房地產(chǎn)成本控制與管理研究

丁妍 李丹

【摘 要】本文從房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的概述入手，針對房地產(chǎn)成本控制與管理存在的問題，提出了加強(qiáng)其管理的具體措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)成本控制；問題；措施

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制概述

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成相當(dāng)繁雜，總的說來可以分為以下幾大類：一是土地費(fèi)用。二是項(xiàng)目前期費(fèi)用，包括可行性研究、項(xiàng)目環(huán)境評價(jià)等方面的咨詢費(fèi)用；地質(zhì)勘察、地質(zhì)災(zāi)害評估等費(fèi)用；設(shè)計(jì)費(fèi)；公共配套設(shè)施費(fèi)；臨建設(shè)施費(fèi)；三通一平費(fèi)。三是建筑安裝工程費(fèi)。四是室外給排水系統(tǒng)、園林環(huán)境工程等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。五是幼兒園、學(xué)校建設(shè)等公共配套設(shè)施費(fèi)。六是財(cái)務(wù)費(fèi)用。包括項(xiàng)目融資所產(chǎn)生的利息等費(fèi)用。七是項(xiàng)目建設(shè)中的管理運(yùn)營費(fèi)用。八是房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到的各種稅收費(fèi)用。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的特點(diǎn)

一是成本控制周期長。房地產(chǎn)項(xiàng)目從策劃到項(xiàng)目完工需要經(jīng)歷漫長的過程，相應(yīng)地，其成本控制周期也比較長，這給成本控制帶來了不少的困難。二是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的因素有很多，既有宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、經(jīng)營環(huán)境等外部環(huán)境因素，也有企業(yè)資源、項(xiàng)目決策、工程設(shè)計(jì)、工期、管理能力等內(nèi)部因素，其中一些因素具有不確定性，導(dǎo)致項(xiàng)目成本不易控制，成本預(yù)算易被突破。三是成本控制過程復(fù)雜【1】。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要與成本控制有關(guān)的各方協(xié)同配合才能取得實(shí)效。四是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制涉及專業(yè)眾多，需要相關(guān)人員具備良好的知識結(jié)構(gòu)、專業(yè)技能、管理協(xié)調(diào)能力，對成本控制人員的素質(zhì)要求較高。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制應(yīng)遵循的原則

一是經(jīng)濟(jì)效益原則，以較小的投入換取較大的經(jīng)濟(jì)效益。二是目標(biāo)成本控制原則，制定合理的目標(biāo)成本，進(jìn)行科學(xué)有效的管理。三是全員和全過程控制原則，充分調(diào)動每位員工參與成本控制的積極性。四是權(quán)責(zé)利結(jié)合原則，成本控制中要明確責(zé)任人，賦予相關(guān)的權(quán)利，并建立有效的獎(jiǎng)懲機(jī)制。五是動態(tài)控制原則。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程是一個(gè)復(fù)雜多變的過程，要隨時(shí)了解成本的變化情況，及時(shí)調(diào)整控制策略。

二、房地產(chǎn)成本控制管理存在的問題

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方法落后，意識不到位，體系不完善

目前，很多的房地產(chǎn)企業(yè)對成本的管理主要是依靠財(cái)務(wù)部門的財(cái)務(wù)決算，但是對事前的預(yù)算和事中的控制不到位，即使是財(cái)務(wù)的決算，房地產(chǎn)企業(yè)也沒有進(jìn)行仔細(xì)的事后分析，沒有根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際成本總結(jié)出各個(gè)成本細(xì)項(xiàng)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)等，以前對房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本事后評估不夠重視，沒有組織專業(yè)人員進(jìn)行數(shù)據(jù)的分析和積累，財(cái)務(wù)工作沒有實(shí)質(zhì)性突破。房地產(chǎn)畢竟是一個(gè)長期開發(fā)的項(xiàng)目周期，成本的控制是需要對整個(gè)流程的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，一些房地產(chǎn)公司對此沒有形成足夠的意識，認(rèn)為成本已經(jīng)難以控制，沒有形成高效開發(fā)、快速流轉(zhuǎn)的理念，成本控制基本缺乏足夠的動力，一些成本管理制度形同虛設(shè)，沒有實(shí)質(zhì)的執(zhí)行，獎(jiǎng)罰不分明，權(quán)責(zé)不明確。

2、施工階段變更設(shè)計(jì)，工程現(xiàn)場管理不到位，成本超支現(xiàn)象明顯

房地產(chǎn)施工階段是開發(fā)過程中時(shí)間最久、涉及面最廣、人員參與最多的階段，這個(gè)階段需要對施工現(xiàn)場進(jìn)行動態(tài)的成本管理，確保項(xiàng)目可以在成本預(yù)算的范圍內(nèi)進(jìn)行建設(shè)，順利完成驗(yàn)收。但是在這個(gè)階段，一些項(xiàng)目難以進(jìn)行有效控制，隨意變更設(shè)計(jì)，容易造成項(xiàng)目的返工，而具體的設(shè)計(jì)變更又牽涉方方面面的人員和單位，導(dǎo)致工期難以控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理是需要利用合同臺賬等會計(jì)信息進(jìn)行現(xiàn)場的管理，但是一些企業(yè)合同臺賬沒有及時(shí)進(jìn)行更新，對成本的動態(tài)反饋無法及時(shí)，部分項(xiàng)目現(xiàn)場管理粗放，質(zhì)量沒有保障導(dǎo)致返工，物資管理不夠精細(xì)，浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重等，這些都是造成了現(xiàn)場成本支出超支的原因。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)成本控制管理的具體措施

1、更新成本管控觀念，增強(qiáng)成本管控意識

首先，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理意識的加強(qiáng)，應(yīng)當(dāng)以成本控制為前提開展工作。企業(yè)經(jīng)營管理層要先厘清觀念，充分意識到企業(yè)加強(qiáng)成本控制的重要性，以企業(yè)現(xiàn)狀為依據(jù)統(tǒng)籌把握，才能作出正確決策，也才能解決存在的成本管控問題；其次，房地產(chǎn)企業(yè)必須更新成本管控觀念，開展全員參與的全過程成本管理。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)目建設(shè)為主，而建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長，且成本涉及范圍較廣，類別也多種多樣，片面的或不完全的成本管理控制，對于企業(yè)成本控制的作用不大。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須更新觀念，摒棄傳統(tǒng)成本管理控制的不足，將主要精力放在房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程的成本控制上，切實(shí)加強(qiáng)部門間協(xié)調(diào)合作，推動全員、全過程成本控制的有效開展，最終實(shí)現(xiàn)有效控制企業(yè)成本的根本目的。

2、加強(qiáng)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的成本控制

這一階段包括兩個(gè)關(guān)鍵階段，即項(xiàng)目決策和項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段。項(xiàng)目決策的正確性是項(xiàng)目成本合理的前提，因此，項(xiàng)目決策階段的成本控制工作非常關(guān)鍵。此階段最重要的成本控制要點(diǎn)在于綜合考慮投資的時(shí)間價(jià)值，將時(shí)間價(jià)值、通貨膨脹和風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值考慮到開發(fā)項(xiàng)目的成本中去。要采用合理的決策分析方法，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目人、材、機(jī)和資金等的投資分配，以求最高利潤。項(xiàng)目設(shè)計(jì)是成本控制的依據(jù)，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，對整個(gè)項(xiàng)目成本控制影響甚巨。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)足以影響到整個(gè)項(xiàng)目75%以上的工程造價(jià)【2】。

此階段成本控制的要點(diǎn)有：進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，選擇適合開發(fā)且成本較低的方案；推行限額設(shè)計(jì)，控制每一步設(shè)計(jì)量；配合優(yōu)化設(shè)計(jì)，運(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)化方案設(shè)計(jì)并根據(jù)情況實(shí)時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

3、加強(qiáng)項(xiàng)目施工階段的成本管控

房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段其實(shí)就是項(xiàng)目投資的實(shí)施階段。這個(gè)階段的復(fù)雜性超過其他的幾個(gè)環(huán)節(jié)，是最為復(fù)雜的環(huán)節(jié)。這個(gè)階段既要對質(zhì)量把好關(guān)又要盡可能的節(jié)約工程成本，找到兩方面的平衡點(diǎn)。質(zhì)量好、成本少這是兩個(gè)相互矛盾的方面。雙方的統(tǒng)一方面是能保證按時(shí)按質(zhì)的完成。在保證質(zhì)量的同時(shí)降低人力、財(cái)力及物力的支出。通過對大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)的研究，施工過程中的成本控制措施一般從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：

3.1 企業(yè)在施工前，要審查好施工組織設(shè)計(jì)。這項(xiàng)工作看似對成本管控沒有什么幫助，其實(shí)不然。因?yàn)槭┕そM織設(shè)計(jì)體現(xiàn)了承包方和發(fā)包方相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，同時(shí)也是雙方處理分歧的依據(jù)。施工組織設(shè)計(jì)一般都會包含項(xiàng)目質(zhì)量、施工進(jìn)度、建設(shè)成本控制目標(biāo)、處理工程變更、經(jīng)濟(jì)索賠等問題和矛盾處理方式、工程款的支付與管理等等，這些方面如果可以約定好，對后期的工程施工會起到極大的推動作用，避免出現(xiàn)問題相互推諉扯皮的情況出現(xiàn)。這從某種意義上講是對施工工程成本進(jìn)行了管控。

3.2 物資采購方面要做到比價(jià)。物資采購對工程的成本及質(zhì)量有相當(dāng)大的影響作用。物資采購過程對質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)信譽(yù)等方面進(jìn)行把關(guān)，同時(shí)對不同的供應(yīng)商進(jìn)行比價(jià)。這樣才能做到物美價(jià)廉，保證質(zhì)量的同時(shí)降低成本。

3.3 嚴(yán)格管理工程變更。工程出現(xiàn)變更必然會造成預(yù)算成本的增加，所以應(yīng)盡可能的避免工程變更，這就要求前期嚴(yán)格審核成本計(jì)劃和工作流程圖，管理好設(shè)計(jì)圖紙和施工圖紙。

3.4 加強(qiáng)管理相關(guān)合同，做到有章可循。這樣可以避免以后的工程索賠等經(jīng)濟(jì)糾紛等隱患的出現(xiàn)。這樣也可以為項(xiàng)目結(jié)算階段的成本管控提供相關(guān)的保障。

4、加強(qiáng)竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)的成本控制

竣工驗(yàn)收是房地產(chǎn)項(xiàng)目的最后階段，同時(shí)也是全面檢驗(yàn)決策、設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量的重要有效環(huán)節(jié)。在此階段，結(jié)算就是成本控制的最后一道關(guān)卡，要通過結(jié)算把虛高的成本水分?jǐn)D出來。項(xiàng)目結(jié)算的成本控制措施如下：驗(yàn)收合格，才能進(jìn)行結(jié)算；認(rèn)真核對結(jié)算口徑與工程招投標(biāo)口徑是否一致；工程量的計(jì)量應(yīng)準(zhǔn)確，并嚴(yán)格執(zhí)行投標(biāo)單價(jià)或簽證的價(jià)格；實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度，減少結(jié)算的錯(cuò)誤【3】。

5、加強(qiáng)成本核算科目的精細(xì)化設(shè)置，完善成本知識儲備

隨著國家各個(gè)領(lǐng)域的開放和外匯管制的放開，越來越多的國際資金將以自有企業(yè)或者借道國內(nèi)企業(yè)進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，外國低利率資金的進(jìn)入將加劇國內(nèi)房地產(chǎn)市場的競爭，未來國內(nèi)的企業(yè)必須加強(qiáng)自身的成本管理，做好科學(xué)化管理，提升市場競爭力。國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)需要規(guī)范自己的成本核算科目，減少成本核算的隨意性，比照一些優(yōu)秀的標(biāo)桿企業(yè)對自己的成本核算科目進(jìn)行優(yōu)化，如萬科等，合理劃分工程成本核算對象，對跨期工程及跨期合同明確分?jǐn)偟脑瓌t等。對不同類型的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)考慮其差別進(jìn)行詳細(xì)的分開核算，遵循因果關(guān)系原則、受益程度原則、公平合理原則、承受能力原則等進(jìn)行分?jǐn)?，周全合理的考慮成本分?jǐn)偪赡艽嬖诘膯栴}，根據(jù)項(xiàng)目的差異確定可行的分?jǐn)偡桨?，并將這些經(jīng)驗(yàn)整理成企業(yè)自身的會計(jì)處理方法以不斷優(yōu)化。

結(jié)束語

綜上所述，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展和進(jìn)步，對于其管理的力度也越來越重要，其中成本管理是影響其整體管理水平的關(guān)鍵因素，因此，在具體的工作中，一定要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理與控制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李義軍.新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制研究[D].湖南大學(xué)，2012.

[2]朱偉瓊.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[D].暨南大學(xué)，2009.

[3]王達(dá).房地產(chǎn)成本控制與管理研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2014，22：151.