我國(guó)居住地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)流程研究

楊健峰

【摘 要】對(duì)于居住地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)流程在居住地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中具有深遠(yuǎn)的價(jià)值意義。人們生活水平不斷提高，對(duì)居住地的環(huán)境和配套設(shè)施要求越來(lái)越高，這也給我們的地產(chǎn)商們提出了更高的要求，為了更好的適應(yīng)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，建設(shè)好我國(guó)的地產(chǎn)項(xiàng)目，本文對(duì)居住地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)流程進(jìn)行了分析，為我國(guó)的地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供參考。

【關(guān)鍵詞】居住地產(chǎn)；項(xiàng)目規(guī)劃；設(shè)計(jì)流程

引言

隨著居住地產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展和人民生活水平的提高，規(guī)劃設(shè)計(jì)管理越來(lái)越受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重視，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化導(dǎo)致了不同時(shí)期開(kāi)發(fā)商對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)涵的不同理解。因此新時(shí)期要不斷研究對(duì)居住地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃管理，促進(jìn)地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

一、居住地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃管理

1、項(xiàng)目規(guī)劃管理

在居住地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)運(yùn)作過(guò)程中，居住地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如何介入，如何控制設(shè)計(jì)過(guò)程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動(dòng)性，是取得該居住地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成功的根本保證。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段應(yīng)該站在城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度，在對(duì)人們居住地環(huán)境品質(zhì)、建筑品味、建筑材料和施工技術(shù)的運(yùn)用上花費(fèi)大量的精力，避免急功近利的心態(tài)，不論是所出售的物業(yè)還是所擁有的物業(yè)，都視其為不可改變、不斷保值增值的物業(yè)，才能讓設(shè)計(jì)師創(chuàng)造出有藝術(shù)價(jià)值、有科學(xué)水準(zhǔn)的作品。居住地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是涉及民生的百年大計(jì)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)一定要在規(guī)劃初期投入大量的市場(chǎng)調(diào)研、策劃和多方案設(shè)計(jì)比較，準(zhǔn)確定位，體現(xiàn)價(jià)值，這也是居住地產(chǎn)企業(yè)永續(xù)發(fā)展所需要的創(chuàng)建品牌之路，是企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地的關(guān)鍵所在。

2、居住地產(chǎn)設(shè)計(jì)流程管理

設(shè)計(jì)流程管理是指在確立開(kāi)發(fā)計(jì)劃之后對(duì)各流程工作的管理，旨在進(jìn)一步明確各環(huán)節(jié)的時(shí)間計(jì)劃和人員安排，從而使設(shè)計(jì)管理人員了解各自的工作任務(wù)，同時(shí)協(xié)調(diào)好項(xiàng)目涉及部門和人員的關(guān)系，將設(shè)計(jì)思想灌輸給設(shè)計(jì)人員，捋順整個(gè)項(xiàng)目流程，完善制度體系，規(guī)范各環(huán)節(jié)工作開(kāi)展。相比之前的管理方式更系統(tǒng)，依據(jù)設(shè)計(jì)總目標(biāo)，將每個(gè)環(huán)節(jié)的工作落實(shí)，由此再確定各環(huán)節(jié)的管理責(zé)任，并且投入人力或物力等資源。因此設(shè)計(jì)流程管理是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)管，保證施工過(guò)程的合理性、有效性，當(dāng)然流程設(shè)計(jì)也不僅僅是一套特定的模式，由于各居住地產(chǎn)實(shí)際情況不同，所以不能一概而論，而是要尋求與自己公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和產(chǎn)品定位相符合的流程管理模式，唯一相同的是，都會(huì)將流程管理細(xì)分，只有做好近期的管理任務(wù)，才可以提高整體的管理質(zhì)量。

二、居住地產(chǎn)總體規(guī)劃構(gòu)思

項(xiàng)目的總體規(guī)劃理念是居住地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要控制要點(diǎn)之一。規(guī)劃理念直接決定項(xiàng)目的好壞和銷售速度等事項(xiàng)，居住地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃初期邀請(qǐng)規(guī)劃人員結(jié)合項(xiàng)目地塊的項(xiàng)目定位以及開(kāi)發(fā)計(jì)劃，提出合理的設(shè)計(jì)理念，通過(guò)集中思想多次的比較與研討，最終確定地產(chǎn)項(xiàng)目的總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)思想。如今隨著社會(huì)的發(fā)展和科技的提高，信息化時(shí)代帶來(lái)了便捷，設(shè)計(jì)師對(duì)于項(xiàng)目的規(guī)劃研究相對(duì)于以前更加時(shí)尚、更人性化，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)始終緊緊圍繞著“以人為本，服務(wù)于人”的中心設(shè)計(jì)思想出發(fā)設(shè)計(jì)項(xiàng)目，隨著居住地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷深入，以及房屋設(shè)計(jì)理念也在不斷的完善升華，如今，國(guó)際比較流行的地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念有“BLOCK社區(qū)、新都市主義等等。總而言之，項(xiàng)目的總體規(guī)劃理念是一個(gè)項(xiàng)目的總體綱領(lǐng)，是項(xiàng)目后期各項(xiàng)工作的基本依據(jù)。

三、規(guī)劃管理組織結(jié)構(gòu)注意要素

居住地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)涉及眾多的部門，建筑設(shè)計(jì)院和其它分支設(shè)計(jì)單位如何有效結(jié)合，就需要企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)籌，負(fù)責(zé)兩方面單位的信息共享等工作，確保連這個(gè)在設(shè)計(jì)理念上保持一致，企業(yè)對(duì)每個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都要進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控，開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)安排和管理方面需主要注意以下幾點(diǎn)。

1、統(tǒng)一安排

對(duì)于綜合能力較弱的企業(yè)，因?yàn)槠涔芾斫?jīng)驗(yàn)和技術(shù)能力不足，無(wú)法安排更多專業(yè)的人員參與到設(shè)計(jì)工作當(dāng)中，就需要業(yè)主聘請(qǐng)專業(yè)技術(shù)強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)監(jiān)管人員對(duì)各設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)工作進(jìn)行監(jiān)督，監(jiān)督內(nèi)容包括以上所提到的景觀、裝修、通信等環(huán)節(jié)，對(duì)項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)的質(zhì)量、成本、進(jìn)程進(jìn)行控制，負(fù)責(zé)對(duì)所有設(shè)計(jì)部門的設(shè)計(jì)管理。

2、分工明確

由于居住地產(chǎn)涉及的部門眾多，通常是許多部門共同參與一個(gè)項(xiàng)目，而因?yàn)檫@些部門的職能不同，所以對(duì)于項(xiàng)目的要求標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，因此應(yīng)該從各部門的要求出發(fā)，將各個(gè)部門的需求條件進(jìn)行整合，事先做好項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃，避免工程建設(shè)之后因?yàn)闊o(wú)法滿足部門要求而重新建設(shè)造成的資源浪費(fèi)。

3、調(diào)動(dòng)積極性

居住地產(chǎn)綜合眾多的工程建設(shè)領(lǐng)域，給排水、幕墻、景觀園林等，這些項(xiàng)目的承包商有豐富的施工經(jīng)驗(yàn)，并且參與眾多的施工過(guò)程，因此在設(shè)計(jì)工作中取得他們的幫助不僅可以提高設(shè)計(jì)的質(zhì)量，也可以增加設(shè)計(jì)的實(shí)用性，確保設(shè)計(jì)與施工沒(méi)有偏差太多。

四、規(guī)劃設(shè)計(jì)流程

下面以某開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的某項(xiàng)目為例，對(duì)規(guī)設(shè)計(jì)流程進(jìn)行分析：

1、建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃

建筑單體規(guī)劃設(shè)計(jì)可以說(shuō)是居住地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)重要內(nèi)容之一，建筑單體是項(xiàng)目總體規(guī)劃理念模型，外墻顏色、建筑立面風(fēng)格、是該項(xiàng)目所展現(xiàn)的規(guī)劃理念、公司實(shí)力、產(chǎn)品定位的展現(xiàn)。建筑戶型設(shè)計(jì)的優(yōu)劣直接關(guān)系到后期項(xiàng)目銷售，資金回籠，企業(yè)的發(fā)展。

2、道路系統(tǒng)規(guī)劃

在對(duì)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要結(jié)合實(shí)際，隨著人們生活水平普遍提高，私家車增長(zhǎng)迅速，一家一部車，甚至一家?guī)撞寇?，車輛的增加不僅僅給城市帶來(lái)較大的交通壓力，也對(duì)居住地的交通提出了較高的要求。本項(xiàng)目由于占地面積有限且處于市中心位置，地上用地緊張，所以在進(jìn)行車道設(shè)計(jì)時(shí)，采用人車分流道路系統(tǒng)，即車行道路系統(tǒng)和人行道路系統(tǒng)分開(kāi)，汽車入居住區(qū)后直接進(jìn)入地下車庫(kù)或是專門地上停車區(qū)域，減少車輛在小區(qū)內(nèi)道路上行駛。隨著汽車數(shù)量的日益增長(zhǎng)，不僅對(duì)小區(qū)的道路系統(tǒng)要求更為嚴(yán)格，同時(shí)對(duì)小區(qū)的停車位數(shù)量提出更高的要求。為此，政府相關(guān)部門也在居住區(qū)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)小區(qū)車位數(shù)量的設(shè)置做了明確規(guī)定，基本上是每120m2要配置一個(gè)車位。居住區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)除了人車分流設(shè)計(jì)外，還應(yīng)對(duì)步行系統(tǒng)的無(wú)障礙設(shè)計(jì)、系統(tǒng)的可達(dá)性等做詳細(xì)合理的系統(tǒng)設(shè)計(jì)。

3、綜合管網(wǎng)的規(guī)劃

綜合管線的規(guī)劃是將居住區(qū)的各種管線進(jìn)行綜合，如果規(guī)劃出現(xiàn)問(wèn)題，小區(qū)將停水、停電甚至無(wú)法居住，由此可見(jiàn)此項(xiàng)工作的重要性。小區(qū)的管線涉及到雨水、污水、強(qiáng)電、弱電、燃?xì)?、供熱、智能等等，而各種管線的進(jìn)口、接口的位置規(guī)劃以及與市政綜合管網(wǎng)的連接都是擺在設(shè)計(jì)師面前的問(wèn)題。良好的管綜規(guī)劃，不僅為居住地產(chǎn)商降低開(kāi)發(fā)成本，還為后期的各種管線的驗(yàn)收，小區(qū)的順利交房打下基礎(chǔ)。

4、配套公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃

根據(jù)產(chǎn)品定位，綜合考慮配套公共服務(wù)設(shè)施。人們的生活不僅僅只是居住需求，還有買菜，購(gòu)物，娛樂(lè)等一系列的其他活動(dòng)。而項(xiàng)目的公共配套正是為了解決這一系列需求而設(shè)置，因此，居住地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目地塊居住人口的數(shù)量，合理設(shè)置公共配套服務(wù)設(shè)施，以方便每位小區(qū)居民，同時(shí)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮后期管理和經(jīng)營(yíng)的相關(guān)問(wèn)題。

5、綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃

如今人們對(duì)于居住環(huán)境要求在不斷的提高。優(yōu)美宜人的園林景觀幾乎成了人們?cè)u(píng)判居住小區(qū)是否高檔的重要標(biāo)準(zhǔn)。為此，在居住區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，居住地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要有所取舍，可適當(dāng)增加建造成本，降低建筑密度，盡最大可能增加項(xiàng)目綠地的面積。我們知道，小區(qū)的建筑密度高，意味著建筑占地面積大，綠地面積就相應(yīng)減少?；蛘咴谕坏貕K容積率一樣的情況下，適當(dāng)增加建筑物的高度來(lái)減少建筑物的占地面積，以增大小區(qū)綠地面積，提高了小區(qū)景觀品質(zhì)，同時(shí)在建筑單體布置時(shí)要多結(jié)合景觀設(shè)計(jì)師的想法，盡量為后期景觀設(shè)計(jì)多留發(fā)揮的空間。

結(jié)束語(yǔ)

規(guī)劃設(shè)計(jì)是居住地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的重要方面之一，真正得到市場(chǎng)追捧的項(xiàng)目一定是在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面有所建樹(shù)，但因房地項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)是一項(xiàng)涉及范圍廣，專業(yè)性強(qiáng)的管理和技術(shù)工作，需要緊抓居住地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，依照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合各地方特點(diǎn)，為廣大人民提供方便、快捷、舒適的居住、生活社區(qū)。

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