淺談農(nóng)村宅基地調(diào)查及測量方法

趙智 唐英杰

摘 要：近年來，隨著我國改革開放的不斷深化，瓦房店市經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，城市建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，城區(qū)、建制鎮(zhèn)及村莊土地利用現(xiàn)狀都發(fā)生了很大變化，原有的地籍圖件資料已無法滿足地籍、地政管理工作的需要，影響了國土資源管理工作的正常開展。為了農(nóng)民的利益和日常工作的需求，為了貫徹遼寧省政府、大連市政府關(guān)于開展農(nóng)村地籍調(diào)查的要求，滿足瓦房店市農(nóng)村宅基地發(fā)證的需要，瓦房店市國土資源局決定集中開展全市農(nóng)村地籍調(diào)查工作。根據(jù)瓦房店實(shí)際情況和需求，該文淺談農(nóng)村宅基地權(quán)屬調(diào)查過程及測量方法。

關(guān)鍵詞：權(quán)屬調(diào)查 地籍測量 土地登記 合法面積

中圖分類號(hào)：TF32 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2015）02（c）-0238-01

1 已有資料分析利用

（1）控制資料：測區(qū)內(nèi)有2010年由遼寧省地理信息院布設(shè)的D級(jí)GPS控制網(wǎng)點(diǎn)，該控制網(wǎng)已與大連市CORS系統(tǒng)聯(lián)測，該套成果為1980西安坐標(biāo)系，1985國家高程基準(zhǔn)，該套成果2011年通過了遼寧省測繪產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)站驗(yàn)收，該控制網(wǎng)成果可作為本次GPS-RTK測量圖根點(diǎn)、界址點(diǎn)使用。

（2）圖件資料：測區(qū)內(nèi)有瓦房店市地圖、瓦房店市土地利用現(xiàn)狀圖、瓦房店市1：1000地形圖，上述圖件資料可供作業(yè)計(jì)劃參考使用。

2 主要工作內(nèi)容

（1）每個(gè)行政村要埋設(shè)3～5個(gè)固定的圖根點(diǎn)，共82個(gè)行政村。

（2）如實(shí)完整的填寫地籍調(diào)查表、土地登記申請表，總計(jì)約67000宗地。

（3）測量1：500地籍圖。

3 成果技術(shù)指標(biāo)

（1）平面基準(zhǔn)：采用高斯-克呂格投影3度帶的1980西安坐標(biāo)系，中央子午線123°。

（2）高程基準(zhǔn)：采用1985國家高程基準(zhǔn)。

（3）該測區(qū)偏離所選投影的主子午線90～140km，大地水平面的平均高程100m，考慮到投影變形的因素界址點(diǎn)的精度應(yīng)采用二級(jí)。

（4）界址點(diǎn)相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差及相鄰界址點(diǎn)間距中誤差分別不得大于7.5cm、15cm。

4 作業(yè)方案

作業(yè)采取權(quán)屬調(diào)查和地籍測量同時(shí)進(jìn)行的作業(yè)方法，地籍測量數(shù)據(jù)采用GPS—RTK全野外采集，地籍圖采用數(shù)字化地形地籍成圖系統(tǒng)CASS編輯。

5 權(quán)屬調(diào)查及地籍測量

編宗地號(hào)采用遼寧省+瓦房店市+鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）+村+宗地號(hào)五級(jí)編碼。例如：210281205200JC00001，前三位210為省編號(hào)，281為市編碼，205為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）編碼，200為行政村編碼，JC為集體宅基地，00001為宗地順序碼。

5.1 現(xiàn)場調(diào)查登記收集資料。

（1）收集每戶宅基地權(quán)利人的戶口本（復(fù)印件），身份證（復(fù)印件），房照（復(fù)印件），土地使用證（復(fù)印件）。

（2）新建、翻建的宅基地收取辦理土地使用證一聯(lián)（復(fù)印件）。

（3）宅基地的房照和權(quán)利人名稱不一致的（買賣、贈(zèng)與、繼承的房屋），收取原房照、土地使用證（復(fù)印件），并通知辦理更名手續(xù)限期3個(gè)月，土地登記申請書、地籍調(diào)查表按現(xiàn)權(quán)利人登記并簽字畫押。

（4）宅基地界址認(rèn)定必須由本宗地及鄰宗地權(quán)利人現(xiàn)場親自共同指界，并在地籍調(diào)查表中簽字畫押。

（5）有爭議的界址由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，按現(xiàn)狀地上建筑物測量。

（6）鄰宗地是村集體土地（街巷、耕地）的，由村民小組長或村委會(huì)主任簽字畫押。

（7）房屋后滴水檐面積的確定，依照當(dāng)?shù)貒烈?guī)劃局審批的規(guī)定，房屋的主房后面確定滴水線，耳房、門房、廂房、偏廈、院墻、房屋兩側(cè)山墻都沒有滴水線。

（8）認(rèn)真填寫土地登記申請書、地籍調(diào)查表。

5.2 地籍測量

（1）控制測量：應(yīng)用已與大連市CORS系統(tǒng)聯(lián)測的D級(jí)GPS控制網(wǎng)。該控制網(wǎng)成果已于2011年通過了遼寧省測繪產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)站檢查驗(yàn)收。

（2）圖根點(diǎn)測量：采用GPS-RTK測量方法，儀器要使用三腳架對(duì)中、置平。

（3）界址點(diǎn)測量：宅基地測量的界址點(diǎn)主要位于房角點(diǎn)和墻角點(diǎn)，可采用GPS-RTK、全站儀兩種儀器測量。

①界址點(diǎn)采用全站儀實(shí)測，要準(zhǔn)確安置測距儀的加常數(shù)和乘常數(shù)，定向點(diǎn)的距離相對(duì)誤差不得大于7cm。視距不得大于200m。

②界址點(diǎn)采用GPS-RTK的測量方法施測，房屋界址點(diǎn)要測繪外房檐角，對(duì)房屋的長、寬要實(shí)地采用鋼尺量距（量測至厘米），再由內(nèi)業(yè)改算房屋界址點(diǎn)位置。

③宗地內(nèi)的普通房屋、圍墻、柵欄均要測繪。

④隱蔽的或不易直接測到的界址點(diǎn)，可以采用前方交會(huì)和截距等幾何方法測量。

5.3 數(shù)據(jù)編輯

（1）地籍圖編輯軟件采用《數(shù)字化地形地籍成圖系統(tǒng)CASS》軟件編輯。

（2）宗地界址點(diǎn)與界址線編輯：界址線嚴(yán)格位于界址點(diǎn)中心連線上，界址點(diǎn)用2.0 mm直徑的圓圈表示，圓心直徑0.2 mm，圓圈線0.15 mm。界址線用0.3 mm粗的紅色線表示，界址線嚴(yán)格位于界址點(diǎn)中心連線上。

（3）村屯街道應(yīng)用GIS軟件參照影像劃定，劃定時(shí)應(yīng)以地類圖斑中建制鎮(zhèn)、村莊為主，允許建設(shè)區(qū)參考下劃定。鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)公路需從數(shù)據(jù)庫中導(dǎo)出線狀地物或圖斑。

（4）合法面積的確定。按照土地管理法《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第四十五條：一九八二年二月國務(wù)院發(fā)布《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》之前農(nóng)村居民建房占用宅基地，超過當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》施行后未經(jīng)拆遷、改建、翻建的，可以暫按現(xiàn)有實(shí)際使用面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。第四十六條：一九八二年二月《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》發(fā)布時(shí)起至一九八七年一月《土地管理法》開始施行時(shí)止，農(nóng)村居民建房占用的宅基地，其面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按一九八六年三月中共中央、國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地管理、制止亂占耕地的通知》及地方人民政府的有關(guān)規(guī)定處理后，按處理后實(shí)際使用面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。第四十九條：接受轉(zhuǎn)讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計(jì)面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)，按照有關(guān)規(guī)定處理后允許繼續(xù)使用的，可暫確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。第五十一條：按照本規(guī)定第四十五條至第四十九條的規(guī)定確定農(nóng)村居民宅基地集體土地建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，其面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超過部分退還集體。（按實(shí)際情況總結(jié)如下，1987年1月1日以前占多少發(fā)多少，1987年1月1日開始，一間房一分地，標(biāo)準(zhǔn)是66.67m2，房照后面附圖與規(guī)定不一樣的，要按房照附圖為準(zhǔn)，面積不超出。）

6 結(jié)語

這次農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記工作的開展，推進(jìn)了農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革。搞好此次農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證工作是維護(hù)集體土地權(quán)利人的合法權(quán)益，維護(hù)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

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