對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的思考

呂丹 陰鋒榮

【摘 要】本文主要就房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀以及加強(qiáng)其控制的具體措施進(jìn)行了分析研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；現(xiàn)狀；措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重要意義

1、成本管控是保護(hù)股東權(quán)益的重要手段

企業(yè)發(fā)展的最大目的是獲取最大利潤，這也是所有股東投資的目的。沒有人會(huì)希望自己的投資付之東流，這就要求企業(yè)精打細(xì)算，通過一系列的成本控制手段，能夠降低經(jīng)營成本，減少很多不必要的費(fèi)用支出，這樣既能合理使用資金又可以提高企業(yè)的利潤水平，為企業(yè)未來發(fā)展打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，使企業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)了最大化。從另一方講也是股東一個(gè)更好的回報(bào)。

2、成本分析需要成本控制做基礎(chǔ)

古諺語提到“種瓜得瓜種豆得豆” ，有付出才有回報(bào)。企業(yè)同樣如此，成本是企業(yè)產(chǎn)生利潤的必要條件。成本管控貫穿于企業(yè)發(fā)展的始終，展示的是企業(yè)所有成本的形成發(fā)展。要進(jìn)行成本的分析，找出成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)，沒有成本管控提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是無法完成的。

3、成本管控是提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的有力保證

成本管控不是讓企業(yè)只關(guān)注自己的短期付出，而是以長遠(yuǎn)的目光看待付出的成本對(duì)企業(yè)未來發(fā)展產(chǎn)生的影響。這就形成了戰(zhàn)略成本的概念。所謂戰(zhàn)略成本就是企業(yè)對(duì)自身情況進(jìn)行系統(tǒng)的評(píng)估，通過制定一系列的包括產(chǎn)業(yè)鏈分析、原材料加工及銷售控制等手段，從企業(yè)整體對(duì)成本進(jìn)行合理的消化和控制，以保證企業(yè)的短期利益與長期利益的共贏以及企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。戰(zhàn)略成本管理將使企業(yè)既能“節(jié)流”更能“開源”【1】 。這樣的企業(yè)才更具生命力。放眼當(dāng)今世界 500 強(qiáng)企業(yè)，都是通過完善的管控制度，實(shí)現(xiàn)自身基礎(chǔ)的穩(wěn)固和發(fā)展的穩(wěn)健。反觀一些微小私人企業(yè)，成本管控意識(shí)不強(qiáng)，遇到不景氣的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，則無法依靠管控制度合理調(diào)整，最終成為淘汰者。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理現(xiàn)狀

1、缺乏合理管理體系

部分房地產(chǎn)企業(yè)尚未制定相對(duì)合理的企業(yè)成本管控體系，即使是制定了相應(yīng)企業(yè)成本管控規(guī)章，但卻存在管理水平低下的問題，無法使成本管控體系發(fā)揮出應(yīng)有作用，導(dǎo)致企業(yè)成本管理控制工作形同虛設(shè)?？梢哉f，目前房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制體系多不健全，即便有成本控制制度，也因職責(zé)權(quán)限劃分不明晰，不能進(jìn)行有效的成本控制考核，自然談不上賞罰分明，這無疑會(huì)打擊企業(yè)員工參與成本控制的積極性。

2、房地產(chǎn)成本管理水平有待提高

首先，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制主體過于單一，通常僅限于企業(yè)的財(cái)務(wù)人員，尚未形成全員參與成本控制的局面，這往往導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法開展全過程的成本管控，而只能于事后進(jìn)行成本的有限控制；

其次，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制范圍有待擴(kuò)展，內(nèi)容也僅局限于財(cái)務(wù)和項(xiàng)目施工領(lǐng)域。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在開展成本管理時(shí)，有忽視建設(shè)項(xiàng)目前期選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)和后期銷售環(huán)節(jié)成本管理控制的問題，使得成本管理存在漏洞，致使房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)缺失，不能讓企業(yè)成本有效降下來；

再次，往往忽視項(xiàng)目建設(shè)之前成本控制活動(dòng)，而只關(guān)注建設(shè)后期的成本管理。要知道，事后成本管控的作用相對(duì)有限，若沒有開展有效的全過程成本管控，項(xiàng)目建設(shè)成本控制必然存在盲點(diǎn)，也很難實(shí)現(xiàn)預(yù)期的成本控制目標(biāo)【2】。

3、資金問題嚴(yán)重

充足的資金是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的重要基礎(chǔ)。若沒有足夠資金的支持，房地產(chǎn)企業(yè)就不可能繼續(xù)進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)，盈利也就無從談起了。

當(dāng)前，我國多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)依然以銀行信貸資金為主，80% 的房地產(chǎn)企業(yè)融資為銀行貸款，而使用貸款需要付出較高額度的利息，僅有極少房地產(chǎn)企業(yè)采用股票融資等其他方式籌集所需資金。實(shí)踐表明，來源單一的資金，供應(yīng)不及時(shí)現(xiàn)象就不可避免，在無法對(duì)銀行貸款的利率進(jìn)行可靠估算的情況下，就可能會(huì)致使房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本過大。一旦發(fā)生房地產(chǎn)企業(yè)的資金供應(yīng)不足現(xiàn)象，企業(yè)項(xiàng)目施工的進(jìn)度會(huì)受到影響不說，甚至可能會(huì)因此而停工，進(jìn)而危害房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，影響企業(yè)的形象，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展構(gòu)成極大威脅。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的具體措施

1、建立動(dòng)態(tài)成本和激勵(lì)機(jī)制相協(xié)調(diào)的成本管理機(jī)制

動(dòng)態(tài)成本可以通過實(shí)時(shí)反映目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本間的差異，幫助相關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，達(dá)到對(duì)成本的完美控制。動(dòng)態(tài)成本制度的核心就在于其實(shí)時(shí)性，可以確保監(jiān)控成本工作的及時(shí)性。伴隨著項(xiàng)目的不斷發(fā)展，以及現(xiàn)實(shí)情況的變化來對(duì)成本做出相應(yīng)的調(diào)整計(jì)劃，避免由于成本突發(fā)異動(dòng)應(yīng)對(duì)不及而對(duì)企業(yè)利益造成損失。

良好的動(dòng)態(tài)成本機(jī)制還需要明確整體意識(shí)，即明確房地產(chǎn)企業(yè)全體員工都是企業(yè)成本制度的主體，明確成本思維皆滲透到企業(yè)經(jīng)營的每一環(huán)節(jié)中，最終實(shí)現(xiàn)完整的成本管理鏈條，構(gòu)成一個(gè)良性的成本經(jīng)營循環(huán)鏈。

最后，良好的動(dòng)態(tài)成本機(jī)制還需要同公司的激勵(lì)機(jī)制相協(xié)調(diào)，在全員參與的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)全員相互監(jiān)督、相互約束，同時(shí)輔以內(nèi)審人員在企業(yè)招投標(biāo)、敲定合同、資金流通等環(huán)節(jié)的監(jiān)管，每個(gè)部門的每位員工都有相應(yīng)的考核手冊(cè)，確保其利益和企業(yè)的成本控制情況掛鉤。從而促使房地產(chǎn)企業(yè)的全體員工都能形成與企業(yè)目標(biāo)相吻合的成本控制意識(shí)及對(duì)企業(yè)的歸屬感，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力。

2、加強(qiáng)項(xiàng)目投資階段的成本管控

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，項(xiàng)目投資是成本管控的首要環(huán)節(jié)。每個(gè)房地產(chǎn)公司在投資之前都會(huì)有一系列的分析，既包括企業(yè)自身的因素，例如企業(yè)自身的投資能力、實(shí)施能力等等同時(shí)也需要對(duì)項(xiàng)目自身進(jìn)行分析，例如項(xiàng)目開發(fā)的必要性、優(yōu)越性、項(xiàng)目的利潤回報(bào)率等等。

另外，還有一個(gè)因素是不得不考慮的，那就是當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，選擇建設(shè)符合大眾要求和市場(chǎng)要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目籌劃階段的成本控制，也是我們通常所說的項(xiàng)目決策階段的成本控制，此階段的工作需要大量的市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，只有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)才能獲得更全面投資評(píng)估。這一階段的成本控制水平會(huì)直接影響項(xiàng)目的最終回報(bào)情況【3】。

這就類似于做一件事情先要找對(duì)方向，如果方向錯(cuò)了，之后投入的越多損失越大。

這一階段項(xiàng)目決策需要各部門人員的共同分析，房地產(chǎn)開發(fā)商要從項(xiàng)目投資的客觀環(huán)境、工程項(xiàng)目的類型和規(guī)模、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、原材料市場(chǎng)供應(yīng)狀況和投資產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值等進(jìn)行考察；企業(yè)策劃人員要對(duì)消費(fèi)者的需求、市場(chǎng)銷售預(yù)期、產(chǎn)品利潤空間等因素進(jìn)行調(diào)查和分析；數(shù)據(jù)分析人員要立足于科學(xué)的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模進(jìn)行合理估算；

房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策者最終要通過建設(shè)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案、潛在風(fēng)險(xiǎn)等因素制定科學(xué)的項(xiàng)目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性；項(xiàng)目決定實(shí)施后，項(xiàng)目造價(jià)人員還要對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)確估算。這就進(jìn)入項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管控。

3、加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段成本管控工作

設(shè)計(jì)階段成本控制會(huì)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)產(chǎn)生較大影響，通常采用限額設(shè)計(jì)的方式確證成本管理的有效性。應(yīng)將施工預(yù)算嚴(yán)格地控制于批準(zhǔn)范圍之內(nèi)，并切實(shí)加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更管理工作。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)成本控制的關(guān)鍵，必須要合理科學(xué)的進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)，否則就會(huì)造成投資成本過高、建設(shè)周期更長、回收資金更慢，最終影響項(xiàng)目工程的經(jīng)濟(jì)效益最大化。

所以，房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行周密細(xì)致的分析，確保成本管理有效實(shí)現(xiàn)。投資估算一般在設(shè)計(jì)之前完成，并且會(huì)反復(fù)比較和審視估算即將發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用，通過一定的措施進(jìn)行管控。落實(shí)成本費(fèi)用一般都是在投資估算預(yù)算控制范圍之內(nèi)，后期可能會(huì)對(duì)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

4、加強(qiáng)施工階段成本控制

施工階段的成本控制主要有：編制或修訂企業(yè)成本計(jì)劃、制定成本管理工作流程、成本管理人員職能及任務(wù)的落實(shí)；還要熟悉建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙及要求，重點(diǎn)加大工程建設(shè)項(xiàng)目成本費(fèi)用變化較大環(huán)節(jié)的成本控制工作；仔細(xì)復(fù)核工程建設(shè)項(xiàng)目的付款賬單，關(guān)注合同修改、補(bǔ)充工作。對(duì)于施工階段的現(xiàn)場(chǎng)簽證也要有嚴(yán)格的管控體系。

5、加強(qiáng)全員的成本管理

實(shí)行全員成本管理應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：第一，把握全員成本管理的核心。全員成本管理的核心就是將成本管理的目標(biāo)和任務(wù)落實(shí)到每個(gè)部門單位、工作小組及個(gè)人身上，使其與成本管理直接產(chǎn)生聯(lián)系，將成本管理的考核指標(biāo)與經(jīng)濟(jì)效益直接掛鉤，形成核算、責(zé)任、利益緊密結(jié)合的全員成本管理系統(tǒng)；

第二，在企業(yè)內(nèi)部形成全員參與精細(xì)化成本管理的意識(shí)。要想在企業(yè)內(nèi)部建立良好的成本管理體系，首先要做到的就是樹立一個(gè)全員參與的意識(shí)。成本管理包括了很多成本內(nèi)容在內(nèi)，包括生產(chǎn)、資金、勞務(wù)等成本，并且它不是哪個(gè)崗位或是哪個(gè)部門自己的責(zé)任，它是整個(gè)企業(yè)中上至高管下至普通員工的責(zé)任。因此成本管理的方向往著精細(xì)化的道路上發(fā)展，也就是改變之前粗獷型的管理模式，在企業(yè)內(nèi)部形成一種精細(xì)化成本管理的文化，企業(yè)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)要起到帶頭作用，考慮有關(guān)項(xiàng)目時(shí)要以精細(xì)化的角度來思考，號(hào)召所有員工轉(zhuǎn)變思想，樹立全面節(jié)約的意識(shí)，從小事做起，把企業(yè)的利益時(shí)刻和自己掛鉤，嚴(yán)格遵守企業(yè)的規(guī)章制度，不做損害企業(yè)利益的事。

尤其是當(dāng)涉及到保障房項(xiàng)目時(shí)，更要將項(xiàng)目活動(dòng)中的各項(xiàng)費(fèi)用大幅度精簡(jiǎn)，仔細(xì)研究項(xiàng)目各階段如何做到降低不必要的成本開銷，力求達(dá)到成本最低化時(shí)效益最大化。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，不能僅依賴于決策管理層，還需要全體員工有清晰的成本管理認(rèn)識(shí)，應(yīng)使所有員工共同努力，使其切身體會(huì)到主人翁的地位。

結(jié)束語

房地產(chǎn)成本控制是確保其可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在，因此，需要加強(qiáng)其全過程的成本控制，促進(jìn)其全面發(fā)展和進(jìn)步。

參考文獻(xiàn)：

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