大商場為什么去郊區(qū)

萬宏蕾

臺灣新光三越集團(tuán)曾在北京的CBD東部邊緣建設(shè)一座號稱中國內(nèi)地最賺錢的單體百貨——北京CBD“新光天地”。2015年4月，這家“新光天地”正式更名為“SKP”，消除了最后一絲新光三越的印記。

然而此前在2014年8月，新光三越與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)合拿下北京通州運(yùn)河核心區(qū)的4宗地塊，總建筑面積46.45萬平方米、總價(jià)39.39億元，準(zhǔn)備建設(shè)另一個(gè)“新光天地”。

可能將擁有三個(gè)功能區(qū)的“運(yùn)河北京文化商務(wù)中心區(qū)”則是通州新城的核心區(qū)，目前關(guān)于“現(xiàn)代化國際新城”最利好的消息，就是未經(jīng)證實(shí)的北京市政府將遷入。

雖然以“北京副中心”自居，但根據(jù)2005年《北京十一個(gè)新城規(guī)劃（2005—2020）》，通州新城不過是11個(gè)北京新城之一。

依據(jù)北京城市總體規(guī)劃，新城指承擔(dān)疏解中心城人口和功能、集聚新產(chǎn)業(yè)、帶動區(qū)域發(fā)展的規(guī)?；鞘械貐^(qū)。

這些被賦予眾望的新城歷經(jīng)10年建設(shè)，從一片片荒地起步，拆遷、建路、蓋住宅、完善市政設(shè)施……“新光天地”這樣的商業(yè)綜合體的入駐，其實(shí)代表了它們正走向完善。

“以北京、上海、廣州為首的中國一線城市郊區(qū)商業(yè)的發(fā)展都在進(jìn)入快馬加鞭時(shí)代?！敝袊虡I(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副理事長兼秘書長王永平告訴本刊記者，“中國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了近10年的野蠻式增長，隨著大量人口外溢，新興商業(yè)物業(yè)向郊區(qū)發(fā)展的趨勢日益明顯?！?/p>

疲憊的中國商業(yè)地產(chǎn)和百貨業(yè)正寄望于這些新城商業(yè)。

通州現(xiàn)象

先后為CBD“新光天地”、通州“新光天地”提供策略顧問和商業(yè)設(shè)計(jì)優(yōu)化服務(wù)的RET睿意德高級總監(jiān)李靜雅告訴《瞭望東方周刊》，“通州項(xiàng)目包含購物中心、寫字樓等綜合物業(yè)形態(tài)，這一區(qū)域的商業(yè)更多關(guān)注未來新導(dǎo)入商務(wù)人群。這將與CBD新光項(xiàng)目截然不同。”

位于北京CBD東部邊緣的原“新光天地”已正式更名為“SKP”

對于“新光天地”落戶通州，李靜雅的解釋是“作為距北京最近的郊區(qū)，通州到中心城區(qū)只有15公里，車程半小時(shí)左右;從通州去首都機(jī)場車程40分鐘，距離未來的新機(jī)場也只有大約1小時(shí)的車程。軌道交通除了已有的地鐵八通線和6號線，未來5年還有至少2條直通中心城區(qū)的軌道線路開通運(yùn)營，由此帶來的巨大經(jīng)濟(jì)效益不言自明。”

“新光天地”并非通州唯一的“大象級”商業(yè)項(xiàng)目：僅2015年通州至少還將有3個(gè)大體量商業(yè)項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量達(dá)22.28萬平方米。全年通州新增商業(yè)體量則占北京全市的17%。

商業(yè)綜合體落戶通州的理由其實(shí)十分充分：通州人口由2005年的88.5萬人增長到2013年底的132.6萬人，8年中平均每年增加5.5萬多人，年均增加6.23%。

這個(gè)數(shù)字比北京市同期的年均增加4.69%高出近2個(gè)百分點(diǎn)。

隨著人口逐年增加，新城的公共服務(wù)建設(shè)也逐漸為政府所重視，“軌道交通等配套設(shè)施的加速完善也加快了人口導(dǎo)入的力度，促進(jìn)了軌道交通沿線新興商圈的形成，如通州、房山、亦莊、昌平、天通苑等商圈?！庇瘓F(tuán)研究中心總經(jīng)理、皇家特許測量師學(xué)會（RICS）中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會主席張平告訴本刊記者。

盈石集團(tuán)是一家全國著名的商業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)。盈石集團(tuán)研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，2014年起的3年內(nèi)，北京商業(yè)物業(yè)將繼2007年之后迎來又一次供應(yīng)高峰，其中非核心商圈將新增超過170萬平方米，約占總新增供應(yīng)量的55%，“大北京區(qū)域發(fā)展的加速以及新興商圈的逐步成型與發(fā)展，促使新增商業(yè)物業(yè)向郊區(qū)發(fā)展趨勢日益明顯?！?/p>

根據(jù)RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2014年第四季度入市的京通羅斯福廣場和通州萬達(dá)廣場的體量幾乎是之前通州集中商業(yè)存量的一倍。

而在城市副中心及國際新城規(guī)劃的利好帶動下，通州商業(yè)物業(yè)2014年第四季度成交價(jià)格同比上漲9.2%，近一年中的價(jià)格基本保持了穩(wěn)中有升的趨勢。

人都去郊區(qū)了

“自上世紀(jì)80年代起的很長時(shí)間內(nèi)北京只有5家百貨商場和1家購物中心——位于王府半島酒店的半島精品廊?！睆埰交貞?，“2004年北京新增入市商業(yè)物業(yè)超過了90 萬平方米，自此北京商業(yè)物業(yè)市場進(jìn)入了開業(yè)高潮。”

2005年至2010年，北京市每年的新增供應(yīng)都超過100萬平方米。這期間共入市146個(gè)項(xiàng)目，超過900萬平方米，超過2003年存量的4.5倍。北京商業(yè)地產(chǎn)布局則開始逐漸由中心向外擴(kuò)散。

通州的人口聚集并非孤例，目前北京全市有超過一半常住人口居住在五環(huán)以外。

2014年的北京市人口抽樣調(diào)查結(jié)果顯示：三環(huán)至六環(huán)間聚集了1228.4萬常住人口，占全市的57.1%;四環(huán)至六環(huán)間聚集了941萬常住人口，占43.8%;五環(huán)以外有1098萬常住人口，占51.1%。

從1982年第三次全國人口普查開始，北京二環(huán)以內(nèi)的人口密度就持續(xù)降低，到1990年老城區(qū)人口下降了3.38%。而90年代開始的大范圍舊城改造活動，則加速促使了內(nèi)城人口向三環(huán)四環(huán)遷移，到2010年中心城區(qū)人口較30年前已經(jīng)下降了10%。

“除了通州，位于北京郊區(qū)的不少新興商圈和潛在商圈目前還是價(jià)值洼地?！睆埰秸J(rèn)為，“大興、順義和房山長陽在政府大力推動下，有望隨著地鐵、快速公交等交通設(shè)施建設(shè)的加速，成為新的投資和居住熱點(diǎn)地區(qū)?！?/p>

而到2016年底，上?？傂略錾虡I(yè)物業(yè)供應(yīng)總量約為430萬平方米，非核心商圈的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)245萬平方米，增量為現(xiàn)有存量的52%。

早在2010年，根據(jù)第六次全國人口普查結(jié)果，上海近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)的人口密度分別為每平方公里4684人、1388人，比2000年分別增加80.2%、61.4%。

占上?？偯娣e不到十分之一的核心城區(qū)——黃浦、盧灣、靜安、虹口、長寧等地的人口不斷下降，其中下降幅度最大的是黃浦區(qū)，減少四分之一。這顯示了上海中心城區(qū)核心區(qū)域的人口正向郊區(qū)、中心城區(qū)外圍區(qū)域遷移。

“這一變化的直接誘因主要是近年來上海舊城改造與新區(qū)開發(fā)之間的聯(lián)動。首先，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、郊區(qū)新城建設(shè)不斷加快等因素，使得大批居民遷往近郊區(qū)、中心城區(qū)邊緣區(qū)域的新建居住區(qū)。其次，外來常住人口往往相對集中居住在近郊區(qū)域?！碑?dāng)時(shí)上海地方媒體分析說。

“廣州情況類似。”張平分析，“2016年廣州購物中心及百貨的存量將達(dá)到559萬平方米，由于中心城區(qū)可供新開發(fā)的地塊供應(yīng)較少且地價(jià)較高，新進(jìn)入廣州的開發(fā)商選擇市中心區(qū)以外進(jìn)行拓展，這也導(dǎo)致了未來廣州商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)主要來自外圍區(qū)域。”

不過與郊區(qū)激增的人口紅利相比，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)本身所面臨的現(xiàn)實(shí)困境更是把他們捆綁在郊區(qū)商業(yè)。

“拋棄”城區(qū)

在RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬看來，“現(xiàn)階段的郊區(qū)購物中心，是避開核心區(qū)傳統(tǒng)商圈擁擠式購物的新希望?！?/p>

“城市核心區(qū)域可開發(fā)的土地有限，用地緊張就需要引入更多高租金業(yè)態(tài)商家來平衡投資收益?！彼虮究浾呓忉屨f，

傳統(tǒng)商圈受物業(yè)條件限制，商場硬件、車位等配套設(shè)施滯后制約且升級改造困難。與之相比，城市郊區(qū)擁有更加寬裕的土地提供，購物中心相關(guān)配套更加完善，具備相當(dāng)?shù)谋憷詢?yōu)勢?！?/p>

比如廣州最知名的傳統(tǒng)商圈——天河城，商業(yè)總面積高于上海的徐家匯、淮海路、南京路及北京的西單、王府井、CBD核心商業(yè)區(qū)。

但目前天河城商圈10分鐘車程的街道往往要擁堵半個(gè)小時(shí)以上，且商圈內(nèi)業(yè)態(tài)比較低端，幾乎看不見任何高端奢侈品品牌。

于是出現(xiàn)一種說法：要“養(yǎng)育”該商圈，天河路每天要吸引近150萬人次的客流——這是一個(gè)足以讓任何路網(wǎng)癱瘓的數(shù)字。

當(dāng)?shù)卣胪ㄟ^商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃布局保證市場有序競爭，但畢竟“先有網(wǎng)點(diǎn)后有規(guī)劃”，許多建筑已不可能拆除重建。

在這方面，郊區(qū)購物中心在規(guī)模與租金壓力上都優(yōu)于市中心核心區(qū)。與傳統(tǒng)商圈高密度建筑不同，郊區(qū)土地不僅相對便宜，還可以承載更豐富、更多樣化的建筑形式。

當(dāng)然，“除了地價(jià)比核心區(qū)便宜，郊區(qū)其他建設(shè)成本、日常運(yùn)營、推廣、物業(yè)、人力、水電等并不便宜。但它還是相當(dāng)于一張白紙。”李靜雅說，“早期國內(nèi)業(yè)態(tài)品種有限，大部分品牌會優(yōu)先選址核心區(qū)。但當(dāng)下中國業(yè)態(tài)豐富度已經(jīng)顯著提升，這就為郊區(qū)購物中心實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)差異創(chuàng)造了良好機(jī)會，在引入體驗(yàn)性業(yè)態(tài)方面可以做到更優(yōu)?！?/p>

同時(shí)，汽車的普及化發(fā)展也大大擴(kuò)展了人口的消費(fèi)半徑，相當(dāng)于拉近了城郊距離。

然而在王永平看來，“國內(nèi)的郊區(qū)商業(yè)發(fā)展模式與國外很不一樣，國外多是出于城市規(guī)劃的合理布局，主動往郊區(qū)引導(dǎo)人流、車流。國內(nèi)則是被動式外溢，承受不了市中心運(yùn)營壓力，不得不一圈圈外擴(kuò)。”

新城能拯救中國的商業(yè)地產(chǎn)和百貨業(yè)嗎？