣土地接近上述數(shù)量標準并具有其他惡劣情節(jié)的，如曾因非法轉讓、倒賣土地使用權受過行政處罰或者造成嚴重后果等。

第二條 實施第一條規(guī)定的行為，具有下列情形之一的，屬于非法轉讓、倒賣土地使用權“情節(jié)特別嚴重”：

（一）非法轉讓、倒賣基本農(nóng)田十畝以上的；

（二）非法轉讓、倒賣基本農(nóng)田以外的耕地二十畝以上的；

（三）非法轉讓、倒賣其他土地四十畝以上的；

（四）非法獲利一百萬元以上的；

（五）非法轉讓、倒賣土地接近上述數(shù)量標準并具有其他惡劣情節(jié)，如造成嚴重后果等。

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《土地管理法》第七十三條、第八十一條

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《城市房地產(chǎn)管理法》相關規(guī)定：

第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

第三十九條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。

第四十條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。

第六十六條 違反本法第三十九條第一款的規(guī)定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十七條 違反本法第四十條第一款的規(guī)定轉讓房地產(chǎn)的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。

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《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》相關規(guī)定：

第四十五條 符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；

（二）領有國有土地使用證；

（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權證明；

（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權出讓金。

轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理。

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《中國共產(chǎn)黨紀律處分條例》相關規(guī)定：

第一百零九條 非法占用、買賣或者以其他形式非法出讓、轉讓土地使用權，情節(jié)較輕的，給予警告或者嚴重警告處分；情節(jié)較重的，給予撤銷黨內(nèi)職務或者留黨察看處分；情節(jié)嚴重的，給予開除黨籍處分。

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《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》（15號令）相關規(guī)定：

第十一條 買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，對有關責任人員，給予警告、記過或者記大過處分；情節(jié)較重的，給予降級或者撤職處分；情節(jié)嚴重的，給予開除處分。

第八條 單位犯非法轉讓、倒賣土地使用權罪、非法占有耕地罪的定罪量刑標準，依照本解釋第一條、第二條、第三條的規(guī)定執(zhí)行。

第九條 多次實施本解釋規(guī)定的行為依法應當追訴的，或者一年內(nèi)多次實施本解釋規(guī)定的行為未經(jīng)處理的，按照累計的數(shù)量、數(shù)額處罰。

21 集體土地出租期限是多久

一、集體土地可以出租嗎？

為了合理利用土地，切實保護耕地，國家實行土地利用總體規(guī)劃制度、土地用途管制制度、耕地特殊保護制度和土地執(zhí)法監(jiān)察制度。所以，集體土地所有權是受限制的所有權。土地是一種重要的財產(chǎn)，但也是一種重要的自然資源，因此限制是必要的。《土地管理法》第63條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租于非農(nóng)建設；第43條又規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地?？梢?，農(nóng)村土地可以出租用于農(nóng)業(yè)建設，不能出租用于非農(nóng)業(yè)建設，農(nóng)村土地出租是有條件限制的。

2006年8月《國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》，通知指出：農(nóng)用地轉為建設用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，納入年度土地利用計劃，并依法辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)。禁止通過“以租代征”等方式使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進行非農(nóng)業(yè)建設，擅自擴大建設用地規(guī)模。農(nóng)民集體所有建設用地使用權流轉，必須符合規(guī)劃并嚴格限定在依法取得的建設用地范圍內(nèi)。未依法辦理農(nóng)用地轉用審批，國家機關工作人員批準通過“以租代征”等方式占地建設的，屬非法批地行為；單位和個人擅自通過“以租代征”等方式占地建設的，屬非法占地行為，要依法追究有關人員的法律責任?！?/p>

二、集體土地租賃期限

《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第五條規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員有權依法承包由本集體經(jīng)濟組織發(fā)包的農(nóng)村土地?！保坏诙畻l規(guī)定“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長?！痹撈谙捱m用于：農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員承包由本集體經(jīng)濟組織發(fā)包的農(nóng)村土地，屬于對特殊主體的特別規(guī)定?！吨腥A人民共和國合同法》第二百一十二條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。”所以除特別主體意外，其他一般主體訂立土地使用權租賃合同不得超過20年，超過二十年的，超過部分無效。（未完待續(xù)）