農(nóng)村土地相關(guān)知識(shí)（連載四）

10 土地轉(zhuǎn)包與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別

1.轉(zhuǎn)包是在不變更原承包人與村里承包合同的基礎(chǔ)上，承包人把自己承包的土地再承包給第三方。

2.土地承包權(quán)或轉(zhuǎn)讓，是指承包人把自己承包的土地讓與第三方承包，第三方建立了與村里經(jīng)濟(jì)組織的承包合同，原承包人退出，實(shí)質(zhì)就是賣了承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

3.轉(zhuǎn)包存在兩個(gè)承包合同關(guān)系，轉(zhuǎn)讓只存在一個(gè)承包合同關(guān)系。

4.轉(zhuǎn)包在不改變土地用途情況下不需要發(fā)包方同意，但合同另有約定的除外，但一般要求備案，不備案也不會(huì)因此無效；轉(zhuǎn)讓必須通過發(fā)包方同意，才有可以實(shí)現(xiàn)。因轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營(yíng)權(quán)實(shí)質(zhì)上是合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移，義務(wù)轉(zhuǎn)移必須取得發(fā)包方同意。

農(nóng)村土地不能轉(zhuǎn)讓，我國(guó)土地管理法規(guī)定，農(nóng)村集體所有者不能買賣土地產(chǎn)權(quán)，只能依法在一定期限內(nèi)有償出租或讓渡土地使用權(quán)；也不能隨意改變所屬耕地的用途，因特殊情況確需征占自己所有耕地時(shí)，也必須經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)。既然不能轉(zhuǎn)讓，那土地轉(zhuǎn)讓和土地承包的區(qū)別也就無從說起。

至于土地轉(zhuǎn)包法律是允許的?！锻恋爻邪ā返谑畻l規(guī)定，“國(guó)家保護(hù)承包方依法、自愿、有償進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)?！薄锻恋爻邪ā返谌l規(guī)定，“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)?！薄锻恋爻邪ā返谌邨l規(guī)定，“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意。”可見，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以作為特殊民事權(quán)利進(jìn)行處分，但承包人的流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的行為需符合一定的條件。對(duì)于轉(zhuǎn)包行為，需要雙方簽訂書面合同，并經(jīng)發(fā)包方備案；對(duì)于轉(zhuǎn)讓行為，需經(jīng)雙方簽定書面合同，并經(jīng)發(fā)包方同意。

轉(zhuǎn)包與轉(zhuǎn)讓有相同之處：

①都由承包方主張權(quán)利，或轉(zhuǎn)包，或轉(zhuǎn)讓； ②都是將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移給其他農(nóng)戶，并簽訂書面流轉(zhuǎn)合同； ③都由承包方與受讓方協(xié)商確定轉(zhuǎn)包費(fèi)或轉(zhuǎn)讓費(fèi)數(shù)額；④都是在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有受讓優(yōu)先權(quán)；⑤都不能超過法定承包期限的剩余期限。

轉(zhuǎn)包與轉(zhuǎn)讓有兩個(gè)原則區(qū)別：

①流轉(zhuǎn)的決定權(quán)不同。轉(zhuǎn)包由承包方自主決定，不必經(jīng)發(fā)包方同意；而轉(zhuǎn)讓，“應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意”，未經(jīng)發(fā)包方同意，轉(zhuǎn)讓無效，但發(fā)包方無法定事由不同意或者拖延表態(tài)的除外。

②法律后果不同。轉(zhuǎn)包的，原承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變，轉(zhuǎn)包期限屆滿后，原承包方仍享有該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；而轉(zhuǎn)讓則不同，轉(zhuǎn)讓后，原承包方在該土地上的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)終止，由受讓方與發(fā)包方重新簽訂土地承包合同，從轉(zhuǎn)讓之日起，原承包方不再享有該轉(zhuǎn)讓土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。另外，備案要求也不同。轉(zhuǎn)讓的，因已經(jīng)發(fā)包方同意，由受讓人與發(fā)包方重新簽訂了新的土地承包合同，則無需再報(bào)發(fā)包方備案；而轉(zhuǎn)包及其他方式流轉(zhuǎn)的，因無需經(jīng)發(fā)包方同意，須將流轉(zhuǎn)合同報(bào)發(fā)包方備案，但發(fā)包方僅以未報(bào)備案為由請(qǐng)求確認(rèn)流轉(zhuǎn)合同無效的，不予支持。

這里需要特別說明的是，《農(nóng)村土地承包法》之所以規(guī)定轉(zhuǎn)讓“應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意”，是國(guó)家出于對(duì)農(nóng)民的關(guān)心和對(duì)農(nóng)民利益的保護(hù)考慮的。因?yàn)榧彝コ邪皆诮?jīng)濟(jì)上、風(fēng)險(xiǎn)判斷和預(yù)防上以及法律意識(shí)上普遍處于弱勢(shì)地位，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)既是農(nóng)民的安身立命之本，也是農(nóng)民奔小康的主要希望所在，所以，國(guó)家在保護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)自主權(quán)的同時(shí)，規(guī)定轉(zhuǎn)讓“應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意”，實(shí)質(zhì)上是為保護(hù)農(nóng)民利益提供外部幫助。

根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，發(fā)包方是否同意轉(zhuǎn)讓要進(jìn)行下列審查：

①承包方尚不具有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者穩(wěn)定的收入來源；②轉(zhuǎn)讓合同存在被強(qiáng)迫簽訂的情形；③改變了承包土地的農(nóng)業(yè)用途；④受讓方不具有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力；⑤轉(zhuǎn)讓承包地抵頂受讓方欠款。

有上述情形之一的，就是發(fā)包方不同意轉(zhuǎn)讓的法定事由，未經(jīng)發(fā)包方同意，轉(zhuǎn)讓無效。如無上述情形之一，發(fā)包方不同意轉(zhuǎn)讓或者拖延表態(tài)的，轉(zhuǎn)讓有效。因此，法官在審理這類案件時(shí)應(yīng)準(zhǔn)確把握轉(zhuǎn)包與轉(zhuǎn)讓的原則區(qū)別，依法正確裁判，保護(hù)承包方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的合法流轉(zhuǎn)。

11 土地轉(zhuǎn)包

土地承包經(jīng)營(yíng)戶依照轉(zhuǎn)包合同規(guī)定，將其所承包的土地在承包期限內(nèi)進(jìn)行再轉(zhuǎn)移的行為。農(nóng)村集體土地的承包和轉(zhuǎn)包的政策內(nèi)容，與國(guó)有土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓有相似之處，只是所依據(jù)的法律、法規(guī)有所不同。土地轉(zhuǎn)包除依據(jù)《民法通則》、《土地管理法》外，還依據(jù)相關(guān)政策和規(guī)章。

農(nóng)村土地承包是指采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒淮等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。

農(nóng)村土地承包后土地的所有權(quán)性質(zhì)不變，承包地不得買賣。

12 農(nóng)村土地非法轉(zhuǎn)包的情形有哪些？

農(nóng)村土地承包后不得買賣，但是否允許轉(zhuǎn)包呢？如果允許，那么非法的農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包情形又有哪些呢？對(duì)此，《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》有著明確規(guī)定：“通過家庭承包取得的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以采用轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其它方式流轉(zhuǎn)”。

由此可見，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)后，農(nóng)民有了穩(wěn)定的土地使用權(quán)。但為了解決承包地塊分散、種田效益不高等問題，農(nóng)民可以采用轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。這既解決了人地矛盾，充分利用了土地，也有利于推進(jìn)農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營(yíng)。所以，法律和政策都規(guī)定，農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包是合法的。

但是，合法的農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包必須建立在農(nóng)民自愿的基礎(chǔ)上，并且不得違法改變土地用途。否則，就會(huì)形成農(nóng)村土地的非法轉(zhuǎn)包。當(dāng)前一些地方在執(zhí)行中央政策和法律的過程中出現(xiàn)了一些偏差：

一是違背農(nóng)民意愿，強(qiáng)制推行土地流轉(zhuǎn)，侵害了農(nóng)民的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)和影響了農(nóng)村土地承包關(guān)系的穩(wěn)定；

二是在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中沒有兼顧農(nóng)民利益，甚至損害農(nóng)民利益，搞“反租倒包”等錯(cuò)誤做法；

三是借農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)之名，隨意變更土地用途。

這些行為都違背了中央政策和法律規(guī)定的精神，是非法的農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包行為，必須予以糾正。

因此，《農(nóng)村土地承包法》第十條明確規(guī)定：“國(guó)家保護(hù)承包方依法、自愿、有償?shù)剡M(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)”。而對(duì)那些農(nóng)村土地非法轉(zhuǎn)包的情形，不但得不到法律的保護(hù)，還會(huì)導(dǎo)致違法犯罪，最終受到法律的制裁。

13 土地轉(zhuǎn)包合同怎么寫

土地轉(zhuǎn)包合同

甲方（轉(zhuǎn)讓方）： 乙方（受讓方）：

為保護(hù)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)雙方依法履行義務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》及其它相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)雙方平等協(xié)商，訂立本合同。

第一條 流轉(zhuǎn)土地概況

本幅土面積 畝，東至 南至 西至 北至 。承包經(jīng)營(yíng)權(quán)年限 年，目前還有 年。

第二條 流轉(zhuǎn)方式

甲方采取 方式將其承包經(jīng)營(yíng)的土地流轉(zhuǎn)給乙方經(jīng)營(yíng)。

第三條 流轉(zhuǎn)期限

雙方約定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)期限為 年，從 年 月 日起，至 年 月 日止。

第四條 流轉(zhuǎn)價(jià)款及付款方式

1.流轉(zhuǎn)土地價(jià)款總計(jì) 元（折合每畝 元）。

2.合同簽訂后，乙方支付甲方 元。

3.其余款項(xiàng)乙方同意每年 月 日前支付甲方 元。

4.如遇國(guó)家征收、征用土地，補(bǔ)償款歸甲方所有，乙方相應(yīng)損失經(jīng)雙方協(xié)商確認(rèn)后從補(bǔ)償款中扣除。

第五條 土地交付與回收

1.甲方于 年 月 日前將流轉(zhuǎn)土地交付乙方。

2.乙方應(yīng)于 年 月 日前將流轉(zhuǎn)土地交回甲方。

3.本土地流轉(zhuǎn)合同終止后，原土地上新建附著建筑物按以下第 種方式解決：

① 歸甲方所有，甲方不作補(bǔ)償；② 歸甲方所有，甲方合理補(bǔ)償乙方；③ 由乙方按時(shí)拆除，恢復(fù)原貌。

第六條 甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.按照合同規(guī)定收取土地流轉(zhuǎn)費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)用，按照合同約定的期限收回流轉(zhuǎn)的土地。

2.協(xié)助和監(jiān)督乙方按合同行使土地經(jīng)營(yíng)權(quán)， 合理、環(huán)保正常使用土地，協(xié)助解決該土地在使用中產(chǎn)生的用水、用電、及其他方面的糾紛，不得干預(yù)乙方正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

3.不得將該土地在合同規(guī)定的期限內(nèi)再流轉(zhuǎn)。

第七條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.按合同約定流轉(zhuǎn)的土地具有自主生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)營(yíng)決策權(quán)、產(chǎn)品處置權(quán)。

2.按照合同規(guī)定按時(shí)足額交納土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用及補(bǔ)償費(fèi)用，在國(guó)家法律、法規(guī)和政策允許范圍內(nèi)，從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得擅自改變流轉(zhuǎn)土地用途，不得使其荒蕪，對(duì)流轉(zhuǎn)的耕地（荒地、林地等）進(jìn)行有效保護(hù)，不能依法保護(hù)，造成損失的，乙方自行承擔(dān)責(zé)任。

3.未經(jīng)甲方同意，不得擅自將該土地流轉(zhuǎn)。

第八條 合同的變更和解除

有下列情況之一者，本合同可以變更或解除。

1.經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，又不損害國(guó)家、集體和個(gè)人利益的。

2.訂立合同所依據(jù)的國(guó)家政策發(fā)生重大調(diào)整和變化的。

3.一方違約，使合同無法履行的。

4.乙方喪失經(jīng)營(yíng)能力使合同不能履行的。

5.因不可抗力使合同無法履行的。

第九條 違約責(zé)任

甲乙雙方均應(yīng)按照本合同約定履行義務(wù)，不按約定履行義務(wù)一方視為違約方，應(yīng)向守約方支付違約金元。

第十條 爭(zhēng)議的解決

在履行本合同過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決，也可由轄區(qū)的村民委員會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方均有權(quán)向 法院起訴。

第十一條 其他約定

本合同一式四份，甲方、乙方各一份， 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉(zhuǎn)管理部門、村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)各一份，自雙方簽字或蓋章之日起生效。

本合同未盡事宜，由雙方共同協(xié)商，達(dá)成一致意見，形成書面補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

（簽字頁(yè)，以下無正文）

甲方： 乙方：

年 月 日 年 月 日

（未完待續(xù)）