淺析我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)的原因和不利影響

文/鄧呈潔 南寧市第三十三中學(xué) 廣西南寧 530001

近些年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)問(wèn)題的熱度一直久居不下。為了實(shí)現(xiàn)民眾“居有其所”的目標(biāo)，我國(guó)政府推出了系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施。2018年7月31日，中共中央政治局會(huì)議明確提出“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的要求，這次會(huì)議對(duì)于抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的表述更加明確和嚴(yán)格，房地產(chǎn)價(jià)格也再次成為了社會(huì)關(guān)心的焦點(diǎn)問(wèn)題。

1、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格現(xiàn)狀

房?jī)r(jià)收入比是經(jīng)濟(jì)學(xué)中用來(lái)衡量房?jī)r(jià)與收入兩者之間比例關(guān)系的綜合指標(biāo)，一般認(rèn)為，住房?jī)r(jià)格與居民家庭的收入的比例在3-6倍區(qū)間內(nèi)就表明了該國(guó)家或城市的房地產(chǎn)價(jià)格在居民的可支出范圍內(nèi)，是最為合理的[1]。眾多歐美國(guó)家因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，居民的人均年收入普遍高于發(fā)展中國(guó)家，因而房?jī)r(jià)收入比略低，大概在2-4倍區(qū)間范圍內(nèi)，而在處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)期的發(fā)展中國(guó)家，其房?jī)r(jià)收入比一般處于4-6倍的區(qū)間內(nèi)。無(wú)論是發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家，如果住房?jī)r(jià)格和居民家庭年收入的比例超過(guò)了其所屬的合理區(qū)間，則被視為區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格偏高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)泡沫化現(xiàn)象的可能性較高。近年來(lái)，我國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)的增速遠(yuǎn)高于居民平均收入的增速，因而帶來(lái)了區(qū)域房?jī)r(jià)收入比的過(guò)高，已經(jīng)超過(guò)了區(qū)間內(nèi)的最大合理值。

我國(guó)是經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展時(shí)期的發(fā)展中國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比偏高，尤其是在北上廣等一線(xiàn)城市更為明顯，該比例遠(yuǎn)超日本經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí)期的峰值水平。此外，由于我國(guó)對(duì)房?jī)r(jià)漲幅預(yù)算中的低估，且缺乏考慮我國(guó)中西部城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)緩慢而居民收入增加快速對(duì)全國(guó)整體房?jī)r(jià)收入比帶來(lái)的影響因素，因而造成了我國(guó)各城市區(qū)域之間房?jī)r(jià)收入比分化過(guò)大的現(xiàn)象。

2、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)的原因

2.1 數(shù)量龐大剛性需求的存在

首先，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶來(lái)了我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，更多的人離開(kāi)家鄉(xiāng)涌向一二線(xiàn)城市，以此謀求更好的工資福利待遇，同時(shí)也為我國(guó)一二線(xiàn)城市帶來(lái)了巨大的住房需求。城市外來(lái)人口的住房需求快速提升，這也就使得我國(guó)社會(huì)資金向房地產(chǎn)市場(chǎng)大規(guī)模涌入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大興修建住房以獲取自身利益并滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，這種數(shù)量龐大的對(duì)住房的剛性需求是城市化進(jìn)程的結(jié)果，也是導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的主要原因之一。

2.2 我國(guó)土地的壟斷供給

我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，土地供給存在專(zhuān)門(mén)的政府管理部門(mén)，居民只有土地的使用權(quán)而非所有權(quán)，只能通過(guò)征地這一環(huán)節(jié)來(lái)促成居民土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)谶@個(gè)過(guò)程中，國(guó)家的宏觀調(diào)控起到了重要的作用。一般來(lái)說(shuō)，地方市、縣級(jí)政府部門(mén)是土地一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)方，對(duì)土地實(shí)行批租，壟斷著我國(guó)土地的供給。20世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)逐漸改變了過(guò)去對(duì)土地建設(shè)的“分配指標(biāo)”的供應(yīng)模式，而轉(zhuǎn)向了更為市場(chǎng)化和自由化的運(yùn)作模式，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)以及掛牌等方式進(jìn)行土地讓出[2]。因此，我國(guó)地方政府過(guò)度出讓土地給市場(chǎng)在推動(dòng)地方GDP的同時(shí)，也使得地價(jià)抬高，且住房建設(shè)成本增加，房地產(chǎn)價(jià)格隨之快讀增長(zhǎng)。

3、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快帶來(lái)的不利影響

3.1 居民消費(fèi)能力下降，幸福感降低

房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)對(duì)準(zhǔn)備買(mǎi)房的家庭來(lái)說(shuō)意味著他們要在原本住房這一剛性需求滿(mǎn)足的基礎(chǔ)上增添額外支出，住房貸款的壓力也相應(yīng)增大。這種現(xiàn)象直接導(dǎo)致了我國(guó)居民購(gòu)房消費(fèi)支出的增加和可支配收入的減少，因此，住房以外的其他類(lèi)型產(chǎn)品消費(fèi)也隨之有所降低。另外，對(duì)處于租房階段的租客而言，房?jī)r(jià)上升勢(shì)必帶來(lái)租金的提高，為了滿(mǎn)足住房的基本需求，租客的生活成本會(huì)有不同程度的增加，用于其他類(lèi)型的消費(fèi)支出會(huì)相應(yīng)的減少，進(jìn)而對(duì)居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重要影響。

3.2 遏制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),減少創(chuàng)新收入

在我國(guó)城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用是顯而易見(jiàn)的，這種推動(dòng)力短時(shí)間內(nèi)快速有效，但隨著時(shí)間的推移，其作用力不斷降低，也對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了不利影響。目前，我國(guó)各房地產(chǎn)企業(yè)為了在城市化進(jìn)程中快速取得經(jīng)濟(jì)效益，大規(guī)模進(jìn)行住房建設(shè)，該發(fā)展模式制約了我國(guó)以服務(wù)為主導(dǎo)的新型經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的形成。且隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，該行業(yè)自身存在的問(wèn)題和矛盾也日益顯現(xiàn)，直接對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度產(chǎn)生了直接影響。從我國(guó)目前房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)普遍偏高，民眾平均購(gòu)買(mǎi)力難以支撐過(guò)快的房?jī)r(jià)增速，增加了樓市泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，而三四線(xiàn)城市因?yàn)槿丝诘耐庖茖?dǎo)致城市住房空置率過(guò)高，造成了行業(yè)資金流動(dòng)性的減弱。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展在帶動(dòng)了水泥、五金、鋼鐵等相關(guān)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)振興的同時(shí)，不利于我國(guó)傳統(tǒng)行業(yè)過(guò)剩產(chǎn)能向第三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，降低了創(chuàng)新收入[3]。

3.3 貧富分化擴(kuò)大

我國(guó)基尼系數(shù)長(zhǎng)期位于0.4這一國(guó)際警戒線(xiàn)以上，貧富差距過(guò)大的問(wèn)題始終存在。而房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)對(duì)處于租房階段的租客而言，租金的提高增加了他們的生活成本，不利于其生活水平和質(zhì)量的提升；而對(duì)于房東和住房投資者而言，房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng)帶來(lái)了的房屋租賃收入和交易價(jià)格的增加，使得其財(cái)富累積更為迅速。因而，房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)擴(kuò)大了我國(guó)居民的貧富差距。

4、結(jié)論及政策建議

改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，居民收入不斷增加，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之上漲，對(duì)居民的生活水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展都帶來(lái)了不利影響，因此，解決他們的住房問(wèn)題，遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)顯得格外重要。

4.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給角度

為了讓不同居民群體實(shí)現(xiàn)“有房可居”，政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)該將不同層次的供房體系置于住房供給結(jié)構(gòu)的中心，以此滿(mǎn)足不同收入群體的住房需求。首先，廉租房的增加是一項(xiàng)有效的措施。房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng)讓大量的年輕人對(duì)于買(mǎi)房望而卻步，而我國(guó)當(dāng)前廉租房的發(fā)展本身存在著戶(hù)型過(guò)小、質(zhì)量差、基礎(chǔ)設(shè)施和家庭不便等不足。政府作為新建廉租房的主體，首先就應(yīng)該對(duì)存在的問(wèn)題予以解決。對(duì)廉租房質(zhì)量差的問(wèn)題應(yīng)明確責(zé)任的歸屬，建立廉租房建設(shè)和管理的獎(jiǎng)罰機(jī)制，加強(qiáng)周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，解決實(shí)際存在的交通問(wèn)題。其次，經(jīng)濟(jì)適用房也是我國(guó)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的又一重要舉措[4]。我國(guó)政府相關(guān)部門(mén)在增加經(jīng)濟(jì)適用房的同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)購(gòu)買(mǎi)者的身份審查，嚴(yán)格監(jiān)管我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)，做到使其真正解決中低收入家庭的住房問(wèn)題。

4.2 土地供給角度

我國(guó)實(shí)行的是土地公有制度，政府控制著行業(yè)和區(qū)域的土地供給總量，為了經(jīng)濟(jì)健康的發(fā)展，政府相關(guān)部門(mén)要根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需求狀況來(lái)進(jìn)行土地出讓?zhuān)乐钩霈F(xiàn)供給過(guò)度和供給過(guò)少情況的發(fā)生。為了緩解市場(chǎng)上人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的住房需求和住房緊張的供需矛盾，降低房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)帶來(lái)的不利影響，應(yīng)該通過(guò)市場(chǎng)化的發(fā)展方式由市場(chǎng)決定價(jià)格自動(dòng)調(diào)節(jié)供需帶來(lái)的住房?jī)r(jià)格變化。

另外，政府部門(mén)在對(duì)土地供給的同時(shí)要注意提高資源配置效率，通過(guò)集約性的經(jīng)營(yíng)方式提高土地的使用效率，在同樣面積的土地上建造更多數(shù)量的住房，同時(shí)增加中低價(jià)為房屋的建設(shè)，拉低房?jī)r(jià)，改善房地產(chǎn)的住房結(jié)構(gòu)，以此滿(mǎn)足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的住房需求與住房緊張的供應(yīng)矛盾。

4.3 完善國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)，增加投資渠道。

房地產(chǎn)是一個(gè)資金往來(lái)非常密集的行業(yè)，開(kāi)發(fā)資本源頭顯得格外重要。目前市場(chǎng)上大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款和預(yù)售款這兩種形式進(jìn)行產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，資金籌措比較單一，如果其中的任何一種方式對(duì)資金的籌措貢獻(xiàn)不足，那么就會(huì)影響后續(xù)的產(chǎn)業(yè)鏈條各環(huán)節(jié)的分工合作。因此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該擴(kuò)寬和增加投資渠道，在吸引更多民間資金進(jìn)入的同時(shí)可通過(guò)兼并、聯(lián)合等方式引進(jìn)外資，擴(kuò)大企業(yè)自由資金規(guī)模，從而推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)化開(kāi)發(fā)。