房地產(chǎn)開發(fā)項目中的質(zhì)量問題及對策

沈岳

【摘 要】作為一項非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)周期長以及投資金額大的特點，此外，進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)還需要承擔(dān)眾多的風(fēng)險，例如工程適應(yīng)性如何、工程質(zhì)量如何，這些都屬于房地產(chǎn)所需要承擔(dān)的風(fēng)險之內(nèi)的。此外，房地產(chǎn)的工程質(zhì)量的控制無效的話，還可能因為返工而形成返修、加固、補強之類的工程所產(chǎn)生一系列的費用，并且建筑的使用功能降低以及安全系數(shù)降低都會為房地產(chǎn)企業(yè)帶來損失。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的工程的質(zhì)量管理是非常重要的，關(guān)系到千萬人民的生命以及財產(chǎn)的安全，一定要非常鄭重地去對待。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項目；建筑工程；質(zhì)量問題

引言

房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑工程質(zhì)量問題歷來是比較受大眾關(guān)注的焦點問題，且隨著我國社會的不斷發(fā)展，人們的整體素質(zhì)水平的不斷提高，對開發(fā)項目建筑工程的質(zhì)量水平也提出了更高的要求，暴露出的問題也就更多了。開發(fā)項目建筑工程質(zhì)量問題關(guān)系到人民群眾的生命財產(chǎn)安全，對于社會的正常生活秩序也有著重要的影響。

因此，必須提高對開發(fā)項目建筑工程質(zhì)量問題的重視程度，從工程建設(shè)全過程控制的角度出發(fā)，加強對開發(fā)項目工程質(zhì)量問題成因的分析，對一些建筑工程中常見的質(zhì)量問題或是通病應(yīng)采取切實有效的措施來進(jìn)行預(yù)防或解決。

一、影響房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量的原因

房地產(chǎn)行業(yè)可謂是助長我國GDP指數(shù)的最大的力量。所以在我國各地都在進(jìn)行相關(guān)基礎(chǔ)建設(shè)項目的施工建設(shè)。首先飛速增長的項目數(shù)量讓現(xiàn)有的工程監(jiān)理人員完全忙不過來，這就造成了很多監(jiān)理企業(yè)和監(jiān)理人員為了可以拿到更多的項目，就采用在每個項目上同時上報同一批名單。倘若這些項目真的中標(biāo)，那么就很可能出現(xiàn)很多項目上只是寫上監(jiān)理人員的名字，但是監(jiān)理人員完全不在工地上進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督工作的情況。不言而喻這種情況下質(zhì)量監(jiān)管是出于失控狀態(tài)的。其次，不同的參建人員的技術(shù)水平也不盡相同，這就導(dǎo)致工程質(zhì)量的控制難度更大。

例如在工程設(shè)計方面，部分設(shè)計人員設(shè)計草率，設(shè)計圖紙?zhí)^粗糙，細(xì)節(jié)詳圖或者剖面圖不夠詳細(xì)，建筑外形與內(nèi)部結(jié)構(gòu)之間互相矛盾，尺寸也混亂不清，很多細(xì)節(jié)方面處理錯誤，并且工程現(xiàn)場技術(shù)人員，并沒有及時去工地查找問題并及時解決，而且施工質(zhì)量和圖紙質(zhì)量的把關(guān)失效，因為掩蓋了很多問題所以工程就存在了質(zhì)量隱患。再次，直接參與工程建設(shè)的建筑隊伍方面，部分建筑隊伍的專業(yè)素質(zhì)不高，相關(guān)的技術(shù)水準(zhǔn)落后，無法深入了解設(shè)計圖紙的內(nèi)容，沒有足夠的責(zé)任心。然后很多房地產(chǎn)企業(yè)再進(jìn)行日常經(jīng)營的時候，過度注重房地產(chǎn)項目的開發(fā)，卻忽略了房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，只看重短期利益，卻沒有注意到長期投資所能帶來的利益回報。

此外由于不同人的經(jīng)驗和感官之間存在差異，所以對于質(zhì)量檢測得控制也不盡相同，沒有一個恒足的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)的工程項目建設(shè)完工之后，無法通過常用的對產(chǎn)品進(jìn)行拆卸來檢驗內(nèi)部構(gòu)造質(zhì)量是否存在問題的方式來進(jìn)行房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量的檢測，所以房地產(chǎn)項目的部分檢測環(huán)節(jié)很可能做得不夠到位。最后，房地產(chǎn)的工程建設(shè)因為太過復(fù)雜，所以無法形成類似商品或者工業(yè)制品的產(chǎn)品生產(chǎn)和控制相關(guān)的生產(chǎn)設(shè)備以及生產(chǎn)流水線。

二、我國建筑工程質(zhì)量的常見問題

建筑工程項目通常都比較復(fù)雜，尤其是一些大型建設(shè)工程，往往建設(shè)周期長，涉及面廣，組織規(guī)模龐大，對于工程質(zhì)量管理的水平要求也比較高。就目前我國建筑工程的建設(shè)問題來說，主要分為兩個方面，一是技術(shù)問題，二是管理問題。這其中，因質(zhì)量管理不善導(dǎo)致的問題比較突出，在建筑工程所有質(zhì)量問題中所占比例較大。

由于建筑工程項目的復(fù)雜性，對其質(zhì)量的影響因素也比較多，地質(zhì)環(huán)境、氣候條件、工程設(shè)計、施工技術(shù)以及人員、材料等等都對工程的最終質(zhì)量有著重要的影響，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會影響到整個建筑工程項目的質(zhì)量。

而就目前來說，我國建筑行業(yè)整體的管理水平還有待進(jìn)一步提高，無論從管理技術(shù)還是管理經(jīng)驗方面，與發(fā)達(dá)國家的建筑業(yè)相比，都存在著一定的差距。有些企業(yè)還沒有樹立全過程管理的項目管理理念，對于質(zhì)量管理還局限在工程施工過程中，沒有全局質(zhì)量管理的概念；也有一些企業(yè)在質(zhì)量管理方面沒有健全的規(guī)章制度管理粗放，即便有著好的管理意識，卻沒有收到好的管理效果。建筑工程質(zhì)量監(jiān)督環(huán)節(jié)也存在著一些問題，工程質(zhì)量監(jiān)督部門與工程監(jiān)理之間沒有形成良好的互動配合，工程質(zhì)量監(jiān)督?jīng)]有起到應(yīng)有的質(zhì)量控制效果。建筑工程監(jiān)理人員對工程質(zhì)量的驗收沒有嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行，監(jiān)理職責(zé)履行不到位。建筑施工材料質(zhì)量沒有達(dá)到施工標(biāo)準(zhǔn)要求而進(jìn)入施工現(xiàn)場。

三、提高房地產(chǎn)工程的質(zhì)量控制的相關(guān)措施

1、將項目質(zhì)量管理落實到個人

項目負(fù)責(zé)人本身也全權(quán)負(fù)責(zé)開發(fā)項目的質(zhì)量，需要親自對質(zhì)量工作進(jìn)行監(jiān)督管理。項目負(fù)責(zé)人要參照投資人項目的開發(fā)戰(zhàn)略以及市場足位的目標(biāo)制足相應(yīng)的項目質(zhì)量計劃。并且參照計劃進(jìn)度，對項目質(zhì)量計劃的執(zhí)行狀況進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督和檢查，其中對于主要質(zhì)量控制點的驗證和檢查以及評審要注重加強。如果發(fā)現(xiàn)重大管理或者技術(shù)層面的質(zhì)量問題，組織人員快速解決，同時告知項目團(tuán)隊負(fù)責(zé)人。

2、提高施工人員專業(yè)素養(yǎng)

人是一切行為的實施者，建筑工程的施工人員是整個工程的實施者與締造者，其文化知識、技術(shù)水平直接影響到建筑工程的總體質(zhì)量。在當(dāng)前我國建筑行業(yè)施工人員多為農(nóng)民工的現(xiàn)狀下，只有設(shè)法提高其專業(yè)素養(yǎng)，才能使建筑工程的總體質(zhì)量水平得到提高，因此，必須要重視對一線施工人員的培訓(xùn)問題，要提供各種機會，開展多種技術(shù)培訓(xùn)工作使其不斷提高技術(shù)水平，要堅持“以人為本”的管理思想理論，全面提高施工人員素質(zhì)。

3、為開發(fā)項目制訂質(zhì)量計劃

在對投資人對于開發(fā)項目的戰(zhàn)略決策以及質(zhì)量政策充分了解的基礎(chǔ)上，保證明確了咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)以及標(biāo)準(zhǔn)和熟悉了咨詢企業(yè)的質(zhì)量管理體系又件后，參照項目組織結(jié)構(gòu)的特點，制足適合本企業(yè)本項巨的質(zhì)量管理體系。

4、設(shè)計方案層面的質(zhì)量控制

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)之前，需要通過可行性研究報告、市場調(diào)查、相關(guān)開發(fā)項目的產(chǎn)品的策劃足位來綜合決足方案設(shè)計。當(dāng)明確了項目開發(fā)產(chǎn)品的足位之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動對負(fù)責(zé)方案設(shè)計的單位的業(yè)績進(jìn)行綜合性的評估，確保方案設(shè)計的實用性。在設(shè)計方案通過之后，就進(jìn)入施工圖紙的設(shè)計流程。對于施工圖紙設(shè)計的初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計以及施工圖設(shè)計三個步驟，都可以通過對各個階段的設(shè)計深度的控制來保證圖紙的設(shè)計質(zhì)量。

5、施工階段的質(zhì)量控制

項目投資人的開發(fā)項目的戰(zhàn)略和產(chǎn)品足位等級直接決足了該項目的質(zhì)量目標(biāo)。之后進(jìn)行項目的進(jìn)度控制和成本控制的確足。然后為實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)制足相應(yīng)的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入工具和技術(shù)來編制切實可行的質(zhì)量計劃。

6、項目建設(shè)過程的質(zhì)量控制

進(jìn)行項目施工過程的控制，實質(zhì)上也就是進(jìn)行程序控制和過程偏差控制。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，施工過程控制實質(zhì)上就是比較合同標(biāo)注的工作范圍與施工單位的工作過程以及階段性成果之間存在的差異；借助質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和施工圖以及設(shè)計總說明，將合同與實際施工形成的成品和半成品進(jìn)行對比；將實際的工作流程順序與合同規(guī)足的施工方案和施工作業(yè)順序進(jìn)行對比；借助多種質(zhì)量檢測手段跟蹤整個施工作業(yè)的過程，并且得出是否批準(zhǔn)工程繼續(xù)還是進(jìn)行整改，從而保證對工程質(zhì)量的實時控制。

結(jié)束語

21世紀(jì)是質(zhì)量的世紀(jì)，“變革”和“創(chuàng)新”是這一世紀(jì)企業(yè)經(jīng)營的主題。質(zhì)量管理走過了百年歷程，質(zhì)量的概念也由狹義的符合規(guī)范發(fā)展到以顧客滿意為中心的多元化。

房地產(chǎn)企業(yè)作為一個專業(yè)多、工種多的行業(yè)，只有借助科學(xué)的方法進(jìn)行管理，才能保證整個項目施工的順利進(jìn)行，才能實現(xiàn)預(yù)期的質(zhì)量目標(biāo)。

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)正在逐漸由資金密集的行業(yè)轉(zhuǎn)型為資金密集和人才密集的行業(yè)，所以，相對于之前，現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理所包含的范圍更加的廣闊，這就意味著企業(yè)需要在保證了資金和成本控制的同時，還需要加強提高管理團(tuán)隊的素質(zhì)，以此保證房地產(chǎn)工程的質(zhì)量控制的成功。

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