老式小區(qū)綠地管養(yǎng)模式探討
——以江蘇省金壇市為例

文·圖 ◎ 毛紅英

老式小區(qū)綠地管養(yǎng)模式探討
——以江蘇省金壇市為例

文·圖 ◎ 毛紅英

小區(qū)綠化作為城市綠化的有機(jī)組成部分，在為居民提供休閑的同時(shí)，也為改善城市環(huán)境發(fā)揮了很好的作用。小區(qū)綠地養(yǎng)護(hù)管理模式不同，相應(yīng)綠地的養(yǎng)護(hù)質(zhì)量上也會(huì)有很大的區(qū)別。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫和功能的完善，金壇市小區(qū)建設(shè)以2005年作為一個(gè)分水嶺，之前稱為“老小區(qū)”，其小區(qū)綠地養(yǎng)護(hù)主要采用“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管護(hù)”的形式。后由于資金原因和開(kāi)發(fā)商的退出，此類小區(qū)綠地養(yǎng)護(hù)處于失管或半失管的狀態(tài)，一方面引起居民的投訴，致使物管費(fèi)難收繳，形成惡性循環(huán)；另一方面在遇到各類創(chuàng)建活動(dòng)、面臨迎檢時(shí)，政府出資突擊整治，人力、物力、財(cái)力的消耗較大，且效果也不明顯。鑒于以上原因，金壇市園林管理處按照市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“住建委”）的要求，于2008年1月開(kāi)始陸續(xù)接手老小區(qū)的綠地養(yǎng)護(hù)工作，至同年8月全面完成接管。在管理7年后，于2015年1月又全面歸還屬地管理。近兩年隨著“停車難”和“市民破綠種菜”兩大矛盾的出現(xiàn)，物業(yè)綠地養(yǎng)護(hù)也遇挑戰(zhàn)，困難重重。

圖片說(shuō)明

1. 小區(qū)未改造前，居民的車就無(wú)奈地隨意停放

管理現(xiàn)狀

全市共有老小區(qū)38個(gè)，有以下3種管理方式。

1. 金壇園林管理處管理 26個(gè)小區(qū)，綠化管理總面積為395 292平方米。由園林處與各小區(qū)物業(yè)公司簽訂養(yǎng)護(hù)合同，按人均8 000平方米養(yǎng)護(hù)面積的標(biāo)準(zhǔn)，定人定崗進(jìn)行管護(hù)，納入園林處統(tǒng)一考核之中。管養(yǎng)經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2元∕平方米*年，其中1元由其物業(yè)公司承擔(dān)，1元由住建委承擔(dān)，2010年后全部由住建委承擔(dān)。此標(biāo)準(zhǔn)從2008年開(kāi)始一直未作調(diào)整。

2. 小區(qū)未改造前，居民的車就無(wú)奈地隨意停放

2. 金壇園林管理處負(fù)責(zé)指導(dǎo)和不定期的突擊整治 由于小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率低，物業(yè)公司入不敷出，導(dǎo)致物業(yè)撤離。這樣無(wú)物業(yè)管理的小區(qū)共有6個(gè)，綠化管理總面積約為34 865平方米，其中2個(gè)小區(qū)的綠地養(yǎng)護(hù)由其業(yè)主委員會(huì)自主管理，其他由金壇市園林管理處不定期根據(jù)情況進(jìn)行突擊整治。

3. 放任自流狀態(tài) 另有一些小區(qū)，于2015年1月1日全面退還屬地管理后，基本處于無(wú)人管養(yǎng)狀態(tài)，差強(qiáng)人意。

園林處在管理中存在的問(wèn)題

在7年的小區(qū)綠地景觀管理過(guò)程中，主要矛盾為小區(qū)的第一責(zé)任人——物業(yè)公司沒(méi)有認(rèn)識(shí)到綠地管護(hù)也是物業(yè)管理的主要內(nèi)容之一（只不過(guò)是綠地管護(hù)費(fèi)由政府買單而已），他們應(yīng)該對(duì)其綠化管護(hù)工作提出要求和進(jìn)行考核，而不是簡(jiǎn)單理解為物業(yè)管理就是小區(qū)內(nèi)垃圾收取和道路保潔。多數(shù)物業(yè)對(duì)綠地管護(hù)工作不聞不問(wèn)，甚至站在對(duì)立面，給工作開(kāi)展帶來(lái)很大難度。這也是導(dǎo)致小區(qū)綠化景觀退還屬地管理的根本原因所在。除此在以下方面也有相當(dāng)?shù)膯?wèn)題：

1. 資金問(wèn)題 2元/平方米*年的管養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)不能維持小區(qū)綠地養(yǎng)護(hù)管理要求。隨著勞動(dòng)力工資的提高和物價(jià)的上漲，小區(qū)養(yǎng)護(hù)管理已處于虧本運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。金壇市的最低工資標(biāo)準(zhǔn)由以前的750 元/月，上升至現(xiàn)在的1460元/月。管理養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)一直未作調(diào)整，直接導(dǎo)致管理質(zhì)量下降。

2. 作業(yè)車輛問(wèn)題 小區(qū)綠地環(huán)境閉塞，通風(fēng)差，綠地植物生長(zhǎng)密度較大，容易引發(fā)病蟲(chóng)害的滋生。小區(qū)內(nèi)道路狹窄，居民車輛較多，作業(yè)車輛工作比較困難，只能用拖拉機(jī)進(jìn)行噴藥、清運(yùn)垃圾、抗旱等，但拖拉機(jī)噪音大，攏民問(wèn)題較突出。同時(shí)公安部門也已經(jīng)明確在市區(qū)禁止拖拉機(jī)通行，作業(yè)時(shí)間得不到保證。養(yǎng)護(hù)單位只能用三輪車進(jìn)行垃圾清運(yùn)和農(nóng)藥噴灑，效率極低。

3. 綠化破壞問(wèn)題 小區(qū)內(nèi)人口密度大，垃圾多，尤其是近年來(lái)隨著私家車的增加，綠地破壞嚴(yán)重，車輛見(jiàn)縫插針地停在綠地上。另外居民為了吃放心菜，在綠地上種植蔬菜的現(xiàn)象也比較普遍。作為綠地養(yǎng)護(hù)管理主體的物業(yè)公司不作為，對(duì)破綠現(xiàn)象不管不問(wèn)，另一方面也是擔(dān)心得罪業(yè)主，物業(yè)費(fèi)難收繳。

3. 綠地的邊邊角角，種滿了蔬菜

4. 交叉作業(yè)問(wèn)題 綠地養(yǎng)護(hù)工人與小區(qū)內(nèi)物業(yè)公司聘用的保潔人員因工作產(chǎn)生矛盾，部分保潔人員將道路清掃的垃圾直接傾倒于綠地上，在華城二村等多個(gè)小區(qū)中就發(fā)生過(guò)此類事件，與物業(yè)交涉也未有結(jié)果。

5. 綠化垃圾的消納處理問(wèn)題 物業(yè)公司不允許綠化垃圾進(jìn)入小區(qū)垃圾箱，多次協(xié)調(diào)未果，要求垃圾直接運(yùn)送至城外沈?yàn)^垃圾填埋場(chǎng)，但因沒(méi)有中轉(zhuǎn)場(chǎng)所，路途遠(yuǎn)，不方便操作。

6. 綠化用水問(wèn)題 小區(qū)無(wú)抗旱、打藥的取水點(diǎn)，從外面取水費(fèi)用較高。

4. 在綠化植物的間隙，種滿了蔬菜

管理建議

1. 明確責(zé)任主體，提高小區(qū)居民素質(zhì) 物業(yè)公司應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，養(yǎng)護(hù)單位只是受物業(yè)公司委托，對(duì)其綠地進(jìn)行管護(hù)，公司仍是管理主體，對(duì)破綠、損綠、毀綠事件應(yīng)該直接管理，涉及處罰，及時(shí)上報(bào)城市管理行政執(zhí)法局進(jìn)行行政執(zhí)法，不能以綠化由養(yǎng)護(hù)單位自行管理為借口不聞不管；另外在其作業(yè)過(guò)程中與其他作業(yè)產(chǎn)生矛盾時(shí)應(yīng)主動(dòng)積極協(xié)調(diào)；同時(shí)也應(yīng)讓業(yè)主充分認(rèn)識(shí)，綠地是所有業(yè)主的綠地，愛(ài)綠護(hù)綠是每個(gè)業(yè)主的義務(wù)。

5. 小區(qū)改造后，居民健身區(qū)很受歡迎

2. 加大資金投入 現(xiàn)階段小區(qū)綠地養(yǎng)護(hù)費(fèi)用為2元/平方米*年已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，小區(qū)的綠地養(yǎng)護(hù)費(fèi)用應(yīng)隨行就市，逐年增加，并且要區(qū)別于新開(kāi)發(fā)的小區(qū)。政府對(duì)老小區(qū)應(yīng)給予一定的經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助，同時(shí)將補(bǔ)助經(jīng)費(fèi)納入屬地政府預(yù)算資金內(nèi)，按年度劃拔給物業(yè)公司，由物業(yè)公司根據(jù)管護(hù)質(zhì)量支付給綠地養(yǎng)護(hù)單位。需要改變管護(hù)單位直接從政府手中支取養(yǎng)護(hù)費(fèi)的慣例，使得物業(yè)公司管理的責(zé)任和權(quán)利相統(tǒng)一，從而確保管護(hù)質(zhì)量的到位，讓物業(yè)費(fèi)足額按時(shí)交納，形成良性運(yùn)作。

3. 小區(qū)物業(yè)管理的提升 停車難、健身場(chǎng)地不足是老小區(qū)近年突出的矛盾之一。政府應(yīng)正視這一問(wèn)題，做好調(diào)整，統(tǒng)一規(guī)劃，對(duì)小區(qū)綠地進(jìn)行改造，增設(shè)停車位和健身器材，從源頭解決問(wèn)題。近兩年金壇市已由政府出資對(duì)老小區(qū)逐年進(jìn)行改造，居民反映良好，同時(shí)停車費(fèi)也為物業(yè)增加了收入，既提升了物業(yè)公司的信譽(yù)，又為公司的正常運(yùn)行提供了新鮮血液。另外針對(duì)小區(qū)種植蔬菜，筆者認(rèn)為不應(yīng)機(jī)械地進(jìn)行堵而是正確加以疏導(dǎo)，樹(shù)立“菜地也是綠地”的理念，將菜地有機(jī)融合于綠地。在小區(qū)改造中，有計(jì)劃地規(guī)劃一些菜地，由物業(yè)統(tǒng)一出租管理，滿足人們飴情種菜之需求，同時(shí)也可豐富小區(qū)綠化層次。

6. 小區(qū)的居民健身器材

4. 不隨意變更養(yǎng)護(hù)主體 綠化養(yǎng)護(hù)是一個(gè)長(zhǎng)效管理過(guò)程，需要有一支相對(duì)固定和有一定專業(yè)技術(shù)的隊(duì)伍進(jìn)行管養(yǎng)，“重建輕管”無(wú)法保證綠化成果。

7. 小區(qū)整改之后，停車問(wèn)題大大改善

5. 保障抗旱用水 協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)的消防栓為綠化養(yǎng)護(hù)提供統(tǒng)一水源。

6. 加強(qiáng)部門協(xié)調(diào) 物業(yè)公司、養(yǎng)護(hù)公司、住建委、城管局互相聯(lián)動(dòng)，對(duì)損綠占綠行為堅(jiān)決抵制，杜絕毀綠損綠事件發(fā)生。

8. 小區(qū)整改之后，停車問(wèn)題大大改善

結(jié)論

老小區(qū)的綠化景觀管理是個(gè)苦差事。金壇從2015年1月開(kāi)始全面退還屬地管理，屬地管理部門應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)，根據(jù)具體情具體對(duì)待。在管理中，政府既不能大包大攬，也不能不聞不問(wèn)，應(yīng)更多地從政策上、資金上予以扶持，充分發(fā)揮物業(yè)公司的主體職能。一方面積極推行老小區(qū)的綠化管養(yǎng)與新小區(qū)的現(xiàn)代企業(yè)管理制度接軌，采用物業(yè)公司直接管理的方式，明確責(zé)任，可以有效解決管理中出現(xiàn)的問(wèn)題。另一方面同時(shí)結(jié)合老小區(qū)的整治工作，成熟一個(gè)小區(qū)交接一個(gè)小區(qū)，讓綠化養(yǎng)護(hù)交接與小區(qū)整治交接同步。最后，園林管理部門應(yīng)充分發(fā)揮行業(yè)的職能作用，結(jié)合以上6個(gè)問(wèn)題的解決方案，讓老小區(qū)綠地管理走上健康有序之路。

毛紅英江蘇省金壇市園林管理處副主任，高級(jí)工程師。