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    關(guān)于新時期對房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的若干探討

    2015-07-13 03:03:16占文玉
    財經(jīng)界·下旬刊 2015年15期
    關(guān)鍵詞:成本管控房地產(chǎn)企業(yè)新時期

    占文玉

    摘要:隨著市場經(jīng)濟體制改革的不斷深入發(fā)展,加上國家運用宏觀調(diào)控手段對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進行有效引導,使之得到了更加快速而穩(wěn)定的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是一個能夠獲得較大利潤回報的市場,隨著該行業(yè)各種成本逐漸趨于透明化,基于獲得最大化市場利潤的目標,房地產(chǎn)企業(yè)開始著眼于對企業(yè)的成本進行有效合理的管控,以促進企業(yè)自身經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。本文將對房地產(chǎn)企業(yè)成本費用的組成內(nèi)容以及對企業(yè)成本管控的意義進行簡述,并根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)在不同階段如何進行成本管理和控制提出相應(yīng)的對策,以期能夠為房地產(chǎn)行業(yè)成本管控提供實際的參考。

    關(guān)鍵詞:新時期 房地產(chǎn)企業(yè) 成本管控

    一、前言

    時代和社會經(jīng)濟的不斷變化和發(fā)展也促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和發(fā)展,并且逐漸躍升成為加快我國的國民經(jīng)濟發(fā)展的重要組成產(chǎn)業(yè)部分。除了社會上對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)行業(yè)的高額利潤和高起點房價給予關(guān)注之外,企業(yè)與企業(yè)之間形成的激烈嚴峻的競爭局面亦進入公眾關(guān)注的視野。為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不平衡和局部發(fā)展過快的現(xiàn)象,國家和政府有關(guān)部門專門制定和出臺了宏觀調(diào)控的政策以穩(wěn)定該行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。然而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,房地產(chǎn)行業(yè)的過分發(fā)展正是他們獲得最大化利潤的目標,政府的宏觀調(diào)控使得他們的最大化的利潤增長受到了限制,因而必須要尋找新的突破口和利潤的增長點促進房地產(chǎn)的發(fā)展,以實現(xiàn)投資活動的高效率高額度的市場回報。面對新時期的社會環(huán)境,房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)必須從自身的經(jīng)營和管理活動尋找新的方向,逐漸轉(zhuǎn)變企業(yè)管理的重點,增加對企業(yè)成本的管理和控制,減少成本的支出,爭取獲得最大化的市場利潤,進而穩(wěn)固企業(yè)的市場競爭地位。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管控的意義

    房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管控的主要目的是控制企業(yè)的開發(fā)成本,使之控制在一定的范圍內(nèi)以增加企業(yè)的經(jīng)濟利潤,其次還可以在一定程度上降低企業(yè)的房產(chǎn)投資風險,企業(yè)風險和獲得的報酬率呈正比的關(guān)系,如果投資風險降低,那么獲得報酬也會相應(yīng)提高。最后是有助于企業(yè)快速收回投資成本,以免受到市場環(huán)境各類動態(tài)風險的影響。房地產(chǎn)企業(yè)面對該行業(yè)日趨激烈的競爭環(huán)境,筆者認為,只有對成本進行管理和控制,最大化地降低企業(yè)成本,才能促進企業(yè)收回投資資金的速度,提高企業(yè)資源的有效利用,從而提高房地產(chǎn)企業(yè)項目工程實際的經(jīng)濟效益,企業(yè)才能持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)成本組成內(nèi)容

    房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和運作涉及了多行業(yè)的內(nèi)容,造成該企業(yè)發(fā)展具有較為復雜的特點,加上企業(yè)成本受到外部和內(nèi)部因素的影響較多,因而房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)內(nèi)部的成本控制也較為復雜,以下主要對房地產(chǎn)企業(yè)的成本分成如下幾類;一是開發(fā)成本。開發(fā)成本的主要內(nèi)容包括開發(fā)土地的價格和土地配套相關(guān)的費用,例如有土地的出讓金、土地契稅等。二是前期建設(shè)項目工程費用。這主要包括有評估費用、設(shè)計規(guī)劃費用、招標費用、各種證件執(zhí)照費用和三通一平等方面的費用。三是項目工程建設(shè)的成本費用。這主要包括的內(nèi)容有安裝費、工程費、公共設(shè)施的費用等,該環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的費用大約占總成本費用的50%~60%左右,是企業(yè)進行成本管理和控制的最重要的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。四是利息費用。利息費用主要指的是企業(yè)向銀行進行信貸活動所產(chǎn)生的利息費用,利息費用也是一筆較為龐大的資金,企業(yè)對信貸利息進行管理也是成本管控的重要內(nèi)容。五是項目工程建設(shè)過程的管理費。項目工程建設(shè)過程中所產(chǎn)生的費用主要包括的有差旅費用、工人工資、辦公費等組織和建設(shè)過程中產(chǎn)生的費用總和。六是稅費。房地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)和運營必定會涉及到各類稅種費用的支出,并且該部分的所產(chǎn)生的費用在企業(yè)成本中占有15%~20%的比例,包括有增值稅、房產(chǎn)稅和使用稅等方面的稅費。七是其它額外的費用。

    四、房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管控的對策

    (一)項目工程準備階段

    項目工程準備階段的成本管理控制工作,要把握好項目籌劃和項目計劃這兩個階段。一是項目籌劃階段。這個階段的成本管控就是指項目決策的成本管控。科學地進行項目籌劃、市場調(diào)研以及投資活動評估和分析是進行成本管控的主要前提。因此,項目籌劃和決策人員必須做好以下工作:企業(yè)開發(fā)商要做好項目開發(fā)和投資的類型、客觀環(huán)境、市場價值和技術(shù)指標等方面的內(nèi)容,且對市場消費情況和產(chǎn)品利潤的增長空間等方面展開市場調(diào)查,為科學的投資方案制定提供數(shù)據(jù)參考;此外數(shù)據(jù)的分析人員還要在前期調(diào)研的基礎(chǔ)上對項目開發(fā)和投資進行科學的估算,決策者通過綜合各項因素制定出項目的決策方案,并在實施項目后進行準確的工程造價。二是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理控制工作中項目設(shè)計階段占據(jù)非常重要的位置,通過設(shè)計科學合理的項目方案不僅有利于企業(yè)降低投資成本,還可以加快投資資金的回收,促進企業(yè)的項目工程得到最大化的經(jīng)濟效益。因此在前期的設(shè)計階段,要充分利用市場上的資源合理選擇優(yōu)質(zhì)的設(shè)計公司,并在設(shè)計的過程做好相關(guān)的把關(guān)工作,注重在設(shè)計過程中對限額設(shè)計的重點應(yīng)用,保證項目工程的設(shè)計方案具備經(jīng)濟合理性和實施的高效性;此外還要對圖紙設(shè)計和與之相關(guān)的細節(jié)工作做好把關(guān)和控制,設(shè)計相關(guān)人員設(shè)計階段要綜合考慮施工成本、施工條件和施工技術(shù)等方面的內(nèi)容進行活動設(shè)計,相關(guān)的人員要做好審計和控制的工作,及時發(fā)現(xiàn)問題并給予解決,以免在后期施工階段由于設(shè)計變更而造成資源浪費。

    (二)項目工程施工階段

    施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管控的重要階段,對實現(xiàn)企業(yè)成本控制有著非常重要的作用。因此一定要做好施工階段的成本管控工作。一是施工前期。這個階段的主要工作是做好相關(guān)工作的審計和核查工作,做好施工組織項目工程設(shè)計的審查工作。二是強化對項目工程款項的管理與支付,給順利展開房地產(chǎn)項目工程提供保障。例如,對于施工浪費的現(xiàn)象一定要給予相應(yīng)的懲罰;對需要結(jié)清的款項要及時處理,杜絕發(fā)生延款或者拒付款項等現(xiàn)象,激發(fā)施工員工的積極性;對于不符合標準的施工現(xiàn)象,應(yīng)該扣除針對性的款項,對整個過程的工程質(zhì)量和高效施工進行監(jiān)督和控制,全面節(jié)約施工階段產(chǎn)生的物力、人力和財力的等施工資源。三是加大管理合同的力度,保證項目工程能夠按照合同的約定順利完成,避免出現(xiàn)因為質(zhì)量問題或安全事故等問題而帶來的項目索賠或經(jīng)濟糾紛。采取公開的物資采購制度,合理選擇優(yōu)質(zhì)價格低廉的物資供應(yīng)商。對施工工程的變更給予嚴格管理。相關(guān)單位應(yīng)該做好成本計劃圖紙和施工流程圖紙的管理和審核工作,避免出現(xiàn)因為設(shè)計失誤導致工期延長、圖紙修改和更換施工材料等現(xiàn)象,這些都會導致項目工程的投資和預算受到不良的影響。

    (三)結(jié)算階段

    結(jié)算階段是企業(yè)進行成本管控的最后一個階段,項目工程結(jié)算階段要按照國家相關(guān)法律法規(guī)、竣工情況的材料和合同規(guī)定等內(nèi)容對項目工程進行核定和驗收,做好附屬工程的相關(guān)費用的結(jié)算。企業(yè)項目成本的控制中心在工程交付使用之后,應(yīng)該積極對項目成本做相應(yīng)的管理及對比分析,提取有效的意見為新的項目工程造價管理管理工作奠定基礎(chǔ),實現(xiàn)企業(yè)投資的最大化效益。

    五、結(jié)束語

    綜上所述,為了促進房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目工程達到更好的成本管控效果,應(yīng)該從開始投資活動到最后竣工階段完善成本管理控制的工作,要求循序漸進地進行工程地建設(shè),保證能夠順利完成工程建設(shè),積極運用專業(yè)的房地產(chǎn)技術(shù)人員對動態(tài)的市場變化進行實時的分析和總結(jié),熟練掌握市場變化的有效規(guī)律,最大化對投資環(huán)境進行優(yōu)化,全方位地對企業(yè)成本進行管控,實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得最大化的利潤的目標,推進房地場經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。

    參考文獻:

    [1]本刊記者.一切中小房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合起來?——關(guān)于一場“聚會”的一種聲音[J].住宅產(chǎn)業(yè),2010.1(07):112-117

    [2]王楊,曾凡輝.物業(yè)品牌建設(shè)——房地產(chǎn)品牌建設(shè)不能忽視的環(huán)節(jié)[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊,2011,1(07):14-15

    [3]陳洋.淺議房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的成本管理[J].消費導刊,2012,(07):44-47

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