“以房養(yǎng)老”法律制度探析

鄧嵐

“以房養(yǎng)老”在是近年來(lái)我國(guó)在改革養(yǎng)老制度中的推行的一種新型養(yǎng)老模式，這一養(yǎng)老模式對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、緩解養(yǎng)老壓力起到了重要作用。但是由于我國(guó)的“以房養(yǎng)老”起步較晚，該制度仍存在許多不足。本文以“以房養(yǎng)老”的各個(gè)主體為視角，就該養(yǎng)老模式存在的法律問(wèn)題進(jìn)行探析。

以房養(yǎng)老/法律制度/主體

一、以房養(yǎng)老的概述

2013年國(guó)務(wù)院明確提出進(jìn)行“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)，使得原本在中國(guó)廣為討論的“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老保障模式得到了輿論更為廣泛關(guān)注。北京、上海、廣州、武漢4個(gè)城市已于2014年7月1日開啟為期兩年的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)活動(dòng)。

“以房養(yǎng)老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，①是指老人為了獲取一定數(shù)量的養(yǎng)老金或者為了享受老年公寓服務(wù)，將其享有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商品房以抵押或出租的方式給保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或者銀行，由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或者銀行為老人養(yǎng)老買單，而保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或者銀行在老人去世后可以收回住房使用權(quán)的一種新型養(yǎng)老模式。

二、“以房養(yǎng)老”各主體面臨的問(wèn)題及建議

（一）從老人的角度分析

對(duì)于擁有房屋獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，但是存在經(jīng)濟(jì)壓力或者健康問(wèn)題不能自己解決的老人來(lái)說(shuō)，“以房養(yǎng)老”為其養(yǎng)老困境提夠了一個(gè)新的出路。目前我國(guó)各大城市中空巢老人數(shù)量越來(lái)越多，而且隨著老齡化程度這一現(xiàn)象愈加顯著，其中以北京、上海尤為顯著。究其原因，正值盛年的一批年輕人基本上為獨(dú)生子女，出國(guó)留學(xué)工作、在外地工作或其他原因?qū)е陋?dú)自老人居住。城市的生活使得老人并沒(méi)有串門的習(xí)慣，因此老人們更加愿意呆在家里，不外出。

而近年來(lái)，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，人民的生活水平逐步提高，國(guó)家加大對(duì)公共衛(wèi)生服務(wù)方面投資，醫(yī)療保險(xiǎn)制度日益完善，人們的平均預(yù)期壽命也不斷延長(zhǎng)。不可避免的就是老年人的晚年花費(fèi)特別是醫(yī)療方面的投入增加，這意味著老人需要更多資金以保障自己的生活。另外我國(guó)各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，不同的經(jīng)濟(jì)條件造就了人們的需求各不相同，這也必然導(dǎo)致各個(gè)地方的養(yǎng)老需求有所不同。就我國(guó)現(xiàn)存的養(yǎng)老制度而言，其提供的僅僅是基本的生活需求，但對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)，他們并沒(méi)有足夠的資金來(lái)支付更好的服務(wù)于生活?！耙苑筐B(yǎng)老”為老人提供了一個(gè)可行方案，它可以切實(shí)解決老人們所面臨的經(jīng)濟(jì)困境。

（二）從繼承人的角度分析

“以房養(yǎng)老”存在著一個(gè)很大的漏洞——它解決僅僅只是經(jīng)濟(jì)方面的問(wèn)題，即誰(shuí)來(lái)為老人的贍養(yǎng)費(fèi)買單問(wèn)題，卻沒(méi)有解決誰(shuí)來(lái)照顧老人的問(wèn)題。老人在哪里養(yǎng)老，如何度過(guò)晚年時(shí)光，誰(shuí)來(lái)照顧他們的起居，誰(shuí)為他們排遣孤獨(dú)，這些困擾著中國(guó)老齡化社會(huì)的核心問(wèn)題并不能因?yàn)橐苑筐B(yǎng)老而得到妥善解決②?！耙苑筐B(yǎng)老”并沒(méi)有免除子女的贍養(yǎng)義務(wù)，它只是在養(yǎng)老金的給付方面減輕了子女的壓力。最新修訂的《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》第十四條規(guī)定：“贍養(yǎng)人應(yīng)當(dāng)履行對(duì)老年人經(jīng)濟(jì)上供養(yǎng)、生活上照料和精神上慰藉的義務(wù)，照顧老年人的特殊需要?！钡谑藯l規(guī)定：“家庭成員應(yīng)當(dāng)關(guān)心老年人的精神需求，不得忽視、冷落老年人。與老年人分開居住的家庭成員，應(yīng)當(dāng)經(jīng)常看望或者問(wèn)候老年人。由此可見(jiàn)，作為子女，他們依舊對(duì)老人負(fù)有贍養(yǎng)義務(wù)，因而對(duì)老人的財(cái)產(chǎn)仍享有繼承權(quán)。

在“以房養(yǎng)老”這一養(yǎng)老模式之下，對(duì)于已被抵押給保險(xiǎn)公司或者銀行的房屋，在老人去世后的歸屬成為了爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。老人的房產(chǎn)價(jià)值是否大于銀行或者保險(xiǎn)公司為老人支付的養(yǎng)老金？若是房產(chǎn)的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行或者保險(xiǎn)公司為老人支付的養(yǎng)老金，那么房屋的歸屬應(yīng)該如何處理？作為繼承人的子女在老人去世后是否能參照典權(quán)制度，“以典權(quán)可以通過(guò)回贖、找貼、絕賣等行為”消除作為抵押的房屋？這將是“以房養(yǎng)老”推行過(guò)程中所亟待解決的問(wèn)題。

（三）從保險(xiǎn)公司與銀行的角度分析

作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體，保險(xiǎn)公司與銀行是以賺錢為主要目的這是毋庸置疑的。作為“以房養(yǎng)老”這一制度中的重要參加者和資金的主要提供者，保險(xiǎn)公司與銀行必然會(huì)擔(dān)心一個(gè)問(wèn)題——房?jī)r(jià)下跌。房?jī)r(jià)下跌，勢(shì)必會(huì)造成保險(xiǎn)公司與銀行的虧損。

保險(xiǎn)公司與銀行面臨的另一個(gè)突出風(fēng)險(xiǎn)就是生命存活壽命具有不確定性 。一般情況下，在“以房養(yǎng)老”這一法律關(guān)系中，保險(xiǎn)公司與銀行有權(quán)利處置房產(chǎn)、收回貸款的前提必須是老人死亡。因此貸款期限隨著老人的生命存續(xù)期延長(zhǎng)而延長(zhǎng)，貸款期限的延長(zhǎng)，貸款本息金額就有可能會(huì)超出房屋本身價(jià)格，因此老人生命期延長(zhǎng)就會(huì)導(dǎo)致保險(xiǎn)公司與銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)增大。在貸款期間內(nèi)，一般保險(xiǎn)公司與銀行不會(huì)規(guī)定老人償還本息，而考慮到一般情況下，個(gè)人消費(fèi)貸款利率低于資本市場(chǎng)的平均利率，因此如用將來(lái)的利率計(jì)算現(xiàn)在的資金占用成本，顯然存在較大風(fēng)險(xiǎn)③。

保險(xiǎn)公司與銀行等機(jī)構(gòu)面臨的另一個(gè)挑戰(zhàn)就是目前我國(guó)住宅用地使用期限僅僅只有70年年限，在老人選擇“以房養(yǎng)老”時(shí)必然意味著其已經(jīng)年邁，此時(shí)再將房產(chǎn)抵押，商品房的剩余使用年限已經(jīng)不多，而當(dāng)老人去世后，房子的使用年限更是所剩無(wú)幾。保險(xiǎn)公司與銀行只能依靠剩下不多的商品房使用年限來(lái)彌補(bǔ)已支付給老人的養(yǎng)老金，這樣就會(huì)存在兩個(gè)問(wèn)題：一是保險(xiǎn)公司與銀行所能承受的給付能力因房子使用年限不多而有限，二是保險(xiǎn)公司與銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也較大。目前就已試點(diǎn)的城市來(lái)看，我國(guó)現(xiàn)行的“以房養(yǎng)老”并沒(méi)有解決這些問(wèn)題，為更好的保障銀行與保險(xiǎn)公司的利益，使得“以房養(yǎng)老”能夠更好的發(fā)揮其價(jià)值，如何處理這些問(wèn)題就顯得尤為重要。

三、結(jié)語(yǔ)

“以房養(yǎng)老”在我國(guó)推行仍舊有許多阻力，在未來(lái)的實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中，如何應(yīng)對(duì)這些問(wèn)題顯得尤為重要，因此，無(wú)論是法律法規(guī)還是相關(guān)制度上都應(yīng)該建立一套完整的體系來(lái)規(guī)范這一行為，綜合考慮各個(gè)主體的利益訴求，解決相關(guān)的矛盾沖突，使得這一行為為社會(huì)發(fā)展所帶來(lái)的好處最大化。

注釋：

①王字君.以房養(yǎng)老：一種新型的養(yǎng)老模式[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào)，201，22：250.

②李亞明.關(guān)于我國(guó)倒按揭實(shí)施模式研究[D].重慶大學(xué)，2007.

③楊洋.“以房養(yǎng)老”：銀行角色如何擔(dān)當(dāng)[N].金融時(shí)報(bào)，2013，09，23.