烏魯木齊市新市區(qū)“城中村”改造調(diào)查研究

林吉霞+楊紅

摘 要：我國(guó)的城市化進(jìn)程已成一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的歷史趨勢(shì)。在城市化進(jìn)程中，城市政府往往通過(guò)征用近郊農(nóng)村土地來(lái)實(shí)現(xiàn)其擴(kuò)張。烏魯木齊市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市規(guī)模不斷擴(kuò)張，不斷將城市郊區(qū)土地納入中心城區(qū)。以新市區(qū)城中村改造為研究對(duì)象，通過(guò)對(duì)烏魯木齊市新市區(qū)的城中村改造工作調(diào)查分析，揭示城中村改造中關(guān)鍵問(wèn)題，提出加強(qiáng)地方農(nóng)民的宣傳教育及相關(guān)單位協(xié)調(diào)工作，在城中村改造工程中逐漸引入市場(chǎng)化機(jī)制，完善改造規(guī)劃，科學(xué)管理機(jī)制對(duì)策建議。城中村改造工作就是為中心區(qū)提供發(fā)展空間，提高城郊土地利用效率，提升人民生活水平和生活生產(chǎn)環(huán)境的措施。

關(guān)鍵詞：城中村;改造;調(diào)查;新市區(qū)

現(xiàn)實(shí)“城中村”存在著諸多問(wèn)題，“城中村”的管理體制與城市社區(qū)管理體制不適應(yīng)，許多管理關(guān)系不清、責(zé)任不明，遮掩在城市角落里的村莊成為城市管理上的“盲點(diǎn)”[1～2]。如何解決“城中村”改造過(guò)程中的問(wèn)題?？陀^需要認(rèn)真研究不同區(qū)域“城中村”改造過(guò)程中面臨的具體問(wèn)題，深入剖析這些問(wèn)題產(chǎn)生的根源，提出行之有效的解決問(wèn)題的措施及對(duì)策。

一、研究區(qū)城中村現(xiàn)狀調(diào)查分析

烏魯木齊是新疆首府城市，全疆的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，是全疆經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展的引擎，起著示范和標(biāo)桿的作用。高新區(qū)（新市區(qū)）（以下簡(jiǎn)稱“新區(qū)”）的城中村是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)。新市區(qū)包括南區(qū)、中區(qū)和北區(qū)兩個(gè)城中村分布片區(qū)。

南區(qū)城中村分布點(diǎn)多、總建筑面積大、容積率高。南區(qū)是城中村分布點(diǎn)最多、最散亂、建筑密度最高、和城市交織的最為緊密的區(qū)域。中區(qū)城中村分布相對(duì)較少、較集中，總體規(guī)模不大。主要分布在河北東路北側(cè)、四平路兩側(cè)、長(zhǎng)春路西側(cè)、鯉魚(yú)山路東側(cè)。北區(qū)城中村分布點(diǎn)多、單片規(guī)模巨大。主要分布在長(zhǎng)春路兩側(cè)、城北主干道南側(cè)、安寧渠路兩側(cè)、迎賓路兩側(cè)、中亞北路兩側(cè)。城中村市政基礎(chǔ)設(shè)施比較差。市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)與快速發(fā)展的城市建設(shè)不均衡。城市基礎(chǔ)設(shè)施管網(wǎng)未能夠全面覆蓋，特別是城中村、撤村建居區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等受用地現(xiàn)狀局限。

二、城中村改造的關(guān)鍵問(wèn)題

1.城中村改造要與城市總體功能定位協(xié)調(diào)的問(wèn)題。城中村改造是主城區(qū)城市綜合功能提升迫切。需要城中村的形成與我國(guó)的城鄉(xiāng)二元管理體制是分不開(kāi)的，在我國(guó)的城市化進(jìn)程中，有些村莊從界址范圍來(lái)看已經(jīng)在城區(qū)范疇之內(nèi)，還是行政村的行政管理模式。因而村莊和外界形成了獨(dú)立的區(qū)域，純粹以經(jīng)濟(jì)利益為主導(dǎo)，偏離了城市化進(jìn)程的目標(biāo)和要求。城中村問(wèn)題形成的根本原因在于城市北擴(kuò)發(fā)展一直缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)有效的規(guī)劃，在于長(zhǎng)期專注于解決眼前問(wèn)題、謀求短期利益，回避了困難、堆積了問(wèn)題，城中村問(wèn)題只是后遺癥之一。

2.村民合理安置補(bǔ)償和生活可持續(xù)改善的問(wèn)題。房屋補(bǔ)償面積認(rèn)定問(wèn)題。補(bǔ)償面積認(rèn)定是制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的關(guān)鍵。國(guó)務(wù)院2011年1月頒布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：補(bǔ)償協(xié)議包括：“補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)。”村民生產(chǎn)、生活可持續(xù)改善能力有待提高。村民受教育程度普遍較低，缺少職業(yè)培訓(xùn)，就業(yè)能力低、門路少;部分村民主要靠出租房屋、開(kāi)店鋪維持生計(jì)，害怕失去房屋后，自身收益受到影響，因而難免會(huì)提出過(guò)高的拆遷補(bǔ)償要求。

3.改造可利用土地空間不足與管理體制不順的矛盾。公建配套占用大，缺少安置開(kāi)發(fā)用地。南區(qū)城中村內(nèi)房屋建筑密度高、間距小，被稱為“握手樓”“一線天”;周邊已和城市相互交織，銀川北路東側(cè)尚有小塊土地，四平路東側(cè)空地也已被圈占。房屋征收與補(bǔ)償由政府部門組織實(shí)施，先補(bǔ)償、后搬遷，禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)等。面對(duì)由此帶來(lái)的巨額房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用與新區(qū)有限財(cái)力矛盾的困境，如何運(yùn)作市場(chǎng)化改造，如何實(shí)現(xiàn)和諧拆遷，缺少可借鑒的經(jīng)驗(yàn)，需要尋求有效的解決方法和路徑。

4.城中村改造周期長(zhǎng)、不確定因素多，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制的問(wèn)題。嚴(yán)防突擊遷戶、搶建違建、釘子戶等問(wèn)題。城中村改造項(xiàng)目前期補(bǔ)償安置投入大、改造周期長(zhǎng)，出現(xiàn)釘子戶必然影響改造項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)程，增大項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本和風(fēng)險(xiǎn)。城中村改造項(xiàng)目一旦實(shí)施，大量房源上市，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供應(yīng)量與市場(chǎng)需求、容量的協(xié)調(diào)也是一個(gè)不容忽視的問(wèn)題。積極研究應(yīng)對(duì)與城中村改造相關(guān)政策，增大改造項(xiàng)目招商引資的難度，需要認(rèn)真分析研究對(duì)策。

5.改造模式選擇的問(wèn)題。城中村改造模式主要有村民自主改造模式、政府直接投資模式、市場(chǎng)化改造模式三種。采用村民自主改造模式，即村集體、村民通過(guò)集資、引資自主進(jìn)行改造，需要村集體、村民有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，改造也須滿足發(fā)展規(guī)劃，這與現(xiàn)狀不符，基本不具備可行性。采用政府直接投資模式改造，即由政府直接出資進(jìn)行改造，無(wú)論是采用實(shí)物補(bǔ)償還是貨幣補(bǔ)償方式改造，都需要直接投入大量資金，安置補(bǔ)償資金籌集是最大難題[3]。采用市場(chǎng)化模式改造，即通過(guò)招商引資吸引開(kāi)發(fā)商參與改造[4]，需要進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)平衡測(cè)算，涉及到安置成本，開(kāi)發(fā)商的收益保證，政府在土地、稅收、費(fèi)用等方面的政策配套，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況等;需要解決好項(xiàng)目籌劃、運(yùn)作、管理等方面的問(wèn)題。

三、對(duì)策建議

1.加強(qiáng)地方農(nóng)民的宣傳教育及相關(guān)單位協(xié)調(diào)工作。城中村改造是一個(gè)系統(tǒng)工程，各方訴求不同、利益關(guān)系復(fù)雜，故必須首先應(yīng)地方政府應(yīng)做好農(nóng)民的宣傳教育工作，同時(shí)也需要加強(qiáng)相關(guān)單位的協(xié)調(diào)工作，理清利益關(guān)系、統(tǒng)籌各方資源、兼顧各方利益，要把握好各利益方的重點(diǎn)，共同推動(dòng)城中村改造工作的進(jìn)程[5]。地方政府在進(jìn)行城中村改造中，首先應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民進(jìn)行宣傳：改造工作首先是立足保障村民的利益為第一前提，主要體現(xiàn)在安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方式上;其次，村集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將是對(duì)村民生活水平改善提供了必要的基礎(chǔ)。同時(shí)區(qū)政府力促地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市建設(shè)、社會(huì)事業(yè)全面改善和提高，市政府要將新區(qū)內(nèi)的國(guó)有儲(chǔ)備用地予以配套供給，為改造提供政策支持[6～8]。endprint

2.在城中村改造工程中逐漸引入市場(chǎng)化機(jī)制。城中村改造工作，首先是政府為了城市發(fā)展、改善居民生活環(huán)境等方面考慮，提出的政策性工程，政府是主導(dǎo)者[9～10];其次就是改造過(guò)程是需要企業(yè)和相關(guān)部門參加的，在這項(xiàng)系統(tǒng)工作中，需要更多的企業(yè)參與，這就需要對(duì)改造工程提出市場(chǎng)化運(yùn)作。政府作為城中村改造主體，在整個(gè)改造工作中做好管理者角色。實(shí)時(shí)給予企業(yè)參與扶持政策，政府做到讓利、配套土地，逐漸降低項(xiàng)目的啟動(dòng)成本。新市區(qū)政府對(duì)于土地出讓金政府應(yīng)先征后返，稅收地方留成部分政策返還，比照棚戶區(qū)改造工程優(yōu)惠各項(xiàng)費(fèi)用[11]。同時(shí)，協(xié)調(diào)烏魯木齊市政府將國(guó)有儲(chǔ)備用地劃撥新區(qū)為城中村改造配套，土地出讓金的征收、返還，交由新區(qū)支配。

3.完善改造規(guī)劃，建立科學(xué)的管理機(jī)制。政府主導(dǎo)、規(guī)劃先行。新市區(qū)將城中村改造作為一項(xiàng)長(zhǎng)期重點(diǎn)工程納入新區(qū)黨委、政府的議事日程，并組織領(lǐng)導(dǎo)小組，完善城中村改造規(guī)劃。同時(shí)新區(qū)設(shè)立專業(yè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)拆遷工作，統(tǒng)一規(guī)劃、規(guī)劃先行，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)改造。將規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等相關(guān)部門共同協(xié)調(diào)配合參與改造規(guī)劃的編修工作，實(shí)施過(guò)程要確保規(guī)劃科學(xué)性和實(shí)施有效性。特別是對(duì)于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城中村禁止批準(zhǔn)新的宅基地和房屋建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)給予協(xié)調(diào)處理，避免新建問(wèn)題出現(xiàn)。同時(shí)對(duì)于項(xiàng)目區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城中村凍結(jié)新的戶籍遷入，避免引起對(duì)集體經(jīng)濟(jì)相關(guān)問(wèn)題[12～13]。

四、小結(jié)

本文對(duì)新市區(qū)主城區(qū)的城中村改造進(jìn)行調(diào)查研究，對(duì)中區(qū)、北區(qū)和南區(qū)城中村的特點(diǎn)和改造中存在的問(wèn)題還有待進(jìn)一步加大力度調(diào)查研究，為下一步改造方案打下基礎(chǔ)。需要針對(duì)隨時(shí)可能出現(xiàn)的新問(wèn)題、新矛盾，及時(shí)找出應(yīng)對(duì)對(duì)策。在城市不斷發(fā)展的過(guò)程中，城中村的改造已經(jīng)是勢(shì)在必行，面對(duì)改造過(guò)程中的諸多困難和問(wèn)題。新市區(qū)城中村改造工作也積累了一些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

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