從佳兆業(yè)事件看中國樓市取向

現(xiàn)在已是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)全面轉(zhuǎn)型的時刻，否則國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)要走出當前困境并非易事。

從2014年12月開始，深圳的房地產(chǎn)企業(yè)佳兆業(yè)所引發(fā)的信貸違約危機越來越大，先是正在銷售的樓盤被鎖，后有大股東減持、項目被叫停、債券未能如期付息面臨違約等，從而使得該企業(yè)發(fā)行的債券價格一度大跌，以其2016年4月到期債券為例，票面值為100元人民幣債券，2014年底開始徘徊在約90元人民幣水平，但到2015年初立即暴跌到32.076元人民幣。即時佳兆業(yè)信用違約風暴越刮越大，佳兆業(yè)很快就可能面臨著破產(chǎn)倒閉的滅項之災并由此引發(fā)一系列的危機。

在這種情況下，深圳市場政府不得不出面，希望通過商業(yè)運作的方式處理佳兆業(yè)事件。隨著市場越來越多的人預期，政府不會讓佳兆業(yè)破產(chǎn)，佳兆業(yè)的債券價格也開始逐漸回升。到1月30日，傳出另一家房地產(chǎn)企業(yè)融創(chuàng)與佳兆業(yè)已簽約，準備接手佳兆業(yè)，其債券價格重上70元人民幣以上，收報77.381元人民幣。也就是說，隨著融創(chuàng)的接手，佳兆業(yè)危機開始解除。但該事件也透露出國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢及政策一些重要信息。

《新產(chǎn)經(jīng)》記者 馬良 攝

首先，這次佳兆業(yè)事件的肇因，就是反腐之風吹到房地產(chǎn)企業(yè)?？梢哉f，盡管這十幾年來中國出現(xiàn)了歷史上難得的房地產(chǎn)市場繁榮，但是中國的房地產(chǎn)市場特征是要素交易的非市場化和住房產(chǎn)品的市場化。這不僅使得房地產(chǎn)開發(fā)商能夠輕易地獲得暴利，也使得住房市場的要素交易不是通過市場價格方式來完成，而是以政府權(quán)力方式來進行。所以在中國的房地產(chǎn)市場，要獲得土地要素，或是政府的權(quán)力直接參與，即政府權(quán)力尋找直接的代理人來經(jīng)營，或是用金錢購買這些政府的權(quán)力，否則企業(yè)要在房地產(chǎn)市場發(fā)展一定是寸步難行?？梢哉f，早些年國內(nèi)房地產(chǎn)市場這種非市場化的要素交易的每一個環(huán)節(jié)都存在貪污腐敗的空間。如果反腐之風吹到房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)企業(yè)豈能不個個自危？國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)都可能面臨著破產(chǎn)倒閉之風險（尤其是民營的房地產(chǎn)企業(yè)）。這也表明中國要加快房地產(chǎn)業(yè)市場化的進程。

《新產(chǎn)經(jīng)》記者 馬良 攝

其次，在當前的情況下，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)能夠破產(chǎn)倒閉嗎？我早在2004年就指出，要謹防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個中國經(jīng)濟。而國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)不是謹防要挾整個中國經(jīng)濟了，而是已經(jīng)大到不能倒了（too big to fail）。因為如果一家房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉，被迫低價出賣資產(chǎn)和清算套現(xiàn)，立即會引導房地產(chǎn)市場的連鎖反應。比如，房價全面下跌，市場預期逆轉(zhuǎn)，住房投資者逃出市場，住房銷售及價格更是下跌，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，信用違約全面發(fā)生，迫使房價及銷售進一步下跌，更多的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉，造成整個房地產(chǎn)市場的惡性循環(huán)。在這種情況下，房地產(chǎn)危機的風險很快就會傳導到房地產(chǎn)貸款的銀行及金融機構(gòu)，及其他經(jīng)濟領(lǐng)域，從而引發(fā)金融市場的危機及經(jīng)濟危機，其后果是不堪設(shè)想。因此，對政府來說，要防止危機蔓延，就得把風險止于個別企業(yè)，并化為局部性事件。就得要求其他房地產(chǎn)企業(yè)把其資產(chǎn)用“維穩(wěn)價”接過去等。也就是說，就當前的情況來看，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)是不能夠破產(chǎn)倒閉的。但是，如果國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)不能夠倒閉，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場的“道德風險”就會隨處所在，存在著更多的房地產(chǎn)市場高風險投資，及房地產(chǎn)市場面臨的風險越來越大。

第三，盡管十八大之后，國內(nèi)經(jīng)濟增長速度及增長方式有所改變，但中國經(jīng)濟的“房地產(chǎn)化”這個特征并沒有多少改變。比如2014年9月的房貸新政及11月的貸款利率下降，不僅在于來消化嚴重過剩的住房供給，及推遲房地產(chǎn)市場風險的暴露，更在于減輕對中國經(jīng)濟增長之壓力，即通過房地產(chǎn)市場來保證國內(nèi)經(jīng)濟的穩(wěn)增長。在這種情況下，如果因佳兆業(yè)事件引發(fā)國內(nèi)住房市場的連鎖反應（房價暴跌及住房銷售全面下降），不僅會增加國內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)增長之壓力，也有可能引發(fā)國內(nèi)金融危機及經(jīng)濟衰退。這是政府不愿看到的。如果把該事件限定在個別事件上，也是政府一項選擇。從處理佳兆業(yè)事件中，已經(jīng)看到政府對房地產(chǎn)市場一個基本取向，就是“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟在短期內(nèi)不會改變。因為，2015年剛過去一個月，但地方政府正在急于推出各種各樣的救樓市政策。只不過，這種“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟能否持續(xù)則是相當令人質(zhì)疑的。

第四，佳兆業(yè)事件既有非市場因素，也有市場之原因。早幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場繁榮，房地產(chǎn)銷售突飛猛進，年均增長率都在25%以上，企業(yè)只要進入房地產(chǎn)市場就能夠獲得暴利。由于暴利的驅(qū)使，房地產(chǎn)企業(yè)會不計成本從各種渠道融集資金。這不僅導致國內(nèi)影子銀行盛行，也導致國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)廣泛地到國外市場舉債。但是，房地產(chǎn)企業(yè)應該看到，這必然會導致全國住房供給過剩，房地產(chǎn)企業(yè)債務沉重。一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整，就會導致住房銷售全面放緩，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流中斷，房地產(chǎn)企業(yè)就面臨著巨大的流動性風險，信貸違約隨時都可能發(fā)生。

所以，從佳兆業(yè)事件也可以看到，國外市場形勢的變化、國內(nèi)房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整，以及房地產(chǎn)市場的政治性風險，現(xiàn)在已是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)全面轉(zhuǎn)型的時刻，否則國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)要走出當前困境并非易事。當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場將面臨一場重大的變革。

佳兆業(yè)事件既有非市場因素，也有市場原因。