中國房地產(chǎn)市場集中度及其對房價的影響實證

李 敏，熊斯婷，張 東

(1．中南財經(jīng)政法大學 金融學院，湖北 武漢430073;2．中南財經(jīng)政法大學 會計學院，湖北 武漢430073)

房價(本文主要指新建商品房價格)居高不下是我國當前的社會熱點問題，社會各界紛紛探討引起房價快速上漲的原因。根據(jù)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)組織理論，市場集中度是衡量某產(chǎn)業(yè)內企業(yè)的競爭程度和市場支配力量的一個基礎指標，產(chǎn)業(yè)內的競爭形勢對企業(yè)定價有巨大影響。在集中度較低的市場，競爭比較充分，企業(yè)很難通過高價格獲得超額利潤;而集中度較高的市場中，企業(yè)容易運用市場支配力量采取高價策略獲得超額利潤。市場集中度體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)組織發(fā)展狀態(tài)，在國家“分類調控”和“去行政化”的政策思路下，把握我國房地產(chǎn)業(yè)在各區(qū)域的產(chǎn)業(yè)組織發(fā)展現(xiàn)狀及其與房價的關系，無疑對房價的調控和房地產(chǎn)的長遠發(fā)展都具有非?，F(xiàn)實的意義。

一、文獻回顧

關于我國房地產(chǎn)市場集中度的研究主要集中在房地產(chǎn)集中度的測算和市場結構的優(yōu)化。王新軍從理論上分析了中國房地產(chǎn)業(yè)的集聚特點［1］;楊承坤定量測算了中國房地產(chǎn)業(yè)集中度指標值，并分析了房地產(chǎn)業(yè)集中度水平偏低的原因［2］;楊艷琳和李麗、張巍等實證分析了房地產(chǎn)業(yè)集中度與績效的關系，以及集中度的影響因素等問題［3］。張巍、許彥輝、陳偉用多元回歸分析模型對房地產(chǎn)業(yè)市場集中度進行定量分析，得出市場集中度與期初集中度之間存在正相關關系，與生產(chǎn)擴張能力之間存在負相關關系，并與行業(yè)進入壁壘正相關［4］。周剛、孫堯、許遠明從全國房地產(chǎn)市場集中度指標和區(qū)域性房地產(chǎn)市場集中度指標兩個方面分析得出我國房地產(chǎn)市場集中度低、規(guī)模過小的結論［5］。而李宏瑾對我國及各省房地產(chǎn)市場勢力進行測算的結果表明我國房地產(chǎn)市場的壟斷程度相當嚴重［6］。余凱提出如果分析某一個區(qū)域的房地產(chǎn)市場，我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度較高，寡頭壟斷表現(xiàn)十分突出［7］。吳剛用SCP 框架分析房地產(chǎn)業(yè)的市場結構、企業(yè)行為與市場績效之間的關系，指出房地產(chǎn)業(yè)由于消費者的地域特征導致其供給的區(qū)域性寡頭壟斷特征［8］。王曉華運用SCP 框架分析表明我國房地產(chǎn)業(yè)屬于區(qū)域性寡頭壟斷行業(yè)［9］。李欣穎指出廣州市參照市場集中度的指標已經(jīng)逐漸步入寡頭壟斷市場［10］。黃慧使用改進后的絕對指標計算天津市的房地產(chǎn)業(yè)集中度，得出我國房地產(chǎn)業(yè)市場結構并未達到有效競爭和市場績效較低的結論［11］。蔡黔芬指出我國房地產(chǎn)市場是競爭相當不充分的壟斷競爭的市場結構，并根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)本身的特性推斷出房地產(chǎn)業(yè)的合理市場結構應當為寡頭壟斷市場結構［12］。

關于房地產(chǎn)價格的決定和影響因素研究中，大都認為房價是由多種因素決定的。在各種因素中，普遍認為供需因素和制度因素對房價的影響比較大。盛松成通過國際比較提出經(jīng)濟發(fā)展對房價長期走勢有決定性作用，應以需求為重點對房地產(chǎn)市場進行調控［13］。肖磊等用30 個省會城市的截面數(shù)據(jù)對房價影響因素做定量分析，得出供給和需求是影響房價的最主要因素［14］。市場集中度影響房價的相關研究有:陳笑通過建立房地產(chǎn)商品價格的回歸模型得出房地產(chǎn)市場集中度與房價之間存在高度的負相關關系，認為市場集中度是房價最重要的影響因素［15］。鄔麗萍、鞠方在《基于市場勢力的房地產(chǎn)價格分析》中利用勒納指數(shù)通過計量分析，測算了房地產(chǎn)市場勢力，結果表明雖然全國市場勢力的平均水平下降，但依然處于較高水平，而且區(qū)域性差別大，該文認為市場勢力必然導致效率的損失、產(chǎn)品供給量的不足和過高的價格［16］。劉會洪、袁蕾通過測算發(fā)現(xiàn)近幾年房地產(chǎn)市場壟斷程度加強，且東部地區(qū)高于中西部地區(qū)，還證實市場集中度、市場供求狀況對我國房地產(chǎn)市場壟斷有著顯著影響，并提出了控制壟斷來調節(jié)房價的相關政策建議［17］。

近幾年來，國家“分類調控”的思路和我國2014年剛剛出臺的“城市群規(guī)劃”政策，都顯示房地產(chǎn)的發(fā)展要結合并重視其區(qū)域性特征。隨著我國經(jīng)濟的區(qū)域化發(fā)展，房地產(chǎn)、零售、酒店等很多產(chǎn)業(yè)開始顯現(xiàn)出很強的區(qū)域性，更多的企業(yè)只在區(qū)域內經(jīng)營而不是參與全國競爭。而傳統(tǒng)的計算市場集中度的方法要求被列入產(chǎn)業(yè)范疇的各個企業(yè)之間必須存在明顯的競爭關系，顯然該種計算方法不太適合區(qū)域性產(chǎn)業(yè)。本文的創(chuàng)新體現(xiàn)在針對房地產(chǎn)的區(qū)域性特點，使用1999—2012年的面板數(shù)據(jù)對不同區(qū)域、不同省份的市場集中度重新測算，并將市場集中度作為影響房價的變量，討論其對房價的影響。

二、房地產(chǎn)市場集中度測算

(一)指標選取和測算領域

市場集中度也稱為行業(yè)集中度或行業(yè)集中率，是整個行業(yè)市場結構集中程度的衡量指標，集中體現(xiàn)企業(yè)市場競爭態(tài)勢和壟斷程度，分為賣方集中度和買方集中度。賣方集中度是市場結構要素中最重要的分析對象，通常用在規(guī)模上處在前幾位企業(yè)的生產(chǎn)、銷售、資產(chǎn)、職工總量的比重來表示。常用的測算指標有CRn 指數(shù)，赫希曼指數(shù)(HHI 指數(shù))，洛倫茲曲線和基尼系數(shù)等。本文主要研究房地產(chǎn)市場上的賣方集中度，選用的指標為CRn 指數(shù)，計算的范圍只限于向市場供給新房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

(二)測算方法及數(shù)據(jù)

與傳統(tǒng)的計算方法不同，考慮到房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性特點，本文分區(qū)域和省份分別測算房地產(chǎn)市場集中度。本文使用絕對集中度算法，使用的計算公式為:

式中:CRm為區(qū)域性產(chǎn)業(yè)內某個區(qū)域的區(qū)域市場集中度;為區(qū)域性產(chǎn)業(yè)某區(qū)域內前j 位企業(yè)的生產(chǎn)、銷售、職工數(shù)或資產(chǎn)額等相關計算數(shù)值;為區(qū)域性產(chǎn)業(yè)內某區(qū)域全部企業(yè)生產(chǎn)、銷售、職工數(shù)或資產(chǎn)額等相關計算數(shù)值。

通過數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在各省份的相關數(shù)據(jù)很缺乏，即使有，各個企業(yè)的統(tǒng)計口徑也不一致，公布的數(shù)據(jù)時間較短或者不連續(xù)，這給準確計算我國房地產(chǎn)各區(qū)域市場集中度帶來很大難度。本文參照我國《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》，選擇前三級資質的企業(yè)1999—2012年間的從業(yè)人數(shù)占行業(yè)內總體從業(yè)人數(shù)的比例進行計算。

(三)測算結果

1．東中西部區(qū)域房地產(chǎn)市場集中度測算結果 本文中東部地區(qū)包括:北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東和海南，共11 個省(直轄市);中部地區(qū)包括:山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南共8 個省(直轄市);西部地區(qū)包括:內蒙古、四川、重慶、貴州、云南、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆、廣西共11 個省份(直轄市)。計算結果如表1。

表1 各區(qū)域1999—2012年房地產(chǎn)市場集中度數(shù)值

圖1 各區(qū)域房地產(chǎn)市場集中度比較圖

從圖1 中可以看出，我國中西部地區(qū)1999—2012年間房地產(chǎn)市場集中度差異較大，2012年的數(shù)值顯示，西部地區(qū)市場集中度最高，為54%，中部地區(qū)次之，為48%，高于全國范圍內測算的市場集中度水平47%，東部地區(qū)市場集中度最低，為43%，說明在縮小了測算范圍后的結果明顯高于使用傳統(tǒng)方法測算的結果。從全國范圍內來看，房地產(chǎn)市場集中度在經(jīng)歷了2003年的下降之后，在2004—2012年間集中度變化是比較平緩的，基本上在50%上下浮動;但分區(qū)域計算的結果顯示，各區(qū)域內市場集中度波動比較大，整體有下降趨勢，2003年和2008年各區(qū)域市場集中度下降幅度明顯，但在這兩年之后各區(qū)域市場集中度都有小幅增長，總體上各區(qū)域集中程度下降幅度都較大，中部地區(qū)下降趨勢最為明顯，下降數(shù)值為23%，西部地區(qū)下降15%，東部地區(qū)下降13%。但從2012年的數(shù)據(jù)來看，我國各區(qū)域內的房地產(chǎn)市場集中度數(shù)值都比較高，明顯高于使用傳統(tǒng)方法測算的結果，這證明我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在區(qū)域內有較強的市場支配力量，不像使用傳統(tǒng)計算方法得出的我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度較低。接下來本文將繼續(xù)縮小區(qū)域范圍，計算各省份房地產(chǎn)市場集中度。

2．各省份房地產(chǎn)市場集中度測算結果 各省份房地產(chǎn)市場集中度測算結果如表2、表3 和表4。

表2 1999—2012年東部地區(qū)各省份房地產(chǎn)市場集中度

表3 1999—2012年中部地區(qū)各省份房地產(chǎn)市場集中度

表4 1999—2012年西部地區(qū)各省份房地產(chǎn)市場集中度

從上述測算結果看出，縮小區(qū)域范圍后的各區(qū)域內單個省份的房地產(chǎn)市場集中度更加準確，其中最近一年2012年市場集中度水平超過全國水平值47%的省份有13 個，集中度數(shù)值在40%左右的省份有24個，占全國省份總數(shù)的大半;東部地區(qū)集中度最高的省份為江蘇和浙江，中部地區(qū)為黑龍江和湖南，西部地區(qū)為重慶、四川，青海也比較高，其中黑龍江、江蘇、湖南、重慶、四川、青海6 個省份的市場集中度水平超過60%，四川高達79%，黑龍江則為77%，可以看出，我國大部分省份內的房地產(chǎn)業(yè)集中度都較高，且集中度較高的省份大都出現(xiàn)在中西部地區(qū)。這些省份的房地產(chǎn)開發(fā)商無疑具有很強的市場支配力量，這也說明我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度并沒有之前很多學者測算的那樣低，很多省份是相當高的。測算范圍縮小，集中度水平提高，這正是房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性特征的體現(xiàn)。本文數(shù)據(jù)已經(jīng)顯示，如果單純在全國范圍內去判斷我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中程度，很明顯是有失妥當?shù)模疚牡难芯拷Y果也與以往的不同，本文結果顯示我國房地產(chǎn)市場集中度比較高，開發(fā)商具有較強的市場支配力量，較高的市場集中度是否對房價產(chǎn)生影響，本文將進一步探討。

三、市場集中度影響房價的實證檢驗

本文采用30 個省份的面板數(shù)據(jù)實證分析市場集中度對房價的影響。

(一)變量選取

1．由市場需求決定的變量 假設某既定時間內房地產(chǎn)開發(fā)市場上的供給量不變，且有N 個潛在的同質需求者，因各需求者對市場信息的占有、運用能力存在差別，預期收益也不同，所以他們對市場有不同的保留價。若保留價是凸集且服從于均值為基準價Pg的均勻分布，同時設上述潛在需求者的保留價和基準價的離差為h，則P = F(Ps，h)。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)市場上真正的購買者是由其保留價大于Pg的需求者構成的，而愿意支付保留價P的需求者在全部需求者中的占比則決定基準房價的高低，P 同時也是實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)市場出清的價格。這樣，在房價高低為任意水平即P' 時，P ≥P' 的需求者在全部需求者中的占比就決定著房地產(chǎn)開發(fā)市場的房價，其概率分布為1－ F(p)。這樣，就有:

(1)式中，N［1－ F(p)］為房地產(chǎn)市場實際需求人數(shù)，L 為投資者能用的資源，比如貸款的數(shù)量。通常L =L(Y，r)，Y 代表居民收入。由于P 服從于Pg的均勻分布，所以

2．由房地產(chǎn)開發(fā)商決定的變量 從房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤最大化出發(fā)，得到房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤函數(shù):

(2)式表明，房地產(chǎn)開發(fā)商的成本與其開發(fā)的房地產(chǎn)面積具有函數(shù)關系，即前者的函數(shù)是后者的二次函數(shù)，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)的邊際成本隨開發(fā)面積的增加而遞增。(2)式中的f(k)包括了對房地產(chǎn)開發(fā)成本構成影響的主要因素，顯然，這些因素對房地產(chǎn)開發(fā)商的成本而言是呈正向影響的關系，即f(k)＞0，f'(k)＞0。根據(jù)一階必要條件，可得到:

進一步推導得:

3．由房地產(chǎn)市場的均衡價格得出:D = Q

由上式得到房地產(chǎn)市場的均衡價格方程:

從式(3)可知，房地產(chǎn)開發(fā)市場上的新房需求者數(shù)量、房地產(chǎn)開發(fā)市場的基準價、新房需求者保留價與基準價的偏離度、房地產(chǎn)開發(fā)投資量、房地產(chǎn)開發(fā)市場上的壟斷程度和房地產(chǎn)開發(fā)成本等六個變量對房地產(chǎn)開發(fā)市場的房價構成影響。前已述及，房地產(chǎn)開發(fā)市場上新房需求者對市場信息的占有和運用能力以及對市場的預期，是影響他們的保留價與基準價偏離度最主要的因素，假定基準價和市場信息一定且各新房需求者的市場預期一致，那么，本文即可對該模型進行檢驗。

(二)數(shù)據(jù)選取和模型設計

本文用市場集中度來表示市場的壟斷程度，用房地產(chǎn)開發(fā)投資額表示房地產(chǎn)市場上得到的投資，用土地的價格表示房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本，用人口來代表房地產(chǎn)開發(fā)市場潛在的購買者的數(shù)量。市場集中度的數(shù)值由前文測算得出，其余變量數(shù)據(jù)來源于中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒2000—2012年的數(shù)據(jù)。為了保證結果的合理性，我們對所采用的數(shù)據(jù)都進行了指數(shù)處理。建立房價與各變量的線性回歸方程:

ln p = β0+ β1cr + β2ln popu + β3ln invest + β4ln land + β5ln hincome + ε

其中，P 表示商品房房價;cr 表示市場集中度;popu 表示各個省份的人口數(shù)量;invest 表示開發(fā)企業(yè)的投資額;land 表示房地產(chǎn)的主要成本，即土地的價格;Hincome 表示居民人均可支配收入。

(三)實證結果

經(jīng)過hausman 檢驗之后，本文使用固定面板模型并采用stata10．0 進行回歸，結果如下:

表5 各因素對房價的影響

(四)實證結果分析

從上述實證中可以看到，市場集中度對房價有顯著的正向影響，檢驗的P 值雖然在置信區(qū)間內，結果顯著。市場集中度對房價的影響沒有居民人均可支配收入和各省份的人口數(shù)量顯著，但市場集中度影響房價是可信的。對于寡頭壟斷競爭型的房地產(chǎn)市場，較高的市場集中度意味著企業(yè)有較大的市場壟斷力量，這種壟斷力量在我國強大的剛性需求下極易誘使開發(fā)商制定比較高的商品價格，追求更多的利潤，很多開發(fā)商“捂盤惜售”、“饑渴營銷”就是證明;加上土地的稀缺性和地理位置的差異，商品房具有天然的產(chǎn)品差異性，這也給開發(fā)商使用壟斷力量定高價增加了可能性。因此，在我國房價上漲的過程中，市場集中度是一個不可忽略的因素。

四、政策建議

根據(jù)以上實證結果，本文提出兩點建議:

(一)規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組織發(fā)展

隨著我國GDP 增速的下滑，我國房地產(chǎn)行業(yè)在進行深度質變，目前房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出的特點主要為結構深度調整和市場嚴重分化，在我國房地產(chǎn)行業(yè)慢慢走向成熟的過程中，政府對房地產(chǎn)業(yè)的調控應進一步分區(qū)域進行，重視房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性特征，結合各區(qū)域實際特點進行調控。根據(jù)目前的實際情況，全國一刀切的方法已經(jīng)不再適用。從本文的數(shù)據(jù)可以看出，中西部的市場集中度比東部地區(qū)高，而且集中度超過60%的省份里中西部的省份居多，說明中西部地區(qū)的房價被市場壟斷力量推高的可能性比東部地區(qū)要大，這是因為東部地區(qū)市場機制相對完善，東部地區(qū)企業(yè)濫用市場力量較困難，而西部地區(qū)的市場機制還不夠健全。因此西部地區(qū)應該盡快規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，多讓市場發(fā)揮自主調節(jié)作用。政府要制定專門的政策監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)商對市場力量的濫用，防止市場失靈，價格扭曲，社會總體福利降低的現(xiàn)象發(fā)生。因此，區(qū)域調控的重點要放在規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組織的合理健康發(fā)展，促進房地產(chǎn)市場的有效競爭上。

(二)改善房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境

從數(shù)據(jù)分析和現(xiàn)實經(jīng)濟發(fā)展中可以看出，我國房地產(chǎn)市場急需改善市場競爭環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)相關稅收多、地價高極大地增加了房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本;政府的干預也誘發(fā)市場尋租行為和運用賣方市場勢力的行為，這些都會附加在房價上轉嫁給消費者，使得企業(yè)難以為社會大眾服務。我國政府要采取有效措施優(yōu)化房地產(chǎn)的市場競爭環(huán)境，逐步地提高房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的科學化程度，各級地方政府應切實處理好房地產(chǎn)市場區(qū)域化特點與防止地方保護主義的關系，著力監(jiān)管好房地產(chǎn)開發(fā)市場的競爭秩序，切實認清房價失控的危害，減少政府對房地產(chǎn)市場的干預，盡快完善有利于房地產(chǎn)健康發(fā)展的法規(guī)和政策，促進房地產(chǎn)行業(yè)理性發(fā)展，對一些房地產(chǎn)開發(fā)商濫用市場力量的行為和市場尋租行為進行管理，出臺相關政策進行規(guī)制。

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